Дело № 2- 718/2010 Копия
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДАТА года г.Копейск
Копейский городской суд г. Копейска Челябинской области в составе:
председательствующего Гончаровой М.И.
при секретаре Кадочниковой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Тихновой Е.А., Борисенкова Ю.А. к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа «Управление строительством», Администрации Копейского городского округа о признании заключенными договоров долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством пропорционально внесенным денежным средствам на его создание,
УСТАНОВИЛ:
Истицы Тихонова Е.А., Борисенков Ю.А. обратились в суд с исками к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа «Управление строительством», Администрации Копейского городского округа о признании заключенным между ними, ООО «ЛесСтройСервис» и МУ КГО «Управление строительством» договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома НОМЕРБ по АДРЕС г.Копейска в целях приобретения в собственность квартир в данном доме, признании за ними права собственности на долю в объекте незавершенном строительством по АДРЕСБ г.Копейска пропорционально внесенным денежным средствам на его создание.
В обоснование требований указано, что истцы в мае 2008 года заключили договоры целевого займа с ООО «ЛесСтройСервис», по которым обязались передать в собственность заемщика денежные суммы, соответствующие стоимости квартир. Данные денежные суммы должны были быть направлены заемщиком на строительство квартир в многоквартирном доме НОМЕРБ по АДРЕС г.Копейска. В один день с договорами займа истцы подписали договоры о преимущественном праве, согласно которых имели преимущественное право перед другими лицами на заключение договоров, направленных на возникновение прав собственности на квартиры, построенные заемщиком на заемные денежные средства. Строительство дома приостановлено в 2009 году, дом в эксплуатацию до настоящего времени не введен, квартиры истцам не переданы. Истцы считают, что между ним и ответчиками ООО «ЛесСтройСервис», МУ КГО «Управление строительством» сложились отношения, регулируемые нормами Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку договором займа и преимущественного права определены все необходимые условия договора долевого участия в строительстве. На этом основании истцы просят признать заключенными договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома НОМЕРБ по АДРЕС г.Копейска на основании чего признать за ними право собственности на объект незавершенный строительством пропорционально внесенным денежным средствам.
Истцы Тихонова Е.А., Борисенков Ю.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просят рассматривать дело без их участия.
Представитель истца Тихоновой Е.А. по доверенности А. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «ЛесСтройСервис» по доверенности П. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, мотивируя тем, что для признания заключенных договоров договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома правовых оснований, установленных Федеральным Законом № 214-ФЗ, не имеется, соответственно, нет оснований и для признания за истцами доли в праве собственности на объект незавершенный строительством. Кроме того, денежные средства по договорам займа истцами в кассу предприятия не вносились, представленные истцами квитанции к приходно-кассовым ордерам являются фиктивными.
Представители ответчика Муниципального учреждения Копейского городского округа «Управление строительством», Администрации Копейского городского округа в судебное заседание не явились, извещены л.д. 144-145).
В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истцов, представителей ответчиков.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Установлено, что Тихонова Елена Александровна заключила с ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Н. договор целевого займа от 14 мая 2008 года № 24, по которому обязалась передать в собственность заемщика – ООО «ЛесСтройСервис» денежные средства в размере 2090100 руб., а заемщик обязался вернуть сумму займа в обусловленный срок. Заем по договору являлся беспроцентным и целевым. Денежные средства, полученные по настоящему договору, Заемщик должен был направлять на строительство квартиры НОМЕР в многоквартирном жилом доме серии 121-Т, расположенном по адресу г.Копейск, АДРЕСБ (п.2.3 договора). Согласно п.3.1. договора возврат суммы займа производится не позднее 30.12.2008г. путем выдачи из кассы Заемщика денежных средств либо другим путем, не противоречащим действующему законодательству РФ. Пунктом 3.2 договора установлена стоимость одного квадратного метра жилого помещения равная 30 000 руб. л.д. 11).
Также 14.05.2008г. истица Тихонова Е.А. заключила с ООО «ЛесСтройСервис» договор № 24-П о преимущественном праве о том, что при исполнении обязательств в соответствии с настоящими договорами Тихонова Е.А. имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с обществом договоров, направленных на возникновение права собственности у нее на жилое помещение – двухкомнатную квартиру НОМЕР, расположенную в многоквартирном жилом доме, серии 121-Т, находящимся по адресу г.Копейск, АДРЕС. Пунктом 1.6 данного договора определено, что преимущественное право осуществляется в течении 70 дней после направления уведомления об окончании строительства и готовности документов для заключения договора, направленного на возникновение права собственности на квартиру. В течение указанного срока ООО «ЛесСтройСервис» обязуется заключить с Тихоновой Е.А. договор, направленный на возникновение права собственности. Стоимость квартиры, исходя из ориентировочного количества квадратных метров- 69,67 кв.м., составляет 2090100 руб., что определено в п.2.1 договора о преимущественном праве л.д. 12-13).
