Дело 2- 565.2010г.
Р Е Ш Е Н И Е.
Именем Российской Федерации.
17 ноября 2010 года р.п. Кормиловка
Судья Кормиловского районного суда Омской области Бандур Г.В.
при секретаре Кобец В.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по Аракелян ГР к Киселевой ЛВ о расторжении договора аренды, взыскании кредиторской задолженности, выселении ООО «Сельхозпром».
У С Т А Н О В И Л:
Аракелян Г.Р. обратилась в суд с иском к Киселёвой Л.В. о расторжении договора аренды. В обосновании своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Агроформа «Кормиловская» и Киселёвой Л.В. был заключён договор аренды нежилого помещения за №. В соответствие, договором аренды Киселёвой Л.В. был передан во временное пользование и владение за плату объект, расположенный в <адрес>, общей площадью 96 кв.м.. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ года.
С ДД.ММ.ГГГГ года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества за № она является собственником здания столовой общей площадью 438,4 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, Кормиловского района Омской области.
Истец просит расторгнуть договор аренды с ответчиком в соответствии со ст. 619 ГК РФ, так как арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатор в нарушение договора аренды без письменного разрешения арендодателя сдал в субаренду арендуемый объект. В настоящее время данное помещение занимает ООО «Сельхозпром».
Дополнительным исковым заявлением истица просит взыскать с ответчика неуплаченную арендную плату в размере <данные изъяты> рублей и выселить ООО «Сельхозпром» из нежилого помещения площадью 96 кв.м. в <адрес> Кормиловского района, Омской области.
Ответчик Киселёва исковые требования Аракелян Г.Р. не признала и суду пояснила, что действительно ДД.ММ.ГГГГ года сроком на 5 лет она арендовала у ООО «Агрофирмы «Кормиловская» обособленное помещение в здании столовой в <адрес>. Ранее это был магазин, который впоследствии использовали под склад стройматериалов. Она это помещение восстановила, привела в порядок, отремонтировала крышу, сделала подъездные пути. Все её расходы пошли в зачёт арендной платы до конца срока действия договора. Об этом знал главный бухгалтер ООО «Агрофирмы «Кормиловская» В 2010 году здание было выставлено на продажу. В результате торгов она не смогла его купить, купила Аракелян Г.Р. с обременением. Аракелян направила ей дополнительное соглашение, с которым она не согласилась и не подписала, так как арендная плата была увеличена в <данные изъяты> рублей, сроки внесения арендной платы изменены. Это значительно ухудшало её положение относительно прежнего договора аренды. В ДД.ММ.ГГГГ года она направила Аракелян <данные изъяты> рублей арендной платы, но Аракелян ей перевод вернула. Она ничего не должна Аракелян, так как в ДД.ММ.ГГГГ года передала ей в 4 приёма по <данные изъяты> рублей. Арендную плату Аракелян она уплатила в размере <данные изъяты> рублей до конца года. Субаренды у неё нет. Изначально, когда она заключала договор аренды, то регистрация для юридического лица была дороже, чем для индивидуального предпринимателя, и она заключила договор как индивидуальный предприниматель. Однако торговать спиртным индивидуальному предпринимателю нельзя, лицензию дают только юридическим лицам. Она образовала ООО «Сельхозпром», учредителем, которого вначале была её мать А., а затем в равных долях с ней К., а затем остался один К Она в этом предприятии директор, но это её магазин. ООО «Сельхозпром» занимает всего 14% от всей площади.
Представитель ответчика Девятов К.А. в обосновании позиции доверителя суду пояснил, что требования истца считают не обоснованными. Арендная плата Аракелян выплачена полностью. Других отношений у Киселёвой и Аракелян не было. Договора субаренды нет, так как данный договор подразумевает возмездность. Между Киселёвой и ООО «Сельхозпром» нет возмездности. Оснований для расторжения договора нет. Не может быть основанием для расторжения договора смена собственника. Фактически Киселёва получила согласие от собственника в 2006 году и с молчаливого согласия пользовалась правами субарендодателя, поскольку никаких претензий к Киселёвой не было, она работала и пользовалась помещением. Просит в иске отказать.
