РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 августа 2010 г.
Комсомольский районный суд г. Тольятти, Самарской области в составе: судьи Емельяненко Л.А., при секретаре Агаповой О.В., с участием представителя истца Балькина С.Б. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ... по иску Балькиной Л.А. к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства.
УСТАНОВИЛ:
Балькина Л.А. обратилась в суд с иском к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на помещение в виде трехкомнатной квартиры № ... по улице ... общей площадью 91,7 кв.м., жилой площадью 51,7 кв.м. в объекте незавершенного строительства 9-ти этажном панельном доме по адресу: ...
Представитель истица в судебном заседании поддержал исковые требования и пояснил суду, что истец заключил с ответчиком договор на долевое участие в строительстве жилья -жилого дома поз. 22 по ..., полностью оплатив ответчику стоимость квартиры, а свои обязательства по вводу указанного дома в эксплуатацию и передачу квартиры истцам ответчик не исполнил до сих пор, мотивируя свое бездействие отсутствием денежных средств на строительство.
К отношениям, вытекающим из заключенных истцом договоров на долевое участие в строительстве с ответчиком, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Истец, уплатила ответчику по договору № ... от 28.10.2003 г. денежную сумму в размере 933 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.10.2003 года, Ответчик должен был передать 3 - комнатную квартиру № ... во втором подъезде на 2 этаже, общей площадью 91,7 кв.м, в панельном 9-ти этажном доме, срок до 1 квартала 2005 г. Однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а истцу не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.
Разрешение на строительство № 40 от 06.07.04 г. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: ... выдано начальником отдела выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов мэрии т.о. Тольятти ЗАО «АВБ-Юг» через ООО фирма «Сиэгла» по агентскому договору № ... от 01.12.2002 г.
01.11.2008 г. в незавершенном строительством жилом доме поз. 22 по адресу: ... передана ответчиком трехкомнатная квартира № ..., на 2 этаже, общей площадью 91,7 кв.м. жилой площадью 51,7 кв.м. По договору аренды земельного участка №... от 16.04.2009 г. заключенному между мэрией г.о. Тольятти и ЗАО «АВБ-Юг» и зарегистрированному в органе государственной регистрации, земельный участок предоставлен под строительство, указанного жилого дома.
Жилой дом в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства, а в соответствии с п. 3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки выполненных работ, соответственно до ввода дома в эксплуатацию не могут быть выделены в натуре отдельные квартиры.
Представитель ответчика – ООО фирмы «СИЭГЛА», в судебное заседание не явился, представил в суд письменное ходатайство с просьбой рассмотреть данное дело без его участия, а также в нем указал, что исковые требования признает в полном объеме.
Представитель третьего лица – мэрии городского округа Тольятти в судебное заседание не явился, представил суду отзыв с просьбой рассмотреть данное дело без его участия, а также пояснил, что исковые требования истца в части признания за истцом права собственности на помещение в незавершенном строительством объекте интересы мэрии городского округа Тольятти не затрагивают.
Вместе с тем, по существу заявленных истцом требований полагают, что поскольку в данном случае объектом является квартира в многоквартирном доме, то итоговым документом, подтверждающим факт создания объекта является акт сдачи дома в эксплуатацию. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает и процедуру регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и регламентирует необходимый перечень документов для этого (в числе которых - документ, названный выше акт сдачи в эксплуатацию ). Данного документа у истца не имеется, а потому признание права собственности за ним преждевременно и противоречит установленной законодательством РФ процедуре. Кроме того, предполагаемая доля истца в общей долевой собственности участников инвестиционной деятельности может не совпадать с границами подлежащей передаче ему квартиры, так как расчет его доли зависит и от степени готовности помещений, предполагаемых для передачи в собственность другим инвесторам и от объема исполнения ими обязательств по инвестированию строительства. Следовательно, признание права собственности на помещение в виде квартиры за истцом приведет к обоснованным требованиям материального характера со стороны других инвесторов, обязательства которых по инвестированию исполнены наравне с обязательствами истца, но предназначенные им квартиры не построены. Тогда как и эти участники инвестиционной деятельности вправе претендовать на равноценную долю в общей долевой собственности и Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» гарантируется равная защита прав всех субъектов инвестиционной деятельности. Изложенное подтверждается и Информационным письмом Президиума ВАС РФ №56 от 25.07.2000 г., в котором суд указал, что не могут быть выделены в натуре отдельные квартиры до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
В силу заключенного договора № ... от 28.10.2003 г. на долевое строительство жилья между истцом и ответчиком истец имеет право на признание права в виде доли в незавершенном строительством доме, равную площади трехкомнатной квартиры общей площадью 91,7 кв.м.
