РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 сентября 2010 г.
Комсомольский районный суд г. Тольятти, Самарской области в составе: судьи Емельяненко Л.А., при секретаре Учеватовой С.Ю., с участием представителя истца Ткачева В.Л., (по доверенности), представителя ответчика ООО фирмы «Сиэгла» Швецовой И.В. (по доверенности), представителя заинтересованного лица– мэрии городского округа Тольятти Никифоровой Е.М. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ... по иску Токаревой О.Н. к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Токарева О.Н. обратилась в суд с иском к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на помещение в виде трехкомнатной квартиры № ... по улице ... общей площадью 86,7 кв.м., жилой площадью 51,7 кв.м. в объекте незавершенного строительства 9-ти этажном панельном доме по адресу: ...
Представитель истица в судебном заседании поддержал исковые требования и пояснил суду, что истица заключила с ответчиком договор на долевое участие в строительстве жилья - жилого дома ... полностью оплатив ответчику стоимость квартиры, а свои обязательства по вводу указанного дома в эксплуатацию и передачу квартиры ответчик не исполнил до настоящего времени, мотивируя свои бездействия отсутствием денежных средств на строительство.
К отношениям, вытекающим из заключенных истцом договора на долевое участие в строительстве жилья с ответчиком, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».
Токарева О.Н. уплатила ответчику по договору о долевом участие в строительстве № ... от 04.07.2006 г. денежную сумму в размере 1 002 975 руб. Ответчик должен был передать 3-комнатную квартиру № ... на 7 этаже, общей площадью 93,3 кв.м, в срок до 01.01.2010 г.
01.11.2008 г. в незавершенном строительством жилом доме ... по адресу: ... передана ответчиком 3-комнатная квартира № ..., на 7 этаже, общей площадью 86,7 кв.м, жилой площадью 51,7 кв.м
Разрешение на строительство № 40 от 06.07.04 г. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: ... выдано Начальником отдела выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов мэрии г.о. Тольятти ЗАО «АВБ-Юг» через ООО фирма «Сиэгла» по агентскому договору №27 от 01.12.2002 г.
По договору аренды земельного участка №1924 от 16.04.2009 г., заключенному между мэрией г.о. Тольятти и ЗАО «АВБ-Юг» и зарегистрированному в органе по государственной регистрации, земельный участок предоставлен под строительство, указанного жилого дома.
Жилой дом ... по адресу: ... в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства, а в соответствии со ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки выполненных работ, соответственно до ввода дома в эксплуатацию не могут быть выделены в натуре отдельные квартиры.
Представитель ответчика ООО фирмы «СИЭГЛА», в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. Претензий по оплате договора долевого участия не имеет.
Представитель третьего лица мэрии городского округа Тольятти - в судебном заседании просил суд вынести решение на свое усмотрение. Возражений против удовлетворения исковых требований суду не представил.
Представитель третьего лица МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор - в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области - в судебное заседание не явился, уважительной причины неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица ЗАО «АВБ-ЮГ» - в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство в котором просил суд рассмотреть данное дело без его участия, указав, что никаких претензий по данному делу не имеет.
Третье лицо конкурсный управляющий ООО «БаШ» Мардамшина А.М. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление в котором просил суд рассмотреть данное дело без его участия, возражений против удовлетворения исковых требований не возражает.
Третье лицо ... в судебное заседание не явился, представил в суд заявление в котором просил рассмотреть данное дело без его участия, исковые требования поддерживает.
Выслушав объяснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Токаревой О.Н. обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных или непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Распоряжением от 21.08.2002 года № 3668-1/р, о предварительным согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... были утверждены акты выбора земельных участков №40 от 17.08.2000 года и № 26 от 06.05.2002 года с проектом границ.
16.03.2004 года распоряжением № 520-2/р были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании «АБВ-ЮГ»места расположений 9-ти этажного жилого дома по ул. ... «и выдачи разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ...
Согласно Распоряжения от 02.09.2005 года № 2474-1/р, были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... и в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 г. № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... и выдаче разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ...». Было рассмотрено обращение ЗАО «АВБ-БГ» об уточнении границ земельного участка в связи с наложением его на земельный участок, ранее представленный в собственность ЗАО «АВБ-ЮГ» для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома.
25.12.2008 года Постановлением от 25.12.2008 года № 3223-п/1 были внесены изменения в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 года № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ...
01.12.2002 года, был заключен агентский договор № 7 между юридическими лицами ООО фирмой «Сиэгла» и ЗАО «АВБ-ЮГ» о следующем: в соответствии с условиями настоящего соглашения Агент за вознаграждение обязуется совершать по поручению Принципала от своего имени юридические и иные действия, связанные со строительством: 2-х секционного 9-ти этажного панельного жилого дома в квартале ... ( строительный номер) по .... Агент как представитель Принципала совершает от своего имени фактические юридические действия на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по оформлению документации в инспекции Госархстройнадзора, комитете по земельным ресурсам, городском комитете архитектуры и градостроительства, получения согласований и технических условий, а также ведения авторского надзора по строительству жилого дома. Агент от своего имени заключает договоры с юридическими и физическими лицами на квартиры и нежилые помещения с оформлением права собственности в МУП «Инвентаризатор».
