Именем Российской Федерации

06 марта 2012 года город Корсаков Сахалинской области

Корсаковский городской суд

под председательством судьи Т.Ю.Беспаловой,

при секретаре А.Х. Матвиец,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ДЕНИСЕНКО Г.И. к КОНДРАТОВОЙ О.В. и ГЕНКИНУ Р.А. о взыскании аванса, внесенного по предварительному договору купли-продажи квартиры, и неустойки (штрафа), а также по встречному иску КОНДРАТОВОЙ О.В., действующей в интересах Генкина Р.А., к ДЕНИСЕНКО Г.И. о зачете штрафа в счет авансового платежа и взыскании компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

16 сентября 2011 года О.В. Кондратова, действующая по доверенности от имени Ж. (продавец), и Г.И. Денисенко (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи однокомнатной благоустроенной <адрес>. В счет оплаты стоимости квартиры Г.И. Денисенко внесла задаток в размере 50000 руб. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 30 сентября 2011 года.

10 ноября 2011 года Г.И. Денисенко обратилась с иском к О.В. Кондратовой о взыскании аванса с размере 50000 руб., неустойки (штрафа) в размере 50000 руб. и расходов на оплату государственной пошлины в размере 2200 руб., указав, что ответчик уклонилась от совершения действий по государственной регистрации перехода к ней права собственности. По условиям предварительного договора купли-продажи в случае отказа продавца от исполнения обязательств по продаже квартиры он возвращает покупателю аванс и выплачивает неустойку (штраф). О.В. Кондратова не выполнила свои обязательства, и аванс не вернула.

О.В. Кондратова иск не признала и предъявила встречный иск к Г.И. Денисенко о зачете суммы штрафа в размере 50000 руб. в сумму авансового платежа по предварительному договору купли-продажи, взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 руб. и расходов на оплату государственной пошлины в размере 1700 руб. Во обоснование своих доводов Г. указала, что от заключения основного договора купли-продажи отказалась не она, а Г.И. Денисенко. По требованию последней она освободила квартиру от мебели и бытовой техники, продав все по очень низким ценам; отказала всем потенциальным покупателям в продаже квартиры, потеряла их, потеряла время. Сейчас не может заниматься продажей квартиры, так как работает на отдаленной точке, и цены за все это время значительно снизились. Из-за обязательств перед Г.И. Денисенко она не поехала в отпуск. Отказом Г.И. Денисенко от покупки квартиры ей причинен материальный и моральный вред.

В ходе судебного разбирательства по инициативе суда к участию в деле в качестве ответчика привлечен Р.А. Генкин, и в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «<...>», участвовавшее в оформлении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Р.А. Генкин в судебное заседание не явился, так как проживает за пределами Сахалинской области.

Представитель ООО «<...>» А. иск Г.И. Денисенко поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать. При этом пояснил, что в их агентство обратилась Г.И. Денисенко с просьбой о сопровождении сделки по купле-продаже квартиры, расположенной в городе Корсакове. Подходящую квартиру она нашла сама, пригласила продавца О.В. Кондратову в агентство. Последняя документы держала в руках, снять с них копии не разрешила, объяснив, что опасается. У Г.И. Денисенко возникли сомнения, так как О.В. Кондратова действовала по доверенности, которую можно в любое время аннулировать. Когда стороны явились для заключения основного договора, он предложил указать в договоре условие о том, что полный расчет по сделке будет произведен после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Продавец с таким условием не согласилась, торопила, мотивируя тем, что срочно нужны деньги. Это наводило на мысль, что что-то тут нечисто. Он старался максимально подстраховать своего клиента, но О.В. Кондратова отказалась от регистрации сделки на предложенных условиях.

Выслушав объяснения Г.И. Денисенко, представителя третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, А., О.В. Кондратовой, заслушав показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Как установлено судом, подтверждено материалами дела, и сторонами не оспаривается, 16 сентября 2011 года в городе Южно-Сахалинске О.В. Кондратова, действующая на основании нотариальной доверенности от 11 мая 2011 года от Р.А. Генкина (продавец), и Г.И. Денисенко (покупатель) заключили договор, по условиям которого продавец обязался продать, а покупатель купить на условиях данного договора однокомнатную благоустроенную квартиру индивидуальной планировки № по <адрес>. Стоимость квартиры, по которой стороны намерены были совершить в будущем сделку купли-продажи, составляла 1400000 руб. Стороны также приняли на себя обязательства явиться для подписания договора купли-продажи указанной квартиры и оформления других, необходимых для государственной регистрации документов. Продавец должен был заключить договор купли-продажи квартиры с покупателем не позднее 30 сентября 2011 года. При подписании данного договора покупатель внес продавцу задаток в размере 50000 руб.