Таким образом, проанализировав собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению. Данный спор подсуден суду общей юрисдикции, так как истцом является физическое лицо. Аракелян является надлежащим истцом, так как право собственности и права арендодателя к ней перешли в силу договора купли- продажи за № от ДД.ММ.ГГГГ года и зарегистрированного 26.02.2010 года между ОАО «Агрофирма «Кормиловская» и Аракелян Гаяне Рубеновной.
Судом установлено, что здание столовой площадью 438,4 кв.м. расположенное в <адрес>, Кормиловского района Омской области по <адрес> принадлежало ООО «Агрофирма «Кормиловская» (л.д. 34). ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Агрофирма «Кормиловская» по договору аренды за № обособленную часть этого помещения площадью 96 кв.м. передало Киселевой ЛВ во временное пользование за плату для размещения магазина сроком на 5 лет (л.д. 6-7). По п. 2.2.9 договора аренды Арендатор вправе имея письменное разрешение арендодателя, передавать (сдавать в субаренду) арендуемый объект, либо часть его третьим лицам. За пользование объектом арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> рублей в месяц п.3.1 договора аренды. Срок внесения арендной платы до 20 числа месяца следующего за расчётным.
ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Агорофирма «Кормиловская» продаёт здание столовой в <адрес> Кормиловского района Омской области по <адрес> общей площадью 438,4 кв.м. Аракелян Г.Р. (л.д. 9-11). В соответствии с п.8.5 настоящего договора отчуждаемое имущество обременено договором аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г. зарегистрированного в № от ДД.ММ.ГГГГ г.
ДД.ММ.ГГГГ года право покупателя Аракелян Г.Р. зарегистрировано в № (л.д. 13).
ООО «Агрофирма «Кормиловская» предупредила индивидуального предпринимателя Киселёву Л.В. о смене собственника, что с ДД.ММ.ГГГГ года Киселёва должна платить арендную плату Аракелян Г.Р. (л.д.102).
Аракелян Г.Р. ДД.ММ.ГГГГ года направляет Киселёвой Л.В. дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 15), которым предлагает внести изменения в п.2.2.9 договора аренды «Арендатор не вправе передавать (сдавать в субаренду) арендуемый объект, либо его часть третьим лицам». Пункт 3.1 изложить в следующей редакции «за пользование объектом арендатор уплачивает <данные изъяты> рублей». Пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции «Срок внесения арендной платы за арендуемый объект производится Арендатором за месяц вперёд, но не позднее 10 числа каждого месяца». Данное дополнительное соглашение ответчиком не подписано как ухудшающее её положение. Доводы ответчика суд находит обоснованными, поскольку переход права собственности в соответствии со ст. ст. 616-617 ГК РФ не является основанием к изменению или расторжению договора аренды. Следовательно, Аракелян не может в одностороннем порядке обязать арендатора исполнять предложенные в дополнительном соглашении условия договор аренды, которые ухудшают положение арендатора ст. 619 ГК РФ.
Истцом для расторжения договора аренды выдвинуто два обстоятельства: неуплата арендной платы свыше 3 раз подряд и наличие субаренды без согласия арендодателя.
Суд считает, что обстоятельства связанные с неуплатой арендной платы своего подтверждения не нашли.
Согласно сообщения арендодателя ООО «Агрофирма «Кормиловская» Киселёва должна производить оплату аренды помещения Аракелян с ДД.ММ.ГГГГ года л.д. 102. В ДД.ММ.ГГГГ года согласно договора она направляет Аракелян сумму, предусмотренную договором в размере <данные изъяты> рублей. В судебном заседании Киселёвой предоставляются рабочие тетради по движению денежных средств в магазине в <адрес>, где за ДД.ММ.ГГГГ года Аракелян передано за 4 раза по <данные изъяты> рублей, то есть <данные изъяты> рублей. Как поясняет Киселёва Л.В., деньги передавали продавцы по её указанию Аракелян за арендную плату. Это было подтверждено продавцом Шепп В.Ф.. Аракелян не отрицая свою подпись и получение денег, утверждает, что эти деньги Киселёва дала ей добровольно за ремонт крыши. Киселёва настаивает, что крышу отремонтировали другие люди, до Аракелян, которые не смогли купить объект, что подтверждает и представитель ООО «Агрофирмы «Кормиловская» Ш Киселёва утверждает, что, над её помещением крыша не была повреждена. Она по договору аренды не несёт обязательств по капитальному ремонту здания. Других обязательств между Киселёвой и Аракелян кроме арендных не было и Аракелян никаких документов кроме собственных пояснений не представлено. Суд полагает, что с учётом того, что Аракелян передано <данные изъяты> рублей в счёт арендной платы, то Киселёва оплатила аренду до конца года, а если Аракелян признает перечисление в апреле месяце как оплату аренды, которая ей возвращена, то ещё и ДД.ММ.ГГГГ года. Каких – либо ограничений по внесению арендной платы вперёд договор аренды не предусматривает.
