о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме

Дело №№

РЕШЕНИЕ

**.**.**** г. г.

Федеральный суд Комсомольского района г.о. Тольятти Самарской области

в составе

председательствующего судьи Захаревской М.Г.

при секретаре Сабанчеевой Ю.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Тумаева В.Н. (доверенность № **.**.**** г. от **.**.**** г. г. в деле), представителя третьего лица - мэрии г.о. Тольятти Двоеглазова С.В. (доверенность № **.**.**** г. от **.**.**** г. г. в деле),

гражданское дело по иску Мироновой Л.А. к ООО фирма ... о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме,

УСТАНОВИЛ:

Миронова Л.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью фирма ... о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме, ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора №№ об уступке права требования, заключенного **.**.**** г. г. между ней (истцом) и ООО ... общество уступило ей (истцу) право требования с должника – ООО фирма ... передачи жилого помещения – квартиры № №№, расположенной по адресу: ...

В соответствии с п.1.3. указанного договора цессионарий (Миронова Л.А.) выплачивает цеденту ... за уступленное право требования вознаграждение в сумме ... рублей в следующем порядке и в сроки: **.**.**** г. рублей – **.**.**** г. г., **.**.**** г. до **.**.**** г. г.

Все свои договорные обязательства она – истец исполнила надлежащим образом, а именно: в счет полной стоимости объекта ею внесена в кассу ООО ... денежная сумма в размере ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №№ от **.**.**** г. г., №№ от **.**.**** г. г., однако до настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а ей – истцу не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, не смотря на то, что строительство дома завершено, часть квартир занята жильцами, кв. №№ имеется в натуре и пригодна к проживанию в ней.

**.**.**** г. г. между ней (истцом) и ООО фирма ... был заключен договор №№ на долевое участие в строительстве жилья, в соответствии с которым ответчик обязан завершить работы по строительству для ее личных нужд жилого помещения – ... не позднее ...

Общая стоимость выделяемой двухкомнатной квартиры без отделочных работ, включая затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепловой и электрической энергии, определена в п. 2.1.4. договора №№ на долевое участие в строительстве жилья от **.**.**** г. г., и составляет **.**.**** г. рублей. В общую стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо-, тепло-, электроснабжения, радио и телефонной связи, приобретение и монтаж лифтов, которые дольщик оплачивает по фактическим затратам пропорционально площади строящейся квартиры. После технического обследования жилого дома МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» в случае увеличения фактической площади выделенного жилья дольщик производит доплату за разницу в квадратных метрах (п. 2.1.4., 2.1.5., 2.1.6. договора).

В настоящее время панельному жилому дому ... присвоен адрес: ...

Актом №№ от **.**.**** г. г. ей – Мироновой Л.А. передана законченная строительством двухкомнатная квартира №№ во ... подъезде на ... этаже общей площадью без балконов и лоджий ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., в ... жилом доме ...

Ссылаясь на то, что договор на инвестирование строительства заключался с целью удовлетворения личных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также на то, что ответчик до настоящего времени не сдал построенный дом в эксплуатацию, она – Миронова Л.А. и обратилась в суд с данным иском.

При рассмотрении дела по существу представитель истца – Тумаев В.Н. полностью поддержал заявленные требования, дополнив, что на стадии строительства 9-ти этажного жилого дома ... в проектную документацию, разработанную ОАО ... были внесены изменения, согласно которым в двухкомнатной квартире №№, расположенной на ... этаже во ... подъезде, были произведены следующие строительные работы: частичный демонтаж существующих перегородок, устройство проемов в наружных стенах по оси «Б» и «В», расширение проема в несущей стене по оси «7», утепление лоджии, расширение санузла с устройством пола по детали «А». В результате перепланировки несущая способность здания не нарушена. Разработанный проект перепланировки квартиры является авторским дополнением к ранее выданному проекту на строительство вышеуказанного жилого дома. Кроме того, он – представитель истца просит учесть, что решением Арбитражного суда Самарской области от **.**.**** г. г. ООО фирма ... было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Конкурсный управляющий ООО фирмой ... - Салюк П.К., представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть данное дело без представителя ООО фирмы ...

