Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 июля 2010г. Комсомольский районный суд г.Тольятти в составе
председательствующего Головачевой О.В.,
при секретаре Евстефеевой Д.А.,
с участием представителя истца Дудкиной Е.В.,
представителя ответчика Макаровой Н.Д.,
представителя третьего лица Двоеглазова С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... по иску А. к Егошиной Н.В., Егошину А.Н. и Е. о взыскании долга и обращении взыскания на залоговой имущество, встречному исковому заявлению Егошиной Н.В. в интересах дочери Е. к Егошиной Н.В. и Егошину А.Н., третьему лицу М., Р. о признании недействительной закладной и аннулировании записи о регистрации ипотеки,
у с т а н о в и л :
А. обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залоговое имущество к Егошину А.Н., Егошиной Н.В. и Е..
В судебном заседании, поддержав исковое заявление, представитель истца показал, что в соответствии с условиями кредитного договора ... от 20.03.2008г. заемщикам - залогодателям Егошиной Н.В. и Егошину А.Н. ОАО ПОБ предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 3 950 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность квартиры состоящей из четырех комнат, общей площадью 141,00 кв.м., расположенной по адресу: Самарская область, город Тольятти, ...
Кредит в сумме 3 950 000 рублей зачислен 03.04.2008 г. на счет ответчика ..., что подтверждается мемориальным ордером ....
По состоянию на 14.02.2008г. квартира оценена в размере 5 001 000 рублей, что подтверждается Отчетом об оценке ... от 26.02.2008 г. составленным независимым оценщиком Э., и указана в Закладной.
В соответствии с договором купли - продажи квартиры ... от 20.03.2008г. указанная квартира была приобретена в общую долевую собственность Ответчиков по цене 5 001 000 рублей.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры ... от 20.03.2008 года произведена 24.03.2008г. Р..
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками, как залогодателями и выданной Р. 28.03.2008г. первоначальному залогодержателю ОАО ПОБ
Запись о регистрации ипотеки квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 24.03.2008г. за ....
Законным владельцем Закладной в настоящее время является А..
В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (Договор купли-продажи закладных ... от 03.05.2007 г. (Акт приема-передачи закладных от 28.07.2007 г.) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем Закладной - ООО Т
Начиная с июля 2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им производились ответчиками не в полном объеме и с нарушением сроков, предусмотренных кредитным договором и Закладной.
В связи с несвоевременным исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и Закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ... от 04.09.2009г. Указанное требование ответчиками не исполнено.
В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1. Закладной и п. 4.4.3. кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.
Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст.69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.
Задолженность ответчиков по кредитному договору ... от 20.03.2008г. по состоянию на 30.04.2010 г. составляет 4 403 327 рублей 01 копейка, в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 3 845 859 руб.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 420 271 руб.; начисленные пени в размере 137 197 руб. 01 коп.
Кроме того, начиная с 01.05.2010г. и до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательства по полному возврату кредита (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями кредитного договора и Закладной на остаток задолженности по основному долгу в размере 3 845 рублей подлежат начислению проценты в размере 13,75 % годовых.
Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры, указанной в Закладной в размере 5 001 000 рублей.
В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
Истец просит взыскать с ответчиков солидарно с Егошиной Н.В. и Егошина А.Н. в пользу истца сумму задолженности по кредитному договору ... от 20.03.2008г. по состоянию на 30.04.2010 г. в размере 4 403 327 рублей 01 копейка, из которых: остаток неисполненных обязательств по кредиту - 3 845 859 рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 420 271 рубль; начисленные пени в размере 137 197 рублей 01 коп.;
признать за истцом право требования из стоимости заложенного имущества процентов за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 3 845 859 рублей, начиная с 01.05.2010г. и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры, в зависимости какое из событий наступит раньше;
обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ..., определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов;
определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из Отчета об оценке ... от 26.02.2008 г. и указанной в Закладной, в размере 5 001 000 руб.;
взыскать солидарно с Егошиной Н.В. и Егошина А.Н. в пользу истца судебные расходы, связанные с участием в деле представителя в размере 30 000 рублей;
взыскать солидарно с Егошиной Н.В. и Егошина А.Н. в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 216 рублей 64 копеек.