Внесение денежных средств по договору займа от 14.05.2008г. истицей Тихоновой Е.А. в полном объеме подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 79 от 20.05.2008г. за подписью главного бухгалтера В. и печатью организации л.д.14).
Аналогичный договор целевого займа № 102 от 15.05.2008 года и о преимущественном праве № 102-п от 15.05.2008г. заключен между истцом Борисенковым Ю.А. и ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» на сумму 1 182 300 руб. с целью строительства и приобретения в собственность однокомнатной квартиры НОМЕР общей площадью 39,41 кв.м., расположенной в доме НОМЕР по АДРЕС г.Копейска. л.д. 29-31). Внесение денежных средств в ООО «ЛесСтройСервис» по договору займа в полном объеме подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 80 от 20 мая 2008 года за подписью должностного лица, исполняющего обязанности главного бухгалтера и печатью организации л.д. 32).
Доводы представителя ответчика о невнесении денежных средств истцами по договорам займа не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Свидетель Н., опрошенный в судебном заседании 20.05.2010 года, показал, что являлся руководителем ООО «ЛесСтройСервис» до 24.11.2009 года, заключал договор НОМЕР проектирования и строительства жилого дома от 28 октября 2005 года с МУ «Управление строительством», договоры целевого займа и преимущественного права с гражданами с целью привлечения денежных средств на строительство спорного дома. Заключая договоры с гражданами, понимал, что имеет право привлекать для строительства дома только заемные средства, заключать договоры долевого участия в строительстве в силу Федерального закона № 214-ФЗ он не имел права. Намерен был в последующем создать ЖСК, перезаключить с гражданами договоры. Все деньги, привлеченные от граждан, направлялись исключительно на финансирование строительства спорного дома, нецелевого использования денег граждан не допускалось. Он подписывал с гражданами вышеуказанные договоры, граждане оплачивали суммы по договору займа, кто полностью, кто частично, деньги принимал главный бухгалтер В., либо ее заместители, если В. не было на месте. В подтверждение оплаты гражданам выдавались квитанции к приходно-кассовым ордерам с печатью организации и подписью лица, принявшего деньги. Обмана со стороны ООО «ЛесСтройСервис» не было, продажа одной квартиры нескольким гражданам не допускалась. Все деньги, полученные от граждан оприходовались в кассу организации, затем либо сдавались в банк на счет организации, либо направлялись непосредственно на закупку стройматериалов. Истцы Тихонова Е.А. и Борисенков Ю.А. внесли денежные средства по договорам займа в кассу предприятия в полном объеме.
Свидетель В. в судебном заседании от 04 июня 2010 года показала, что граждане в день заключения с ними договоров целевого займа вносили в кассу ООО «ЛесСтройСервис» денежные средства полностью либо частично согласно условий договора. Деньги принимала лично В., в некоторых случаях ее заместитель Д., при этом выписывался приходный кассовый ордер, корешок которого выдавался гражданам, полученные деньги приходовались в кассовой книге. От истцов Тихоновой Е.А. и Борисенкова Ю.А. денежные средства в кассу предприятия не поступали, приходные кассовые ордера выписаны В. и Д. по устному распоряжению руководителя Н. без фактического поступления денег.
Свидетель Ч., опрошенный в судебном заседании 09.06.2010 года, показал, что в мае 2008 года Тихонова попросила его съездить вместе с ней в ООО «ЛесСтройСтрой», т.к. она намерена была приобрести квартиру и имела при себе крупную сумму денег. В офисе ООО «ЛесСтройСервиса», расположенном на Троицком тракте г.Челябинска, она переговорила с директором Н., выбрала квартиру из предложенных им в строящемся доме в г.Копейске, Н. вызвал к себе бухгалтера и Тихонова ушла вместе с ней вносить оплату за квартиру и подписать какие-то договоры. Как передавались деньги Ч. не видел, но со слов Тихоновой знал, что деньги ею были уплачены.
Факт оформления кассовых ордеров без фактического поступления денег не подтвержден документально. Свидетельские показания В. не могут быть приняты судом во внимание, поскольку противоречат документальным доказательствам – приходным кассовым ордерам, являющимися первичными бухгалтерскими документами, оформленными надлежащим образом главным бухгалтером и его заместителем, т.е. лицами, ответственным за правильное ведение бухгалтерского учета.
Однако факт оплаты денежных сумм истцами по договорам займа не может являться основанием для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Установлено, что 28 октября 2005 года между МУ «Управление строительства» (заказчик-застройщик) и ООО «ЛесСтройСервис» (инвестор – генеральный подрядчик) заключен договор № 3 инвестирования проектирования и строительства жилого дома АДРЕС расположенного по АДРЕС г. Копейска л.д. 39-41).