Третье лицо – представитель мэрии городского округа Тольятти Двоеглазов С.В., допрошенный в судебном заседании, не согласился с требованиями истца, и пояснил, что поскольку дом поз. ... по ул. ... до настоящего времени в эксплуатацию не сдан, нельзя с уверенностью утверждать, что дом построен с соблюдением строительных норм и правил и не угрожает жизни и здоровью граждан. Кроме того, в квартире истца была произведена перепланировка, что недопустимо.

Третьи лица – представитель МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», представитель ООО ... в судебное заседание не явились, представили в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без их участия.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещался, заблаговременно и надлежащим образом, уважительных причин не явки суду не сообщил.

Третье лицо – представитель ЗАО ... в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия, указав, что ЗАО ... не возражает против вынесения решений о признании за гражданами права собственности на незавершенные строительством объекты – помещения квартир, расположенных в 9-тиэтажном жилом доме по ул. ...

Выслушав объяснения представителя истца, третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Мироновой Л.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных или непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

При рассмотрении дела судом установлено, что в соответствии с условиями договора №№ об уступке права требования, заключенного **.**.**** г. г. между Мироновой Л.А. и ООО ... общество уступило истцу право требования с должника – ООО фирма ... передачи жилого помещения – квартиры №№, расположенной по адресу: ...

В соответствии с п.1.3. указанного договора цессионарий (Миронова Л.А.) выплачивает цеденту ... за уступленное право требования вознаграждение в сумме **.**.**** г. до **.**.**** г. г.

**.**.**** г. г. между Мироновой Л.А. и ООО фирма ... был заключен договор о взаимных обязательствах участников долевого строительства жилья, согласно которого по договору №№ об уступке права требования от **.**.**** г. г. «дольщик» (Миронова Л.А.) принимает участие в строительстве панельного жилого дома ..., а «заказчик-застройщик» ... по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает «дольщику» двухкомнатную квартиру без отделочных работ ... Вышеуказанная квартира передается на основании акта приема-передачи, подписываемого сторонами по настоящему договору в соответствии с проектом, техническими условиями и условиями настоящего договора не позднее одного месяца после окончания строительства жилого дома л.д. 7).

Согласно п. 1.5. названного договора «заказчик-застройщик» обязуется произвести ввод в эксплуатацию панельного жилого дома ... в 4 квартале 2006 г.

**.**.**** г. г. между Мироновой Л.А. и ООО фирма ... был заключен договор №№ на долевое участие в строительстве жилья, в соответствии которым ответчик обязан завершить работы по строительству для ее личных нужд жилого помещения – ... не позднее ... л.д. 8-10).

Общая стоимость выделяемой двухкомнатной квартиры без отделочных работ, включая затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепловой и электрической энергии составляет ... рубля. Стоимость квартиры фиксированная, индексации и изменению не подлежит. В общую стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо-, тепло-, электроснабжения, радио- и телефонной связи, приобретение лифтов, которые «дольщик» оплачивает по фактическим затратам пропорционально площади строящейся квартиры. После технического обследования жилого дома МП «Инвентаризатор» в случае увеличения фактической площади выделенного жилья «дольщик» производит доплату за разницу в квадратных метрах (п. 2.1.4., 2.1.5., 2.1.6. договора).

Все свои договорные обязательства Миронова Л.А. исполнила надлежащим образом, а именно: в счет полной стоимости объекта ею внесена в кассу ООО ... денежная сумма в размере **.**.**** г., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №№ от **.**.**** г. г., №№ от **.**.**** г. г., однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а истцу не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, не смотря на то, что строительство дома завершено, часть квартир занята жильцами, кв. ... имеется в натуре и пригодна к проживанию в ней.

