РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 марта 2011 года
Комсомольский районный суд г. Тольятти, Самарской области в составе: судьи Емельяненко Л.А., при секретаре Авдеевой И.Н., с участием истца Евтушенко В.А., и его представителя Евтушенко Л.К. (по устному ходатайству), представителя ответчика ООО «Сиэгла» - Адестова Н.Б. (по доверенности), представителя заинтересованного лица – мэрии городского округа Тольятти Двоеглазова С.В. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ... по иску Евтушенко В.А. к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,
УСТАНОВИЛ:
Истец Евтушенко В.А. обратился в суд с иском к ООО фирме «Сиэгла» о признании права собственности на помещение в виде двухкомнатной квартиры № ..., во ...-ом подъезде, на ...-ом этаже по улице .... общей площадью без балконов и лоджий 72,4 кв.м., жилой площадью 32,0 кв.м., площадью лоджии (с коэф. 2,6) кв.м., в объекте незавершенного строительства 9-ти этажном панельном жилом доме по адресу: ....
Истец Евтушенко В.А. и его представитель в судебном заседании поддержали исковые требования и пояснили суду, что 12 ... г. он заключил договор №... на долевое участие в строительстве жилья с ООО фирма "Сиэгла", в лице генерального директора ...., согласно которого "Дольщик" принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз. ... по ул. ...., а "заказчик-застройщик", по завершении строительства и сдачи панельного жилого дома в эксплуатацию, во ... квартале ... г, передает в собственность "дольщика" двухкомнатную квартиру без отделочных работ во ... подъезде на ... этаже общей площадью 71,83 кв. м. № квартиры ....
Стоимость выделяемой двухкомнатной квартиры без отделочных работ составляет 1 080 000 рублей, с учетом затрат по "Самараэнерго" на отпуск мощности по тепловой и электрической энергии, составляет 1 097 958 рублей.
... г. между ним и ООО фирма "Сиэгла" было заключено дополнительное соглашение к договору №... от ... г. на долевое участие в строительстве жилья. Согласно п. 2.1.5 вышеуказанного договора в счет стоимости по выполнению технических условий на подключение водо-, тепло-, электроснабжения, радио- и телефонной связи "дольщик" устанавливает в своей квартире пластиковые окна единой конструкции, утвержденной ТСЖ "заказчиком-застройщиком". "Дольщик" производит установку пластиковых окон в срок до ... г. Срок сдачи и ввод в эксплуатацию панельного жилого дома поз. ... по ул. .... - ... квартал ... г. Квартира передается на основании акта приема-передачи, подписываемого сторонами по настоящему договору и в соответствии с проектом, техническими условиями и условиями настоящего договора не позднее одного месяца после окончания строительства жилого дома.
Актом № ... от ... г. ООО фирма "Сиэгла" передала ему законченную строительством двухкомнатную квартиру № ... во ... подъезде на ... этаже общей площадью без балконов и лоджий 72,4 кв. м., жилой площадью 32,0 кв. м., площадь лоджий (с коэф.) 2,6 кв. м. в ...-ти этажном жилом доме поз.... по адресу: ....
Все свои договорные обязательства он выполнил надлежащим образом, а именно: в счет полной стоимости объекта внес в кассу ООО фирма "Сиэгла" денежную сумму в размере 1 080 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от ... и №... от .... и установил пластиковые окна, однако ООО фирма "Сиэгла" свои обязательства по договору не выполнила. До настоящего времени построенный дом не введен в эксплуатацию, а ему не были переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности. ООО фирма «Сиэгла» самостоятельно изменила проект.
Представитель ответчика ООО фирмы «Сиэгла», в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, пояснив суду, что за приобретение лифтов истец произвел оплату в ТСЖ «Жасмин» правильно. Жильцы сами за свой счет устанавливали лифты и производили оплату. Лифты в доме установлены. Поскольку договор истцом оплачен, они не возражают против удовлетворения иска и признание за истцом право собственности на незавершенный строительством объект, в виде квартиры №....
