Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22 сентября 2010г. Комсомольский районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:
председательствующего Головачевой О.В.,
при секретаре Свистуновой Т.В.,
с участием представителя истца и ответчика по встречному иску Бескровного А.А.,
ответчика и истца по встречному иску Павлова Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... по иску Ф. к Павлову Е.Д., третьему лицу Р. об обращении взыскания на залоговое имущество, по встречному исковому заявлению Павловой С.В. к Павлову Е.Д. о признании договора ипотеки не заключенным, по встречному исковому заявлению Павлова Е.Д. к Ф. о признании договора ипотеки недействительным,
у с т а н о в и л :
Ф. обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на залоговое имущество – объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадью ... кв.м., этажность: ..., подземная этажность: ..., инвентарный номер литера: ..., адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, ...., кадастровый (или условный номер..., путем продажи на публичных торгах по начальной продажной цене 19000000 руб., к Павлову Е.Д.
Определением суда от 15.06.2010г. к участию в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена Р..
В судебном заседании представитель истца пояснил, что решением Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 12.11.2008г. с Павлова Е.Д., Павловой СВ., Е. солидарно взыскано в пользу Ф. 14 734 312,21руб., в том числе задолженность по кредитному договору ... от 01.11.2007г. в сумме 14 714 312,21руб., судебные расходы - 20000 руб., а также обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, предоставленный для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью ... кв. м. на землях населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ...., и незавершенный строительством жилой дом (готовность 12%), назначение: объект в стадии строительства, инвентарный номер ..., по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ...., путем продажи с публичных торгов за начальную продажную цену земельного участка в размере 1000000 руб., незавершенного строительством жилого дома – 19000000 руб., принадлежащие на праве собственности Павлову Е.Д.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 18.02.2009г. названное решение оставлено без изменения.
На основании исполнительного листа, выданного Автозаводским районным судом г.о. Тольятти по гражданскому делу ... от 17.03.2009г. об обращении взыскании на заложенное имущество, П. возбуждено исполнительное производство ....
22.09.2009г. заложенное недвижимое имущество было передано С. на реализацию.
29.01.2010г. в Банк поступило предложение П. за исх. ... от 21.01.2010г. об оставлении заложенного имущества за взыскателем на основании п.п. 11, 12 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в связи с несостоявшимися повторными торгами.
05.03.2010г. земельный участок был передан в собственность взыскателя по акту приема-передачи.
Передача незавершенного строительством жилого дома взыскателю не состоялась, так как ответчик Павлов Е.Д. после постановленного судом 13.07.2009г. решения, совершил регистрационные действия в отношении заложенного имущества.
Р. ответчику Павлову Е.Д. было выдано свидетельство о праве собственности на завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ....
В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращение залога.
Согласно п. 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке», ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или указанным федеральным законом.
Согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Таким образом, завершенный строительством жилой дом, принадлежащий Павлову Е.Д., является предметом ипотеки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) ... от 10.12.2007г.
В соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) ... от 10.12.2007г. предмет залога обеспечивает надлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору ... от 10.12.2007г.
Ссылаясь ст.ст. 334, 352 ГК РФ, п.6 ст. 6, ст. ст. 54, 76, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ представитель истца просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде дома, общей площадью ... кв.м., принадлежащего Павлову Е.Д. на праве собственности, распложенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ...., в счет погашения задолженности по кредитному договору ... от 01.11.2007г. в сумме 14 714 312,21руб.; определить способ реализации заложенного недвижимого имущества - публичные торги, с установлением начальной продажной стоимости имущества - 19 000 000руб; взыскать с Павлова Е.Д. в пользу свою пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
В ходе рассмотрения дела Павловой С.В. – супругой Павлова Е.Д., подано встречное исковое заявление о признании договора ипотеки не заключенным (л.л.д.63-64 т.1).