Представитель ответчиков Макарова Н.Д. иск признала в полном объеме.
Истец Егошина Н.В., обратившись со встречным исковым заявлением в интересах дочери Е.., считает, что закладная на квартиру выдана незаконно, заявила встречный иск, который поддержан в суде её представителем Макаровой Н.Д.
В ходе судебного заседания представитель Егошиных А.Н. и Н.В. показала, что 20.03.2008г. ОАО ПОБ и Егошин А.Н. и Егошина Н.В. подписали кредитный договор ..., в соответствии с которым Егошиным был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 3 950 000 руб. для приобретения в общую долевую собственность заемщиков четырехкомнатной квартиры, площадью 141 кв.м.
В п.1.4. кредитного договора было указано условие об обеспечении исполнения обязательства заемщиков ипотекой квартиры в силу закона.
В соответствии с указанным условием банком была выдана Закладная, в которой в качестве заемщиков указаны Егошин А.Н., Егошина Н.В., а залогодателями в силу закона – Егошина Н.В., Егошин А.В. и истец Е. которая не являлась заемщиком.
Согласно п.З. ст. 334 ГК РФ залог может возникнуть как в силу договора, так и на основании закона.
В случае возникновения залога в силу закона для возникновения залога должны наступить указанные в законе обстоятельства, а в самом нормативном акте должно быть предусмотрено: 1) какое имущество признается находящимся в залоге и 2) исполнение какого обязательства будет обеспечиваться залогом.
В п.1. ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что предметом залога выступает жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Основное обязательство, исполнение которого в этом случае обеспечивается залогом - обязательство по соответствующему кредитному договору. Квартира будет считаться в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщиков на квартиру.
Из смысла закона следует, что именно заемщик должен быть собственником предмета залога, следовательно, и залогодателем в правоотношении по залогу жилого помещения.
Правовой анализ п.1. ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод и о том, что для возникновения залога в силу закона предмет залога может быть приобретен в общую долевую собственность нескольких лиц, если они выступают в качестве созаемщиков по кредитному договору.
В остальных случаях, когда приобретенная с использованием кредитных средств квартира поступает в долевую собственность нескольких лиц, хотя бы одно из которых не является созаемщиком по соответствующему кредитному договору, залог в силу закона по правилам п.1. ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» возникнуть не может.
В подобной ситуации основанием для возникновения залога может быть только договор залога, заключенный со всеми собственниками квартиры.
Таким образом, закладная, выданная ОАО ПОБ 20.03.2008г. в обеспечение кредитного договора ... от 20.03.2008г., залогодателями которой являются Егошина Н.В., Егошин А.В. и несовершеннолетняя Е., не являющаяся заемщиком по указанному выше кредитному договору, не соответствует требованиям п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», является ничтожной сделкой с момента ее выдач в силу ст. 168 ГК РФ.
Истец по встречному иску просит признать недействительной закладную, выданную 20.03.2008 г. ОАО ПОБ на квартиру из четырех комнат, расположенную по адресу : г. Тольятти, ...
взыскать с ответчика А. расходы по уплате госпошлины в сумме 200 рублей;
взыскать с ответчика А. расходы на услуги представителя в сумме 30 000 рублей.
Ответчик по встречному иску заявленные требования не признал, пояснив, что в ч.1 ст. 77 Закона РФ «Об ипотеке» указано, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Никаких иных сведений указанная норма не содержит, и оснований для признании Закладной недействительной нет.
Представитель Р., привлеченный к участию в дело в качестве 3-го лица без самостоятельных требований в суд не явился, направив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с указанием на то, что отсутствуют основания для удовлетворения требований Егошиной Н.В.
Суд, выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства, пришел к следующему.
Кредитный договор в соответствии со ст.309 ГК РФ, являющийся одним из видов обязательств, должен исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с ч.1 ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа.
В соответствии с Кредитным договором ... от 30.03.2008г. ОАО ПОБ предоставил Егошиной Н.В. и Егошину А.Н. кредит в сумме 3 950 000 руб. для приобретения квартиры по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ... состоящую из 4 комнат общей площадью – 141,0 кв.м., в том числе жилой площадью – 125,60 кв.м., что подтверждено мемориальным ордером (лл.д.14-19,25).
