о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме

Дело ...

РЕШЕНИЕ

...

Федеральный суд Комсомольского района г.о. Тольятти Самарской области

в составе

председательствующего судьи Захаревской М.Г.

при секретаре Шияновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца Маркелова В.В., третьего лица – представителя ... Двоеглазова С.В. (доверенность № ... от ... г. в деле)

гражданское дело по иску Маркелова В.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Маркелова М.В., к ЗАО ... о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме, признании недействительным дополнительного соглашения о расторжении договора об инвестировании строительства жилья,

УСТАНОВИЛ:

Маркелов В.В. обратился в суд с заявлением к ЗАО ... (далее – ЗАО ...) о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме, признании недействительным дополнительного соглашения о расторжении договора об инвестировании строительства жилья, ссылаясь на то, что в соответствии с условием договора на участие в долевом строительстве жилья № ..., заключенного ... года между ЗАО ... и ответчиком, договором № ... об уступке права требования, заключенного ... г. между ЗАО ... и ним – Маркеловым В.В., действующим за себя и за несовершеннолетнего сына Маркелова М.В., ... года рождения, ЗАО ... обязано завершить работы по строительству для их (истцов) личных нужд жилого помещения – ... квартиры № ..., общей площадью ... кв.м. на ... этаже в ...-этажном панельном доме по адресу: перекресток ул. ... и ул. ... г. ... не позднее ... квартала ... г. (п. ... договора об инвестировании).

Все свои договорные обязательства он – истец исполнил надлежащим образом, а именно: в счет полной стоимости объекта им внесена в кассу ЗАО ... денежная сумма в размере ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № ... от ... г., № ... от ... г., № ... от ... г., однако до настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а им (истцам) не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, не смотря на то, что строительство дома завершено, часть квартир занята жильцами, кв. ... имеется в натуре и пригодна к проживанию в ней.

В сентябре ... ответчик пригласил его – Маркелова В.В. для приема объекта долевого строительства в виде квартиры № .... Он (истец) явился в ЗАО ... в назначенный день, но ему не выдавали ключи от построенной квартиры и не передавали квартиру по акту приема-передачи до тех пор, пока он не заключил соглашение о расторжении первоначального договора № ... от ... г., которое предусматривает, что с момента подписания соглашения обязательства сторон по договору считаются выполненными, сам договор расторгнутым, а у сторон отсутствуют претензии материального характера друг к другу.

Сразу после того, как было подписано соглашение о расторжении договора, ему – Маркелову В.В. были выданы ключи от квартиры для проверки наличия на объекте строительных недостатков, возможности производства отделки помещения, а также с ним ЗАО ... подписало акт приема-передачи квартиры № ... от ... г.

Ссылаясь на то, что договор на инвестирование строительства заключался с целью удовлетворения личных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также на то, что ответчик до настоящего времени не сдал построенный дом в эксплуатацию, Маркелов В.В. и обратился в суд с данным иском.

При рассмотрении дела по существу истец поддержал заявленные требования, дополнил их и просил признать за ним и его несовершеннолетним сыном Маркеловым М., ... года рождения, право общей долевой собственности на помещение в виде однокомнатной квартиры № ... в объекте незавершенного строительства – доме, расположенном по адресу: ...., строительный номер ... (почтовый адрес: ....), а также признать недействительным дополнительное соглашение б/н от ... г. о расторжении договора об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. Кроме того, истец просил учесть, что решением Арбитражного суда Самарской области от ... года ЗАО ... было признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий.

Представитель ответчика – ЗАО ... в лице конкурсного управляющего Карамана С.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом и заблаговременно, что подтверждается почтовым уведомлением от ... г., и позволяет суду в соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Третье лицо – представитель ... Двоеглазов С.В., допрошенный в судебном заседании, просил вынести решение на усмотрение суда.

