Дело ...
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
... г.
Федеральный суд Комсомольского района г. Тольятти Самарской области
в составе
председательствующего судьи Захаревской М.Г.
при секретаре Шияновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истцов Тарасова Ю.А., Давыдовой Л.А., представителя ответчика – Общества с ограниченной ответственностью ... Романова Г.Г. (доверенность от ... г. в деле), третьего лица Постниковой О.Н.,
гражданское дело по иску Стрельникова В.Н. , Тарасова Ю.А. , Давыдовой Л.А. к Обществу с ограниченной ответственностью ... Управлению Росреестра по Самарской области о признании регистрации права собственности на нежилое помещение недействительным, устранении препятствий в пользовании общим имуществом, возложении обязательств на Управление Росреестра по Самарской области по аннулированию свидетельства о государственной регистрации права собственности и исключении записи о правообладателе на объект недвижимости из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
УСТАНОВИЛ:
Стрельников В.Н., Тарасов Ю.А., Давыдова Л.А. обратились в суд с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью ... (далее – ООО ...), Управлению по г. Тольятти Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее – Управлению Росреестра по Самарской области) о признании регистрации права собственности ООО ... на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. ..., подземный этаж № ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м недействительной, возложении на ООО ... обязанности устранить препятствия во владении и пользовании общим имуществом, возложении на Управление Росреестра по Самарской области обязанности аннулировать свидетельство о государственной регистрации права собственности от ... г. серии ... № ... и исключить запись о правообладателе на спорный объект из ЕГРП, указав в обосновании иска следующее:
Они (истцы) являются собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по ул. ..., когда Стрельников В.Н. приобрел жилое помещение – квартиру ... по договору купли-продажи от ... г., а Тарасов Ю.А. и Давыдова Л.А. соответственно квартиры ... и ... по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома от ... г. и от ... г., государственная регистрация их прав собственности на жилые помещения произведена в ... г. Для управления жилым домом создано ТСЖ ..., в соответствии с Уставом которого, собственники помещений в доме имеют право собственности на общее имущество в кондоминиуме.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы и т.д.).
Однако в нарушение прав и законных интересов их – истцов, как собственников жилых помещений в многоквартирном доме, ООО ... стало собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., подземный этаж № ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ... г. серии ... № .... Члены ТСЖ ... уведомлены о том, что доступ в помещения поз. ... должен осуществляться с согласия и в присутствии собственника.
Ссылаясь на то, что эти действия ООО «Наш город» являются незаконными, имущество, на которое получено свидетельство о праве собственности, фактически является подвалом дома, в котором расположены инженерные системы и сети, оборудование (тепловой узел, обеспечивающий строение теплом и горячей водой), спорное нежилое помещение должно находиться в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном доме, истцы Стрельников В.Н., Тарасов Ю.А., Давыдова Л.А. и обратились в суд с данным иском.
Истцы Тарасов Ю.А., Давыдова Л.А. в судебном заседании исковые требования полностью поддержали, дополнив, что в настоящее время право собственности на спорное имущество приобрела Постникова О.Н., хотя это имущество от ООО ... должно было перейти в общую долевую собственность их (истцов), а также других собственников жилых и нежилых помещений дома.
Истец Стрельников В.Н. в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, находится на лечении в ГБ № ..., о чем представил справку, его неявка не является препятствием к рассмотрению и разрешению спорного вопроса.
