РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2010 года.
Комсомольский районный суд г. Тольятти, Самарской области в составе: судьи Емельяненко Л.А., при секретаре Учеватовой С.Ю., с участием представителя ответчика ООО фирмы «Сиэгла» Швецовой И.В. (по доверенности), представителя третьего лица мэрии г.о. Тольятти Двоеглазова С.В. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ... по иску Сафоновой Е.А. к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Сафонова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на помещение в виде трехкомнатной квартиры № ... по улице ... общей площадью 93,0 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м. в объекте незавершенного строительства 9-ти этажном панельном доме по адресу: г...
Истец и ее представитель в судебное заседание не явились представили заявление с просьбой рассмотреть данное дело без их участия. Заявленные требования поддерживают, пояснив, что Сафонова Е.А. заключила с ответчиком договор на долевое участие в строительстве жилья - жилого дома ... по ул. ..., полностью оплатив ответчику стоимость квартиры, а свои обязательства по вводу указанного дома в эксплуатацию и передачу квартиры истцу ответчик не исполнил до настоящего времени, мотивируя свои бездействия отсутствием денежных средств на строительство. К отношениям, вытекающим из заключенных истцом договора на долевое участие в строительстве с ответчиком, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».
Истица, уплатила ответчику по договору цессии от 04.11.2003 г. денежную сумму 1 026 300 рублей, ответчик должен был передать 3-комнатную квартиру №... на 2-этаже, общей площадью 93,3 кв.м.
01.11.2008 г. в незавершенном строительством жилом доме ... по адресу: ... передана ответчиком 3-комнатная квартира ..., на 2-этаже, общей площадью 92,6 кв.м, жилой площадью 51,4 кв.м.
Разрешение на строительство №40 от 06.07.04 г. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: ... выдано начальником отдела выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов мэрии г.о. Тольятти ЗАО «АВБ-Юг» через ООО фирма «Сиэгла» по агентскому договору № 27 от 01.12.2002 г.
По договору аренды земельного участка №... от 16.04.2009 г., заключенному между мэрией г.о. Тольятти и ЗАО «АВБ-Юг» и зарегистрированному в органе по государственной регистрации, земельный участок предоставлен под строительство, указанного жилого дома.
Жилой дом ... по адресу: ... в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства, а в соответствии со ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки выполненных работ, соответственно до ввода дома в эксплуатацию не могут быть выделены в натуре отдельной квартиры.
Представитель ответчика – ООО фирмы «СИЭГЛА», в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме и пояснила, что материальных претензий по оплате договора ответчик к истице не имеет.
Представитель третьего лица – мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании просил суд вынести решение на свое усмотрение. Дополнений по существу заявленных требования суду не представил.
Представитель третьего лица – МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области - в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство, в котором просил рассмотреть данное дело без его участия.
Представитель третьего лица представитель ЗАО «АВБ-ЮГ» - в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство, с просьбой рассмотреть данное дело без его участия, указав, что никаких претензий по данному делу не имеет.
Третье лицо директор ООО «МеталлСтрой» в судебное заседание не явилась, представила в суд заявление в котором просит рассмотреть данное дело без ее участия. Против удовлетворения исковых требования не возражает.
Выслушав объяснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Сафоновой ... обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных или непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Распоряжением от 21.08.2002 года № 3668-1/р, о предварительным согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ... были утверждены акты выбора земельных участков №40 от 17.08.2000 года и № 26 от 06.05.2002 года с проектом границ.
16.03.2004 года распоряжением № 520-2/р были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании «АБВ-ЮГ»места расположений 9-ти этажного жилого дома по ... «и выдачи разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ...
Согласно Распоряжения от 02.09.2005 года № 2474-1/р, были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ул. ... и в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 г. № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ул. ... и выдаче разрешения на строительство 9-ти этажного жилого дома по ул. ... Было рассмотрено обращение ЗАО «АВБ-БГ» об уточнении границ земельного участка в связи с наложением его на земельный участок, ранее представленный в собственность ЗАО «АВБ-ЮГ» для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома.