Представитель Павловой С.В. в судебном заседании поддержав встречное исковое заявление, показал, что 10.12.2007г. был заключён договор ипотеки, в соответствии с которым Павлов Е.Д. передал в залог Ф. недвижимое имущество в виде земельного участка, предоставленного для строительства, и жилого дома, общей площадь ... кв.м., расположенные по адресу: Самарская области, г. Тольятти, ....
02.11.2007г. Павлова С.В. дала нотариальное согласие на оформление договора залога с Ф. в обеспечение обязательств ответчика.
В 2006г. незавершённый строительством жилой дом, расположенный по адресу: Самарская области, г. Тольятти, ...., на который давала согласие на залог, был демонтирован, и на момент заключения договора ипотеки на земельном участке был построен жилой дом, площадью ... кв.м., на залог которого Павлова С.В. согласия не давала, т.е. тот предмет сделки, о котором идет речь в ипотечном договоре, на момент заключения договора ипотеки, не существовал. В связи с этим Павлова С.В. просит признать договор об ипотеке ... от 10.12.2007г. не заключённым.
Ответчик Павлов Е.Д. исковые требования Ф. не признал, подал встречное исковое заявление признании недействительным договора ипотеки ... от 01.11.2007г., заключенного между ним и Ф., ссылаясь на мнимость сделки (л.д.133 т.1).
В судебном заседании Павлов Е.Д. показал, что 11.10.2007г. между Е., директором и учредителем которого являлся истец, и Ф. был заключен кредитный договор на сумму 15000 000 руб., сроком на 8 дней, для закрытия кредита в Г..
Но Г. не возобновил кредитную линию Е., и закрытие кредита 15 000 000 руб. в банке стало невозможным.
Ф. для погашения кредита Е. предложил оформить на Павлова Е.Д. целевой кредит на завершение строительства, используя свидетельство на незавершенный строительством жилой дом от 02.12.2004г.
После предоставления Павловым Е.Д. в Ф. необходимых документов, Ф. предоставил Павлову Е.Д. целевой кредит в сумме 15000000 руб. для строительства жилого дома.
Однако, фундамент, на который было выдано свидетельство, давно был демонтирован, а на земельном участке имелся полностью построенный жилой дом, не имеющий никакого отношения к незавершённому строительством жилому дому с готовностью 12%.
Павлов Е.Д., поддерживая иск, полагает, что Ф. заключил с ним договор ипотеки, заведомо зная, что предмета договора не существует, и никаких правовых последствий этот договор по договору ипотеки не несет. Павлов Е.Д. считает, что договор ипотеки ... от 10.12.2007г. заключен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, в силу чего является ничтожным.
Встречные исковые требования Павловой С.В. представитель истца – Ф. не признал, считает, что они удовлетворению не подлежат, истец не предоставил суду доказательств того, что предмет залога на момент заключения договора ипотеки не существовал.
Встречные исковые требования Павлова Е.Д. представитель истца Ф. не признал, считает, что стороной не представлены доказательства для признания сделки мнимой по ст. 170 ГК РФ.
Павлов Е.Д. встречное исковое заявление супруги Павловой С.В. признал в полном объеме.
Представитель Павловой С.В. – Саюшев В.Е. исковое заявление Павлова Е.Д. признал в полном объеме.
Суд, выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10 и Высшего Арбитражного Суда №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что любой иск, связанный с правом на недвижимое имущество подлежит рассмотрению судом по месту нахождения этого имущества.
Иск об обращении взыскания на объект недвижимого имущества связан с правом залога. Суд полагает, что данный спор подсуден Комсомольскому районному суду г.Тольятти, поскольку объект, обращение взыскания на который требует истец, располагается на территории Комсомольского района г.о.Тольятти.
В соответствии со ст. 61 ч.2 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Автозаводского районного суда г.Тольятти от 12.11.2008г. с Павлова Е.Д., Павловой С.В., Е. в пользу Ф. солидарно взыскана задолженность по кредитному договору ... от 01.11.2007г. в сумме 14734312. 21 руб. Взыскание обращено на заложенное имущество: земельный участок, предоставленный для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью ... кв. м. на землях населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ...., и незавершенный строительством жилой дом (готовность 12%), назначение: объект в стадии строительства, инвентарный номер ..., по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ...., путем реализации с публичных торгов. Установлена начальная продажная цена заложенного имущества – земельного участка – 1 000 000 руб., незавершенного строительством дома - 19000 000 руб. (л.л.д.7-9). Указанное решение вступило в законную силу на основании Определения Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 18.02.2010г. (л.л.д.10-12).