Ответчик – представитель ООО ... Романов Г.Г., допрошенный в судебном заседании, иск не признал и показал, что на основании договора купли-продажи от ... г. у ООО ... был приобретен в собственность объект недвижимости – отдельно стоящее здание Лит. ..., общей площадью ... кв. м., расположенное по адресу: ..., здание являлось нежилым и полностью, включая технические помещения, принадлежало ООО ... Через год был разработан проект, и началась реконструкция данного здания под жилой комплекс. Предъявленный к приемке объект представлял собой жилой дом с нежилыми (служебными) помещениями, имеющий определенные показатели мощности, производительности, производственной площади, протяженности, а именно – нежилые помещения (служебные) ... кв. м., лестничные клетки ... кв. м., коридоры и места общего пользования ... кв. м, эти данные отражены в Акте № ... государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ... г. Спорные помещения, общей площадью ... кв. м, входят в состав нежилых помещений (служебных) размером ... кв. м. Таким образом, по окончании реконструкции первой очереди дома, эта очередь и была сдана в эксплуатацию, о чем свидетельствует Акт № ... государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ... г., Распоряжение мэра г.о. Тольятти № ... от ... г. Вторая и третья очереди дома в эксплуатацию пока не сданы. При сдаче объекта в эксплуатацию и при последующей государственной регистрации права собственности в Регистрационную палату предоставлялся реестр (план) распределения нежилой (служебной) площади этаж ... объекта реконструкции, расположенного по ул. .... Общая площадь служебных нежилых помещений распределена в соответствии с приведенным в реестре списке юридических и физических лиц – площадь ... кв. м (поз. ...), ... кв. м (поз. ...), ... кв. м (поз. ...), ... кв. м (поз. ...) – ООО ...; ... кв. м (поз. ...) – Гуков А.В., Тимербулатова С.А.; ... кв. м (поз. ...) – Захарова Л.А.; ... кв. м (поз. ...) – Сачков Ю.А.; ... кв. м (поз. ...) – Моисеенко С.В. Те физические лица – жильцы дома, которые приобрели нежилые служебные помещения, использовали их по-разному: кто-то устроил кладовые, кто-то – бильярдные и т.д. Часть помещений подземного этажа ... была выставлена на продажу, реализована гражданам, желающим это имущество приобрести, а часть осталась в собственности ООО ... в том числе поз. .... Как только и на эти площади нашелся покупатель, ООО ... произвело государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м, и в апреле ... г. реализовало его Постниковой О.Н. При этом никаких незаконных сделок, незаконной государственной регистрации права собственности не производилось, поскольку реализовывались не места общего пользования, а принадлежащие ООО ... нежилые служебные помещения. От инженерного оборудования, расположенного в подвальном помещении на ... кв. м., в будущем должен быть запитан весь комплекс здания (в том числе, вторая и третья очереди). До настоящего времени допуск к прибору учета (тепловому узлу) имели представители правления ТСЖ ... представители управляющей компании, показания счетчика снимаются ежемесячно. Само инженерное и технологическое оборудование находится на балансе ООО «Наш город», доступ посторонних лиц к оборудованию должен быть исключен. По окончании сдачи очередей объекта в эксплуатацию планируется передать функции по техническому обслуживанию приборов учета и других инженерных систем либо ТСЖ, либо управляющей компании, имеющей соответствующую лицензию. ООО ... в свое время, будучи собственником спорного помещения, предоставляло доступ специалистам к оборудованию, но это не означало, что должно было прекратиться само право собственности на нежилые помещения, где это оборудование изначально было смонтировано. Нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м, не является общим имуществом собственников дома, т.к. согласно проекта реконструкции и реестра изначально было выделено в качестве отдельного нежилого помещения, предназначенного для самостоятельного использования.
Ответчик – представитель Управления Росреестра по Самарской области Аладин В.Ю. не согласился с требованиями Стрельникова В.Н., Тарасова Ю.А., Давыдовой Л.А. и представил отзыв, в котором просил отказать стороне истцов в иске. Согласно имеющихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) документам (акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту здания, кадастровым паспортам отдельных помещений), спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м, уже на стадии реконструкции объекта и приемки его в эксплуатацию было выделено в качестве отдельного нежилого помещения, предназначенного для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
После приемки дома в эксплуатацию данный объект, как следует из представленного на государственную регистрацию прав кадастрового паспорта, был в качестве самостоятельного нежилого помещения сформирован и поставлен на кадастровый учет. Таким образом, в соответствии с данными ЕГРП названное помещение не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо нарушений при государственной регистрации прав на соответствующее нежилое помещение со стороны регистрирующего органа допущено не было.
Кроме того, в соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По смыслу данной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не государственная регистрация права собственности, поэтому требования истцов о признании государственной регистрации права собственности недействительной не соответствует требованиям действующего законодательства.
Также, согласно ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество лишь удостоверяет государственную регистрацию права, в связи с чем, удовлетворение требования истцов об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права не повлечет никаких правовых последствий.
В отношении предъявленного к Управлению Росреестра по Самарской области требования об исключении записи из ЕГРП ответчик считает необходимым отметить, что истцы с таким требованием в регистрирующий орган не обращались, и в удовлетворении данного требования им отказано не было, поэтому нет и оснований, по которым возможно было бы понудить регистрирующий орган совершить определенные действия. ... г. в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности Постниковой О.Н. на спорное нежилое помещение.
Третье лицо – Постникова О.Н. иск не поддержала и в суде пояснила, что она в апреле ... г. приобрела у ООО ... нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж ..., поз. ... общей площадью ... кв. м, о чем уведомила председателя правления ТСЖ ... Стрельникова В.Н. Она просила сообщать ей, когда будут сниматься показания счетчиков, чтобы присутствовать, как собственнику помещения и обеспечить специалистам доступ в помещение. Вместо этого, она – Постникова О.Н. не имеет доступа в принадлежащее ей помещение, т.к. Давыдова Л.А., не обладая соответствующими полномочиями, срезает замки и устанавливает свои. Такая же ситуация была и при бывшем собственнике ООО ..., на балансе которого находится инженерное оборудование.
Суд, выслушав стороны, третье лицо, исследовав материалы дела, считает исковые требования Стрельникова В.Н., Тарасова Ю.А., Давыдовой Л.А. необоснованными и удовлетворению не подлежащими.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ... г. ООО ... у ООО ... приобрело в собственность объект недвижимости – отдельно стоящее здание Лит. ..., общей площадью ... кв. м., расположенное по адресу: ..., здание являлось нежилым и в целом, включая технические помещения, принадлежало ООО ... Покупателю также переданы все права на реконструкцию здания под жилой дом (п. ... договора) л.д. ...
На основании постановления мэра г. Тольятти № ... от ... г. ООО ... предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок для эксплуатации здания по ул. ... с ограничениями (обременением) права: 1.1. выполнение обязательств по соблюдению установленных норм и правил в охранных зонах и коридорах инженерных коммуникаций; 1.2. обеспечение доступа в коридоры инженерных коммуникаций ремонтно-эксплуатационным организациям и службам для выполнения необходимых работ л.д. ...).
По окончании реконструкции предъявленный к приемке объект представлял собой жилой дом с нежилыми (служебными) помещениями, имеющий определенные показатели мощности, производительности, производственной площади, протяженности, а именно – нежилые помещения (служебные) ... кв. м., лестничные клетки ... кв. м., коридоры и места общего пользования ... кв. м, эти данные отражены в Акте № ... государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ... г. Спорные помещения, общей площадью ... кв. м, входят в состав нежилых помещений (служебных) размером ... кв. м. л.д. ...
Акт № ... государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ... г. утвержден Распоряжением мэра г.о. Тольятти № ... от ... г. л.д. ...
При сдаче объекта в эксплуатацию и при последующей государственной регистрации права собственности в Регистрационную палату предоставлялся реестр (план) распределения нежилой (служебной) площади этаж 1 объекта реконструкции, расположенного по ул. .... Общая площадь служебных нежилых помещений распределена в соответствии с приведенным в реестре списке юридических и физических лиц – площади ... кв. м (поз. ...), ... кв. м (поз. ...), ... кв. м (поз. ...), ... кв. м (поз. ...) – ООО ... ... кв. м (поз. ...) – Гуков А.В., Тимербулатова С.А.; ... кв. м (поз. ...) – Захарова Л.А.; ... кв. м (поз. ...) – Сачков Ю.А.; ... кв. м (поз. ...) – Моисеенко С.В. л.д. ...).
Согласно паспорта технической инвентаризации (учета) на февраль ... г., изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», и экспликации к нему нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м, по назначению является служебным помещением л.д. ...
Такой же статус сохранили помещения с поз. ..., ..., ..., ..., ..., поз. ... – кладовая, поз. ... – бильярдная, поз. ... – хоз. комната, поз. ... – санузел л.д. ...).
Из распределения площади жилого здания с учетом архитектурно-планировочных особенностей и эксплуатационных показателей приведены также общая площадь здания (с лоджиями, балконами, коридорами и лестничными клетками) л.д. ...
Таким образом, правом собственности на помещения, расположенные по адресу: ..., подземный этаж ..., обладают как физические лица, которые после приобретения имущества использовали его по разному назначению, так и юридическое лицо ООО ...
Когда на площади поз. ... был найден покупатель, ООО ... произвело государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж ..., поз. ... общей площадью ... кв. м, л.д. ... и в апреле ... г. на основании договора купли-продажи реализовало его Постниковой О.Н. л.д. ...).