25.12.2008 года Постановлением от 25.12.2008 года № 3223-п/1 были внесены изменения в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 года № 520-2/р «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения 9-ти этажного жилого дома по ул. ...
01.12.2002 года, был заключен агентский договор № 7 между юридическими лицами ООО фирмой «Сиэгла» и ЗАО «АВБ-ЮГ» о следующем: в соответствии с условиями настоящего соглашения Агент за вознаграждение обязуется совершать по поручению Принципала от своего имени юридические и иные действия, связанные со строительством: 2-х секционного 9-ти этажного панельного жилого дома в квартале 6 ... ( строительный номер) по ул. .... Агент как представитель Принципала совершает от своего имени фактические юридические действия на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по оформлению документации в инспекции Госархстройнадзора, комитете по земельным ресурсам, городском комитете архитектуры и градостроительства, получения согласований и технических условий, а также ведения авторского надзора по строительству жилого дома. Агент от своего имени заключает договоры с юридическими и физическими лицами на квартиры и нежилые помещения с оформлением права собственности в МУП «Инвентаризатор».
П.2.1. агент обязался выполнить следующие функции, а именно: представлять интересы Принципала по вопросам строительства дома во всех органах и организациях; проводить переговоры от имени Принципала; от своего имени осуществлять подготовку проектов договоров и их заключению; подготавливать экономические обоснования для Принципала в части разработки и рации схем финансирования строительства и схем привлечения денежных средств на строительство; выполнять своими силами, техническими средствами и материалами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные настоящим договором; осуществлять на строительную площадку поставку необходимых строительных материалов, изделий и оборудования на строительство дома, обеспечивать их сохранность и использование по назначению; организовывать приемку дома в эксплуатацию и передачу квартир инвесторам по акту приема - передачи. А также Агент обязался завершить строительство 2-х секционного 9-ти этажного жилого дома в кв. ... по ул. ... в 1 квартале 2005 года.
16.09.2003 года ООО «МеталлСтрой» в лице директора Яковлевой Т.З., действующего на
основании Устава, именуемый в дальнейшем «Поставщик», с одной стороны, и ООО фирма «Сиэгла» в лице генерального директора Каркашадзе Т.Н. действующего на основании Устава,
именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: Поставщик обязуется поставить металлопродукцию согласно заявке, прилагаемой к настоящему договору, а Покупатель обязуется принять поставленную металлопродукцию и передать в собственность квартиры указанные в дополнительных соглашениях прилагаемых к настоящему договору.
Поставщик обязуется: поставлять Покупателю металлопродукцию в соответствии с согласованной сторонами заявки и графика. Покупатель обязуется: выделить поставщику квартиры согласно подписанного сторонами дополнительного соглашения. Качество поставляемой металлопродукции должно соответствовать действующим ГОСТам и техническим условиям ТУ, согласованным сторонами, и удостоверяется сертификатом изготовителя.
В случаях поставки продукции несоответствующей по качеству п.3.1. настоящего договора, Покупатель немедленно сообщает Поставщику, Поставщик обязан распорядится такой продукцией в течение 20 дней. Передаваемые в счет поставленной металлопродукции квартиры должны соответствовать требованиям действующих СНиПов.
Поставка продукции производится в сроки и по ценам, согласованным в дополнительных
соглашениях (или согласно приложениям). Датой отгрузки считается дата штемпеля станции отправления на отгрузочном документе. Продукция отгружается железнодорожным транспортом на условиях франко-вагон, станция отправления, в адрес Получателя, указанный Покупателем, а также путем самовывоза Покупателем с территории Поставщика.
Оплата металлопродукции производится долевым участием в строительстве жилья, а также (по согласованию сторон) либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет Поставщика, либо оплата векселями Сбербанка РФ по ценам согласованным в дополнительных соглашениях (приложениях) к настоящему договору. По соглашению сторон отгрузка продукции и способ оплаты может быть изменен. Расходы связанные по перевозке металлопродукции оплачивает Покупатель на условиях указанных в п.2.2. Изменение стоимости поставляемой металлопродукции, а также выделенных квартир, возможно только по взаимному согласию сторон, зафиксированному в дополнительном соглашении.
