РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 августа 2010 г.
Комсомольский районный суд г. Тольятти, Самарской области в составе: судьи Емельяненко Л.А., при секретаре Учеватовой С.Ю., с участием истца Рассолова В.Н., представителя третьего лица – мэрии городского округа Тольятти Двоеглазова С.В. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ... по иску Рассолова В.Н., Леонтьевой Н.М. к ООО фирме «СИЭГЛА» о признании права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ООО фирме «СИЭГЛА» о признании права собственности на помещение в виде двухкомнатной квартиры № ... по улице ... общей площадью 71,4 кв.м., жилой площадью 37,9 кв.м. в объекте незавершенного строительства 9-ти этажном панельном доме по адресу: ... в долях согласно договора уступки прав и перевода долга (7/10 доли за Леонтьевой Н.М., 3/10 доли за Рассоловым В.Н.)
Истец Рассолов В.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснив суду что им и Леонтьевой Н.М., 4 апреля 2005 года был заключен договор уступки прав и перевода долга с ...., согласно которому ( п.6.5 указанного договора) в долях: (7\10 - Леонтьева Н.М., 3\10 Рассолов В.Н.) были приобретены права и обязанности по договору №... от 29 марта 2004 года на долевое участие в строительстве жилья дома ... заключенному с ООО фирмой «Сиэгла» (Заказчик-Застройщик). Согласие ООО фирма «Сиэгла» на заключение договора было получено. Расчет с ... произведен полностью. По указанному договору на долевое участие в строительстве жилья «Застройщик» по завершении строительства и сдачи панельного жилого дома в эксплуатацию обязалось передать в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 71, 83 кв.м. Ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию - первый квартал 2005 года.
Таким образом, к ним от ... перешло право требования передачи помещения в виде двухкомнатной квартиры №..., общей площадью 71,83 кв.м., расположенной на девятом этаже дома ... По договору ООО фирма «Сиэгла» обязано построить и передать по акту приема -передачи (п. 2.2.7 договора) указанное помещение, а также ввести дом в эксплуатацию в срок до первого квартала 2005 года. Со своей стороны они (дольщики) обязательства по договору исполнили в полном объеме. Жилой дом ... в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства. Ответчик объясняет неисполнение своих обязательств по вводу дома в эксплуатацию отсутствием денежных средств. Таким образом, ООО фирма «Сиэгла» не может ссылаться на отсутствие денежных средств как основание неисполнения своих обязательств по договору. На момент заключения договора стоимость выделяемой квартиры по договору долевого участия (без отделочных работ -черновая отделка) была оплачена полностью в размере 661 500 руб. Согласно п.2.1.4 договора на долевое участие в строительстве жилья затраты по ООО «Самараэнерго» на отпуск мощности по теплу и электроэнергии из расчета 250 рублей за один квадратный метр жилья, в размере 17 958 рублей, дольщик обязан внести за один месяц до сдачи дома в эксплуатацию. Общая стоимость объекта определена в пункте 2.1.4 договора № ... от 29.03.2004 г. на долевое участие в строительстве жилья и составляет 679 458 рублей.
В итоге 05 июля 2006 года между ними (Леонтьевой Н.М., Рассоловым В.Н. и ООО фирма «Сиэгла») было заключено дополнительное соглашение к договору уступки прав и перевода долга о том, что в счет стоимости по выполнению технических условий на подключение водо-, тепло-, электроснабжения, радио и телефонной связи дольщики устанавливают в своей квартире пластиковые окна. Срок сдачи и ввод в эксплуатацию панельного жилого дома ... - четвертый квартал 2006 года. Со своей стороны они как дольщики все свои обязательства по договору выполнили (квартира оплачена, пластиковые окна поставлены (копия договора на установку окон прилагается). Однако, в дальнейшем сроки подписания акта ввода дома в эксплуатацию дома откладывались. В итоге 01 ноября 2008 года ООО фирма «Сиэгла» передала им фактически построенную (согласно условиям договора №... от 29 марта 2004 г.) двухкомнатную квартиру № ... в 9-ти этажном жилом доме ... - по акту приемки законченной строительством квартиры № .... С момента подписания указанного акта на них полностью возложено бремя содержания квартиры и общего имущества многоквартирного жилого дома. Они, как собственники указанной квартиры, заключили договор №... от 01 ноября 2008 года на управление многоквартирным жилым домом, согласно которого ими вносится плата за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги. В квартире установлены счетчики горячей и холодной воды. Более того, в целях завершения строительства силами созданного ТСЖ «Жасмин» внесена сумма в размере девятнадцать тысяч за выкуп технических условий в кассу ТСЖ «Жасмин». В квартире их силами установлена сантехника и проведены все необходимые отделочные работы. С первого ноября 2009 года в указанной квартире проживает он с женой и сыном. В настоящий момент осуществлению их прав препятствует отсутствие надлежащей регистрации на указанное помещение в виде двухкомнатной квартиры.
