РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

От 13.10.2011 года

Комсомольский районный суд г.Тольятти Самарской области в составе председательствующего: судьи Казаковой Л.А.,

при секретаре Кузнецовой З.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... с участием представителя истца Волочаева А.И., представителя ответчика Постниковой О.Н.,представителей третьих лиц Двоеглазова С.В., Кудряшовой М.А. по исковому заявлению Захаровой Л.А. к 000 « Н», третьим лицам Управлению Росреестра по Самарской области, Мэрии г.о.Тольятти, ТСЖ «М» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Захарова Л.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что 16.11.2004 г. она заключила договор о долевом участии в строительстве с ООО «Н». Предметом договора являлось строительство .... Денежные средства были оплачены в полном объеме в сумме 42 000 руб. В феврале 2006 г. были составлены технические паспорта на объект расположенный по адресу: г.... В мае 2010 г. был получен кадастровый паспорт помещения расположенного по адресу: .... и данному нежилому помещению был присвоен учетный номер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. .» № 214-ФЗ в ст. 16 установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Законом установлена обязанность застройщика передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Указанные права и гарантии, установленные ФЗ № 214-ФЗ для дольщиков распространяются на объекты, разрешение на которые получено после 01.04.2005 г. В настоящее время застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по государственной регистрации права собственности долевого строительства на квартиру, в уже построенном и сданном в эксплуатацию жилом доме, в связи с этим истец вынужден, обратится с иском в суд о защите нарушенного своего права.

Захарова Л.А. просит суд признать за ней право собственности на нежилое помещение ....

В судебном заседании представитель истца Захаровой Л.А. заявленные требования поддержал, дал пояснения, аналогичные установочной части решения, дополнив, что помещение ... введено в эксплуатацию, данное помещение находится в подвале под квартирой его доверителя. Это подвальное помещение детского сада. Покупал это помещение ООО «Н», а потом продал Захаровой. Документов о вводе помещения в эксплуатацию у них не имеется. В эксплуатацию принято все здание. Не может пояснить, была реконструкция или строительство нового здания. На момент заключения договора долевого участия в строительстве в 2004 г. проводилась реконструкция какого-то помещения.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Н» с предъявленным иском согласилась, суду пояснила, что в спорном здании по адресу: .... ранее был детский сад, который был выкуплен заводом «Т». В последующем данное здание выкупило ООО «Н». В 2002 г. ООО «Н» было получено разрешение на реконструкцию здания, утвержден проект. При реконструкции фундамент и несущие стены не разбирались, менялись только внутренние перегородки. Она не может пояснить производилось или нет строительство позиции .... Приемка реконструкции производилась по акту ... приемки законченного строительством объекта. Гражданам продавались квартиры и помещения в здании. В собственности ООО «Н» остались нежилые помещения, находящиеся в здании. Помещение ... в техническом паспорте указано как нежилое, в проекте реконструкции указывалось как «служебное нежилое помещение». Имеются документы о регистрации права собственности на спорное здание. ЗАО «Т» продал здание ООО «С», а ООО «С» продал это здание ООО «Н» как овощехранилище. ООО «Н» продал данное здание истцу. В настоящее время дом полностью сдан в эксплуатацию со всеми жилыми и нежилыми помещениями.