16.09.2003 года, было заключено дополнительное соглашение №1 к договору на поставку металлопроката № 9 от 16.09.2003 г., согласно которого выделяет «Поставщику» следующие квартиры в строящихся жилых домах: 2-х подъездный 9-ти этажный панельный жилой дом ... по ул. ...: 1 подъезд 2 этаж трехкомнатная квартира № ... общая площадь 93,3 кв.м. 2 подъезд 8 этаж трехкомнатная квартира № ... общая площадь 93,3 кв.м. Итого: 186,6 кв. м
Стоимость 1 кв.м. без отделочных работ составляет 12 250 руб. (двенадцать тысяч двести пятьдесят) рублей. Затраты по «Самараэнерго» на подключение тепла и электроэнергии составляют 250 руб. за 1 кв.м. и подлежат оплате дополнительно в кассу ООО фирмы «СИЭГЛА».
Общая стоимость выделенных квартир без отделочных работ составляет 2 285 850 ( два миллиона двести восемьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей. В стоимость квартир не входят затраты по выполнению технических условий телефонной связи, водо-, тепло-, электроснабжения, приобретение лифтов, которые «дольщик» оплачивает по фактическим затратам пропорционально выделенным квадратным метрам. При сдаче квартиры без отделки не выполняются следующие виды работ: установка внутренних дверных блоков, чистая отделка стен и потолков (окраска, побелка, оклейка обоями), окраска оконных, дверных блоков, окраска отопительных приборов и труб, чистые полы, установка сантехнических приборов (ванна, унитаз, умывальник, мойка), б.установка электроплиты, установка электроприборов и светильников согласно проекта.
Ориентировочный срок сдачи и ввода в эксплуатацию панельного жилого дома ... по ул. ... -1 квартал 2005 г.
04.11.2003 г. между ООО «МеталлСтрой», именуемый в дальнейшем «Цедент» в лице директора Ярковой Т.З., действующей на основании Устава, с одной стороны и Сафоновой Е.А. именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, был заключен настоящий договор о нижеследующем:
Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объёме права и обязанности по дополнительному соглашению №1 от 16 сентября 2003 г. к договору № 9 от 16.09.2003 г. заключенного между Цедентом и ООО фирмой «Сиэгла» в части передачи 3-х комнатной квартиры в девятиэтажном панельном доме (строительный) № ..., на 2-ом этаже, № квартиры ... (строительный), общей площадью 93,3 кв. м, жилая площадь - 87,74 кв. м. Количество комнат -3, наличие балкона или лоджии-2 лоджии. Стоимостью 1 026 300 рублей, в том числе 20% НДС в размере 1 710 50 рублей.
За уступаемые права и обязанности по договору Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору (далее договорную сумму). Цедент обязан передать Цессионарию в течении трех дней с момента подписания настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по договору, а именно: договор № 9 от 16 сентября 2003 г. и дополнительное соглашение №1 от 16.09.2003 г. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по уступаемому договору.
В счёт уступаемых прав и обязанностей Цессионарий выплачивает Цеденту 1 026 300
рублей, 250 000 Цессионарий внёс Цеденту, оставшуюся сумму 776 300 рублей Цессионарий обязуется внести до «25» января 2004 года. Цессионарий имеет право выплатить договорную сумму досрочно, о чём он должен известить Цедента в письменной форме.
Цедент несёт ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений, а также гарантирует наличие и передаваемость всех уступленных Цессионарию прав. Цедент отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующем законодательством РФ.
Свои договорные обязательства Сафонова Е.А., выполнила в полном объеме, согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру № 58, от 13.11.2003 г., № 73 от 25.12.2003 г., № 56 от 04.11.2003 г., № 60 от 17.11.2003 г.
Дольщику. Сафоновой Е.А. по завершению строительства должна быть передана квартира № ... общей площадью 93,3 кв.м. на 2 этаже.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию панельного жилого дома ... по ул. ... – 1 квартал 2005 г.
Использовать помещение истица желает для личных нужд.