Пунктами 3.3 и 3.4 договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя от исполнения обязательства по покупке квартиры он выплачивает продавцу неустойку (штраф) в размере 50000 руб. Штраф за неисполнение обязанности покупателя по заключению договора купли-продажи может быть взыскан продавцом путем обращения взыскания на задатковый платеж покупателя.

В случае отказа продавца от исполнения обязательства по продаже квартиры продавец возвращает покупателю задаток, а также выплачивает неустойку (штраф) в размере 50000 руб. (пункт 3.5 предварительного договора).

Согласно пункту 3.7 договора отказом от исполнения договора считается неприбытие в течение двух раз подряд в течение двух регистрационных дней в уполномоченный регистрационный орган для совершения сделки купли-продажи, а равно не подписание договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных в указанном договоре либо отказ выплатить полную сумму сделки (стоимость квартиры) в момент подачи документов для государственной регистрации сделки купли-продажи.

В судебном заседании стороны подтвердили, что подписали данный предварительный договор, и 29 сентября 2011 года О.В. Кондратова и Г.И. Денисенко явились в Корсаковский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Там Г.И. Денисенко отказалась заключать основной договор купли-продажи с О.В. Кондратовой, действующей на основании доверенности, выданной Р.А. Генкиным. О.В. Кондратова сходила к нотариусу, который сделал отметку о том, что по состоянию на 29 сентября 2011 года доверенность Р.А. Генкиным не отменена. Г.И. Денисенко по-прежнему отказывалась подписывать основной договор с представителем, мотивируя тем, что возможно Р.А. Генкин – <...>. Согласна была заключить сделку только с тем условием, что деньги за квартиру передаст О.В. Кондратовой после получения свидетельства о праве собственности на квартиру. С этим условием не согласилась О.В. Кондратова, Р.А. Генкин прибыть лично не мог, так как живет в <адрес>, поэтому поручил матери продать принадлежащую ему квартиру.

О намерении О.В. Кондратовой заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных в предварительном договоре, свидетельствует факт сдачи ею 29 сентября 2011 года на государственную регистрацию документов, что подтверждается распиской специалиста – эксперта Корсаковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в получении документов, в которой дата окончания срока регистрации была установлена 28 октября 2011 года.

05 октября 2011 года О.В. Кондратова взяла справки от нарколога и врача-психиатра о том, что Р.А. Генкин на учете у нарколога и психиатра не состоит, алкогольной и наркотической зависимости у него не выявлено, он психически здоров.

О.В. Кондратова и в судебном заседании подтвердила согласие продать квартиру Г.И. Денисенко на условиях, предусмотренных предварительным договором. Однако, Г.И. Денисенко 17 октября 2011 года заключила договор купли-продажи другой квартиры с другим продавцом, и 13 ноября 2011 года получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на однокомнатную <адрес>.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что отказ от исполнения обязательств по покупке <адрес>, имел место со стороны Г.И. Денисенко. Отказ выразился в не подписании основного договора купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного договора. Условие о передаче ею денег после получения свидетельства о регистрации перехода к ней права собственности на спорную квартиру не было предусмотрено в предварительном договоре. О том, что О.В. Кондратова действует по доверенности от собственника жилой площади, Г.И. Денисенко было известно в момент подписания предварительного договора.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку Г.И. Денисенко приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи <адрес> на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть в срок до 30 сентября 2011 года заключить с представителем Р.А. Генкина О.В. Кондратовой договор купли-продажи указанной квартиры.

При таких обстоятельствах суд признает отказ Г.И. Денисенко от покупки квартиры, принадлежащей Р.А. Генкину, необоснованным, а ее требования – не подлежащими удовлетворению. Встречный иск О.В. Кондратовой, действующей в интересах Р.А. Генкина, подлежит удовлетворению на основании пунктов 3.3 и 3.4 предварительного договора.

Поскольку статья 151 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает компенсацию морального вреда при нарушении имущественных прав граждан, в рассматриваемом случае она не может применяться. Действующее законодательство не устанавливает взыскание компенсации морального вреда при нарушении прав граждан при отказе от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Исходя из изложенного, иск Р.А. Генкина в части взыскания компенсации морального вреда не подлежит удовлетворению.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса с Г.И. Денисенко присуждаются расходы, понесенные Р.А. Генкиным, на оплату государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Денисенко Г.И. в удовлетворении иска ОТКАЗАТЬ.

Встречный иск Генкина Р.А. удовлетворить частично.

Зачесть в пользу Генкина Р.А. сумму штрафа с Денисенко Г.И. в размере 50000 рублей путем обращения на задаток по предварительному договору купли-продажи от 16 сентября 2011 года.

Взыскать с Денисенко Г.И. в пользу Генкина Р.А. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 1700 (одна тысяча семьсот) рублей.

Генкину Р.А. в части взыскания компенсации морального вреда в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Ю. Беспалова

Решение в окончательной форме принято 23 марта 2012 года.