П.2.1. агент обязался выполнить следующие функции, а именно: представлять интересы Принципала по вопросам строительства дома во всех органах и организациях; проводить переговоры от имени Принципала; от своего имени осуществлять подготовку проектов договоров и их заключению; подготавливать экономические обоснования для Принципала в части разработки и рации схем финансирования строительства и схем привлечения денежных средств на строительство; выполнять своими силами, техническими средствами и материалами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные настоящим договором; осуществлять на строительную площадку поставку необходимых строительных материалов, изделий и оборудования на строительство дома, обеспечивать их сохранность и использование по назначению; организовывать приемку дома в эксплуатацию и передачу квартир инвесторам по акту приема - передачи. А также Агент обязался завершить строительство 2-х секционного 9-ти этажного жилого дома в ... по ул. ... в 1 квартале 2005 года.
19.11.2003 года между ООО «БаШ» в лице генерального директора Баканова А.М. действующего на основании Устава с одной стороны, «Должника» ООО фирмой «Сиэгла» в лице генерального директора Каркашадзе Т.Н., действующего на основании Устава, с другой стороны, новым кредитором 1 Токаревой О.Н., и новым кредитором 2 Токаревым А.М., был заключен договор об уступки прав требования, согласно которого «Кредитор» уступает, а «Новый кредитор» принимает на себя права первого на трехкомнатную квартиру № ... общей площадью 93,3 м.кв. на седьмом этаже в жилом доме по ул. ...
В соответствии с выше указанной уступкой права требования «Должник» обязуется по завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию ориентировочно в 1 квартале 2005 года передать в собственность «Новому кредитору» объект недвижимости в виде трех комнатной квартиры обозначенной выше, без чистовой отделки и оборудования, а также долю в общем имуществе участников долевого строительства, пропорционально общей площади квартиры передаваемой «Новому кредитору».
При сдаче квартиры без отделки не выполняются следующие виды работ: установка внутренних дверных блоков; чистая отделка стен и потолков (окраска, побелка, оклейка обоями); окраска оконных, дверных блоков, окраска отопительных приборов и труб; чистые полы; установка сантехнических приборов (ванна, унитаз, умывальник, мойка); установка электроплиты;
установка электроприборов и светильников согласно проекта.
На момент заключения договора общая стоимость выделяемой квартиры, без отделочных работ и оборудования, составляет 979 650 рублей, исходя из цены одного квадратного метра 10 500 рублей и общей площади квартиры указанной в пункте 1.1.Стоимость квартиры не входят затраты, по «Самараэнерго», на подключение тепла и электроэнергии, из расчета 250 рублей за 1 м.кв., составляющие 23 325 рублей и затраты на подключение телефонной связи, водо-, тепло-, электросетей, приобретения лифтового оборудования которые оплачиваются по фактическим затратам за один месяц до ввода дома в эксплуатацию и оплачиваются «Новым кредиторм» дополнительно в кассу ООО фирмы «Сиэгла». При полной оплате стоимость квартиры фиксируется, индексации и изменению не подлежит.
Свои обязательства по договору об уступке прав требования Токаревы выполнили в полном объеме.
При рассмотрении дела судом установлено, что по условиям договора № ... на долевое участие в строительстве жилья, заключенного 04.07.2006 г. между Токаревой О.Н., Токаревым А.М., и ООО фирмой «СИЭГЛА», ответчик обязан завершить работы по строительству для личных нужд истца жилого помещения – трехкомнатной квартиры ..., общей площадью 93,3 кв. м., на 7 этаже в 9-этажном панельном доме по адресу: ... ул. ... не позднее 4 квартала 2006 г. (п. 2.1.1 договора).
Общая стоимость объекта определена в п. 2.1.4 договора № ... на долевое участие в строительстве жилья от 04.07.2006 г. и составляет 979 650 рублей. Затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепловой и электрической энергии, из расчета 250 руб. за 1 кв.м., строящегося жилья, составляет 23 325 рублей. Итого общая стоимость квартиры с учетом затрат по «Самараэнерго» составляет 1 002 975 рублей.
В стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо, тепло, электроснабжения, телефонной связи, приобретение и подключение лифтов, которые дольщики оплачивают пропорционально площади стоящейся квартиры.(п. 2.1.5).
На момент заключения настоящего договора стоимость трехкомнатной квартиры «Дольщиками» оплачена в размере 979 650 руб., путем взаимозачета с ООО «БаШ».
