Дело №2-1793/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДАТА года
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Малеевой Т.Е.
при секретаре Лушниковой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондакова Е.А. к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа Челябинской области «Управление строительства» Челябинской области, администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании заключенным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Кондаков Е.А. обратился в суд с иском к ООО «ЛесСтройСервис» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС. В дальнейшем дополнил требованиями к ООО «ЛесСтройСервис», МУ Копейского городского округа «Управление строительства» (далее МУ «Управление строительства), администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее администрация КГО) о признании заключенным ДАТА года между ним и ООО «ЛесСтройСервис», МУ «Управление строительства» договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС г. Копейска Челябинской области в целях приобретения в собственность однокомнатной квартиры НОМЕР общей площадью 32,7кв.м., признании за ним права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований указал, что он заключил ДАТА договор целевого займа с ООО «ЛесСтройСервис», по которому обязался передать в собственность заемщика денежную сумму, соответствующую стоимости квартиры, данная денежная сумма должна была направлена заемщиком на строительство квартиры в многоквартирном доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска. В тот же день между ним и ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Назарова Г.В. был заключен договор о преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора, направленного на возникновение права собственности на спорную квартиру. Обязательство по договору целевого займа перед ООО «ЛесСтройСервис» им выполнены в полном объеме. Ответчик ООО «ЛесСтройСервис» полученные денежные средства израсходовал на строительство дома НОМЕР по АДРЕС. Ответчик МУ «Управление строительства» как заказчик – застройщик ДАТА получил в администрации КГО разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, начал оформление технических паспортов. Однако, несмотря на получение застройщиком разрешения на ввод дома НОМЕР по АДРЕС не принял мер по заключению с ним договора, является основанием для возникновения права собственности на квартиру. Вместе с тем он вселился в квартиру, проживает в ней, производит ремонт, оплачивает коммунальные платежи.
В судебном заседании истец Кондаков Е.А. на своих требованиях настаивал, пояснил, что до настоящего времени договор купли - продажи или иной договор о передаче квартиры в собственность с ним не заключен.
Представитель ответчика ООО «ЛесСтройСервис» Портье Д.А., действующий по доверенности не возражал против удовлетворения заявленных требований Кондакова Е.А..
Представитель ответчика МУ «Управление строительства» в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом л.д.34).
Представитель администрации КГО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом л.д.33).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом л.д.32).
В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей МУ «Управление строительства», администрации КГО, Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии по Челябинской области.
Заслушав истца Кондакова Е.А., представителя ООО «ЛесСтройСервис» Портье Д.А., действующего по доверенности, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Кондаков Е.А. ДАТА заключил с ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Назарова Г.В. договор целевого займа по которому обязался передать в собственность заемщика – ООО «ЛесСтройСервис» денежные средства, а заемщик обязался вернуть сумму займа в обусловленный договором срок. Заем по договору является беспроцентным и целевым. Денежные средства, полученные по настоящему договору, заемщик обязался направить на строительство квартиры в многоквартирном жилом доме серии 121-Т, расположенном по адресу Челябинская область г. Копейск, АДРЕС. В тот же день между истцом и ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» заключен договор о преимущественном праве согласно пунктам 1.1 и 2.1, которых истец (при условии своевременной и в полном объеме оплаты) имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ответчиком договора, направленного на возникновение у него права собственности на жилое помещение указанное в договоре в многоквартирном жилом доме, серии 121-Т, находящемся по адресу Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС
Истцом Кондаковым Е.А. исполнено обязательство по заключенному договору займа в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру НОМЕР от ДАТА на сумму 760000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру НОМЕР от ДАТА на сумму 550000 рублей л.д.13).
В дальнейшем принятые на себя обязательства ООО «ЛесСтройСервис» выполнил частично полученные от истца денежные средства израсходовал на строительство дома НОМЕР по АДРЕС. Строительство дома было профинансировано в полном объеме с участием денежных средств истцов, что позволило завершить все строительно- монтажные работы и начать процедуру ввода объекта в эксплуатацию.
Ответчик МУ «Управление строительства» как заказчик - застройщик ДАТА получил в администрации КГО разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, начал процедуру оформления технических паспортов на жилые помещения в многоквартирном доме.
Ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» несмотря на получение застройщиком разрешения на ввод дома НОМЕР ДАТА и подписание ДАТА акта исполнения инвестиционных обязательств по договору НОМЕР инвестирования и строительства между заказчиком МУ «Управление строительства», и инвестором - генподрядчиком - ООО «ЛесСтройСервис», не принято мер по заключению с истцом договора, являющегося основанием для возникновения права собственности истца на жилое помещение в этом многоквартирном жилом доме, в соответствии с заключенным договором о преимущественном праве.
Ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» не выполнены обязательства предусмотренные п.3.4 договора о передаче истцу пакета документов, позволяющих зарегистрировать право собственности на квартиру по соответствующему договору, направленному на возникновение права собственности.
Вместе с тем истец вселился в спорную квартиру и проживает в ней, производит ремонт, оплачивает коммунальные услуги.
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца Кондакова Е.А. данными в судебном заседании, договором целевого займа, договором о преимущественном праве:
-договором целевого займа НОМЕР заключенным ДАТА между Кондаковым Е.А. и ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Назарова Г.В;
- договором о преимущественном праве НОМЕР, заключенным ДАТА между Кондаковым Е.А. и ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Назарова Г.В. л.д.8-12).
ДАТА между МУ«Управление строительства» (заказчик-застройщик) и ООО «ЛесСтройСервис» (инвестор – генеральный подрядчик) заключен договор НОМЕР инвестирования проектирования и строительства жилого АДРЕС расположенного по АДРЕС л.д. 46-48).
ДАТА года, ДАТА года между МУ «Управление строительства и ООО «ЛесСтройСервис» заключены дополнительные соглашения к договору НОМЕР инвестирования проектирования и строительства жилого дома от ДАТА года л.д. 49,50).
Инвестор – генеральный подрядчик (ОАО ЛесСтройСервис) принял на себя обязательство направить денежные средства на проектирование и строительство жилого дома НОМЕР расположенного по адресу: АДРЕС КГО в размере 100 % от общего объема финансирования (пункт 2.1,2.2 договора).
В соответствии с дополнительным соглашением к указанному договору от ДАТА года уточнено понятие объекта строительства - 80- квартирный 10 этажный панельный жилой дом серии 121-Т, общей проектной площадью 3900 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС.
Согласно условиям указанного договора инвестирования проектирования и строительства жилого дома инвестор - генеральный подрядчик (ООО «ЛесСтройСервис») от своего имени или группы юридических (физических) лиц направляет собственные или заемные средства на проектирование и строительство данного дома в порядке участия в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а заказчик застройщик (МУ «Управление строительства») обязуется по окончании строительства передать объект (жилой дом) инвестору - генеральному подрядчику (ООО «ЛесСтройСервис»).
Таким образом, ответчики ООО «ЛесСтройСервис» МУ «Управление строительства» при заключении договора инвестирования проектирования и строительства жилого дома НОМЕР по АДРЕС предполагали возможность привлечения денежных средств физических лиц в качестве инвестиций в строительство данного дома со стороны инвестора – генерального подрядчика ООО «ЛесстройСервис».
Из анализа условий договора НОМЕР инвестирования проектирования и строительства от ДАТА года следует, что заказчик-застройщик (МУ «Управление строительства») не осуществляет финансовых затрат на строительство дома НОМЕР по АДРЕС, поскольку все обязанности по финансированию строительства принимает на себя ООО «ЛесСтройСервис», а заказчик - застройщик (МУ «Управление строительства») лишь обеспечивает разработку и получение проектной, сметной и разрешительной документации на объект строительства, заключение договоров с подрядными организациями, сдачи объекта государственной приемочной комиссии и оформление технической документации. Однако заказчик - застройщик (МУ «Управление строительства») вправе привлечь дополнительные инвестиции (п.5.1.6, п.5.2, п.5.1.8 договора).
Таким образом установлено, что стороны предполагали возможность привлечения денежных средств физических лиц на строительство дома НОМЕР по АДРЕС.