В отношении договора субаренды суд считает, что доводы истца нашли своё подтверждение в зале суда. Договор аренды был заключён между индивидуальным предпринимателем Киселёвой и ООО «Агрофирма «Кормиловская». Киселёва для работы в одном арендуемом помещении с ней ООО «Сельхозпрома» берет разрешение на сдачу в субаренду на ДД.ММ.ГГГГ год (л.д. 73). В ДД.ММ.ГГГГ году таких разрешений нет, как пояснили представители «Агрофирмы «Кормиловская» генеральный директор М и представитель по доверенности Ш что Киселёва с такой просьбой к ним не обращалась, а они её деятельность не контролировали. Однако на 2010 год даже и при обращении они ей такого разрешения бы и не дали, так как решили здание продавать. Столовой они пользовались в период с весенних полевых работ и уборочной. В настоящее время в <адрес> своих бригад нет. Всё у них в Георгиевке. О том, что в арендуемом Киселёвой объекте имеется субаренда говорит разрешение на 2007 года, сама Киселёва, что ООО «Сельхозпром» занимает у неё всего 14% площади, а всё остальное ИП. По данным пенсионного фонда Киселёва отчитывается за ООО «Сельхозпром» и уплачивает пенсионные отчисления за себя и своего мужа. Сведений об ИП Киселёвой нет с 2007 года. Нет сведений и об отчислении за продавца Ш А. ни ИП Киселёвой ни ООО «Сельхозпром». Приложение к лицензии (л.д. 84) также указывает специализированный отдел в магазине <адрес> Несоответствие номера строения настоящему произошло в результате переписи населения и уточнения нумерации строений. Таким образом, это подтверждает наличие в арендуемом ИП Киселёвой помещении ООО «Сельхозпрома». Доводы представителя ответчика, об отсутствии договора субаренды в силу его безвозмездности не соответствуют ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды истцом в одностороннем порядке. Кроме того по данным пенсионного фонда у индивидуального предпринимателя Киселёвой Л.В. наёмного труда нет.
Требования истца о выселении ООО «Сельхозпрома» из нежилого помещения площадью 96 кв.м. излишнее. И не может быть удовлетворено, так как в соответствии со п. 4 договора аренды « ….в случае расторжения договора арендатор обязан в течение 3 дней после прекращения действия договора освободить арендованный объект передав его по акту приема-передачи арендодателю», что автоматически решает проблему и с субарендой, поскольку помещение освобождается полностью.
Судебные издержки в виде оказания услуг представителя по ордеру М.А. в размере <данные изъяты> рублей л.д. 120, которые складываются консультации, составления искового заявления и два судебных заседания суд находит обоснованными и разумными в соответствии с действующими расценками Президиума коллегии адвокатов и ст. 100 ГПК РФ.
Суд полагает, что в соответствии со ст. 103 ГПК РФ истцу подлежит возврату государственная пошлина уплаченная при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> рублей.
На основании изложенного руководствуясь ст.ст.100, 103, 194-199 ГПК РФ, 606-619, 650-651 ГК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Аракелян ГР к Киселевой ЛВ о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, выселении ООО «Сельхозпром» и взыскании судебных издержек удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды за № от ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО «Агрофирма «Кормиловская» и Киселевой ЛВ по существенным нарушениям условий договора.
Взыскать с Киселевой ЛВ <данные изъяты> рублей судебных издержек и <данные изъяты> рублей госпошлины в пользу Аракелян ГР.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения.
Судья:
Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2010 года
Судья: