о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме

Дело ...

РЕШЕНИЕ

...

Федеральный суд Комсомольского района г.о. Тольятти Самарской области

в составе

председательствующего судьи Захаревской М.Г.

при секретаре Шияновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Дубровина А.К. (доверенность № ... от ... г. в деле), представителя ответчика Швецовой И.В (доверенность б/н от ... г. в деле)

гражданское дело по иску Дубровиной Ю.А. к Обществу с ограниченной ответственностью фирма ... о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме,

УСТАНОВИЛ:

Дубровина Ю.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью фирма ... (далее – ООО фирма ...) о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме, ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора № ... на долевое участие в строительстве жилья, заключенного ... г. между ее (истца) мамой Дубровиной Н.В. и ООО фирма ..., ответчик обязан завершить работы по строительству для ее личных нужд жилого помещения – ... квартиры ..., общей площадью ... кв. м на ... этаже в ... подъезде в ... панельном доме по адресу: поз. ... по ул. ... не позднее ... г.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору № ... от ... г. на долевое участие в строительстве жилья от ... г. срок сдачи и ввод в эксплуатацию панельного жилого дома поз. ... по ул. ... продлен до ... г.

На основании заявления Дубровиной Н.В. в ООО фирма ... от ... г. договор № ... от ... г. на строительство .... квартиры № .... на .... этаже общей площадью .... кв. м. без стоимости отделочных работ с переоформлением выплаченных ею взносов в сумме ... рублей переоформлен на Дубровину Ю.А.

... г. между ней (истцом) и ООО фирма ... заключен договор № .... на долевое участие в строительстве двухкомнатной квартиры .... в .... подъезде на .... этаже общей площадью .... кв. м. в ... панельном доме по адресу: ....

Согласно п. ... вышеуказанного договора ориентировочный срок сдачи и ввода в эксплуатацию панельного жилого дома ... г.

Общая стоимость выделяемой двухкомнатной квартиры без отделочных работ, включая затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепловой и электрической энергии составляет ... рублей. В общую стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо-, тепло-, электроснабжения, радио- и телефонной связи, приобретение и монтаж лифтов, которые дольщик оплачивает по фактическим затратам пропорционально площади строящейся квартиры. После технического обследования жилого дома МП «Инвентаризатор» в случае увеличения фактической площади выделенного жилья дольщик производит доплату за разницу в квадратных метрах (п. ... договора).

Все свои договорные обязательства она – истец исполнила надлежащим образом, а именно: в счет полной стоимости объекта ею внесена в кассу ООО фирма ... денежная сумма в размере ... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № ... от ... г. Кроме того, в счет оплаты за установку лифтов Дубровиной Н.В. в кассу ТСЖ ... внесена денежная сумма в размере ... рублей, что подтверждается квитанций к приходному кассовому ордеру № ... от ... г., однако до настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а ей – истцу не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, не смотря на то, что строительство дома завершено, часть квартир занята жильцами, кв. ... имеется в натуре и пригодна к проживанию в ней.

В настоящее время панельному жилому дому поз. ... по ул. ... присвоен адрес: ...

Актом № .... от ... г. ей – Дубровиной Ю.А. передана законченная строительством ... квартира № ... в ... подъезде на ... этаже общей площадью без балконов и лоджий ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., площадь лоджий (с коэф.) ... кв. м., в ... жилом доме поз. ... по адресу: ...

Ссылаясь на то, что договор на инвестирование строительства заключался с целью удовлетворения личных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также на то, что ответчик до настоящего времени не сдал построенный дом в эксплуатацию, она – Дубровина Ю.А. и обратилась в суд с данным иском.

При рассмотрении дела по существу представитель истца Дубровин А.К. полностью поддержал заявленные требования и просил учесть, что решением Арбитражного суда Самарской области от ... г. ООО фирма ... было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Представитель ответчика – ООО фирма ... Швецова И.В., допрошенная в судебном заседании, исковые требования Дубровиной Ю.А. признала в полном объеме, пояснив, что истец полностью рассчиталась с ООО фирма ... по договору № ... на долевое участие в строительстве жилья от ... г. В настоящее время жилой дом поз. ... по ул. ... в мкр. ... имеет 100 % готовность, однако в связи с тем, что решением Арбитражного суда Самарской области от ... г. ООО фирма ... было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, денежными средствами для введения построенного дома в эксплуатацию ООО фирма ... не обладает. В настоящее время сбором средств на введение дома в эксплуатацию занимается созданное жильцами дома ТСЖ. С ... г. жилой дом по указанному адресу заселен жильцами, квартиры переданы дольщикам по актам приема-передачи, им предоставлена возможность сделать в квартирах косметический ремонт, поскольку квартиры им были переданы без чистовой отделки. Жильцы вносят плату за содержание имущества в ЗАО ...

