о понуждению к заключению договора купли-продажи квартиры

Дело № 2-1227 /2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Коломенский городской суд Московской области РФ в составе: председательствующего судьи СЕРГЕЕВОЙ Е. В., с участием представителя истца – адвоката Коломенского филиала МОКА ФИО5, представившего удостоверение № и ордер №, при секретаре судебного заседания Клемешовой Н. В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

БАЖИНОЙ ОЛЬГИ АЛЕКСАНДРОВНЫ к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА «КОЛОМЕНСКИЙ ДОМОСТРОИТЕЛЬ», ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ПРОМСВЯЗЬБАНК» опонуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец Бажина О. А. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ в ходе судебного разбирательства (<данные изъяты>), к ООО Фирме «Коломенский Домостроитель», ОАО «Промсвязьбанк» о понуждении ответчика ООО Фирма «Коломенский домостроитель» заключить с истцом договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по цене <данные изъяты> рублей, без обременения правами третьих лиц; о понуждении ответчиков ООО Фирма «Коломенский домостроитель» и ОАО «Промсвязьбанк» снять обременение залогом (ипотекой), установленное на основании договора об ипотеке (залоге) жилого помещения (квартиры) № №, заключенного между указанными ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, с однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В судебном заседании истец Бажина О. А. на своих уточненных исковых требованиях настаивала, мотивируя их следующим.

Она имела постоянное место жительства в <адрес>, где имела жилую площадь. В связи с разрушением <адрес> двумя землетрясениями в <данные изъяты> года, она со своим несовершеннолетним сыном ФИО3, ДД.ММ.ГГГГг.р., вынуждена была, в числе многих пострадавших от стихийного бедствия, сменить место жительства. После расторжения брака с отцом ребенка ДД.ММ.ГГГГ, она воспитывает сына одна. Ей и ее несовершеннолетнему сыну, на семью из двух человек, Минфином РФ был выдан именной государственный жилищный сертификат на жилую площадь <данные изъяты> кв.м. в соответствии с «Порядком выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий», утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая сложность приобретения жилья по ГЖС и отсутствие у нее после развода денежных средств, она «обналичила» ГЖС, получив за него наличные денежные средства и поместив их в учреждение банка. По рекламе ответчика ООО Фирма «Коломенский домостроитель», ведущего застройку многоквартирных домов в <адрес>, и пригласившего для приобретения жилья многих пострадавших из <адрес>, она решила приобрести у данной фирмы за наличный расчет однокомнатную квартиру в <адрес> в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, введенном в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № №

Ей, в <данные изъяты> года, при личном посещении фирмы-застройщика в <адрес>, была предложена для покупки однокомнатная <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по указанному адресу по цене <данные изъяты> рублей. По требованию работников фирмы в ДД.ММ.ГГГГ года она выдала нотариальную доверенность на представление ее интересов по покупке данной квартиры юрисконсульту ООО «Фирма «Коломенский домостроитель» ФИО6, что являлось обязательным условием покупки. Сама она вернулась в <адрес>, где было ее место работы. Условием оплаты квартиры была рассрочка до ДД.ММ.ГГГГ. Сам договор купли-продажи с ней работники фирмы обещали подписать в <данные изъяты> года, сославшись на отсутствие государственной регистрации своего права собственности на спорную квартиру. Учитывая ее трудное материальное положение, потерю большей части имущества в результате стихийного бедствия, необходимость неоднократных авиа-перелетов в <адрес> <адрес>, ей пришлось согласиться на последующее заключение какого-либо письменного договора с ответчиком о предоставлении ей однокомнатной квартиры в собственность уже после оплаты ее стоимости. Первый платеж за квартиру в сумме <данные изъяты> рублей был произведен ею через учреждение банка ДД.ММ.ГГГГ, второй – в сумме <данные изъяты> рублей ДД.ММ.ГГГГ, третий – в сумме <данные изъяты> рублей – ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку обещанный договор купли-продажи спорной квартиры к этому времени ей для подписания так и не был предоставлен, она потребовала его заключения по телефону от начальника договорно-юридического отдела ООО Фирма «Коломенский домостроитель» ФИО11., на что последняя заявила ей, что договор ей не нужен, поскольку у нее есть платежные поручения банка, при этом потребовав от нее выплаты за покупаемую квартиру оставшейся суммы. Не имея материальной возможности еще раз приехать в <адрес> только для требования заключения договора купли-продажи, она вновь, не имея договора, через банк перечислила ответчику дополнительно оставшуюся сумму в два платежа: ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей, и ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей. Таким образом, она в качестве предоплаты за квартиру до подписания договора купли-продажи, перечислила ООО Фирма «Коломенский домостроитель» всю сумму, за которую ей обещали продать квартиру, в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая это, она с сыном ДД.ММ.ГГГГ переехала на постоянное место жительства в <адрес>, предварительно ДД.ММ.ГГГГ снявшись с регистрационного учета по своему прежнему месту жительства в <адрес>.