Согласно данного договора Инвестор – генеральный подрядчик (ОАО «ЛесСтройСервис») принял на себя обязательство направить денежные средства (собственные или заемные) на проектирование и строительство жилого дома АДРЕС расположенного по АДРЕС г.Копейска, в порядке участия в размере и на условиях предусмотренных договором, а заказчик застройщик (МУ «Управление строительства») обязуется по окончании строительства передать объект (жилой дом) инвестору – генеральному подрядчику (ООО «ЛесСтройСервис»).
Из анализа условий договора № 3 инвестирования проектирования и строительства жилого дома от 28 октября 2005 года следует, что заказчик –застройщик (МУ «Управление строительства») не осуществляет финансовых затрат на строительство дома АДРЕС по АДРЕС г. Копейска, поскольку все обязанности по финансированию строительства принимает на себя ООО «ЛесСтройСервис», заказчик – застройщик (МУ «Управление строительства») обеспечивает разработку и получение проектной, сметной и разрешительной документации на объект строительства, заключение договоров с подрядными организациями, сдачу объекта государственной приемочной комиссии и оформление технической документации. Однако заказчик – застройщик (МУ «Управление строительства») вправе привлечь дополнительные инвестиции (п.5.1.8 договора).
Земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного АДРЕСБ по АДРЕС г. Копейска является муниципальной собственностью, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МУ «Управление строительства» на основании распоряжения главы КГО № 1768-р от 30 сентября 2005 года «О предварительном согласовании размещения жилого дома на земельном участке из земель поселений, расположенном по адресу г. Копейск, АДРЕСБ» л.д.42- распоряжение,л.д.43-45 – акт выбора земельного участка), распоряжения главы КГО от 24 сентября 2007 года № 1532-р «О предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование МУ КГО «Управление строительства» земельного участка, расположенного на землях населенного пункта по адресу г. Копейск, севернее ул. Калинина, для выполнения подготовительных работ по строительству жилых домов» л.д.46), свидетельства о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования от 27 октября 2008 года л.д. 47).
Разрешение на строительство объекта недвижимости жилого дома АДРЕС по АДРЕС г. Копейска выдано Муниципальному учреждению «Управление строительства» главой администрации КГО 26 января 2009 года сроком действия до 30.04.2009г. л.д.49), в дальнейшем сроки действия разрешения на строительство продлялись до 31 декабря 2009 года, до 1 июля 2010 года л.д. 48).
Согласно Архитектурно-планировочного задания № 69/2006, утвержденного председателем комитета архитектуры и градостроительства КГО, технических условий, разрешений на строительство, жилой дом НОМЕРБ по АДРЕС г.Копейска спроектирован как 10-этажный, 200-квартирный, состоящий из 5 блок-секций, имеющий общую площадь квартир 12 157,60 кв.м. и т.д.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24 ноября 2009 года по делу № А76-7981/2009-60-69 в отношении должника – ООО «ЛесСтройСервис» введено внешнее управление сроком на 12 месяцев до 17.11.2010г., с момента его введения наступают последствия, предусмотренные ст. 94 Федерального закона РФ от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Внешним управляющим утвержден Е. л.д.58-61).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.04.2010 года утверждено мировое соглашение между ООО «ЛесСтройСервисом» и кредиторами, стоящими в реестре кредиторов, о погашении задолженности перед кредиторами в течение одного года со дня утверждения судом мирового соглашения, производство по делу о банкротстве ООО «ЛесСтройСервис» прекращено л.д.93-97).
Строительство дома прекращено в феврале 2009 года. Согласно заключения эксперта, пояснений истцов, показаний свидетеля Н. – бывшего руководителя ООО «ЛесСтройсервис», до настоящего времени возведено 3 блок-секции до пяти этажей, 2 блок-секции до восьми этажей.
По ходатайству истцов по делу проведена судебная экспертиза по вопросам определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительством и определения доли каждого истца в данном объекте пропорционально внесенным денежным средствам.
Согласно экспертного заключения № 415-2010-05 от 05.05.2010 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, если бы данный объект был зарегистрирован в установленном законом порядке, составила бы 91 385 693 руб. с учетом НДС. Т.к. объект незавершенного строительства не оформлен в установленном законом порядке как таковой, рыночная стоимость есть только у строительных материалов, полученных в результате демонтажа строительной конструкции, расположенной по адресу г.Копейск, АДРЕСБ на день проведения экспертизы. Рыночная стоимость строительных материалов, которые будут сохранены при демонтаже строительной конструкции, оставляет с учетом НДС 10746662 руб.
Также экспертом определена доля каждого истца в строительной конструкции пропорционально внесенным денежным средствам на ее создание исходя из запроектированной общей площади квартир в доме в случае сдачи его в эксплуатацию.