Суд принимает признание иска ответчиком, считая, что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо интересов и охраняемых законом прав.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Третье лицо – представитель мэрии городского округа Тольятти Никифорова Е.М., допрошенная в судебном заседании, просила вынести решение на усмотрение суда.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещался надлежащим образом и заблаговременно, однако его неявка не является препятствием для рассмотрения по существу искового заявления Дубровиной Ю.А.

Третье лицо – представитель МП г.о. Тольятти ... в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия.

Третье лицо – представитель ЗАО ... в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия, указав, что ЗАО ... не возражает против вынесения решений о признании за гражданами права собственности на незавершенные строительством объекты – помещения квартир, расположенных в ... жилом доме по ул. ... в мкр. ...

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Дубровиной Ю.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных или непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

При рассмотрении дела судом установлено, что в соответствии ... с условиями договора № ... на долевое участие в строительстве жилья, заключенного ... г. между Дубровиной Н.В. и ООО фирма ..., ответчик обязан завершить работы по строительству для ее личных нужд жилого помещения – ... квартиры ...., общей площадью .... кв. м на .... этаже в .... подъезде в .... панельном доме по адресу: .... не позднее ... г. (л.д. ...).

В соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору № ... от ... г. на долевое участие в строительстве жилья от ... г. срок сдачи и ввод в эксплуатацию панельного жилого дома поз. ... по ул. ... продлен до ... г. (л.д. ...).

На основании заявления Дубровиной Н.В. в ООО фирма ... от ... г. договор № ... от ... г. на строительство двухкомнатной квартиры № ... на ... этаже общей площадью ... кв. м. без стоимости отделочных работ с переоформлением выплаченных ею взносов в сумме ... рублей переоформлен на Дубровину Ю.А. (л.д. ...).

... г. между Дубровиной Ю.А. и ООО фирма ... заключен договор № ... на долевое участие в строительстве ... квартиры ... в ... подъезде на ... этаже общей площадью ... кв. м. в ... панельном доме по адресу: ... (л.д. ...).

Согласно п. ... вышеуказанного договора ориентировочный срок сдачи и ввода в эксплуатацию панельного жилого дома поз. ... г.

Общая стоимость выделяемой двухкомнатной квартиры без отделочных работ, включая затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепловой и электрической энергии составляет ... рублей. В общую стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо-, тепло-, электроснабжения, радио- и телефонной связи, приобретение и монтаж лифтов, которые дольщик оплачивает по фактическим затратам пропорционально площади строящейся квартиры. После технического обследования жилого дома МП «Инвентаризатор» в случае увеличения фактической площади выделенного жилья дольщик производит доплату за разницу в квадратных метрах (п. ... договора).

Все свои договорные обязательства Дубровина Ю.А. исполнила надлежащим образом, а именно: в счет полной стоимости объекта ею внесена в кассу ООО фирма ... денежная сумма в размере ... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № ... от ... г. Кроме того, в счет оплаты за установку лифтов Дубровиной Н.В. в кассу ТСЖ ... внесена денежная сумма в размере ... рублей, что подтверждается квитанций к приходному кассовому ордеру № ... от ... г., однако до настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а истцу не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, не смотря на то, что строительство дома завершено, часть квартир занята жильцами, кв. ... имеется в натуре и пригодна к проживанию в ней.

Как видно из материалов дела и пояснений участников процесса, по условиям договора № ... на долевое участие в строительстве жилья от ... г. ООО фирма ... обязалось осуществлять функции «заказчика-застройщика» по строительству объекта – жилого дома поз. ... по ул. ... и ввода его в эксплуатацию; финансировать строительство, комплектующих и все затраты по указанному дому, используя привлеченные денежные средства по долевому участию (п. п. ... договора).

Дольщику Дубровиной Ю.А. по завершению строительства должна быть передана квартира ... в данном доме (п. ... договора).

Ориентировочный срок сдачи и ввода в эксплуатацию панельного жилого дома поз. ... по ул. ... – ... квартал ... г. (п. ... договора).

Использовать помещение истец желает для личных нужд.

Актом № .... от ... г. Дубровиной Ю.А. передана законченная строительством ... квартира № ... в ... подъезде на ... этаже общей площадью без балконов и лоджий ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., площадь лоджий (с коэф.) ... кв. м., в ... жилом доме поз. ... по адресу: ... (л.д. ...).

Из пояснений участников процесса следует и ответчиком не отрицается, что спорная квартира Дубровиной Ю.А. построена, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства. Также ответчик не оспаривал и тот факт, что некоторые дольщики заселены в дом.

Из ответа государственной инспекции строительного надзора Самарской области от ... г. следует, что земельный участок по ул. ... предоставлен в аренду ЗАО ... для строительства девятиэтажного жилого дома. Разрешение на строительство выдано ЗАО ... Строительство жилого дома (поз. ... по генеральному плану) является объектом незавершенного строительства, выполнение составляет ...% объемов работ. Более точные объемы выполненных строительно-монтажных работ могут быть определены при замерах МП г.о. Тольятти ... (л.д. ...).

