Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 августа 2010 года
Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе: судьи Емельяненко Л.А., при секретаре Агаповой О.В., с участием истицы Таировой Г.Ш. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ... по иску Таировой Н.Ш. к ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» об изменении договора об инвестировании строительства жилья,
У С Т А Н О В И Л :
Истица обратилась в суд с иском к ответчику об изменении дополнительного соглашения № ... от ... года, и замене натурального обязательства денежным в размере 450000 рублей, по договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г., заключенного между Таировой Н.Ш. и ЗАО «Тольяттинским домостроительным комбинатом».
Истица в судебном заседании заявленные требования поддержала, пояснив суду, что между ней и ответчиком были заключены договор об инвестировании в строительство жилья № ... от ... г. и дополнительное соглашение № 1 к этому договору от ... г.
Согласно основному договору, стоимость приобретаемой ею однокомнатной квартиры составляет 674 000 рублей.
Дополнительным соглашением №... к основному договору предусмотрена ее обязанность часть стоимости квартиры оплатить деньгами, а часть - погасить путем передачи принадлежащей ей двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: .... Данная квартира должна быть передана ответчику или третьему лицу по указанию ответчика по завершении строительства и сдаче дома в эксплуатацию до подписания акта приёма-передачи квартиры.
Денежные обязательства ею выполнены в полном объеме, что подтверждается графиком платежей и квитанциями. Натуральное обязательство по передаче квартиры ею не исполнено лишь потому, что время его исполнения так и не наступило - строительство дома не завершено. По данному обязательству она полностью добросовестна, так как квартира, названная в дополнительном соглашении, ею все это время сохраняется, не была продана, заложена, не сдана в найм, не имеет никаких обременений.
Задержка строительства составляет уже более пяти лет. В связи со сказанным она официально обращалась к ответчику с предложением об изменении условий договора: натуральное обязательство она предлагала заменить денежным, никакого ответа не получила.
Подписывая дополнительное соглашение, она полагала, что правоотношения с ответчиком продлятся в течение года (вплоть до IV квартала 2004 г. - I квартала 2005 г.). Сейчас с момента подписания дополнительного соглашения прошло уже более семи лет.
Все время действия дополнительного соглашения она лишена возможности сдать в коммерческий найм принадлежащую ей «зачетную» квартиру. Она не может зарегистрировать в нее кого-либо, так как согласно дополнительного соглашению она должна содержать ее свободной от прав третьих лиц. Это причиняет ей убытки в виде упускаемой выгоды.
Одновременно она не может полностью исполнить свои обязательства перед ответчиком, так как дом не достроен, и срок передачи «зачетной» квартиры не наступил. На ввод дома в эксплуатацию она повлиять также никак не может. Ее старая однокомнатная квартира продолжает быть в «подвешенном» состоянии.
Если она расторгнет договор с ЗАО «ТДСК», она получит 95% договорной стоимости новой квартиры после ее продажи ответчиком. Таким образом, расторжение договора повлечет для нее значительные убытки. Расторжение же не основного договора, а только дополнительного соглашения повлечет за собой неопределенность в сроке и порядке внесения последнего взноса, а также в его размере. Это негативно отразится на имущественных интересах ответчика, так как будет неясен срок, размер и способ исполнения ею обязательства по уплате последнего взноса. Для нее такая неопределенность тоже повлечет негативные последствия, так как до уплаты последнего взноса она в силу положений п. 4 ст. 218 ГК РФ и нормы п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» не сможет требовать признания за ней права собственности на объект инвестирования.
Выходом из данной ситуации является изменение условий дополнительного соглашения. Перевод натурального обязательства в денежное отвечал бы ее интересам, потому что таким образом она могла бы своими действиями приблизить момент, когда исполнит обязательство в полном объеме, и сможет признать за собой право собственности на новую квартиру. Если же не предпринимать никаких действий, то ситуация может резко ухудшиться по завершении конкурсного производства, ведущегося в отношении ответчика.
Размер ее денежного обязательства перед ответчиком должен быть определен исходя из стоимости зачетной квартиры, закрепленной в дополнительном соглашении.