Таким образом, судом установлено и подтверждается имеющимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) документами (Актом № ... государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, техническим паспортом здания, кадастровыми паспортами отдельных помещений), что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м, на стадии реконструкции объекта и приемки его в эксплуатацию было выделено в качестве отдельного нежилого (служебного) помещения, предназначенного для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
После приемки дома в эксплуатацию данный объект, как следует из представленного на государственную регистрацию прав кадастрового паспорта, был в качестве самостоятельного нежилого помещения сформирован и поставлен на кадастровый учет. При таких обстоятельствах, в соответствии с данными ЕГРП названное помещение не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, каких-либо нарушений при государственной регистрации прав на соответствующее нежилое помещение со стороны регистрирующего органа допущено не было.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как следует из искового заявления и пояснений в суде, истцы просили признать регистрацию права собственности ООО ... на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж № ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м недействительной, и возложить на Управление Росреестра по Самарской области обязанность аннулировать свидетельство о государственной регистрации права собственности от ... г. серии ... № ..., и исключить запись о правообладателе на спорный объект из ЕГРП.
Между тем, правоустанавливающие документы – Акт № ... государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ... г., Распоряжение мэра г. Тольятти № ... от ... г., на основании которых у ООО ... возникло право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж № ..., поз. ... общей площадью ... кв. м, и которые послужили основанием для государственной регистрации права собственности, и получения в апреле ... г. свидетельства серии ... № ..., являлись действующими, они не были отменены либо изменены, и истцами не оспариваются.
Более того, в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности Постниковой О.Н. на спорное имущество, которая до настоящего времени является правообладателем нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., подземный этаж № ..., поз. ... общей площадью ... кв. м, на основании договора купли-продажи от ... г., и которая привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, но совершенная сделка истцами также в судебном порядке не оспаривалась.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По смыслу данной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не государственная регистрация права собственности, поэтому требования истцов о признании государственной регистрации права собственности недействительной удовлетворению не подлежат.
Также, согласно ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество лишь удостоверяет государственную регистрацию права, в связи с чем, удовлетворение требования Стрельникова В.Н., Тарасова Ю.А., Давыдовой Л.А. об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права не повлечет никаких правовых последствий.
Указания истцов на то, что они вложили денежные средства в долевое строительство, и ООО ... не могло реализовывать квартиры в доме без учета спорного помещения, которое должно быть признано общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты во внимание по вышеуказанным мотивам. Суд учитывает, что застройка объекта недвижимости производилась не с «нулевого цикла», а путем реконструкции существующего нежилого здания, когда собственник всех помещений – ООО ... было правомочно определять юридическую судьбу принадлежащего ему имущества (уменьшать, продавать, дарить, сдавать в аренду и т.п.)
ООО ..., в свое время, будучи собственником спорного нежилого помещение, расположенного по адресу: ..., подземный этаж № ... поз. ... общей площадью ... кв. м, предоставляло доступ специалистам к инженерному и технологическому оборудованию (тепловому узлу), смонтированному в нежилом помещении, но от этого юридическое лицо своего права собственности на это имущество не теряло.
Утверждения истцов о том, что после реконструкции объекта право собственности ООО ... на земельный участок автоматически прекратилось, беспочвенно, т.к. свидетельство о государственной регистрации права ответчика на земельный участок не погашено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 153-167, 178 ГК РФ, ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Стрельникову В.Н. , Тарасову Ю.А. , Давыдовой Л.А. в удовлетворении иска к Обществу с ограниченной ответственностью ... Управлению Росреестра по Самарской области о признании регистрации права собственности ООО ... на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., подземный этаж № ..., поз. ..., общей площадью ... кв. м недействительной, возложении на ООО ... обязанности устранить препятствия во владении и пользовании общим имуществом, возложении на Управление Росреестра по Самарской области обязанности аннулировать свидетельство о государственной регистрации права собственности от ... г. серии ... № ... и исключить запись о правообладателе на спорный объект из ЕГРП – отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский суд г. Тольятти в 10-тидневный срок.
Судья М.Г. Захаревская
Мотивированная часть решения изготовлена ... г. в единственном экземпляре и является подлинной.
Судья М.Г. Захаревская