Представитель третьего лица мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании исковые требования не поддержал и пояснил суду, что поскольку в квартире произошла перепланировка и квартира не соответствует Постановлению Правительства №170 и №46, СаНПиНа и СНИПа. Общая площадь квартиры, увеличилась за счет площади балкона. В данном помещении отсутствует туалет и кухня и оно не может обладать жилым помещением. Орган местного самоуправления выдает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Практика работы с нормативными документами позволяет оценить несоответствие измененного проекта требованиям САНПИНа так и Постановления Правительства №46. Но поскольку он не является специалистом Департамента Архитектуры и градостроительства, он не знает процедуры ввода объекта в эксплуатацию, это не его специализация.
Представитель третьего лица МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарской области в судебное заседание не явился, представил суду отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть данное дело без его участия.
Представитель третьего лица ЗАО «АВБ-ЮГ» - в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство, с просьбой рассмотреть данное дело без его участия, указав, что никаких претензий по данному делу не имеет.
Выслушав объяснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Евтушенко В.А. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных или непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Распоряжением от 21.08.2002 года № 3668-1/р, о предварительным согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения ...-ти этажного жилого дома по ул. ...., в мкр. ... .... были утверждены акты выбора земельных участков №40 от 17.08.2000 года и № 26 от 06.05.2002 года с проектом границ.
16.03.2004 года распоряжением № 520-2/р были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р «О предварительном согласовании «АБВ-ЮГ»места расположений ...-ти этажного жилого дома по ул. .... в мкр. ... .... «и выдачи разрешения на строительство ...-ти этажного жилого дома по ул. ...., в мкр. ... ....
Согласно Распоряжения от 02.09.2005 года № 2474-1/р, были внесены изменения в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р, «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения ...-ти этажного жилого дома по ул. .... в мкр. ... ....» и в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 г. № 520-2/р, «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р, «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения ...-ти этажного жилого дома по ул. .... в мкр. ... ....» и выдаче разрешения на строительство ...-ти этажного жилого дома по ул. .... в мкр.... ....». Было рассмотрено обращение ЗАО «АВБ-БГ» об уточнении границ земельного участка в связи с наложением его на земельный участок, ранее представленный в собственность ЗАО «АВБ-ЮГ» для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома.
25.12.2008 года Постановлением от 25.12.2008 года № 3223-п/1 были внесены изменения в распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 16.03.2004 года № 520-2/р, «О внесении изменений в распоряжение мэра г. Тольятти от 21.08.2002 года № 3668-1/р, «О предварительном согласовании ЗАО «АВБ-ЮГ» места расположения ...-ти этажного жилого дома по ул. ...., в мкр. ... ....
01.12.2002 года, был заключен агентский договор № ... между юридическими лицами ООО фирмой «Сиэгла» и ЗАО «АВБ-ЮГ» о следующем: в соответствии с условиями настоящего соглашения Агент за вознаграждение обязуется совершать по поручению Принципала от своего имени юридические и иные действия, связанные со строительством: 2-х секционного ...-ти этажного панельного жилого дома в квартале ... поз. ... ( строительный номер) по ул. ..... Агент как представитель Принципала совершает от своего имени фактические юридические действия на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по оформлению документации в инспекции Госархстройнадзора, комитете по земельным ресурсам, городском комитете архитектуры и градостроительства, получения согласований и технических условий, а также ведения авторского надзора по строительству жилого дома. Агент от своего имени заключает договоры с юридическими и физическими лицами на квартиры и нежилые помещения с оформлением права собственности в МУП «Инвентаризатор».
П.2.1. агент обязался выполнить следующие функции, а именно: представлять интересы Принципала по вопросам строительства дома во всех органах и организациях; проводить переговоры от имени Принципала; от своего имени осуществлять подготовку проектов договоров и их заключению; подготавливать экономические обоснования для Принципала в части разработки и рации схем финансирования строительства и схем привлечения денежных средств на строительство; выполнять своими силами, техническими средствами и материалами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные настоящим договором; осуществлять на строительную площадку поставку необходимых строительных материалов, изделий и оборудования на строительство дома, обеспечивать их сохранность и использование по назначению; организовывать приемку дома в эксплуатацию и передачу квартир инвесторам по акту приема - передачи. А также Агент обязался завершить строительство 2-х секционного ...-ти этажного жилого дома в кв. ... по ул. .... в 1 квартале 2005 года.