Третьи лица – представители ЗАО ..., МП г.о. Тольятти ..., Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, представили в суд заявления с просьбой рассмотреть дело по существу без их участия.

Выслушав объяснения истца, третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Маркелова В.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что по условиям договора об участии в долевом строительстве, заключенного ... г. между ЗАО ... и ответчиком, соглашением об уступке права требования, заключенного ... г. между ЗАО ... и Маркеловым В.В., действующим за себя и за несовершеннолетнего сына Маркелова М.В., ... года рождения, с согласия ответчика, ЗАО ... обязуется организовать строительство жилого дома по адресу: ...., окончить строительство и сдать объект в ... квартале ... года, передать Маркеловым В.В., М.В. ... квартиру № ... общей площадью ... кв.м., на ... этаже (п.п. ... договора об инвестировании), а Маркелов В.В. должен внести денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади. За уступленные права Маркеловым В.В. в кассу ЗАО ... внесена денежная сумма в размере ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № ... от ... г., № ... от ... г., № ... от ... г., однако до настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а истцам не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, не смотря на то, что строительство дома завершено, часть квартир занята жильцами, кв. ... имеется в натуре и пригодна к проживанию в ней.

Как видно из материалов дела и пояснений участников процесса, по условиям договора от ... г. ЗАО ... обязалось сдать законченный строительством жилой дом в эксплуатацию в ... квартале ... года (п. ... договора) (л.д. ...).

По окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, при условии полной оплаты инвестором стоимости жилого помещения, в срок не позднее ... дней ЗАО ... обязалось передать инвесторам жилое помещение по акту приема-передачи (п. ... договора).

Таким образом, в соответствии с договором от ... г. ответчиком полностью строительные работы и сдача объекта в эксплуатацию должны быть выполнены в ... квартале ... г., по окончании строительства и сдаче объекта, в ...-дневный срок жилое помещение должно быть передано инвестору, в связи с чем, согласованным сроком передачи объекта Маркелову В.В. следует считать ... квартал ... г. (срок истек ... г.), т.е. с ... г. началась просрочка исполнения обязательств.

Несмотря на неоднократные напоминания истца о необходимости завершения в срок производства работ, целевого использования его денежных средств, ответчик сорвал сроки окончательного завершения строительства.

Учитывая, что заключенное с Маркеловым В.В. соглашение б/н о расторжении договора об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. влечет для него и для его несовершеннолетнего сына неблагоприятные последствия, когда при надлежащем исполнении обязательств со своей стороны они не будут иметь возможности зарегистрировать право собственности, соглашение о расторжении договора подлежит признанию недействительным, как противоречащее требованиям гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по заключению сделок о расторжении договоров.

При отсутствии добровольного свободного волеизъявления истца расторгнуть первоначальный договор от ... г., не может быть признано законным одностороннее требование со стороны ЗАО ... о заключении с истцом соглашения о расторжении договора от ... г., кроме того, данное требование ЗАО ... существенным образом нарушает права истцов-потребителей.

Из пояснений участников процесса следует, что спорная квартира Маркелова В.В. построена, но в целом строительные работы в многоквартирном доме не завершены из-за строительства вставки (... подъезд), отсутствия средств и наличия задолженности перед кредиторами.

Истцу Маркелову В.В. переданы ключи для производства отделки, ремонтных работ в квартире, с ним подписан акт приема-передачи конкретного помещения.

Из акта технической инвентаризации от ... г., изготовленного МП г.о. Тольятти ..., следует, что по данным технической инвентаризации на ... г. здание ...-тиэтажного жилого дома, находящегося на пересечении ул. ...., является объектом незавершенного строительства, т.к. по данным визуального обследования доступные осмотру части здания лит. ... имеют общий процент готовности ...% (раздел ... технического паспорта «Техническое описание здания»). Здание не введено в эксплуатацию. В доме имеются отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, лифты, крыльца – бетонные. Квартира ... находится на ... этаже в ... подъезде. Данных об изменении нумерации квартир не имеется. Сведений о степени готовности к сдаче в эксплуатацию дома нет (л.д. ...).