Из пояснений участников процесса следует и ответчиком не отрицается, что спорная квартира Сафоновой Е.А. построена, жилой дом является 9-этажным, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
Согласно акта технической инвентаризации от 02.08.2010 г., изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартиры ... находящейся на 2 этаже по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. ..., по данным визуального обследования доступные осмотру части здания имеют 100% готовности. Техническое описание здания включают в себя: фундамент - сборные железобетонные блоки, наружные и внутренние капитальные стены -панельные; перегородки - железобетонные панели, перекрытие чердачное - железобетонные плиты, крыша - рулонная, полы - бетонные, окна-стеклопакеты, двери - металлические, деревянные, отделка внутренняя - штукатурка, в доме есть – отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотренные напольные электроплиты, крыльца - бетонные. Данных об изменении нумерации квартир не имеется. Жилой дом не введен в эксплуатацию, поэтому является объектом незавершенного строительства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.
До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.
Правомерность строительства находящегося на ул. ... с нежилыми помещениями, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:
– Разрешением на строительство объекта недвижимости № 40 от 06 июля 2004 года г. Тольятти л.д. 40);
– Распоряжением мэра г.о. Тольятти, от 02.09.2005 года № 2474-1/р;
– Распоряжением первого заместителя мэра от 16.03.2004 г. № 520-2/р;
– Распоряжением мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р;
– Постановлением мэра г.о. Тольятти от 25.12.2008 г. № 3223-п/1;
По информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти адрес объекта незавершенного строительства (дом ...) расположенный по ул. ... В соответствии с порядком адресации на территории г. Тольятти утвержденным постановлением мэра г. Тольятти от 06.11.2003 г. № 139-1/п, присвоение адресата осуществляется только для объектов, законченных строительством. В настоящее время вышеуказанный объект не сдан в эксплуатацию, в связи, с чем не подлежит адресации. Данный объект зарезервирован под адресом: ... и после его сдачи в эксплуатацию адрес будет присвоен.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В силу ст.ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что истицей Сафоновой Е.А., внесена стоимость спорного имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира, кроме как с ООО фирма «СИЭГЛА» у гражданина отсутствуют какие-либо взаимоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось на несколько лет.
Согласно акта технической инвентаризации изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартира ... находящаяся на 2 этаже 9-ти этажного панельного жилого дома (...) по .... Соответствует строительному номеру квартиры № .... Жилая площадь квартиры 51,4 кв. м., общая площадь без приведенной площади лоджии – 92,6 кв. м., общая площадь с приведенной площадью лоджии – 95,4 кв.м. Объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истицы в строительстве жилого 9-этажного панельного дома по адресу: ... ул. ... эквивалентна трехкомнатной квартире №... на 2 этаже строения. Сафонова Е.А. полностью внесли денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, это помещение, возможно, идентифицировать и передать истице конкретную площадь.
Таким образом, из сложившихся взаимных отношений сторон видно, что ООО фирме «СИЭГЛА» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилищного комплекса и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан.
Тем самым, суд считает, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Заключенный с истцом договор по передаче обусловленного в договоре жилого помещения третьи лица не оспаривают, а следовательно правильно определено лицо, ответственное перед истцом по договору, а именно – ООО фирма «СИЭГЛА», получившая с гражданина денежные средства, и ведущая строительство дома.
С учетом тяжелого финансового положения ответчика, в соответствии с п.2 ст.333.20 НК РФ, снизить размер госпошлины до 100 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Сафоновой Е.А. - удовлетворить.
Признать за Сафоновой Е.А., ... года рождения, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества - помещение в виде трехкомнатной квартиры № ..., общей площадью с приведенной площадью лоджии – 95,4 кв.м., общей площадью без приведенной площади лоджии – 92,6 кв.м., жилой площадью – 51,4 кв.м. на 2 этаже, в 1 подъезде, 9-ти этажного панельного жилого дома (...) по ул. ...
Взыскать с ООО фирмы «Сиэгла» госпошлину в доход государства в размере 100 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.
Судья Л.А. Емельяненко
Мотивированное решение изготовлено 17.09.2010 г.
Судья Л.А. Емельяненко