Истец Леонтьева Н.М. в судебное заседание не явилась, представила в суд письменное заявление в котором просит рассмотреть данное дело без ее участия.
Представитель ответчика - ООО фирмы «СИЭГЛА» в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть данное дело без его участия, представил письменное заявление, в котором указал, что исковые требования признают в полном объеме. Претензий по оплате истцом договора долевого участия строительства жилья не имеет.
Представитель третьего лица – мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании просил суд вынести решение на свое усмотрение. Возражений против удовлетворения исковых требования суду не представил.
Представитель третьего лица – МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, представил суду телефонограмму в которой просил рассмотреть данное дело без его участия.
Представитель третьего лица - ЗАО «АВБ-ЮГ» в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство, в котором просил суд рассмотреть данное дело без его участия, указав, что никаких претензий по данному делу не имеет.
Суд, выслушав объяснения представителя истца, третьего лица, исследовав материалы дела, считает исковые требования Россолова В.Н., Леонтьевой Н.М.обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных или непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Распоряжением от 21.08.2002 г. № 3668-1/р, о предварительным согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... были утверждены акты выбора земельных участков № 40 от 17.08.2000 г. и № 26 от 06.05.2002 г. с проектом границ.
16.03.2004 г. распоряжением № 520-2/р были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании «АБВ-ЮГ»места расположений 9-ти этажного жилого дома по ул. ... «и выдачи разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ...
Согласно Распоряжения от 02.09.2005 г. № 2474-1/р, были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ул. ... и в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 г. № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... и выдаче разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ... Было рассмотрено обращение ЗАО «АВБ-БГ» об уточнении границ земельного участка в связи с наложением его на земельный участок, ранее представленный в собственность ЗАО «АВБ-ЮГ» для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома.
25.12.2008 г. Постановлением от 25.12.2008 г. № 3223-п/1 были внесены изменения в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 года № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ...
01.12.2002 г. был заключен агентский договор № 7 между юридическими лицами ООО фирмой «СЭЭГЛА» и ЗАО «АВБ-ЮГ» о следующем: в соответствии с условиями настоящего соглашения Агент за вознаграждение обязуется совершать по поручению Принципала от своего имени юридические и иные действия, связанные со строительством: 2-х секционного 9-ти этажного панельного жилого дома в квартале 6 ... (строительный номер) по .... Агент как представитель Принципала совершает от своего имени фактические юридические действия на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по оформлению документации в инспекции Госархстройнадзора, комитете по земельным ресурсам, городском комитете архитектуры и градостроительства, получения согласований и технических условий, а также ведения авторского надзора по строительству жилого дома. Агент от своего имени заключает договоры с юридическими и физическими лицами на квартиры и нежилые помещения с оформлением права собственности в МУП «Инвентаризатор».
П.2.1. агент обязался выполнить следующие функции, а именно: представлять интересы Принципала по вопросам строительства дома во всех органах и организациях; проводить переговоры от имени Принципала; от своего имени осуществлять подготовку проектов договоров и их заключению; подготавливать экономические обоснования для Принципала в части разработки и рации схем финансирования строительства и схем привлечения денежных средств на строительство; выполнять своими силами, техническими средствами и материалами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные настоящим договором; осуществлять на строительную площадку поставку необходимых строительных материалов, изделий и оборудования на строительство дома, обеспечивать их сохранность и использование по назначению; организовывать приемку дома в эксплуатацию и передачу квартир инвесторам по акту приема - передачи. А также Агент обязался завершить строительство 2-х секционного 9-ти этажного жилого дома в кв. ... по ... в 1 квартале 2005 г.