Поэтажный план на квартиру ... изготовлен МП г.о. Тольятти ... и представлен в материалы дела, построено помещение площадями: общей площадью без учета площади лоджии – ... кв.м., с учетом площади лоджии – ... кв. м., жилой площадью ... кв.м. (л.д. ...).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В дальнейшем собственники помещений в доме не лишены возможности достроить объект своими силами либо создать для этого соответствующее юридическое лицо.

Правомерность строительства находящегося на пересечении ул. .... жилого комплекса, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:

- распоряжением мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места размещения жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и разрешении проектирования» (л.д. ...);

- распоряжением мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О внесении изменений в распоряжение от ... г. № ... «О предварительном согласовании ЗАО ... места размещения жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и разрешении проектирования» (л.д. ...);

- распоряжением мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О предоставлении ЗАО ... земельного участка в аренду для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта в квартале ... мкр. ....» (л.д. ...);

- распоряжением мэра г. Тольятти от ... г. № ... «О выдаче ЗАО ... разрешение на строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта в квартале ... мкр. ...» (л.д. ...);

- разрешением на строительство от ... г. № ... (л.д. ...),

- договором аренды земельного участка № ... от ... г. (л.д. ...);

- дополнительным соглашением от ... г. к договору аренды земельного участка № ... от ... г. (л.д. ...);

- разрешением на строительство от ... г. № ... (л.д. ...).

По информации ... строящемуся жилому дому, расположенному юго-восточнее пересечения ул. ... присвоен адрес: ... (л.д. ...).

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В силу ст. 397, 505, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы, и совместно с другими участниками строительства поручить завершение строительства третьим лицам.

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Разрешая спор по существу и оценивая заключенный гражданином договор, суд учитывает, что Маркеловым В.В. полностью внесена сумма по оплате имущества в срок, по договору гражданину предоставляется конкретная квартира, кроме как с ЗАО ... у гражданина отсутствуют какие-либо взаимоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось на несколько лет, никто, кроме истца, не претендует на построенное помещение, что не отрицалось сторонами по делу.

Спорная квартира Маркелова В.В. построена, согласно данным органов технической инвентаризации процент готовности по Лит. ..., где расположено помещение истца, соответствует ...% готовности (л.д. ...).

МП г.о. Тольятти ... произвело техническую инвентаризацию квартиры ..., изготовило ее поэтажный план, построено помещение площадями: общей площадью без учета площади лоджии – ... кв.м., с учетом площади лоджии – ... кв. м., жилой площадью ... кв.м. (л.д. ...).

При таких обстоятельствах суд считает возможным установить, что доля участия истцов в строительстве жилого ...-этажного панельного дома на перекрестке ул. ул. .... эквивалентна однокомнатной квартире ... на ... этаже строения. Маркелов В.В. полностью внес денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, это помещение возможно идентифицировать, выделить в натуре и передать истцам конкретную площадь.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Маркелова В.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Маркелова М.В., – удовлетворить.

Соглашение б/н к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г., заключенное ... г. между ЗАО ... и Маркеловым В.В. о расторжении договора № ... от ... г. – признать недействительным.

Признать за Маркеловым В.В., ... года рождения, и Маркеловым М.В., ... года рождения, право общей долевой собственности по ... доли за каждым на незавершенный строительством объект недвижимого имущества – помещение в виде ... квартиры ..., общей площадью без учета площади лоджии ... кв. м., с учетом площади лоджии – ... кв. м., жилой площадью ... кв. м., на ... этаже в ... подъезде в ...-тиэтажном панельном доме по адресу: ...., со строительным № ... на перекрестке ул. ....

Взыскать с ЗАО ... государственную пошлину в доход государства в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение 10-ти дней.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена ... в единственном экземпляре и является подлинной.