Представитель третьего лица – МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, представил суду телефонограмму, в которой просил рассмотреть данное дело без его участия.
Представитель третьего лица - ЗАО «АВБ-ЮГ» в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство в котором просил суд рассмотреть данное дело без его участия, указав, что никаких претензий по данному делу не имеет.
Выслушав объяснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Балькиной Л.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных или непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Распоряжением от 21.08.2002 года № 3668-1/р, о предварительным согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... были утверждены акты выбора земельных участков №40 от 17.08.2000 года и № 26 от 06.05.2002 года с проектом границ.
16.03.2004 года распоряжением № 520-2/р были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании «АБВ-ЮГ»места расположений 9-ти этажного жилого дома по ... «и выдачи разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ...
Согласно Распоряжения от 02.09.2005 года № 2474-1/р, были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... и в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 г. № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... и выдаче разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ... Было рассмотрено обращение ЗАО «АВБ-БГ» об уточнении границ земельного участка в связи с наложением его на земельный участок, ранее представленный в собственность ЗАО «АВБ-ЮГ» для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома.
25.12.2008 года Постановлением от 25.12.2008 года № 3223-п/1 были внесены изменения в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 года № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ...
01.12.2002 года, был заключен агентский договор № 7 между юридическими лицами ООО фирмой «Сиэгла» и ЗАО «АВБ-ЮГ» о следующем: в соответствии с условиями настоящего соглашения Агент за вознаграждение обязуется совершать по поручению Принципала от своего имени юридические и иные действия, связанные со строительством: 2-х секционного 9-ти этажного панельного жилого дома в квартале 6 поз. 22 ( строительный номер) по ул. ... Агент как представитель Принципала совершает от своего имени фактические юридические действия на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по оформлению документации в инспекции Госархстройнадзора, комитете по земельным ресурсам, городском комитете архитектуры и градостроительства, получения согласований и технических условий, а также ведения авторского надзора по строительству жилого дома. Агент от своего имени заключает договоры с юридическими и физическими лицами на квартиры и нежилые помещения с оформлением права собственности в МУП «Инвентаризатор».
П.2.1. агент обязался выполнить следующие функции, а именно: представлять интересы Принципала по вопросам строительства дома во всех органах и организациях; проводить переговоры от имени Принципала; от своего имени осуществлять подготовку проектов договоров и их заключению; подготавливать экономические обоснования для Принципала в части разработки и рации схем финансирования строительства и схем привлечения денежных средств на строительство; выполнять своими силами, техническими средствами и материалами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные настоящим договором; осуществлять на строительную площадку поставку необходимых строительных материалов, изделий и оборудования на строительство дома, обеспечивать их сохранность и использование по назначению; организовывать приемку дома в эксплуатацию и передачу квартир инвесторам по акту приема - передачи. А также Агент обязался завершить строительство 2-х секционного 9-ти этажного жилого дома в ... в 1 квартале 2005 года.
При рассмотрении дела судом установлено, что по условиям договора № ... на долевое участие в строительстве жилья, заключенного 28.10.2003 г. между Балькиной Л.А. и ООО фирмой «СИЭГЛА», ответчик обязан завершить работы по строительству для личных нужд истца жилого помещения – трехкомнатной квартиры ..., общей площадью 93,3 кв. м., на 2 этаже в 2-этажном панельном доме по ... не позднее 1 квартала 2005 г. (п. 2.1.1 договора)..
Общая стоимость объекта определена в п. 2.1.5 договора № ... на долевое участие в строительстве жилья от 28.10.2003 г. и составляет 933 000 рублей. В стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо, тепло, электроснабжения, телефонной связи, приобретение и подключение лифтов, которые дольщик оплачивает по фактическим затратам пропорционально площади строящейся квартиры (п.п. 2.1.6 договора). На момент заключения договора стоимость квартиры «Дольщиком» оплачена в размере 933 000 руб., что также подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру № 286 ль 28.10.2003 года
Свои договорные обязательства истец Балькина Л.А. исполнила надлежащим образом, что не оспаривается ответчиком. Однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а истцу не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.
Перепланировка спорной квартиры с согласия «Заказчика-Застройщика» разрешена, что подтверждается имеющимся в материалах дела ведомостью основных комплектов чертежей заверенной, ООО фирмой «Сиэгла».