При рассмотрении дела судом установлено, что по условиям договора № ... на долевое участие в строительстве жилья, заключенного ... г. между Евтушенко В.А. и ООО фирмой «Сиэгла», ответчик обязан завершить работы по строительству для личных нужд истца жилого помещения – двухкомнатной квартиры ..., общей площадью 71,83 кв. м., на ... этаже, во ...-ом подъезде в ...-этажном панельном доме по адресу: поз ... ул. .... не позднее ... квартала ... г. (п. 2.1.1 договора).
Стоимость выделяемой двухкомнатной квартиры без отделочных работ составляет 1080000 руб. Затраты по «Самараэнерго» на подключение тепла и электроэнергии из расчета 250 руб. за 1 кв.м. стоимостью 17958 руб. Итого общая стоимость двухкомнатной квартиры без отделочных работ, заключая затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепловой и электрической энергии, составляет 1097958 руб. В общую стоимость выделяемой квартиры не входят затраты на подключение водо, тепло, электроснабжения, телефонной связи, приобретение лифтов, которые «дольщик» оплачивает по фактическим затратам пропорционально площади строящейся квартиры (п.п. 2.1.5 договора) (л.д. 5). На момент заключения настоящего договора «Дольщик» оплатил сумму в размере 1030000 руб., оставшуюся неоплаченную часть стоимости жилья в размер 50000 руб. нужно было оплатить в срок до 21.10.2005 г. 7 июля 2006 г. между ним и ООО фирма "Сиэгла" было заключено дополнительное соглашение к договору №... от ... г. на долевое участие в строительстве жилья. Согласно п. 2.1.5 вышеуказанного договора в счет стоимости по выполнению технических условий на подключение водо-, тепло-, электроснабжения, радио- и телефонной связи "дольщик" устанавливает в своей квартире пластиковые окна единой конструкции, утвержденной ТСЖ "заказчиком-застройщиком". "Дольщик" производит установку пластиковых окон в срок до 15.08.2006 г
Евтушенко В.А. полностью оплатил стоимость жилого помещения, что подтверждается копиями квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от ... г., и № ... от .... и свои договорные обязательства истец Евтушенко В.А. исполнил надлежащим образом, однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а истцу не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.
Как видно из материалов дела и пояснений участников процесса, по условиям договора № ... на долевое участие в строительстве жилья от ... г. ООО фирма «Сиэгла» обязалась осуществлять функции «заказчика-застройщика» по строительству объекта – ...-ти этажного панельного жилого дома поз. ... по ул. .... и ввода его в эксплуатацию; финансировать строительство, комплектующие и все затраты по указанному дому, используя привлеченные денежные средства по долевому участию (п. п. 2.1. -2.1.1 договора).
Дольщику Евтушенко В.А. по завершению строительства должна быть передана квартира № ... в панельном доме (п. 2.1.3 договора).
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию панельного жилого дома поз. ... по ул. .... – ... квартал ... г. (п. 2.1.1 договора).
... года, истец подписал дополнительное соглашение к договору № ... от ... года на долевое участие в строительстве жилья, согласно которого «дольщик» принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз... по ул. ...., а «Заказчик - Застройщик» по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает «Дольщику» двухкомнатную квартиру без отделочных работ во ...-ом подъезде на ...-ом этаже общей площадью 71,83 кв.м., № квартиры .... Срок сдачи и ввод в эксплуатацию панельного жилого дома поз.... по ул. .... ... квартал ... года.
Использовать помещение истец желает для личных нужд.
Из пояснений участников процесса следует и ответчиком не отрицается, что спорная квартира Евтушенко В.А. построена, жилой дом является 9-этажным, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
Согласно акта технической инвентаризации от ... г., изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартиры ..., находящейся на ...ом этаже во ...-ом подъезде по адресу: ...., мкр. ..., по данным визуального обследования доступные осмотру части здания имеют 100% готовности. Техническое описание здания включают в себя: фундамент - сборные железобетонные блоки, наружные и внутренние капитальные стены - панельные; перегородки - железобетонные панели, перекрытие чердачное - железобетонные плиты, крыша - рулонная, полы - бетонные, окна-стеклопакеты, двери - металлические, деревянные, отделка внутренняя - штукатурка, в доме есть – отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотренные напольные электроплиты, крыльца - бетонные. Данных об изменении нумерации квартир не имеется. Жилой дом не введен в эксплуатацию, поэтому является объектом незавершенного строительства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.