При рассмотрении дела судом установлено, что по условиям договора № ... на долевое участие в строительстве жилья, заключенного 29.03.2004 г. между ... и ООО фирмой «СИЭГЛА», ответчик обязан завершить работы по строительству для личных нужд истца жилого помещения – двухкомнатной квартиры ..., общей площадью 71,83 кв. м., на 9 этаже в 9-этажном панельном доме по адресу: ... не позднее 1 квартала 2005 г. (п. 2.1.1 договора).
Общая стоимость объекта определена в п. 2.1.4 договора № ... на долевое участие в строительстве жилья от 29.03.2004 г. и составляет 679 458 рублей. В стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо, тепло, электроснабжения, телефонной связи, приобретение и подключение лифтов, которые дольщик оплачивает по фактическим затратам пропорционально площади строящейся квартиры (п.п. 2.1.6 договора).
04.04.2005 года между Тимошик Л.А. и Леонтьевой Н.М., Рассоловым В.Н. был заключен договор об уступки прав и перевода долга по договору № ... на долевое участие в строительстве жилья от 29.03.2004 года заключенного между фирмой «Сиэгла» и ...
Согласно условиям данного договора «Дольщик» уступает, а «новый дольщик» принимает в общую долевую собственность в полном объеме права (требования), принадлежащие «Дольщику» по договору № ... на долевое участие в строительстве жилья от 29.03.2004 г.
Наряду с уступкой прав «Дольщик» передает, а «новый дольщик» принимает на себя обязательства «дольщика» по договору об инвестировании.
Дольщик своевременно исполнил свои обязательства перед "Заказчиком-Застроищиком" по финансированию строительства в размере 661 500 (шестьсот шестьдесят одна тысяча пятьсот рублей).
Общая стоимость квартиры составляет 679 458 (шестьсот семьдесят девять тысяч четыреста пятьдесят восемь рублей).
По Договору об инвестировании сумма обязательства по финансированию, не исполненного «Дольщиком», составляет 17 958 рублей (семнадцать тысяч девятьсот пятьдесят восемь рублей). С момента вступления в силу настоящего договора указанная обязанность, а также обязанность оплатить пропорционально выделенным метрам фактические затраты по выполнению технических условий радио и телефонной связи, водо-, тепло-, электроснабжения, приобретение лифтов переходят к новому дольщику.
За уступку прав и перевод обязанностей по Договору об инвестировании «Новый Дольщик» обязан уплатить «Дольщику» денежные средства в размере 895 000 рублей.
После сдачи дома в эксплуатацию право собственности на квартиру регистрируется в следующих долях: Леонтьевой Н.М. 7/10 в праве собственности на квартиру, Рассолову В.Н. 3/10 в праве собственности на квартиру.
Свои обязательства по договору об уступке прав и перевода долга от 04.04.2005 г. Леонтьева Н.М., и Рассолов В.Н. выполнили в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.
05.07.2006 года Леонтьева Н.М. и Рассолов В.Н. подписали дополнительное соглашение к договору уступки прав и перевода долга от 04.04.2005 г. по договору № ... от 29.03.2004 г. на долевое участие в строительстве жилья, согласно которого «Дольщики» принимают участие в строительстве панельного жилого дома ..., а «Заказчик-Застройщик» по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает «Дольщикам» двухкомнатную квартиру без отделочных работ в 1 подъезде на 9 этаже общей площадью 71,83 кв.м., № квартиры .... Срок сдачи дома в эксплуатацию 4 квартал 2006 года.
Использовать помещение истцы желают для личных нужд.