Указанное решение имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного дела, так как в указанном деле участвуют те же лица, что и при рассмотрении иска Ф. о взыскании дога по кредитному договору.
Данная норма обязывает суд при разрешении спора учитывать, что взыскание по кредитному договору обращено на заложенное имущество – незавершенный строительством жилой дом (готовность 12%), по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ....
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждено наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки на жилой дом, площадью ... кв.м., по адресу: г. Тольятти, .... (л.д.21).
Свидетельством о государственной регистрации права, выданного 13.07.2009г., подтверждено право Павлова Е.Д. на объект индивидуального жилищного строительства по указанному адресу (л.д.22).
Свидетельством о государственной регистрации права, выданного Павлову Е.Д. 01.12.2004г., подтверждено его право на незавершенный строительством жилой дом, готовностью 12%, по адресу: г. Тольятти, .... (л.д.23).
Суд приходит к выводу, что требование банка об обращении взыскания на объект индивидуального жилищного строительства по адресу: г. Тольятти, ...., подлежит удовлетворению, поскольку долг Павловым Е.Д. перед Ф. не погашен, залог сохранен, а в соответствии со ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Довод Павлова Е.Д. о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительством жилого дома, что лишает Ф. права претендовать на дом как объект ипотеки, суд находит не состоятельным.
В соответствии со ст. 6 п.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.
Согласно ст.76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и
принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Данные обстоятельства позволяют обратить взыскание за дом, строительство которого завершено.
В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Судом установлено, что обязательство, обеспеченное залогом, не прекращено, так как обязательство Павловым Е.Д. не исполнено.
Согласно ст.345 ГК РФ, замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Получив в Банке 15000000 руб., Павлов Е.Д., в силу закона – ст. 343 ГК РФ - должен обеспечить сохранность залогового имущества.
Если предмет залога им уничтожен, то он, также в силу закона – ст. 344 ГК РФ – обязан известить об этом залогодержателя, приняв меры к замене или восстановлению предмета залога.
Павлов Е.Д. об утрате (уничтожении) залогового имущества Банк не известил, меры по замене предмета залога не принял.
Согласно ст. 345 ч.2 ГК РФ, если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.
Из доказательств, предоставленных сторонами, следует, что запись в ЕГРП о прекращении права Павлова Е.Д. на незавершенный строительством, готовностью 12%, в связи с ликвидацией (уничтожением, демонтажем) незавершенного строительством дома по адресу: г.Тольятти, ...., не производилась.
В связи с этим довод Павлова Е.Д. о том, что при заключении договора залога объекта строительства не существовал тот объект, на который наложено обременение, поскольку к моменту заключения договора залога он уже был демонтирован, и на его месте стоял новый фундамент, на который обременение не налагалось, суд расценивает как не состоятельный.
То обстоятельство, что кредит обеспечивался залогом незавершенного строительством жилого дома, а по данному делу обращение взыскания направлено на завершенный строительством объект, не является основанием для отказа истцу в иске, так как запрета на строительство объекта не было. Доказательства, приведенные суду, приводят к выводу о том, что строительство объекта окончено, залог сохранен, а это дает право истцу на обращение в суд с данным иском.
В соответствии с ФЗ №229 от 02.10.2007г. «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника производится на торгах. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.
В ходе рассмотрения заявленного иска, судом проведена оценка заложенного имущества.
Отчетом ..., составленным 12.08.2010г. Э., установлено, что рыночная стоимость объекта составляет 13668000 (л.л.д.78-109 т.2).