До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.
Правомерность строительства находящегося на ул. .... жилого дома мкр. ..., с нежилыми помещениями, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:
– Разрешением на строительство объекта недвижимости № 40 от 06 июля 2004 года г. Тольятти (л.д. 40);
– Распоряжением мэра г.о. Тольятти, от 02.09.2005 года № 2474-1/р;
– Распоряжением первого заместителя мэра от 16.03.2004 г. № 520-2/р;
– Распоряжением мэра г. Тольятти от 21.08.2002 г. № 3668-1/р;
– Постановлением мэра г.о. Тольятти от 25.12.2008 г. № 3223-п/1;
По информации Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти адрес объекта незавершенного строительства (дом поз....) расположенный по ул. ...., в микрорайоне ..., ..... В соответствии с порядком адресации на территории г. Тольятти утвержденным постановлением мэра г. Тольятти от 06.11.2003 г. № 139-1/п, присвоение адресата осуществляется только для объектов, законченных строительством. В настоящее время вышеуказанный объект не сдан в эксплуатацию, в связи, с чем не подлежит адресации. Данный объект зарезервирован под адресом: ...., ул. ... ..., и после его сдачи в эксплуатацию адрес будет присвоен.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В силу ст.ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что истцом Евтушенко В.А. внесена стоимость спорного имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира, кроме как с ООО фирма «Сиэгла» у гражданина отсутствуют какие-либо взаимоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось на несколько лет.
Согласно акта технической инвентаризации изготовленного МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартира ..., находящаяся на ...-ом этаже, во ...-ом подъезде, ...-ти этажного панельного жилого дома (поз...) по ул. ...., ... ...., соответствует строительному номеру квартиры № .... Жилая площадь квартиры 32,0 кв. м., общая площадь без приведенной площади лоджии – 72,4 кв. м., общая площадь с приведенной площадью лоджии – 75,0 кв.м. Объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истца в строительстве жилого ...-этажного панельного дома по адресу: поз ... ул. .... эквивалентна двухкомнатной квартире ... на ...-ом этаже строения. Евтушенко В.А. полностью внес денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, это помещение, возможно, идентифицировать и передать истцу конкретную площадь.
Таким образом, из сложившихся взаимных отношений сторон видно, что ООО фирме «Сиэгла» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилищного комплекса и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан.
Тем самым, суд считает, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Заключенный с истцом договор по передаче обусловленного в договоре жилого помещения третьи лица не оспаривают, а следовательно правильно определено лицо, ответственное перед истцом по договору, а именно – ООО фирма «Сиэгла», получившая с гражданина денежные средства, и ведущая строительство дома.
Суд находит необоснованными доводы представителя мэрии о том, что в квартире произошла перепланировка и квартира не соответствует Постановлению Правительства №170 и №46, СаНПиНа и СНИПа. Общая площадь квартиры, увеличилась за счет площади балкона. В данном помещении отсутствует туалет и кухня и оно не может являться жилым помещением.
В материалы дела по запросу суда МП «Инвентаризатором» представлен план спорной квартиры (л.д.39) в котором указано, что план соответствует проекту и на момент обследования квартиры сан тех. приборы не установлены. Таким образом, принимая во внимание, что объект не завершен строительством, то в настоящее время невозможно установить имеется ли или отсутствует в спорном помещении туалет и кухня. Кроме того, при сдаче объекта в эксплуатацию имеется реальная возможность устранения указанных недостатков если они будут иметь место.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 11, 309, 310, 401 ГК РФ, ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Евтушенко В.А. – удовлетворить.
Признать за Евтушенко В.А., ... года рождения, право собственности, на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры № ..., общей площадью с приведенной площадью лоджии – 75,0 кв.м., общей площадью без площади лоджии и балкона – 72,4 кв.м., жилой площадью – 32,0 кв.м. на ...-ом этаже, во ...-ом подъезде, ...-ти этажного панельного жилого дома (поз....) по ул. ...., ... .....
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.
Судья Л.А. Емельяненко
Мотивированное решение изготовлено 28.03.2011г.
Судья Л.А. Емельяненко