Дело № 2-54/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 16 августа 2012 года с. Кош-Агач Кош-Агачский районный суд Республики Алтай в составе: председательствующего судьи Алеховикова В.А., при секретаре Керексибесовой А.С., с участием представителя ответчика Шоменова (Ахметкалиева) С.Ч., назначенного судом, Кашетова М.У., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» к Шоменову С.Ч. (Ахметкалиеву С.Ч.), Ахметкалиевой Г.Т. об определении способа реализации и начальной продажной цены заложенного имущества, У С Т А Н О В И Л: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» обратилось в суд с иском к Ахметкалиеву С.Ч., Ахметкалиевой Г.Т. об определении способа реализации и начальной продажной цены заложенного имущества, расположенного по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что решением Кош-Агачского районного суда Республики Алтай от 16.05.2011, с Ахметкалиева С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» в солидарном порядке взыскана задолженность по договору займа № 05/05 от 16.06.2005 в размере 482 697,10 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 026,97 рублей путем обращения взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки. Предметом договора об ипотеке № 05/05 от 16.06.2005 является: жилой дом общей площадью 106,4 кв.м., в том числе жилой 86,2 кв.м., номер объекта № (условный) и право аренды земельного участка, площадью 600 (шестьсот) кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>. Решение вступило в законную силу 30.05.2011. В указанном решении суда не указана начальная продажная цена имущества, это обстоятельство не позволяет истцу реализовать установленные законом права, как взыскателя, на удовлетворение своих требований за счет реализации на публичных торгах заложенного имущества. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» просило определить способ реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену, с которой начинаются торги в отношении заложенного имущества, на которое обращено взыскание, исходя из задолженности по возврату займа на 16.05.2011 в размере 482 697, 10 рублей, взыскать с Ахметкалиева С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т. расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей. Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ответчик Ахметкалиева Г.Т. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, о причинах неявки суд не уведомила. В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. В материалы дела представлена запись акта о перемене имени №21 от 18.05.2012, из которой следует, что Ахметкалиев С.Ч., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, место жительства <адрес>, после перемены имени стал Шоменовым С.Ч.. В судебное заседание ответчик Шоменов (Ахметкалиев) С.Ч. не явился, извещен по последнему месту жительства, судебные повестки возвратились в суд с отметкой об отсутствии адресата по указанному адресу. В соответствии со ст.119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд известий об этом с последнего известного места жительства ответчика. Согласно ст.50 ГПК РФ суд для представления интересов ответчика Шоменова (Ахметкалиева) С.Ч. назначил адвоката Кашетова М.У., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Выслушав адвоката Кашетова М.У., исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам. В судебном заседании установлено, что согласно постановлению Кош-Агачской сельской администрации №119 от 06.09.2003 «О предоставлении в аренду земельного участка Ахметкалиеву С.Ч. на период строительства жилого дома по <адрес>» утвержден проект границ земельного участка, предоставлен Ахметкалиеву С.Ч. в аренду на 3 года земельный участок из земель поселений на период строительства жилого дома общей площадью 600 кв.м. по <адрес>. На основании данного постановления между Кош-Агачской сельской администрацией и Ахметкалиевым С.Ч. заключен договор №201 от 06.09.2003 «На аренду земли несельскохозяйственного назначения», согласно которому последнему для строительства жилого дома сроком на три года предоставлен в аренду земельный участок площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. 30.05.2005 на основании акта выбора площадки под застройку от 08.07.2001 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай за Ахметкалиевым С.Ч. зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом общей площадью 106,4 кв.м., в том числе жилой 86,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. 16.06.2005 между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и заемщиками Ахметкалиевым С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т. заключен договор займа №05/05, по условиям которого ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предоставил Ахметкалиеву С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т. заем 400 000 рублей сроком на 122 месяца. Заем предоставляется для целевого использования, а именно для завершения строительства жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке площадью 600 кв.м. В обеспечение исполнения обязательств заемщиков Ахметкалиева С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т. 16.06.2005 между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и указанными заемщиками заключен договор об ипотеке жилого дома №05/05, предметом которого являлись ипотека незавершенного строительством жилого дома и право аренды земельного участка, на котором он располагался, по адресу: <адрес>. Решением Кош-Агачского районного суда Республики Алтай от 16.05.2011, вступившим в законную силу, по гражданскому делу №2-562/2011, удовлетворены требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» к Ахметкалиеву С.Ч., Ахметкалиевой Г.