Как видно из материалов дела и пояснений участников процесса, по условиям договора №№ на долевое участие в строительстве жилья от **.**.**** г. г. ООО фирма ... обязалось осуществлять функции «заказчика-застройщика» по строительству объекта – жилого дома ... и ввода его в эксплуатацию; финансировать строительство, комплектующих и все затраты по указанному дому, используя привлеченные денежные средства по долевому участию (п. п. 2.1.1.-2.1.2 договора).

Дольщику Мироновой Л.А. по завершению строительства должна быть передана квартира №№ в данном доме (п. 2.1.3 договора).

Ориентировочный срок сдачи и ввода в эксплуатацию панельного жилого дома ... – 4 квартал 2006 г. (п. 2.1.1. договора).

Использовать помещение истец желает для личных нужд.

Из представленного в материалы дела плана перепланировки квартиры №№, расположенной в доме ..., изготовленного ОАО ... шифр ..., следует, что данный проект перепланировки квартиры является авторским дополнением к ранее созданному проекту, которое заключается в частичном демонтаже существующих перегородок, возведении новых перегородок, устройстве проемов в наружных стенах по оси «Б» и «В», расширении проема в несущей стене по оси «7», утеплении лоджии, расширении санузла с устройством пола по детали «А». Данный лист см. совместно с листами 2,3. Перемычки над дверными проемами в кирпичных перегородках выполнены из L 125х8 длиной 1200 мм и 1500 мм. Проемы выполнены высотой Н=2070 мм.

Актом №№ от **.**.**** г. г. Мироновой Л.А. передана законченная строительством двухкомнатная квартира №№ во ... подъезде на ... этаже общей площадью без балконов и лоджий ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., в ... жилом доме поз. ... по адресу: ...

Из ответа государственной инспекции строительного надзора Самарской области от **.**.**** г. г. следует, что земельный участок по ул. ... предоставлен в аренду ЗАО ... для строительства девятиэтажного жилого дома. Разрешение на строительство выдано ЗАО ... Строительство жилого дома (поз. ... по генеральному плану) является объектом незавершенного строительства, выполнение составляет 85-90% объемов работ. Более точные объемы выполненных строительно-монтажных работ могут быть определены при замерах МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор».

Согласно акта технической инвентаризации от **.**.**** г. г., изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», здание ... жилого дома, находящегося по адресу: ... не введено в эксплуатацию, поэтому является объектом незавершенного строительства. По данным визуального обследования доступные осмотру части здания имеют 100% готовность (раздел 7 технического паспорта «Техническое описание здания»). В доме есть отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотрены напольные электроплиты, крыльца – бетонные. Данных об изменении нумерации квартир не имеется л.д. 27).

Из плана квартиры № №№, расположенной на ... этаже во ... подъезде в доме ..., следует, что общая площадь указанной квартиры, без учета приведенной площади лоджии составляет **.**.**** г. жилая площадь – **.**.**** г. л.д. 28, 72).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.

Правомерность строительства находящегося на ул. ... жилого дома поз. №№, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:

– разрешением № ... от ... г. на строительство объекта недвижимости – жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 6, ул. Механизаторов, выданным ЗАО ... через ООО фирма ... л.д. 46);

– договором аренды земельного участка № ... от ... г., заключенным между мэрией городского округа Тольятти и ЗАО ... л.д. 53);

– свидетельством о государственной регистрации права собственности ЗАО ... на земельный участок, площадью ... кв. м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, микрорайон 6 л.д. 52);

– распоряжением мэра г. Тольятти № ... от ... г. «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... в мкр. ... л.д. 51);

– распоряжением первого заместителя мэра г. Тольятти № ... от ... г. «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от **.**.**** г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... Комсомольского района г. Тольятти» и выдаче разрешения на строительство девятиэтажного жилого дома по ул. ... л.д. 49);

– распоряжением мэра г. Тольятти № ... от ... г. «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... и в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... и выдаче разрешения на строительство девятиэтажного жилого дома по ул. ... л.д. 50);

– постановлением мэра городского округа Тольятти от ... г. № ... «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ...

По информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти в соответствии с Порядком адресации на территории г. Тольятти, утвержденным постановлением мэра г. Тольятти от ... г. № ..., присвоение адреса осуществляется только для объектов, законченных строительством. В настоящее время жилой дом поз. №№, расположенный по ул. ... не сдан в эксплуатацию, в связи с чем, не подлежит адресации. Управлением архитектуры и градостроительства адрес: ..., зарезервирован за указанным зданием, и после его сдачи в эксплуатацию адрес будет присвоен л.д. 48).

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В силу ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что Мироновой Л.А. внесена полная стоимость спорного имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира, кроме как с ООО фирма ... у гражданина отсутствуют какие-либо взаимоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось более чем на год.

Спорная квартира Мироновой Л.А. построена, согласно данным органов технической инвентаризации процент готовности здания, где расположено помещение истца, соответствует 100% готовности.

МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» произвело техническую инвентаризацию квартиры №№, изготовило ее технический паспорт.

При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истца в строительстве жилого ... панельного дома поз. №№ по ул. ... эквивалентна двухкомнатной квартире № №№ на ... этаже во ... подъезде строения. Миронова Л.А. полностью внесла денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, указанное помещение возможно идентифицировать и передать истцу конкретную площадь.

Согласно договора о сотрудничестве №№ от **.**.**** г. г., заключенного между ЗАО ... (заказчик) и ООО фирма ... (подрядчик), «заказчик» предоставляет «подрядчику» земельный участок площадью 0,35 га (при необходимости и более) под строительство двухсекционного девятиэтажного панельного жилого дома в квартале №№ по ул. .... «Подрядчик», как представитель «заказчика», совершает от своего имени фактические и юридические действия, выполняет строительно-монтажные работы и иные действия на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, а также по оформлению документов в инспекции Госархстройнадзора, комитете по земельным ресурсам, городском комитете архитектуры и градостроительства, получения согласований и технических условий, ведения авторского надзора по строительству жилого дома. «Подрядчик» от своего имени заключает договоры с юридическими и физическими лицами на квартиры и нежилые помещения с оформлением права собственности в МУП «Инвентаризатор».

Таким образом, из сложившихся взаимных отношений сторон видно, что ООО фирма ... предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилища и право заключать договора с любыми инвесторами, включая граждан.

Тем самым, суд считает, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.

Не соглашаясь с требованием Мироновой Л.А., представитель мэрии городского округа Тольятти в суде пояснял, что перепланировка в спорной квартире недопустима, т.к. может привести к нарушению несущей способности дома.

Эти доводы суд не может признать состоятельными, поскольку из материалов дела следует, что выполненная в квартире Мироновой Л.А. перепланировка не способствовала нарушению несущей способности конструкций дома, к тому же, перепланировка была согласована с проектировщиком дома ОАО ... и ООО фирма ... когда на стадии строительства 9-тиэтажного жилого дома поз. №№ по ул. ... в проектную документацию, разработанную ОАО ... были внесены изменения, согласно которых в двухкомнатной квартире №№ перепланировка допустима. Разработанный проект перепланировки квартиры является авторским дополнением к ранее выданному проекту на строительство вышеуказанного дома.

Из ответа МП г.о. Тольятти №№ от **.**.**** г. г. следует, что при строительстве ... жилого дома поз. №№ по ул. ... в перепланировку квартиры №№ вносились изменения на основании дополнения к ранее выданному проекту, согласованного начальником ПТО ООО ... и были учтены при первичной инвентаризации **.**.**** г. г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мироновой Л.А. – удовлетворить.

Признать за Мироновой Л.А., **.**.**** г. года рождения, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры №№, общей площадью без учета приведенной площади лоджии ... кв. м., жилой площадью ... кв. м., на ... этаже во ... подъезде в незавершенном строительством ... панельном доме по адресу: ... со строительной позицией №№ по ул. ...

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью фирма ... государственную пошлину в доход государства в размере **.**.**** г..

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена **.**.**** г. г. в единственном экземпляре и является подлинником.

Судья М.Г. Захаревская