Согласно акта технической инвентаризации от ... г., изготовленного МП г.о. Тольятти ..., здание 9-тиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: ул. ... не введено в эксплуатацию, поэтому является объектом незавершенного строительства. По данным визуально обследования доступные осмотру части здания имеют 100% готовности (раздел 7 технического паспорта «Техническое описание здания»). В доме есть отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотрены напольные электроплиты, крыльца – бетонные. Данных об изменении нумерации квартир не имеется (л.д. ...).

Из плана квартиры № ..., расположенной на ... этаже в ... подъезде в доме поз. ... по ул. ..., следует, что общая площадь указанной квартиры без учета площади лоджии составляет ... кв. м., с учетом площади лоджии – ... кв. м., жилая площадь – ... кв. м. (л.д. ...).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.

Правомерность строительства находящегося на ул. ... жилого дома поз. ..., формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:

– разрешением № ... от ... г. на строительство объекта недвижимости – жилого дома, расположенного по адресу: ..., выданным ЗАО ... через ООО фирма ... (л.д. ...);

– договором аренды земельного участка № ... от ... г., заключенным между ... и ЗАО ... (л.д. ...);

– свидетельством о государственной регистрации права собственности ЗАО ... на земельный участок, площадью ... кв. м., расположенный по адресу: ... (л.д. ...);

– распоряжением мэра г. Тольятти № ... от ... г. «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... (л.д. ...);

– распоряжением первого заместителя мэра г. Тольятти № ... от ... г. «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ...» и выдаче разрешения на строительство ... жилого дома по ул. ... (л.д. ...);

– распоряжением мэра г. Тольятти № ... от .... г. «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... в мкр. ... Комсомольского района г. Тольятти» и в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... и выдаче разрешения на строительство девятиэтажного жилого дома по ул. ...» (л.д. ...);

– постановлением мэра городского округа Тольятти от ... г. № ... «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места расположения ... жилого дома по ул. ... в мкр. ... ...» (л.д. ...).

По информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти в соответствии с Порядком адресации на территории г. Тольятти, утвержденным постановлением мэра г. Тольятти от ... г. № ..., присвоение адреса осуществляется только для объектов, законченных строительством. В настоящее время жилой дом поз. ..., расположенный по ул. ... не сдан в эксплуатацию, в связи с чем, не подлежит адресации. Управлением архитектуры и градостроительства адрес: ..., зарезервирован за указанным зданием, и после его сдачи в эксплуатацию адрес будет присвоен (л.д. ...).

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В силу ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что Дубровиной Ю.А. внесена полная стоимость спорного имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира, кроме как с ООО фирма ... у гражданина отсутствуют какие-либо взаимоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось на длительный срок.

Спорная квартира Дубровиной Ю.А. построена, согласно данных органов технической инвентаризации процент готовности здания, где расположено помещение истца, соответствует 100% готовности.

МП г.о. Тольятти ... произвело техническую инвентаризацию квартиры ..., изготовило ее технический паспорт.

При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истца в строительстве жилого ... панельного дома поз. ... по ул. ... эквивалентна ... квартире ... на ... этаже в ... подъезде строения. Дубровина Ю.А. полностью внесла денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, указанное помещение возможно идентифицировать и передать истцу конкретную площадь.

Согласно договора о сотрудничестве № ... от ... г., заключенного между ЗАО ... (заказчик) и ООО фирма ... (подрядчик), «заказчик» предоставляет «подрядчику» земельный участок площадью ... га (при необходимости и более) под строительство двухсекционного девятиэтажного панельного жилого дома в квартале ... по ул. ..... «Подрядчик», как представитель «заказчика», совершает от своего имени фактические и юридические действия, выполняет строительно-монтажные работы и иные действия на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, а также по оформлению документов в инспекции Госархстройнадзора, комитете по земельным ресурсам, городском комитете архитектуры и градостроительства, получения согласований и технических условий, ведения авторского надзора по строительству жилого дома. «Подрядчик» от своего имени заключает договоры с юридическими и физическими лицами на квартиры и нежилые помещения с оформлением права собственности в МУП ... (л.д. ...).

Согласно приложения от ... г. к договору о сотрудничестве № ... от ... г. «заказчику» за фактически понесенные затраты выделяются трехкомнатные квартиры № ... и № ... в строящемся ... жилом доме поз. ... (л.д. ...).

Таким образом, из сложившихся взаимных отношений сторон видно, что ООО фирма ... предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилища и право заключать договора с любыми инвесторами, включая граждан.

Тем самым, суд считает, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дубровиной Ю.А. – удовлетворить.

Признать за Дубровиной Ю.А. , ... года рождения, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества – помещение в виде ... квартиры ..., общей площадью без учета площади лоджии .... кв. м., с учетом площади лоджии – .... кв. м., жилой площадью .... кв. м., на .... этаже в .... подъезде в .... панельном доме по адресу: ... со строительной позицией ... по ул. ...

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью фирма ... государственную пошлину в доход государства в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена ... в единственном экземпляре и является подлинником.

Судья М.Г. Захаревская