Т. о взыскании суммы займа, начисленных процентов и неустоек и обращении взыскания на заложенное имущество. Взыскана солидарно с Ахметкалиева С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» сумма в размере 482 697,10 рублей, в том числе 313 826,63 рублей - основной долг (займа), 84 269,91 рублей - процентов за пользование займом, 31 726,78 рублей - пеня за просроченный к уплате основной долг, 52 873,78 рублей - пеня за просроченные к уплате проценты. Взыскана солидарно с Ахметкалиева С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» сумма процентов за пользование заемными средствами по ставке 18% годовых, начисляемых на сумму 313 826,63 рублей (сумму основного долга по займу) за период с 16.03.2011 по дату фактического возврата суммы займа включительно. Обращено взыскание на предмет ипотеки: жилой дом, общей площадью 106,4 кв.м., в том числе жилой 86,2 кв.м., номер объекта: № (условный) и право аренды земельного участка, площадью 600 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие Ахметкалиеву С.Ч. и Ахметкалиевой Г.Т., и находящиеся в залоге у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай». В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В силу ст.50 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закона об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ч.1 ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии с положениями п.4 ч.2 ст.54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Решением Кош-Агачского районного суда Республики Алтай от 20.03.2012 по гражданскому делу №2-15/2012 признан недействительным договор №05/05 от 16.06.2005 об ипотеке жилого дома, заключенный между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Ахметкалиевым С.Ч., в части ипотеки (залога) незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай возложена обязанность исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности за Ахметкалиевым С.Ч. на незавершенный строительством жилой дом с условным номером №, общей площадью 106,4 кв.м., в том числе жилой 86,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Данное решение вступило в законную силу 04.07.2012. Таким образом, требования истца об определении способа реализации жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной цены, с которой начинаются торги в отношении указанного жилого дома, удовлетворению не подлежат, поскольку договор №05/05 от 16.06.2005 об ипотеке жилого дома в части ипотеки (залога) данного объекта недвижимости признан судом недействительным. Согласно ч.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Особенности аренды земельных участков определены ЗК РФ. Согласно ч.5 ст.22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона №15-ФЗ от 07.03.2005, действовавшего на момент заключения договора об ипотеке жилого дома №05/05 от 16.06.2005) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В силу ч.3 ст.335 ГК РФ залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. В соответствии с п.4 ст.6 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 05.02.2004 №1-ФЗ, действовавшего на момент заключения договора об ипотеке жилого дома №05/05 от 16.06.2005) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. Согласно п.1 ст.62 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 05.02.2004 №1-ФЗ, действовавшего на момент заключения договора об ипотеке жилого дома №05/05 от 16.06.2005) по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.03.2012 земельный участок, площадью 600 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрирован на праве собственности за Кош-Агачской сельской администрацией 30.05.2005. На указанный земельный участок также 30.05.2005 зарегистрировано обременение в виде аренды сроком действия с 06.09.2003 по 06.09.2006 в пользу Ахметкалиева С.Ч. В силу п.1 ст.63 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 05.02.2004 №1-ФЗ, действовавшего на момент заключения договора об ипотеке жилого дома №05/05 от 16.06.2005) ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается. То есть заключенная между истцом и ответчиком Ахметкалиевым С.Ч. сделка по ипотеке (залогу) права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, противоречила действовавшему на момент ее заключения законодательству. В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна. В силу ч.1 ст.166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна вне зависимости от признания ее таковой судом. Ничтожная сделка не влечет правовых последствий кроме тех, которые связаны с ее недействительностью (ст.167 ГК РФ). При таких обстоятельствах, договор №05/05 от 16.06.2005 об ипотеке жилого дома, заключенный между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Ахметкалиевым С.Ч., в части ипотеки (залога) права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий. То есть требования истцаоб определении способа реализации права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной цены, с которой начинаются торги в отношении права аренды указанного земельного участка удовлетворению не подлежат. Следовательно, исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» к Шоменову С.Ч. (Ахметкалиеву С.Ч.), Ахметкалиевой Г.Т. об определении способа реализации и начальной продажной цены заложенного имущества не подлежат удовлетворению в полном объеме. В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме, то и требования о взыскании с ответчиков судебных расходов по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей удовлетворению не подлежат. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» к Шоменову С.Ч. (Ахметкалиеву С.Ч.), Ахметкалиевой Г.Т. об определении способа реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной цены, с которой начинаются торги в отношении заложенного имущества, на которое обращено взыскание, исходя из задолженности по возврату займа на 16.05.2011 в размере 482 697, 10 рублей, взыскании расходов по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей отказать в полном объеме. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кош-Агачский районный суд Республики Алтай. Судья В.А. Алеховиков Мотивированное решение изготовлено 21.08.2012