Однако, уже позже, в <адрес> ей стало известно, что оплаченная ею полностью <адрес> находится в обременении зарегистрированной в ЕГРП ипотекой, о чем ранее она предупреждена не была, поскольку ответчик ООО Фирма «Коломенский домостроитель» по взятому им кредиту заложил ее кредитору – ОАО «Промсвязьбанк». Кроме этого, сотрудник ФИО4 заявила ей, что она должна доплатить за уже полностью оплаченную ею квартиру еще сумму <данные изъяты> рублей, поскольку площадь спорной <адрес>, имеющей общую площадь согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности продавца <данные изъяты> кв.м., составляет всего <данные изъяты> кв.м. с учетом холодных помещений (очевидно лоджии, поскольку других холодных помещений в данной квартире типового многоквартирного дома не имеется). По этой причине ООО Фирма «Коломенский домостроитель» отказался ей оформить договор купли-продажи квартиры. Она снова потребовала заключения с ней договора купли-продажи полностью оплаченной ею <адрес>, поскольку ей с несовершеннолетним сыном негде было жить в <адрес>, и поскольку она не имела средств к существованию, отдав все имевшиеся у нее деньги за спорную квартиру. Не имея регистрации в <адрес>, она не может устроиться на работу, а ее сын с ДД.ММ.ГГГГ не мог пойти в школу.

После этого, сотрудниками ответчика ей предложили подписать с ООО Фирма «Коломенский домостроитель» предварительный договор купли-продажи спорной <адрес>, в котором ее площадь <данные изъяты> кв.м. была указана как «общая площадь жилых помещений», а «площадь всех частей здания с учетом холодных помещений» - <данные изъяты> кв.м., соответственно, стоимость квартиры составляла не оговоренные <данные изъяты> рублей, уже оплаченные ею, а <данные изъяты> рублей. Следовательно, она должна была доплатить еще <данные изъяты> рублей по этому предварительному договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, текст указанного предварительного договора, предложенный ей к подписанию ДД.ММ.ГГГГ, был датирован ДД.ММ.ГГГГ. В случае подписания ею указанного предварительного договора ответчик обещал вселить ее с сыном в спорную <адрес> ходатайствовать перед ОФМС о временной регистрации по месту пребывания сроком на 6 месяцев. Она, учитывая свое безвыходное положение, была вынуждена подписать этот предварительный договор, несмотря на его явно невыгодные (кабальные) для нее условия. После подписания предварительного договора, она с сыном была вселена ответчиком в спорную квартиру, и ей ДД.ММ.ГГГГ было выдано свидетельство о регистрации в месте пребывания на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, она считает условие о цене квартиры вышеуказанного предварительного договора, заключенного ею и ООО Фирма «Коломенский домостроитель» ДД.ММ.ГГГГ, датированного ДД.ММ.ГГГГ, недействительными как не соответствующие закону. Так, согласно выписке из ЕГРП, выданной УФРС по <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м. является общей площадью спорной <адрес>, а не «общей площадью жилых помещений», как указано в предварительном договоре. Пункт <данные изъяты> предварительного договора прямо указывает, что «в стоимость квартиры входит оплата общей площади всех частей здания с учетом холодных помещений, общей жилой площади и жилой площади». Учитывая, что предметом договора купли-продажи является спорная <адрес>, уже имевшая собственника-ответчика, чье право собственности было зарегистрировано в ЕГРП, она не может считаться предметом долевого строительства, в силу чего, ее общая площадь должна подсчитываться только по данным государственного учета и в ее стоимость не должны входить иные площади за пределами продаваемой квартиры. В отношениях купли-продажи конкретной <адрес> многоквартирном доме, уже принятом в эксплуатацию, ответчик выступает уже не как застройщик, а только как собственник конкретной <адрес>, фактически продаваемой на «вторичном рынке», в силу чего не может требовать оплаты каких-либо частей дома, не входящих в состав продаваемой квартиры. Заставляя ее дополнительно оплачивать «холодные помещения», учитывая, что их стоимость, как части общего имущества, уже должна быть включена в стоимость <данные изъяты> кв.м. продаваемой общей жилой площади квартиры, собственник квартиры фактически получает их оплату от покупателя повторно. В ее случае стоимость <данные изъяты> кв.м. общей площади спорной <адрес> (<данные изъяты> кв.м. по данным регистрационного учета) с учетом оплаченной ею стоимости <данные изъяты> рублей составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки. Действия ООО Фирмы «Коломенский домостроитель» противоречат п. 5 ст. 15 ЖК РФ, вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в общую площадь жилого помещения не включены балконы и лоджии. Она считает, что, при отсутствии у нее материальной возможности, в силу отсутствия постоянного заработка и постоянной регистрации по месту жительства, данные условия предварительного договора по оплате дополнительных <данные изъяты> рублей являются незаконными.