В судебном заседании представитель 3-го лица ТСЖ «М» в судебном заседании предъявленные требования не признал, суду пояснил, что согласно исковому заявлению истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение в связи с тем, что нежилое помещение ..., находится в составе общего имущества жилого дома, как служебное помещение. При этом согласно паспорта на жилой дом по адресу: ...., приложение ... на нежилые и жилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения, ... относится к служебным помещениям, не входит в состав принятых в эксплуатацию нежилых помещений (поз. 1,2,10,11,12), следовательно, спорное помещение относится к местам общего пользования. Общая площадь нежилых помещений, принятых в эксплуатацию, и находящихся в доме составляет ... Согласно акта ... государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 20.12.2004 г., принято нежилых помещений именно 510,3 кв.м., что подтверждает доводы ТСЖ «М» о количестве нежилых помещений и мест общего пользования. В то же время, на паспорте, выданном тем же МП «И» 18.06.2010 г., выполненном на ту же дату - 06.02.2006 г., в указанном разделе нет сноски на позицию ... она указана, как служебное помещение. Истец указывает в исковом заявлении, что договор о долевом участии в строительстве с ООО «Н» ею заключен 16.11.2004 г., т.е. месяцем раньше сдачи объекта в эксплуатацию, поэтому непонятно почему ответчик ООО «Н» указал в акте приемки объекта спорное помещение как служебное, а не нежилое помещение. Более того, в указанном договоре (п.3.1.1.) сказано, что при выполнении обязательства по оплате, дольщик (Захарова Л.А.) обязуется вступить в организованное на базе жилого дома товарищество собственников жилья, которое решает все вопросы, связанные с дальнейшим статусом дома. Захарова Л.А. не является членом ТСЖ «М», которое и было создано на базе жилого дома .... Заявление о вступлении в ТСЖ она не писала. Пунктом 3.1.2. этого же договора предусмотрено, что после подписания акта приема-передачи нежилого помещения дольщик обязан нести бремя по его содержанию (включая оплату коммунальных платежей), независимо от времени фактического вселения. Захарова Л.А. коммунальные платежи не платила за спорное помещение, и не оплачивает его в настоящее время. Все изложенное дает право полагать, что договор о долевом участии в строительстве с ООО «Н» ею заключен не 16.11.2004 г. У истца не может возникнуть право собственности на спорное помещение в силу отсутствия доказательств владения этим помещением. Истцом не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что спорное жилое помещение, расположенное на -1 этаже, не относится к общему имуществу жилого дома, расположенному по адресу: .... Поскольку при сдаче дома в эксплуатацию спорное помещение было определено как места общего пользования, после оформления акта ... государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ввода в эксплуатацию от 20.12.2004 г., право на передачу помещения третьим лицам входит в компетенцию собственников жилого дома, а не ООО «Н». Истец Захарова Л.А. является матерью одного из учредителей ООО «Н», чьи интересы совпадают, поэтому спора между ними нет, поэтому ответчик и признает требования истца. Спор имеется между истцом, ответчиком и ТСЖ «М», которое защищает интересы всех собственников жилого дома по .... Помещение ... принадлежало ООО «Н» это подтверждается свидетельством о праве собственности на нежилое здание. Были проданы только квартиры и некоторые нежилые помещения. Помещение позиции 9 тоже было передано Захаровой Л.А., которая имела право собственности на квартиру в данном здании. Ее квартира была прямо над данным нежилым помещением. На квартиру и нежилое помещение оформлялись два разных договора о долевом участии в строительстве. Квартиру в настоящее время Захарова Л.А. продала, но нежилое помещение она не может продать, так как не может его зарегистрировать. Свидетельство о праве собственности на строение от 22.08.2000 г. подтверждает право собственности ООО «Н» на данное здание и его помещения.

В судебном заседании представитель 3-го лица мэрии г.о. Тольятти исковые требования не признал, суду пояснил, что на основании представленных сторонами документов можно сделать вывод о недействительности договора о долевом участии в строительстве от 16.11.2004 г. между ООО «Н» и Захаровой Л.А., предметом которого является строительство нежилого помещения позиции ... в жилом доме по адресу: .... Как видно из пояснения представителя ответчика его строительство не осуществлялось, данная позиция появилась лишь в 2006 г. Поскольку данный договор недействительный, не соответствует требованиям законодательства, исковые требования удовлетворению не подлежат. В соответствии с представленным техническим паспортом на здание, помещение ... является «служебным нежилым помещением» и не может быть отдельно предметом отчуждения.

В судебном заседании представитель 3-го лица Управления Росреестра по Самарской области исковые требования не признала, суду пояснила, что исходя из документов, имеющихся в материалах гражданского дела, и представленных на регистрацию, а именно, технического паспорта по состоянию на 2006 г., акта ... о приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию, следует, что позиция ... этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: .... является служебным помещением и относится к общему имуществу собственников помещений в указанном доме. Этот вывод основан на том, что в акте ... перечислены принятые в эксплуатацию жилые и нежилые помещения. Помещения, относящиеся к общему имуществу, по правилам оформления в акте не перечисляются. В акте ... перечислены нежилые помещения на ... В соответствии с приложением ... к экспликации к плану строения в данную площадь входят помещения позиции ... Именно эти помещения приняты в эксплуатацию как отдельные нежилые помещения. Все остальные нежилые помещения относятся к общему имуществу и являются общей долевой собственностью. Она не может дать оценку, произведенным в 2006 г., изменениям в техническом паспорте на здание и акте ..., но то, что помещение под позицией ... относится к общей долевой собственности видно, в том числе и по этим измененным документам. Никакого подтверждения, что данное помещение могло выступать предметом договора № ... между ООО «Н» и Захаровой Л.А. в материалах дела нет. Помещение, указанное под позицией ... есть, но не в том статусе, котором указано в договоре и не может быть личной собственностью истца. Единоличное право собственности ООО «Н» на здание по адресу: .... прекратилось с момента заключения первого договора на долевое участие в строительстве, с этого момента все имущество являлось участником инвестиционной деятельности, а такой объект как нежилое помещение по указанному адресу прекратил свое существование в момент ввода в эксплуатацию жилого дома.