Заказчик - застройщик (МУ «Управление строительства» заключил договор НОМЕР от ДАТА года об инвестиционной деятельности в строительстве жилых домов с ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (инвестор), в соответствии с которым инвестор направляет денежные средства в сумме 63 882 600 рублей на строительство жилого дома НОМЕР по АДРЕС, а заказчик – застройщик (МУ «Управление строительства») обеспечивает строительство дома и после введения дома в эксплуатацию передает в собственность инвестору квартиры л.д. 57-60).
В дальнейшем данный договор расторгнут по соглашению от ДАТА года НОМЕР о расторжении договора НОМЕР.
Земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС является муниципальной собственностью, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МУ «Управление строительства» на основании распоряжения главы КГО НОМЕР от ДАТА года НОМЕР «О предварительном согласовании размещения жилого дома на земельном участке из земель поселений, расположенном по адресу г. Копейск, АДРЕС, распоряжения главы КГО от ДАТА года НОМЕР «О предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование МУ КГО «Управление строительства» земельного участка, расположенного на землях населенного пункта по адресу г. Копейск, АДРЕС, для выполнения подготовительных работ по строительству жилых домов», свидетельства о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования от ДАТА года, л.д. 38-40).
Разрешение на строительство объекта недвижимости жилого дома НОМЕР по АДРЕС выдано главой администрации КГО ДАТА года, продлено до ДАТА года л.д. 44).
Ответчик МУ «Управление строительства» как заказчик - застройщик ДАТА года получил в администрации КГО разрешение на ввод объекта - жилого дома по АДРЕС области в эксплуатацию.
Согласно указанного разрешения объект, введенный в эксплуатацию, представляет собой 10 этажный 95-квартирный жилой дом, имеет 45 однокомнатных, 25 двухкомнатных и 25 трехкомнатных квартир л.д. 45).
Жилой дом поставлен на технический учет в ОГУП «ОЦТИ» Копейский филиал, имеется технический паспорт на квартиру л.д. 24-26).
В соответствии с актом исполнения инвестиционных обязательств по договору НОМЕР инвестирования проектирования и строительства жилого дома от ДАТА года по АДРЕС, подписанным МУ «Управление строительства» и ООО «ЛесСтройСервис» ДАТА года, инвестор - генеральный подрядчик в соответствии с размером инвестиций в сумме 94334279,94 рублей приобретает право на регистрацию права собственности на 4490,5кв.м., что соответствует перечисленным в акте 85 квартирам, в том числе НОМЕР; заказчик-застройщик приобретает право на регистрацию права собственности на 165,1 кв.м., что соответствует 4 квартирам - НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР; ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» приобретает право на регистрацию права собственности на 331,4 кв.м., что соответствует 6 квартирам - НОМЕР, НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР. Регистрация права собственности на квартиру НОМЕР не произведена до настоящего времени, что подтверждается уведомлением Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от ДАТА года НОМЕР л.д.27).
Указанные обстоятельства подтверждаются актом исполнения инвестиционных обязательств по Договору НОМЕР инвестирования проектирования и строительства жилого дома от ДАТА года по адресу: АДРЕС л.д.51-54),
Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА года (резолютивная часть объявлена в судебном заседании ДАТА года) по делу НОМЕР в отношении должника – ООО «ЛесСтройСервис» введено внешнее управление, с момента его введения наступают последствия, предусмотренные ст. 94 Федерального закона РФ от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Внешний управляющим утвержден Елистратов Д.С..
В настоящее время заключено мировое соглашение между ООО «ЛесСтройСервис» и конкурсными кредиторами. Производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ЛесСтройСервис» прекращено л.д.61-70).
Поскольку денежные средства истца, переданные ответчику ООО «ЛесСтройСервис» по договору целевого займа предназначались для целевого финансирования строительства квартиры в доме НОМЕР по АДРЕС, то суд считает, что истец являлся наравне с ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» инвестором, участником строительства (в доли оговоренной в договоре займа и преимущественного права).
Доказательств не целевого использования денежных средств по договорам займа суду не представлено, а в судебном заседании не добыто.
Таким образом, совокупное толкование условий договора целевых займов и договоров о преимущественном праве позволяет сделать вывод о том, что в намерения сторон при заключении этих договоров входило направление денежных средств заёмщика (ООО «ЛесСтройСервис») на финансирование строительства конкретной квартиры НОМЕР в многоквартирном доме НОМЕР по АДРЕС с возникновением у займодавца (истца) в последующем права собственности на указанный объекты недвижимости.
