Дело № 2-1272/12 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 16 октября 2012 года г.Корсаков Корсаковский городской суд Сахалинской области под председательством судьи Л.Ф.Шустовой, при секретаре Т.А.Александровой, с участием: истца В.В.Волкова, представителя ответчика В.В. Колесова, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Волкова В. В.ча к администрации Корсаковского городского округа о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, У С Т А Н О В И Л : Волков В. В.ич 22 августа 2012 года обратился в суд с исковым заявлением к администрации Корсаковского городского округа о признании незаконным отказа № от 08 июня 2012 года в предоставлении земельного участка, кадастровый номер №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в собственность и о возложении на администрацию Корсаковского городского округа обязанности заключить с ним договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по выкупной цене. В обоснование искового заявления указано, что 19 февраля 2008 года между администрацией Корсаковского городского округа и Волковым В.В. был заключен договор аренды земельного участка № кадастровый номер №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. На основании свидетельства о государственной регистрации прав Волков В.В. является собственником объекта незавершенного строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. На его обращение в администрацию Корсаковского городского округа с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность, был получен отказ, в связи с тем, что объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Не соглашаясь с отказом администрации Корсаковского городского округа, ссылаясь на нормы земельного законодательства, истец считает, что право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, включая объект незавершенного строительства, как объект недвижимого имущества. В судебном заседании Волков В.В. настаивал на исковых требованиях, уточнив, что дом возведен под крышу, отсутствуют только окна. Дом имеет подключения сетям водоснабжения и канализации, инженерным коммуникациям связи. Представитель администрации Корсаковского городского округа Колесов В.В., действующий на основании доверенности, возражал против исковых требований, поскольку цель, для которой Волкову В.В. выделен земельный участок, а именно строительство индивидуального жилого дома, не достигнута, следовательно, оснований для приобретения права собственности на земельный участок у него не имеется. Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления. В соответствии со статьей 36 (часть 3) Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В силу пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату; предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Пунктом 3 ст. 30.1 ЗК РФ установлены специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Постановлением главы муниципального образования Корсаковского района № от 31 января 2008 года Волкову В. В.ичу с 01 февраля 2008 года сроком на 10 лет предоставлен в аренду земельный участок, площадью 600 кв.м.(из земель населенных пунктов) для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>. Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Администрация муниципального образования Корсаковского района и Волков В. В.ич на основании Постановления главы муниципального образования Корсаковского района № от 31 января 2008 года заключили договор аренды № от 19 февраля 2008 года земельного участка(кадастровый номер №), площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> сроком с 01 февраля 2008 года по 01 февраля 2018 года на десять лет для дальнейшего использования для индивидуального жилищного строительства. Договор поставлен на учет в управлении землепользования и муниципального земельного контроля администрации муниципального образования Корсаковского района 19 февраля 2008 года. Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 11 апреля 2008 года проведена государственная регистрация договора аренды за №. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Договор аренды земельного участка № от 19 февраля 2008 года считается заключенным на период строительства индивидуального жилого дома, подписан сторонами, то есть между сторонами достигнуто соглашение по всем его условиям, совершен и зарегистрирован в установленном порядке. В силу пункта 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. 29 мая 2008 года администрацией муниципального образования Корсаковского района Волкову Виктору В.ичу выдано разрешение № на строительство индивидуального двухэтажного жилого дома, общей площадью – 312,0 кв.м., объемом 560 куб.м., фундамент – ФБС, стены – шлакоблочные, перекрытия – железобетонные, кровля - металлочерепица, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения – до 29 мая 2018 г. На основании разрешения на строительство от 29 мая 2008 года, кадастрового паспорта от 13 сентября 2011 года, выданного Корсаковским отделением Сахалинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», за Волковым В.В. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 03 января 2012 года зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, 2-х этажный, площадь застройки 73,6 кв.м., инвентарный №, лит А по адресу: <адрес>, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Заявление Волкова В.В. арендодателю о предоставлении в собственность земельного участка, площадью 600 кв.м. под объектом незавершенного строительством жилого дома по существу является требованием о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома и объясняется заявителем чрезмерным повышением арендной платы. Ответ мэра Корсаковского городского округа от 08 июня 2012 года свидетельствует об отказе расторгнуть договор аренды земельного участка. Однако, соответствующих требований о расторжении договора аренды истцом суду не заявлено. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам(недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. Так статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства в силу п.4 ст. 46 ЗК РФ, является его не использование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Таким образом, договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, имеет особенности, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Договором аренды земельного участка № от 19 февраля 2008 года определено, что Волков В.В. обладает правом аренды земельного участка сроком на 10 лет. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства индивидуального жилого дома. Согласно п. 1,2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Как видно из кадастрового и технического паспортов объекта незавершенного строительства, составленного Корсаковским отделением Сахалинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 13 сентября 2011 года строительство объекта по адресу: <адрес>, не завершено. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в установленном порядке истцом не получено. Таким образом, у Волкова В.В., как у собственника объекта незавершенного строительства, не возникло права на выкуп земельного участка, следовательно, отказ администрации Корсаковского городского округа в предоставлении Волкову В.В. земельного участка в собственность, не противоречит закону, а оснований для расторжения договора аренды земельного участка и возложения на администрацию Корсаковского городского округа обязанности заключить с ним договор купли-продажи этого земельного участка не имеется. Доводы истца о том, что спорный земельный участок должен быть предоставлен ему на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, предусматривающей исключительное право на приватизацию земельных участков гражданами, в собственности которых находятся здания, строения, сооружения на данных участках, не состоятелен. Из содержания ст. 36 Земельного кодекса РФ следует, что объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, в ней не указаны наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Само по себе осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка и применения положений ст. 36 Земельного кодекса РФ, поскольку в отличие от зданий, строений, сооружений объект незавершенного строительства не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. Соответственно Волков В.В. не относится к числу лиц, имеющих в силу закона право на приобретение в собственность земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ предусмотрено, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Таким образом, законодателем определено, что под объектом, незавершенным строительством, земля может находиться только на праве аренды. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылается истец, в данном случае не нарушен. Напротив, заключенный между сторонами договор аренды связывает возникновение права собственности истца на земельный участок с правом собственности на индивидуальный жилой дом. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, Р Е Ш И Л : Волкову В. В.ичу в удовлетворении искового заявления к администрации Корсаковского городского округа о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинском областном суде через Корсаковский городской суд в течение одного месяца после его вынесения в окончательной форме. Судья Л.Ф.Шустова Решение в окончательной форме вынесено: 19 октября 2012 года Судья Л.Ф.Шустова