Представитель 3-го лица МП «И» в судебном заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании специалист ...

Изучив материалы дела, заслушав стороны, дав оценку их доводам, суд находит исковые требования Захаровой Л.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует, что Постановлением Мэра г.о.Тольятти ... от ... 000 « Н» предоставлен в постоянное ( бессрочное) пользование для дальнейшей эксплуатации здание детского сада и овощехранилища по адресу: ...

14.12.2000 года 000 « Н» право постоянного бессрочного пользования на земельный участок под эксплуатацию здания детского сада зарегистрировано в установленном законом порядке, и данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права. ( л.д.85)

08.06.2001г. Мэром принято Постановление ... о разрешении 000 « Н» выполнения проектных работ по реконструкции ( перепланировке) нежилого здания под жилой дом с устройством мансардного этажа в ....

05.11.2001г. Распоряжением Мэра ... 000 «Н» разрешена реконструкция нежилого здания под жилой дом в границах отведенной территории ( л.д.150).

Работы по реконструкции были приняты актом приемочной комиссии ... от 20.12.2004г., утвержденным Распоряжением Мэра г.Тольятти ... от 23.12.2004г., на квартиры и нежилые помещения в названном жилом доме зарегистрированы права граждан- участников долевого строительства ( л.д.89)

Указанные ненормативные акты в судебном порядке не оспорены, незаконными не признаны.

Суд считает, что заявителем право собственности на заявленный объект не может быть зарегистрировано из нижеследующего:

Федеральный Закон от 30.12.2004г. № 214- ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласно ч.1.ст.1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого участия в строительстве.

К рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям нормы закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отнесены быть не могут, поскольку между застройщиком спорного объекта и инвестором Захаровой Л.А. договор был заключен 16.11.2004 года, то есть до вступления нормативно-правового акта в законную силу. Следовательно к правоотношениям сторон применяются нормы Федерального закона « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных влождений и результатами осуществленных капительных вложений.

По смыслу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее, при соблюдении двух условий: если вещь создана им для себя, за счет собственных средств, а также, если при создании вещи были соблюдены требования закона и иных правовых актов.

Однако, согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, замельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке ( далее общее имущество в многоквартирном доме).

Общее имущество выполняет « служебную» роль по отношению к жилым и нежилым помещениям дома, предназначенным для самостоятельного использования. Таким образом к «служебным» помещениям законодателем отнесены технические этажи, подвальные помещения …

В соответствии со ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Истцом Захаровой Л.А. в качестве доказательства обоснования своих требований предоставлен договор о долевом участии в строительстве от 16.11.2004г. ... заключенный между 000 « Н» и Захаровой Л.А., акт приема- передачи от ...., кадастровый паспорт помещения от ... выданный Отделом государственного земельного контроля и мониторинга земель по г.Тольятти Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, согласно которому на государственный учет поставлено нежилое помещение ( ...).

Согласно имеющегося в материалах гражданского дела акта ... утвержденного распоряжением мэра г.Тольятти от 23.12.2004г. ... в эксплуатацию в составе жилого дома по адресу г.... принято нежилое помещение ( ...), имеющее назначение « служебное», относящееся к общему имуществу собственников помещений в указанном доме. Этот вывод основан на том, что в акте ... перечислены принятые в эксплуатацию жилые и нежилые помещения. В акте ... перечислены нежилые помещения на -1 этаже общей площадью 510,3 кв.м. В соответствии с приложением ... к экспликации к плану строения в данную площадь входят помещения позиции ... Именно эти помещения приняты в эксплуатацию как отдельные нежилые помещения, спорное нежилое помещение в этот список не входит. Следовательно все остальные нежилые помещения относятся к общему имуществу и являются общей долевой собственностью собственников помещений.

Изменений в документы о вводе указанного дома в эксплуатацию не вносилось. Распоряжение мэра от 23.12.2004г. ... о вводе в эксплуатацию указанного жилого дома, принятого на основании в том числе и утвержденной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, является действующим, не отменялось и не изменялось. В свою очередь проектная документация на реконструкцию изготавливалась по заказу 000 « Н» с учетом желаний общества, в т.ч. и указанием на назначение каждого помещения в данном доме. При таких обстоятельствах договор о долевом участии в строительстве от 16.11.2004г. ..., заключенный между 000 « Н» и Захаровой Л.А является ничтожным, а следовательно, не может служить основанием признания права собственности за истцом.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Захаровой Л.А. к 000 « Н», третьим лицам Управлению Росреестра по Самарской области, Мэрии г.о.Тольятти, ТСЖ «М» о признании права собственности на нежилое помещение ...

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Казакова Л.А.

Решение изготовлено 18.10.2011г.