Дело 2-1178/2011г. РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 21 сентября 2011 года г. Корсаков Сахалинской области Корсаковский городской суд Сахалинской области под председательством судьи А.А. Русецкой, при секретаре судебного заседания Е.В. Романенко, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ризак И.С. к Ромашину А.Л. о понуждении к исполнению договорных обязательств, У С Т А Н О В И Л: 25 июля 2011г. Ризак И.С. обратилась в Корсаковский городской суд с иском к Ромашину А.Л. о понуждении к исполнению договорных обязательств заключить договор основной сделки. В обоснование заявленных требований указала, что между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, принадлежащего истице на праве собственности, расположенного по адресу: <адрес>, с условиями дальнейшего выкупа данного жилого помещения ответчиком. Срок исполнения условия по основной сделке купли-продажи был указан условно, а именно, до получения Ромашиным А.Л. ипотечного кредита, который ответчик должен был получить, ориентировочно, в конце мая 2011г. До указанной даты, но не позднее 30.11.2011г. ответчик взял на себя обязательство эксплуатировать спорное жилое помещение, то есть проживать в нем с семьей как наниматель. При осмотре квартира ответчику понравилась. В связи с отъездом истица была готова продать квартиру за 1400000 рублей, но у ответчика не было денег, и он попросил отсрочить выкуп до мая, а до момента выкупа ответчик будет снимать квартиру. Стороны договорились, что в связи с ожиданием истицы времени выкупа до мая, квартира будет стоить 1700000 рублей, помимо оплаты за найм. Истцом и ответчиком был подписан договор найма жилого помещения с условиями предварительного договора купли-продажи. По мнению истицы, все существенные условия, необходимые для заключения предварительного договора, ею соблюдены, а именно: объект договора и его характеристики; местонахождение объекта; стороны, заключающие договор; предмет договора и срок исполнения. На протяжении нескольких месяцев истица вела переписку с ответчиком по мобильной связи и в конце марта 2011г. направила в адрес ответчика основной договор купли-продажи. Ответчик сначала игнорировал и не отвечал истице, а затем попросил переделать договор. В мае 2011г. из разговора по телефону с женой ответчика узнала, что договор с истицей заключать не будут, разрывают его в одностороннем порядке, так как квартира находится в аварийном и антисанитарном состоянии, о чем истица получила претензию. В связи с вышеуказанным истица просит возложить на ответчика обязанность заключить основную сделку предварительного договора купли-продажи жилого помещения, обязать ответчика произвести выплаты по найму за жилое помещение, обязать ответчика оплатить госпошлину. Истица в судебное заседание не явилась из-за отдаленности проживания, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассматривать дело в ее отсутствие. Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании возражал против заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что жилое помещение истицы требовало капитального ремонта. Когда ответчик его смотрел, был вечер, света в квартире не было, и он не смог осмотреть квартиру тщательно. Помимо отсутствия света в квартире не был повешен титан, не установлен смеситель, ответчику пришлось все устанавливать самому. Прожив в квартире некоторое время, начали появляться тараканы, а потом и мыши. Сантехника и окна в квартире старые, от постоянных сквозняков болели дети. Окна закрывали пленкой. В марте лопнула труба, и ответчик два раза заливал соседей. Свидетель Б. пояснила, что является супругой ответчика. Квартиру Ризак И.С. нашла по Интернету, когда жила в Поронайске, ответчик в то время работал в Южно-Сахалинске. Созвонившись с истицей, ответчик поехал смотреть квартиру, в связи с тем, что было темно, он не увидел всего ужаса этой квартиры. Была оголена проводка, в одной комнате полностью голые стены, во всех комнатах было очень холодно – 12 градусов, окна закрывали пленкой, так как они старые, их продувал ветер, потекла труба, затопили соседей. Ромашин А.Л. своими силами отремонтировал трубу, которая сгнила от старости. Появились тараканы и мыши. Соседи сказали, что мыши бегают по всему подъезду и, что они тоже борются с мышами. Мебель в квартире была старая, пришлось ее выкинуть, взамен в квартире истицы оставили всю свою мебель. Свидетель В. пояснила, что приходится дочерью Ризак И.С. До совершения сделки ответчика все устраивало, никаких претензий по поводу квартиры не было. Также пояснила, что ответчик с семьей выехал из квартиры через неделю, после того как принесли претензию. В настоящее время в спорной квартире никто не проживает. Обращаются к свидетелю покупатели, которым она показывает спорную квартиру. Исследовав материалы дела, опросив свидетелей, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии с ч.1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Из материалов дела следует, что 28 ноября 2011г. между Ризак И.С. и Ромашиным А.Л. был подписан договор найма жилого помещения, находящегося в собственности наймодателя, с условиями выкупа жилого помещения нанимателем в дальнейшем. Согласно указанному договору наймодатель передает нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, для проживания семьи в составе 4 человек, с нанимателем проживают жена и двое детей. Цена спорного жилого помещения в указанном договоре отсутствует, что является нарушением существенных условий договора. Пунктом 1.3 договора найма установлено, что наниматель принимает данное жилое помещение в найм с условиями дальнейшего выкупа (после получения ипотечного кредита) и совершения сделки купли-продажи данного жилого помещения. Таким образом, предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения между Ризак И.С. и Ромашиным А.Л. считается незаключенным. Согласно п.4.1, 4.1.1. договора срок найма устанавливается с 01 декабря 2010г. по 30 ноября 2011г. Окончание срока найма указано условно, так как фактически истечение срока найма наступает с момента оформления регистрации в Регистрационной палате сделки купли-продажи недвижимости, но не позднее указанного срока. В соответствии с п. 4.1.2. и п. 4.1.3 договора найма наниматель за один месяц до истечения срока найма или расторжения договора досрочно должен уведомить наймодателя о намерении продлить договор либо его расторгнуть. Не позднее, чем за две недели наниматель должен поставить в известность наймодателя о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении. Из материалов дела следует, что 15 мая 2011г. Ромашин А.Л. в письменной форме уведомил Ризак И.С. о расторжении договора найма квартиры, указав причины его расторжения и освободив жилое помещение с 15 мая 2011г. Из изложенного следует, что Ромашиным А.Л. были соблюдены все условия расторжения договора найма жилого помещения, заключенного между сторонами. Требование Ризак И.С. об обязании ответчика произвести выплаты по найму жилого помещения с 01 июня 2011г. до совершения сделки купли-продажи суд считает не подлежащим удовлетворению в силу следующего. Согласно расчету сроков оплаты сумм по найму спорного жилого помещения (приложение № к договору найма жилого помещения) от 30.11.2010г. Ромашин А.Л. должен выплатить 30 ноября 2010г. 24000 рублей – за декабрь-февраль, до 25 января 2011г. – 8000 рублей – за март, до 25 февраля 2011г. – 8000 рублей – за апрель, до 25 марта 2011г. – 8000 рублей – за март, а также оплатить коммунальные платежи по квитанциям. Из представленных Ромашиным А.Л. квитанций следует, что по состоянию на 15 мая 2011г. (день выезда из квартиры) у ответчика отсутствует перед Ризак И.С. задолженность за найм жилья и оплате коммунальных услуг. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Ризак И.С. отказать. Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме 17 октября 2011г. Судья Корсаковского городского суда А.А. Русецкая