Представитель ответчика ЗАО «Тольяттинского домостроительного комбината» в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство, с просьбой рассмотреть данное дело без его участия, против исковых требований не возражает.
Суд, заслушав истицу, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При рассмотрении дела судом установлено, что по условиям договора об инвестировании строительства жилья от ... года, заключенного между ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» и Таировой Н.Ш., ответчик обязуется организовать строительство 10-этажного панельного дома по адресу: ...., окончить строительство и сдать объект в 1 квартале 2005 года и передать Таировой Н.Ш. двухкомнатную квартиру № ... в жилом доме, возводимом по адресу: .... на ... этаже, подъезда № ..., общей площадью 67,4 кв.м, жилой площадью 34 кв.м, а Таирова Н.Ш. должна внести денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади. В счет исполнения обязательств по договору об инвестировании строительства жилья, истицей должно быть внесено 674 000 рублей. Использовать помещение истица желает для личных нужд.
Как видно из материалов дела, по условиям договора от ... года ЗАО «ТДСК» обязалось осуществлять функции генерального заказчика по строительству объекта и ввода его в эксплуатацию.
По окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, при условии полной оплаты инвестором стоимости жилого помещения, по истечении 3-х месяцев ЗАО «ТДСК» обязалось передать инвестору жилое помещение по акту приема-передачи (п.2.1.2 договора).
... года, было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. между Таировой Н.Ш. и ЗАО «ТДСК», согласно которого Инвестор по завершению строительства и сдаче в эксплуатацию объекта до подписания акта приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора № ... от ... г., обязуется передать в собственность «Общества» либо третьих лиц по указанию «Общества» двухкомнатную квартиру, общей площадью 43,4 кв.м., жилой площадью 35,2 кв.м., находящуюся по адресу: ....
На момент заключения настоящего соглашения стоимость квартиры, указанная в п.1 настоящего соглашения оценивается сторонами в сумме 450 000 руб.
Общество принимает в зачёт квартиру, указанную в п. 1 настоящего соглашения в качестве платежа, совершенного инвестором по договору ... от ... в декабре 2004 года.
При этом происходит перерасчет суммы, подлежащей внесению инвестором по договору, определяемой как разница между суммой, указанной в п.2. настоящего соглашения, и суммой, определенной в соответствии с первым абзацем настоящего пункта.
В случае понижения рыночной стоимости квартиры указанной в п. 2 на момент передачи ее обществу, инвестор обязуется доплатить обществу разницу между стоимостью квартиры указанной в п. 2 дополнительного соглашения № ... от ... г., и рыночной стоимостью на момент передачи квартиры обществу.
Инвестор обязуется передать в собственность общества либо третьих лиц по указанию общества квартиру, указанную в п.1 настоящего соглашения, свободной от каких-либо прав третьих лиц. Пакет документов, необходимых для отчуждения квартиры, инвестор готовит собственными силами и за свой счёт.
Из представленных суду доказательств следует, что спорная квартира Таировой Н.Ш. построена, но в целом строительные работы в многоквартирном доме не завершены из-за строительства вставки (... подъезд).
По данным МП «Инвентаризатор» г. Тольятти здание, находящееся на пересечении ул. .... и ул. .... является незавершенным строительством, общий процент готовности по дому - 54%, в том числе по (Лит-100% готовности, ЛитА1-9% готовности). Инженерные сети проинвентаризированы полностью (сети водопровода, канализации, тепловые сети). Данные технической инвентаризации на ..., ... года. Согласно проекта подъезды № 1,2,4,5 (панельная часть здания ЛитА) являются жилыми помещениями. Наставку подъезд №3 (ЛитА1) проект не предоставлен, определить является ли это жилым не возможно.
Спорная квартира расположена в панельной части здания ЛитА.