27.10.2008 года Токарева О.Н. и Токарев А.М. подписали дополнительное соглашение к договору № ... от 04.07.2006 г. на долевое участие в строительстве жилья, согласно которого «Дольщик» принимает участие в строительстве панельного жилого дома ... по ул. ..., а «Заказчик-Застройщик» по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает «Дольщику» трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 1 подъезде на 7 этаже общей площадью без балконов и лоджий 86,7 м.,
жилой площадью 51,7 кв.м., площадь лоджий (с коэф.) 5,2 кв.м, № квартиры ... в 9-ти этажном жилом доме ... по адресу: ... Изменения площади квартиры относительно договора №1971 от 04.07.2006 г. проведено в связи с
обследованиями БТИ на основании технического паспорта. Срок сдачи дома в эксплуатацию 3 квартал 2009 года.
Использовать помещение истцы желают для личных нужд.
Из пояснений участников процесса следует и ответчиком не отрицается, что спорная квартира Токаревой О.Н. и Токарева А.М., построена, жилой дом является 9-этажным, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
Согласно акта технической инвентаризации от 02.08.2010 г., изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартиры ..., находящейся на 7 этаже по адресу: ..., по данным визуального обследования доступные осмотру части здания имеют 100% готовности. Техническое описание здания включают в себя: фундамент - сборные железобетонные блоки, наружные и внутренние капитальные стены -панельные; перегородки - железобетонные панели, перекрытие чердачное - железобетонные плиты, крыша - рулонная, полы - бетонные, окна-стеклопакеты, двери - металлические, деревянные, отделка внутренняя - штукатурка, в доме есть – отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотренные напольные электроплиты, крыльца - бетонные. Данных об изменении нумерации квартир не имеется. Жилой дом не введен в эксплуатацию, поэтому является объектом незавершенного строительства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.
До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.
Правомерность строительства находящегося на ... жилого дома ... с нежилыми помещениями, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:
– Разрешением на строительство объекта недвижимости № 40 от 06 июля 2004 г. г. Тольятти;
– Распоряжением мэра г.о. Тольятти, от 02.09.2005 г. № 2474-1/р;
– Распоряжением первого заместителя мэра от 16.03.2004 г. № 520-2/р;
– Распоряжением мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р;
– Постановлением мэра г.о. Тольятти от 25.12.2008 г. № 3223-п/1;
По информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти адрес объекта незавершенного строительства (дом ... расположенный по .... В соответствии с порядком адресации на территории г. Тольятти утвержденным постановлением мэра г. Тольятти от 06.11.2003 г. № 139-1/п, присвоение адресата осуществляется только для объектов, законченных строительством. В настоящее время вышеуказанный объект не сдан в эксплуатацию, в связи, с чем не подлежит адресации. Данный объект зарезервирован под адресом: ... и после его сдачи в эксплуатацию адрес будет присвоен.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В силу ст.ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что Токаревой О.Н., Токаревым А.М. внесена стоимость спорного имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира.
Согласно акта технической инвентаризации, изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартира ... находящаяся на 7 этаже 9-ти этажного панельного жилого дома (...) по ..., соответствует строительному номеру квартиры № .... Жилая площадь квартиры 51,7 кв. м., общая площадь без приведенной площади лоджии – 86,7 кв. м., общая площадь с приведенной площадью лоджии – 91,9 кв.м. Объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истца в строительстве жилого 9-этажного панельного дома по адресу: ... эквивалентна трехкомнатной квартире 25 на 7 этаже строения. Токаревой О.Н., Токаревым А.Н. полностью внесен денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, это помещение, возможно, идентифицировать и передать истцам конкретную площадь.
Таким образом, из сложившихся взаимных отношений сторон видно, что ООО фирме «СИЭГЛА» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилищного комплекса и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан.
Тем самым, суд считает, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Заключенный с истцами договор по передаче обусловленного в договоре жилого помещения третьи лица не оспаривают, а, следовательно, правильно определено лицо, ответственное перед истцами по договору, а именно: - ООО фирма «СИЭГЛА», получившая с гражданина денежные средства, и ведущая строительство дома.
С учетом тяжелого финансового положения ответчика, в соответствии с п.2 ст. 333.20 НК РФ, снизить размер госпошлины до 100 руб., которую взыскать с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Токаревой О.Н. – удовлетворить.
Признать за Токаревой О.Н., ... года рождения, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества - помещение в виде трехкомнатной квартиры № ..., общей площадью с приведенной площадью лоджии – 91,9 кв.м., общей площадью без площади лоджии и балкона – 86,7 кв.м., жилой площадью – 51,7 кв.м. в 1-ом подъезде, на 7 этаже 9-ти этажного панельного жилого дома (... ...
Взыскать с ООО фирмы «Сиэгла» госпошлину в доход государства в размере 100 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.
Судья Л.А. Емельяненко
Мотивированное решение изготовлено 12.09.2010г.
Судья Л.А. Емельяненко