Из пояснений участников процесса следует и ответчиком не отрицается, что спорная квартира Леонтьевой Н.М., Рассоловом В.Н., построена, жилой дом является 9-этажным, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
Согласно акта технической инвентаризации от 02.08.2010 г., изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартиры ..., находящейся на 9 этаже по адресу: ... по данным визуального обследования доступные осмотру части здания имеют 100% готовности. Техническое описание здания включают в себя: фундамент - сборные железобетонные блоки, наружные и внутренние капитальные стены -панельные; перегородки - железобетонные панели, перекрытие чердачное - железобетонные плиты, крыша - рулонная, полы - бетонные, окна-стеклопакеты, двери - металлические, деревянные, отделка внутренняя - штукатурка, в доме есть – отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотренные напольные электроплиты, крыльца - бетонные. Данных об изменении нумерации квартир не имеется. Жилой дом не введен в эксплуатацию, поэтому является объектом незавершенного строительства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.
До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.
Правомерность строительства находящегося на ... жилого дома ..., с нежилыми помещениями, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:
– Разрешением на строительство объекта недвижимости № 40 от 06 июля 2004 г. г. Тольятти;
– Распоряжением мэра г.о. Тольятти, от 02.09.2005 г. № 2474-1/р;
– Распоряжением первого заместителя мэра от 16.03.2004 г. № 520-2/р;
– Распоряжением мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р;
– Постановлением мэра г.о. Тольятти от 25.12.2008 г. № 3223-п/1;
По информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти адрес объекта незавершенного строительства (дом ...) расположенный по ... В соответствии с порядком адресации на территории г. Тольятти утвержденным постановлением мэра г. Тольятти от 06.11.2003 г. № 139-1/п, присвоение адресата осуществляется только для объектов, законченных строительством. В настоящее время вышеуказанный объект не сдан в эксплуатацию, в связи, с чем не подлежит адресации. Данный объект зарезервирован под адресом: ... и после его сдачи в эксплуатацию адрес будет присвоен.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В силу ст.ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что Леонтьевой Н.М., Рассоловым В.Н. внесена стоимость спорного имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира.
Согласно акта технической инвентаризации, изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартира ..., находящаяся на 9 этаже 9-ти этажного панельного жилого дома (...) по ..., соответствует строительному номеру квартиры № .... Жилая площадь квартиры 37,9 кв. м., общая площадь без приведенной площади лоджии – 66,4 кв. м., общая площадь с приведенной площадью лоджии – 71,4 кв.м. Объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истцов в строительстве жилого 9-этажного панельного дома по адресу: ... эквивалентна двухкомнатной квартире ... на 9 этаже строения. ФИО6, ФИО5 полностью внесен денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, это помещение, возможно, идентифицировать и передать истцам конкретную площадь.
Таким образом, из сложившихся взаимных отношений сторон видно, что ООО фирме «СИЭГЛА» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилищного комплекса и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан.
Тем самым, суд считает, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Заключенный с истцами договор по передаче обусловленного в договоре жилого помещения третьи лица не оспаривают, а, следовательно, правильно определено лицо, ответственное перед истцами по договору, а именно: - ООО фирма «СИЭГЛА», получившая с гражданина денежные средства, и ведущая строительство дома.
С учетом тяжелого финансового положения ответчика, в соответствии с п.2 ст. 333.20 НК РФ, снизить размер госпошлины до 100 руб., которую взыскать с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Леонтьевой Н.М., Рассолова В.Н. – удовлетворить.
Признать за Леонтьевой Н.М., 17.08.1951 года рождения, Рассоловым В.Н., 21.07.1980 года рождения, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества - помещение в виде двухкомнатной квартиры № ..., общей площадью с приведенной площадью лоджии – 71,4 кв.м., общей площадью без приведенной площади лоджии – 66,4 кв.м., жилой площадью – 37,9 кв.м. в 1-ом подъезде, на 9 этаже, 9-ти этажного панельного жилого дома ..., 7/10 долей за Леонтьевой Н.М., 3/10 доли за Рассоловым В.Н.
Взыскать с ООО фирмы «СИЭГЛА» госпошлину в доход государства в размере 100 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.
Судья Л.А. Емельяненко
Мотивированное решение изготовлено 04.09.2010г.
Судья Л.А. Емельяненко