Правомерность строительства жилого комплекса, находящегося на пересечении ул. .... и ул. .... г. Тольятти, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:
- распоряжением мэра г. Тольятти от 10.04.2003 г. № 900-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» места размещения жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и разрешении проектирования»,
- распоряжением мэра г. Тольятти от 6.10.2003 г. № 2479-1/р «О внесении изменений в распоряжение от 10.04.2003 г. № 900-1/р «О предварительном согласовании ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» места размещения жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и разрешении проектирования»,
- распоряжением мэра г. Тольятти от 28.03.2005 г. № 793-1/р «О предоставлении ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» земельного участка в аренду для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта в квартале ... мкр. .... ....»,
- распоряжением мэра г. Тольятти от 31.03.2005 г. № 850-1/р «О выдаче ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» разрешение на строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта в квартале ... мкр. ....»,
- разрешением на строительство от 31.03.2005 г. № 198,
- договором аренды земельного участка № 1154 от 30.03.2005 г., актом приема-передачи земельного участка, схемой жилого дома.
По информации Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры мэрии городского округа Тольятти строящемуся жилому дому, юго-восточнее пересечения ул. .... и .... г. Тольятти присвоен адрес: ул. ....
Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что Таировой Н.Ш. внесена в кассу «ТДСК» сумма в 304208руб.42коп., хотя с учетом оцененной сторонами стоимости «зачетной» квартиры 450 000руб. и стоимостью всего договора 674 000руб. Таирова Н.Ш. должна была оплатить сумму в 224 000, то есть ею внесено больше на 80208руб.
Кроме как с ЗАО «ТДСК» у истицы отсутствуют какие-либо взаимоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось на неопределенное время, никто кроме истицы, не претендует на построенное помещение.
Для истицы неопределенность при исполнении договора влечет негативные последствия, так как до уплаты последнего взноса она в силу положений п. 4 ст. 218 ГК РФ и нормы п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» не сможет требовать признания за ней права собственности на объект инвестирования.
01.06.2010г. истицей в адрес ответчика во исполнение требований п.2 ст.452 ГК РФ было направлено предложение об изменении указанного договора. Однако до настоящего времени ответа истица так и не получила.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно определения Арбитражного суда от 24.03.2010 года, определение Арбитражного суда от 31.08.2005 года, возбуждено производство по делу «О банкротстве» ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» г. Тольятти Самарской области назначен конкурсный управляющий ... полномочия которого определены до 01.09.2010 года.
Оценивая собранные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что при заключении вышеуказанного договора и дополнительного соглашения к нему стороны не знали и не могли знать о банкротстве ответчика. Истица не могла повлиять на срок сдачи объекта и не могла предотвратить банкротство ответчика. Заключая договор, истица рассчитывала на то, что уже в 2004 году получит с выгодой для себя новую двухкомнатную квартиру, до настоящего времени цель договорных отношений не достигнута, более того после банкротства ответчика истица вообще не сможет оформить своих прав на вышеуказанный объект, кроме того, в договоре между сторонами прямо не указано, что риск изменений ситуации несет инвестор, истица является потребителем, заключившим договор для своих личных нужд. Она не является предпринимателем и не несет обычных предпринимательских рисков.
При таких обстоятельствах, с учетом мнения ответчика, не возражавшего против исковых требований, суд считает необходимым исковые требования Таировой Н.Ш. удовлетворить.
При вынесении решения, суд считает необходимым также применить в данном случае индексацию с учетом положений ст. 404 ГК РФ, уменьшив ее размер до 80208руб., то есть до суммы, которая была переплачена истицей сверх договора. Зачесть ее в счет уплаты проиндексированной суммы.
На основании изложенного руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Таировой Н.Ш. удовлетворить.
Внести изменения в дополнительное соглашение № ... от ... года, к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г., заключенного между Таировой Н.Ш. и ЗАО «Тольяттинским домостроительным комбинатом».
Заменить натуральное обязательство о передаче квартиры по адресу: .... денежным обязательством в размере 450000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г.о. Тольятти в течение 10 суток со дня изготовления мотивированного решения.Судья Л.А. ЕмельяненкоМотивированное решение изготовлено 20.08.2010г.
Судья Л.А.Емельяненко