Как видно из материалов дела и пояснений участников процесса, по условиям договора № ... на долевое участие в строительстве жилья от 28.10.2003 г. ООО фирма «СИЭГЛА» обязалась осуществлять функции «заказчика-застройщика» по строительству объекта – 9-ти этажного панельного жилого дома ... и ввода его в эксплуатацию; финансировать строительство, комплектующие и все затраты по указанному дому, используя привлеченные денежные средства по долевому участию. Дольщику Балькиной Л.А., по завершению строительства должна быть передана квартира № ... в панельном доме (п. 2.1.3 договора).
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию панельного жилого дома ... – 1 квартал 2005 г. (п. 2.1.1 договора).
Использовать помещение истец желает для личных нужд.
Из пояснений участников процесса следует и ответчиком не отрицается, что спорная квартира Балькиной Л.А. построена, жилой дом является 9-этажным, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
Согласно акта технической инвентаризации от 06.08.2010 г., изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартиры 41, находящейся на 2 этаже по адресу: ... визуального обследования доступные осмотру части здания имеют 100% готовности. Техническое описание здания включают в себя: фундамент - сборные железобетонные блоки, наружные и внутренние капитальные стены-панельные; перегородки - железобетонные панели, перекрытие чердачное (междуэтажное, подвальное) - железобетонные плиты, крыша - рулонная, полы - бетонные, окна-стеклопакеты, двери - металлические, деревянные, отделка внутренняя - штукатурка, в доме есть – отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотренные напольные электроплиты, крыльца - бетонные. Данных об изменении нумерации квартир не имеется. Жилой дом не введен в эксплуатацию, поэтому является объектом незавершенного строительства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.
До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.
Правомерность строительства находящегося на ..., с нежилыми помещениями, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:
– Разрешением на строительство объекта недвижимости № 40 от 06 июля 2004 года г. Тольятти л.д. 40);
– Распоряжением мэра г.о. Тольятти, от 02.09.2005 года № 2474-1/р;
– Распоряжением первого заместителя мэра от 16.03.2004 г. № 520-2/р;
– Распоряжением мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р;
– Постановлением мэра г.о. Тольятти от 25.12.2008 г. № 3223-п/1;
По информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти адрес объекта незавершенного строительства (дом поз.22) расположенный по ... В соответствии с порядком адресации на территории г. Тольятти утвержденным постановлением мэра г. Тольятти от 06.11.2003 г. № 139-1/п, присвоение адресата осуществляется только для объектов, законченных строительством. В настоящее время вышеуказанный объект не сдан в эксплуатацию, в связи, с чем не подлежит адресации. Данный объект зарезервирован под адресом: ... и после его сдачи в эксплуатацию адрес будет присвоен.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В силу ст.ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что Балькиной Л.А., внесена стоимость спорного имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира, кроме как с ООО фирмой «СИЭГЛА» у гражданина отсутствуют какие-либо взаимоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось на несколько лет.
Согласно акта технической инвентаризации изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартира 41, находящаяся на 2 этаже 9-ти этажного панельного жилого дома (... Соответствует строительному номеру квартиры № .... Жилая площадь квартиры 51,7 кв. м., общая площадь без приведенной площади лоджии – 86,7 кв. м., общая площадь с приведенной площадью лоджии – 91,7 кв.м. Объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истца в строительстве жилого 9-этажного панельного дома по адресу: ... эквивалентна трехкомнатной квартире ... на 2 этаже строения. Балькиной Л.А. полностью внесла денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, это помещение, возможно, идентифицировать и передать истцу конкретную площадь.
Таким образом, из сложившихся взаимных отношений сторон видно, что ООО фирме «СИЭГЛА» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилищного комплекса и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан.
Тем самым, суд считает, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Заключенный с истцом договор по передаче обусловленного в договоре жилого помещения третьи лица не оспаривают, а следовательно правильно определено лицо, ответственное перед истцом по договору, а именно: - ООО фирма «Сиэгла», получившая с гражданина денежные средства, и ведущая строительство дома.
С учетом тяжелого финансового положения ответчика, в соответствии с п.2 ст. 333.20 НК РФ, снизить размер госпошлины до 100 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Балькиной Л.А. – удовлетворить.
Признать за Балькиной Л.А., ... года рождения, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества помещение в виде трехкомнатной квартиры № ..., общей площадью с приведенной площадью лоджии -91,7 кв.м., общей площадью без площади лоджии и балкона – 86,7 кв.м., жилой площадью – 51,7 кв.м. на 2 этаже 9-ти этажного панельного жилого дома (...
Взыскать с ООО фирмы «Сиэгла» госпошлину в доход государства в размере 100 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.
Судья Л.А. Емельяненко
Мотивированное решение изготовлено 24.08.2010г.
Судья Л.А. Емельяненко