Решение
Именем Российской Федерации
ДАТА г. Коркино Челябинской области
Коркинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Югова С.В.,
при секретаре Печуриной Е.С.
с участием истца Козловой Е.Г.,
представителя истца Козлова С.А.,
представителя ответчика Ахтырцева Д.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой Е.Г. к администрации Коркинского муниципального района Челябинской области, Козлову А.П. о признании договора аренды земельного участка недействительным, прекращении права собственности на дом, отмене государственной регистрации,
У С Т А Н О В И Л:
Козлова Е.Г. обратилась в суд с иском к администрации Коркинского муниципального района Челябинской области, Козлову А.П. о признании договора недействительным, ссылаясь в обоснование иска на следующие обстоятельства: в 1986 году она купила у П-ой Л.П. жилой дом, расположенный по АДРЕС Между ними был составлен договор купли-продажи от ДАТА. В вышеуказанном жилом доме она проживает и зарегистрирована с момента его приобретения (с ДАТА) и по настоящее время.
Ранее она обращалась в Коркинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области по решению вопроса о регистрации права собственности на вышеуказанный жилой дом на свое имя. Специалистами отдела ей было разъяснено, что представленный ей договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку отсутствует документ, подтверждающий право собственности П-ой Л.П. на жилой дом.
Ей было подготовлено исковое заявление в суд о признании за ней права собственности на земельный участок площадью - 664 кв.м., на котором расположен жилой дом, в силу приобретательной давности - статья 234 ГК РФ, поскольку она владеет данным земельным участком добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным с ДАТА и по настоящее время (более 24 лет), кроме того, она убеждена в правомерности своего владения земельным участком, а также ей не нарушено течение срока давности владения.
Согласно представленного ей кадастрового паспорта земельного участка, выданного Коркинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, данный земельный участок (по непонятным для причинам) был предоставлен в аренду сроком до 5 лет бывшему супругу Козлову А.П., брак с которым прекращен ДАТА, что подтверждается свидетельством о расторжении брака. Факт предоставления земельного участка в аренду Козлову А.П. подтверждается Архивной выпиской из Постановления Главы администрации р.п.Роза г.Коркино Челябинской области от ДАТА за НОМЕР и ответом Коркинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
О наличии договора аренды ей не было известно, о договоре она узнала лишь при подготовке искового заявления. Она не может сказать, на каком основании именно с Козловым А.П. был заключен договор аренды земельного участка, возможно лишь предположить, что специалисты, которые занимались заключением договора, не истребовали у Козлова А.П. какого-либо документа по владению жилым домом. Таким образом, вероятно, что договор был заключен лишь со слов Козлова А.П.
В ходе судебного разбирательства по рассмотрению ею искового заявления выяснилось, что с Козловым А.П., который являлся по делу третьим лицом, Администрация Коркинского муниципального района Челябинской области заключила договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности за НОМЕР от ДАТА. Срок аренды определен по договору с ДАТА по ДАТА. ДАТА судьей Коркинского городского суда Челябинской области Кинзиным В.Д. было вынесено определение об оставлении искового заявления о признании при собственности на вышеуказанный земельный участок без рассмотрения.
В настоящее время она вынуждена обратиться в суд с заявлением о признании договора аренда земельного участка от ДАТА недействительным, поскольку, по ее убеждению, данный договор аренды заключен с нарушением требований пункта 3 статьи 21, пункта 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Да, действительно, в 1994 году Козлову А.П. был предоставлен вышеуказанный земельный участок в аренду сроком на пять лет. Срок договора аренды истек в январе 2000 года. С момента истечения срока аренды и заключения нового договора аренды более 10 лет. Ранее Козлов А.П. обращался по вопросу продления срока аренды земельного участка. Земельным участком Козлов А.П. не пользуется с марта 2004 года, поскольку с этого месяца их брачные отношения и совместное проживание прекратилось. Поэтому, о каком преимущественном праве заключении аренды может идти речь, когда Козлов А.П. вот уже более шести лет данным земельным участком не пользуется, не несет расходы по его содержанию и обработке, не производит арендную плату, все платежи осуществлялись за ее счет.
Если говорить о преимущественном праве на заключение нового договора аренды, которое предусмотрено п. З ст. 21 Земельного Кодекса РФ, то в этом же пункте четко оговорено, что арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, «за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса РФ», а именно: в пункте 3 статьи 35 Земельного Кодекса РФ закреплено, что: «собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка...»; в пункте 1 статьи 36 Земельного Кодекса РФ: «Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом». Этим же пунктом закреплено, что «... приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.». Таким образом, речь идет о собственниках зданий, строений, сооружений. Козлов А.П. не являлся собственником жилого дома, расположенного на вышеуказанном земельном участке, ни на момент заключения договора аренды земельного участка ДАТА, ни на момент заключения нового договора аренды земельного участка от ДАТА.