Исполнение обязательств заемщиком по вышеуказанному договору обеспечивается Закладной, выданной 28.03..2008г. Р. (лл.д.34-51).
На основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от 17.03.2008 г.г., заключенного между А. и ОАО ПОБ акта приема-передачи закладных, А. приобрело право требования по кредитному договору ... от 30.03.2008г. г. и закладной л.д.52-57).
В силу п.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.
В установленные кредитным договором сроки, возврат заемщиком денежных сумм, определенный кредитным договором, не производился, что подтверждается расчетом задолженности Егошиных А.Н. и Н.В. л.д.10-13).
Представитель не отрицает обстоятельств, изложенных в иске и поддержанных в суде.
В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке», условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 Кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.
Согласно ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Суд, учитывая реальную стоимость предмета залога, подтвержденную Отчетом ... от 26.02.2008г., уровень цен, сложившихся в г.Тольятти, считает необходимым определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере 5 001 000 руб., которая не ниже покупной стоимости квартиры.
Представитель Егошиной Н.В. и Егошина А.Н. не оспаривает стоимость залогового имущества в размере, определенной Отчетом (лл.д.26-29).
Расчет суммы задолженности по кредитному договору составлен правильно, и не оспаривается сторонами.
Требование истца об определении подлежащих выплате процентов за пользование кредитом, начиная с 01.05.2010 г. и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости, какое из событий наступит раньше), в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 3 845 859 руб., подлежит удовлетворению, так как условия договора должны быть исполнены.
С учетом изложенных обстоятельств требования истца А. подлежат удовлетворению.
Встречное исковое заявление Егошиной Н.В., заявленное в интересах дочери Е. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 334 ч.3 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Поскольку квартира была приобретена за счет кредитных средств, залог возник в силу закона «Об ипотеке», следовательно, его собственники Егошин А.Н., Егошина Н.В. и Е. являются его залогодателями.
В соответствии со ст. ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Госпошлина, уплаченная истцом А. при подаче иска в размере 30 216 руб. 64 коп л.д.8), подлежит возложению на ответчиков, не в пользу которых состоялось решение суда.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Суд полагает, что с учетом времени потраченного на рассмотрение дела и его сложность, в возмещение расходов по оплате услуг представителя подлежит взысканию 5000 рублей.
Принимая во внимание, что ГПК РФ и ГК РФ не предусматривает солидарное взыскание судебных расходов и оплату услуг представителя, присужденная ко взысканию сумма подлежит возложению на ответчиков в равных долях.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковое заявление А. удовлетворить.
Взыскать солидарно с Егошиной Н.В. и Егошина А.Н. в пользу А. задолженность по кредитному договору ... от 20.03.2008г. в сумме 4 403 327 (четыре миллиона четыреста три тысячи триста двадцать семь) рублей по состоянию на 30.04.2010г.
Признать за А. право требования из стоимости заложенного имущества процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 3 845 859 рублей, начиная с 01.05.2010г. по день полного полгашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое событие наступит раньше).
Обратить взыскании на квартиру, расположенную по адресу: г.Тольятти, ... путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену квартиры в сумме 5 001 000 (пять миллионов одна тысяча) рублей.
Встречное исковое заявление Егошиной Н.В. в интересах Е. о признании недействительной закладную, выданную 20.03.2008г. ОАО ПОБ на четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Тольятти, ... и аннулировании записи ... о регистрации ипотеки в ЕГРП оставить без удовлетворения.
Взыскать с Егошиной Н.В. и Егошина А.Н. в пользу А. расходы по оплате услуг представителя в сумме по 2500 рублей с каждого.
Взыскать с Егошиной Н.В. и Егошина А.Н. в пользу А. расходы по оплате госпошлины в сумме по 15 108 рублей 32 копейки с каждого.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через районный суд.
Судья: О.В. Головачева.
Решение в окончательной форме изготовлено 20.07.2010г. Судья-