Так доля Тихоновой Е.А. составила 0,57%, Борисенкова Ю.А. – 0,32%, л.д.80-90).
Согласно пояснений эксперта К., опрошенной в судебном заседании 20.05.2010 года, доля истцов определена исходя из общей проектной площади квартир всего дома, составляющей 12157,60 кв.м., а не рыночной стоимости объекта незавершенного строительством, поскольку при таком подходе размер доли истцов останется неизменным в случае продолжения и окончания строительства, наличия претензий иных граждан и юридических лиц о своих правах на спорный объект. Кроме того, у истцов, вложивших свои денежные средства в строительство квартир, расположенных на 6-9 этажах спорного дома, квартиры в настоящее время не возведены, что лишает их право на долю в спорном объекте. Экспертиза проводилась по проектной документации, полученной в ООО «Строительные технологии», т.к. ответчики не предоставили эксперту необходимых сведений. Имевшийся в распоряжении эксперта проект, являлся конкретным по данному дому с привязкой к местности, а не типовым, также экспертом производился внешний осмотр объекта. Установленная экспертизой рыночная стоимость объекта незавершенного строительством и стоимость строительных материалов при демонтаже строительной конструкции не являются основой для определения доли каждого истца в спорном объекте, служат ориентиром для граждан и свидетельствует о том, что объект стоит не меньше, чем общая сумма, внесенная истцами по договорам займа на его строительство.
Согласно ст. 1 Федерального закона №214 – ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214 -ФЗ), настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В силу ст. 2 вышеуказанного Закона застройщиком, который вправе заключать договоры долевого участия в строительстве, является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Также п.3 ст. 4 Федерального закона № 214 установлено, что договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела установлено, что :
- ООО «ЛесСтройСервис» является инвестором- генеральным подрядчиком по договору инвестирования проектирования и строительства жилого дома, а не застройщиком;
- ООО «ЛесСтройСервис» не обладает каким-либо правом на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- разрешение на строительство дома выдано Муниципальному учреждению «Управление строительства г.Копейска», а не ответчику ООО «ЛесСтройСервис»;
- договор № 3 инвестирования проектирования и строительства жилого дома от 28 октября 2005 года не предусматривает возможности привлечения ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» дополнительных инвестиций, а предусматривает вложение им только собственных средств или заемных. Привлечение дополнительных инвестиций предусмотрено данным договором со стороны заказчика-застройщика МУ КГО «Управление строительством», которое никаких договоров с гражданами не заключало.
Учитывая, что ООО «ЛесСтройСервис» не имеет прав на земельный участок, отведенный под строительство, не имеет разрешения на строительство дома, не является застройщиком, не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства спорного дома, а также принимая во внимание, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, признание судом заключенных договоров займа и преимущественного права договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома будет противоречить Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", т.е. в силу ст. 167, 168 ГК РФ являться ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий, кроме последствий, связанных с ее недействительностью.
Поскольку суд пришел к выводу, что не имеется законных оснований для признания заключенными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то не имеется оснований и для удовлетворения требований истцов о признании за ними права собственности на долю в объекте незавершенном строительством, поскольку только наличие договора долевого участия в строительстве и выполнение сторонами своих обязательств по данному договору влечет возникновение права собственности на объект долевого строительства.
Договоры целевого займа и преимущественного права, заключенные ООО «ЛесСтройСервис» с истцами, права собственности на спорный объект незавершенный строительством не порождают.
Вместе с тем, истцы не лишены права на судебную защиту в случае предъявления требований о возврате денег по заключенным с ООО «ЛесСтройСервис» договорам целевого займа.
При таких обстоятельствах исковые требования Тихоновой Елены Александровны, Борисенкова Юрия Александровича к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа «Управление строительством», Администрации Копейского городского округа о признании заключенными договоров долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством пропорционально внесенным денежным средствам на его создание, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Директором негосударственного экспертного учреждения ООО «*» заявлено ходатайство о взыскании оплаты услуг по производству судебной экспертизы с Борисенкова Ю.А. л.д.102).
Согласно имеющихся в деле сведений, на день вынесения решения суда экспертиза истцом Борисенковым Ю.А. не оплачена.
На основании ч.2 ст. 85, 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать в пользу ООО «*» в оплату услуг по производству судебной экспертизы с Борисенкова Ю.А. 3500 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд –
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Тихоновой Е.А., Борисенкова Ю.А. к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа «Управление строительством», Администрации Копейского городского округа о признании заключенными договоров долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством пропорционально внесенным денежным средствам на его создание, отказать.
Взыскать с Борисенкова Ю.А. в пользу ООО «*» в оплату услуг эксперта 3500 (три тысячи пятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий подпись М.И.Гончарова
Копия верна
Судья
Секретарь