Согласно ст. 1 Федерального закона №214 – ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214 -ФЗ), настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Кроме предусмотренного ч. 1 ст.1 случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно – строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС произведено ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» (инвестор - подрядчик), с согласия ответчика МУ «Управление строительства» (заказчик -застройщик) не на основании письменного договора долевого участия в строительстве или в иной предусмотренной законом форме, а на основании договоров целевого займа и договоров о преимущественном праве.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, воля сторон при заключении договоров фактически была направлена на достижение иных целей, чем предусмотрено договорами целевого займа (передать денежные средства в собственность заемщика с условием их последующего возврата).
При заключении договоров стороны преследовали цель профинансировать строительство конкретного объекта недвижимости (квартиры) в целях приобретения на него права собственности после окончания строительства дома.
В соответствии со ст.3 Федерального закона №214 -ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнение которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом, в силу ст. 2 данного закона, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от организационно – правовой формы, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ст. 4 Федерального закона №214 –ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона №214 - ФЗ - передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В силу ст. 12 Федерального закона №214 -ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Фактически между истцом и ответчиками ООО «ЛесСтройСервис» и МУ «Управление строительства» ДАТА года сложились отношения регулируемые нормами Федерального закона №214 –ФЗ.
При заключении договора целевого займа НОМЕР от ДАТА года и договора о преимущественном праве НОМЕР от ДАТА года между Кондаковым Е.А. и ООО «ЛесСтройСервис» определены основные условия договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: объект -однокомнатная квартира НОМЕР ориентировочной площадью 35,0 кв.м., срок передачи, цена договора, срок и порядок её уплаты, а также иные условия, способствующие возникновению права собственности на объект строительства.
Сторонами фактически выполнены основные условия договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Однако ответчиком - МУ «Управление строительства» не принято мер к заключению с истцами письменного договора долевого участия в строительстве и его последующей государственной регистрации, а ООО «ЛесСтройСервис», являясь инвестором и генеральным подрядчиком, не был наделен правом на заключение договоров долевого участия в строительстве и привлечения денежных средств граждан для строительства дома.
Согласно ст. 16 Федерального закона №214 –ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Федеральный закон №122 -ФЗ)» и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (и соответственно возникновения права собственности на этот объект) являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с положениями статей 12,209,218,219 ГК РФ и вышеназванных норм Федерального закона №214 - ФЗ между истцом и ответчиками ООО «ЛесСтройСервис», МУ «Управление строительства» был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС в целях приобретения в собственность спорной квартиры.
В связи с тем, что дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного главой КГО ДАТА года суд считает возможным признать заключенным ДАТА года между МУ «Управление строительства», ООО «ЛесСтройСервис» и Кондаковым Е.А. договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС 121-Т серии в целях приобретения в собственность участником долевого строительства Кондаковым Е.А.. однокомнатной квартиры НОМЕР, расположенной на 9 этаже в доме НОМЕР по АДРЕС.
Признать за Кондаковым Е.А. право собственности на однокомнатную квартиру НОМЕР общей площадью 32,7 кв.м., жилой площадью 16,8 кв.м., расположенную на 9 этаже в доме НОМЕР по АДРЕС.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
Исковые требования Кондакова Е.А. к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа Челябинской области «Управление строительства», администрации Копейского городского округа Челябинской области удовлетворить.
Признать заключенным ДАТА года между МУ Копейского городского округа «Управление строительства» Челябинской области, ООО «ЛесСтройСервис» и Кондаковым Е.А. договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС 121-Т серии в целях приобретения в собственность участником долевого строительства Кондаковым Е.А. однокомнатной квартиры НОМЕР, расположенной на 9 этаже в доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска Челябинской области.
Признать за Кондаковым Е.А. право собственности на однокомнатную квартиру НОМЕР общей площадью 32,7 кв.м., жилой площадью 16,8 кв.м., расположенную на 9 этаже в доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска Челябинской области.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Копейский городской суд.
Председательствующий подпись Т.Е. Малеева
Копия верна.
Судья: Т.Е. Малеева
Секретарь: В.Н. Агеева