Следовательно, договор аренды земельного участка от ДАТА, заключен в нарушении требований земельного законодательства. Кроме того, Козлов А.П., как ей стало известно, вышеуказанный договор аренды зарегистрировал, и на основании этого зарегистрировал право собственности на жилой дом по вышеуказанному адресу в соответствии с положениями ст. 25.3 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ФЗ РФ от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости». Жилой дом был приобретен ими в период брака, что подтверждается копией свидетельства о заключении брака, и по Семейному Кодексу РФ ст.34 является их совместной собственностью. Она считает, что нарушены ее права и на жилой дом, и на земельный участок. На основании изложенного просит: признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности за НОМЕР от ДАТА, заключенный между Администрацией Коркинского муниципального района Челябинской области и Козловым А.П., на земельный участок - 664 кв.м., с кадастровым НОМЕР, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - ЛПХ, расположенный по АДРЕС Отменить государственную регистрацию, произведенную Коркинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной Собственности за НОМЕР от ДАТА, заключенный между Администрацией Коркинского муниципального района Челябинской области и Козловым А.П. Прекратить право собственности Козлова А.П. на жилой дом, расположенный по АДРЕС. Отменить государственную регистрацию, произведенную Коркинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, права собственности на жилой дом, расположенный по АДРЕС на имя Козлова А.П.
В судебном заседании истец Козлова Е.Г.на иске настаивала, просила его удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца Козлов С.А. исковые требования поддерживал, просил удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Козлов А.П. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен (л.д.64).
Представитель ответчика Ахтырцев Д.Е. исковые требования не признавал в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации Коркинского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в его отсутствие, просил отказать в удовлетворении исковых требований (л.д.74).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, просил рассмотреть в его отсутствие (л.д. 40, 62).
Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать.
В судебном заседании установлено, что ДАТА истец Козлова Е.Г. и Козлов А.П. вступили в брак (л.д. 17). ДАТА году супруги Козловы, находясь в браке, по договору купли-продажи приобрели у П-ой Л.П. жилой дом, расположенный по АДРЕС, договор купли-продажи был оформлен от имени Козловой Е.Г. (л.д. 7). Постановлением главы администрации п. Роза г. Коркино Челябинской области от ДАТА мужу истицы Козлову А.П. был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 664 кв.м. по АДРЕС (л.д. 22). В постановлении главы не указаны срок аренды земли и время, в течение которого Козлов А.П. должен был обратиться для заключения договора аренды. Договор аренды земельного участка по указанному адресу от ДАТА сроком на 5 лет, копия которого имеется в материалах дела (л.д. 75-76) Козловым А.П. не подписана, а следовательно, в силу ст. 434 ГК РФ договор аренды заключен не был.
В суде установлено, что постановление главы администрации п. Роза г. Коркино от ДАТА о предоставлении Козлову А.П. в аренду земельного участка по АДРЕС, никем, в том числе истицей, не обжаловалось, не отменялось и не признавалось незаконным.
ДАТА брак между Козловыми был расторгнут (л.д. 18).
ДАТА Козлов А.П. обратился с заявлением к начальнику управления муниципального имущества и земельных отношений администрации Коркинского муниципального района (л.д. 42) об оформлении договора аренды земельного участка по указанному адресу. ДАТА с Козловым А.П. был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком с ДАТА по ДАТА (л.д. 43-46), договор зарегистрирован в регистрационном органе.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Как указано выше, постановление главы администрации п. Роза г. Коркино о предоставлении Козлову А.П. в аренду спорного земельного участка вынесено ДАТА, то есть в момент действия Земельного кодекса РСФСР от ДАТА.
Земельный кодекс РСФСР не содержал требования о том, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Таким образом, договор аренды спорного земельного участка от ДАТА с Козловым А.П. был заключен в соответствии с требованиями закона, на срок 49 лет, с момента предоставления земельного участка главой поселка Роза, оснований для признания договора недействительным не имеется.
В суде также установлено, что впоследствии, на основании договора аренды земельного участка Козлов А.П. зарегистрировал право собственности на жилой дом по вышеуказанному АДРЕС.
Истица просит прекратить право собственности Козлова А.П. на жилой дом.
В соответствии со ст. 25.3 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Таким образом, Козлов А.П. стал собственником жилого дома на законном основании, его право собственности было зарегистрировано соответствии с положениями ст. 25.3 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ФЗ РФ от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости».
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено, что Козлов А.П. от прав собственника на жилой дом не отказывался, в связи с чем каких-либо законных оснований для прекращения зарегистрированного за Козловым А.П. права собственности на указанный жилой дом в не имеется.
Имеющийся в деле договор купли-продажи спорного жилого дома, заключенный от имени Козловой Е.Г., не имеет юридической силы, так как не зарегистрирован в регистрационном органе, кроме того, истица в судебном заседании не отрицала того факта, что дом был приобретен совместно с Козловым А.П., в период брака.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Козловой Е.Г. к администрации Коркинского муниципального района Челябинской области, Козлову А.П. о признании договора аренды земельного участка недействительным, прекращении права собственности на дом, отмене государственной регистрации отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Челябинский областной суд через Коркинский городской суд Челябинской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: С.В.Югов