При определении начальной продажной цены суд руководствуется названным Отчетом, поскольку оценка объекта проводилась лицензированной организацией, и при проведении оценки проанализирован рынок коммерческой недвижимости в г.Тольятти на
момент рассмотрения спора, при подсчете применены затратный, сравнительный и доходный подходы.
Названные обстоятельства приводят суд к выводу, что требование Ф. к Павлову Е.Д. об обращении взыскания на залоговое имущество - объект индивидуального жилищного строительства, по адресу г.Тольятти, ...., путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены подлежит удовлетворению.
Встречное исковое заявление Павловой С.В. к Ф. и Павлову Е.Д. о признании не заключенным договора ипотеки ... от 01.11.2007г. между Ф. и Павловым Е.Д. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ст.339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Указанные требования закона сторонами выполнены, что подтверждено самим Договором об ипотеке (залоге недвижимости) ... от 01.11.2007г., оформленным письменно (л.л.д.18-19), наличием регистрации Договора в регистрирующем органе (л.д.21).
Таким образом, требования закона о регистрации сделки выполнены сторонами в полном соответствии с законом.
Встречное исковое заявление Павлова Е.Д. к Ф. о признании недействительным договора ипотеки ... от 01.11.2007г. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ссылаясь на ст. 170 ч.1 ГК РФ, Павлов Е.Д. считает, что договор ипотеки ... от 01.11.2007г., является мнимой сделкой.
Согласно ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида. Мнимая (фиктивная) сделка создает лишь видимость, внешние признаки сделки свершенной сделки.
Однако договор, заключенный между сторонами, исполнен.
Согласно условиям договора об ипотеке (залоге недвижимости) ... от 01.11.2007г., помещаемое в ипотеку имущество является обеспечением кредита, предоставленного Ф. Павлову Е.Д. на основании кредитного договора ... от 01.11.2007г., заключенного в г.Тольятти, со следующими, известными Залогодателю, условиями Кредитного договора, а именно: сумма кредита 15000000 руб., срок кредитования 60 месяцев ( не позднее 01.11.2012 г. включительно); процентная ставка за пользование кредитом – 18% годовых, начисляемых на фактический остаток ссудной задолженности (л.л.д.15-17 т.1).
Кредитный договор ... от 01.11.2007г. сторонами исполнен, поскольку Ф. предоставил заемщику Павлову Е.Д. кредит на сумму 15 млн. руб., Павлов указанную сумму получил и использовал её по своему усмотрению.
Суд отклоняет доводы Павлова Е.Д., касающиеся обстоятельств, связанных с заключением и исполнением спорного договора ипотеки, поскольку они не свидетельствуют о его мнимости и не создают правовых оснований для признания указанной сделки недействительной по основанию, предусмотренному п.1 ст. 170 ГК РФ.
Таким образом, суд приходит к выводу, что иск Ф. подлежит удовлетворению, а встречные иски Павлова Е.Д. и Павловой С.В. – отклонению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждаются понесенные по делу судебные расходы. Госпошлина в сумме 4000 руб., уплаченная Ф. при подаче иска, подлежат взысканию с Павлова Е.Д. в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковое заявление Ф. удовлетворить.
По кредитному договору ... от 01.11.2007г., заключенного между Ф. и Павловым Е.Д., обратить взыскание на залоговое имущество: объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадь ... кв.м., этажность: ..., подземная этажность: ..., инвентарный номер литера: ..., по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ...., кадастровый номер: ..., принадлежащий на праве собственности Павлову Е.Д., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 13668000 (тринадцать миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.
Взыскать с Павлова Е.Д. в пользу Ф. расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 рублей.
Встречное исковое заявление Павловой С.В. к Ф. и Павлову Е.Д. о признании не заключенным договора ипотеки ... от 01.11.2007г. между Ф. и Павловым Е.Д. оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление Павлова Е.Д. к Ф. о признании недействительным договора ипотеки ... от 01.11.2007г. между Ф. и Павловым Е.Д. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Комсомольский районный суд г.Тольятти.
Судья: О.В. Головачева.
Мотивированное решение изготовлено 27.09.2010г. Судья-