В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ не указан конкретный срок его исполнения. Условие о сроке предварительного договора урегулировано диспозитивной нормой – срок его действия равен одному году, если иной срок не предусмотрен в самом предварительном договоре (п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. В силу этого, она вынуждена требовать понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи оплаченной ею полностью общей зарегистрированной площади спорной <адрес> по цене <данные изъяты> рублей в исковом порядке. Кроме того, предмет купли-продажи должен быть свободен от зарегистрированных обременении в пользу третьих лиц, ввиду отсутствия такого условия о возможности какого-либо обременения квартиры в предварительном договоре, между тем согласно выписке из ЕГРП спорная квартира на момент судебного разбирательства обременена ипотекой в пользу ОАО «Промсвязьбанк». Она просит суд удовлетворить ее исковые требования в полном объеме.

Исковые требования в ходе судебного разбирательства полностью поддержал представитель истца – адвокат ФИО5

Представитель ответчика ООО Фирма «Коломенский домостроитель» - ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, с полными полномочиями (<данные изъяты>), в судебном заседании исковые требования Бажиной О. А. не признала полностью, мотивируя свои возражения следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ними и Бажиной О. А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с данным договором стоимость квартиры была определена в размере <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами должен был быть произведен в два этапа: 1 этап – <данные изъяты> рублей, который истец внесла в полном объеме, деньги ими получены; 2 этап – <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, который истец не выполнила. Кроме данного предварительного договора иных документов, подтверждающих стоимость квартиры, не имеется. Пункт 1 предварительно договора говорит об условиях сделки. Договор подписан истцом, которая была с данным договором согласна. Есть пункт в договоре о расчете между сторонами. Условия данного пункта истцом не выполнены. Они не могут заключить с истцом основной договор купли-продажи именно по причине того, что условия договора в части оплаты квартиры в полном размере не выполнены.

В свидетельстве о регистрации права собственности за ООО Фирма «Коломенский домостроитель» холодные площади (лоджии) не указываются, но они их отстраивают и несут расходы, в спорной <адрес> имеются холодные помещения - это лоджия. Именно за нее они и требуют от истца доплату в размере <данные изъяты> рублей.

Действительно, часть квартир, в том числе и спорная <адрес>, в данном жилом доме находится в обременении у ОАО «Промсвязьбанк». Ипотека зарегистрирована, но снять обременение им не составляет труда. Обременение квартиры снимается по соглашению между ответчиками только после выполнения покупателем всех условий предварительного договора.

Представитель ответчика ОАО «Промсвязьбанк» - ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, с полными полномочиями (<данные изъяты>), в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала полностью, мотивируя свои возражения следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО фирма «Коломенский домостроитель» был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес> поле, <адрес>, на основании которого ООО фирма «Коломенский домостроитель» обязалась продать данную квартиру по основному договору купли-продажи на условиях предварительного договора, а истец купить указанную квартиру за <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ между ООО фирма «Коломенский домостроитель» и ОАО «Промсвязьбанк» был заключен договор ипотеки, по которому в залог ОАО «Промсвязьбанк» было предоставлено недвижимое имущество, в том числе указанная <адрес>. Право собственности на данную квартиру было зарегистрировано за ООО фирма «Коломенский домостроитель», имелось свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ По мнению истца, указанная квартира должна быть свободна от зарегистрированных обременений в пользу третьих лиц в виду отсутствия условия о возможности какого-либо обременения квартиры в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. На основании ст. 209 ГК РФ, ООО фирма «Коломенский домостроитель» была вправе предоставить указанную квартиру в залог ОАО «Промсвязьбанк», отсутствие данного условия в предварительном договоре не создает запрета на предоставление данной квартиры в залог, в том числе и его наличие в предварительном договоре. При этом, она на вопрос представителя истца уточняет, что ей не известны случаи, чтобы объект договора ипотеки стал предметом договора купли-продажи квартиры. Они снимают обременение с квартиры, являющейся предметом ипотеки, по заявлению ООО фирма «Коломенский домостроитель». На основании этого они считают, что исковые требования Бажиной О.А. не подлежат удовлетворению.

Выслушав в судебном заседании пояснения истца Бажиной О. А. и ее представителя – адвоката ФИО5, возражения представителей ответчиков ООО Фирма «Коломенский домостроитель» и ОАО «Промсвязьбанк», исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела и дав им соответствующую оценку, суд приходит к следующему.

В решении излагаются установленные судом юридические обстоятельства, имеющие значение для дела и дается оценка доказательствам, представленных сторонами.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГК РФ, суд

РЕШИЛ:Исковые требования Бажиной Ольги Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Коломенский домостроитель», Открытому акционерному Обществу «Промсвязьбанк» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Обязать ответчика ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА «КОЛОМЕНСКИЙ ДОМОСТРОИТЕЛЬ» заключить с БАЖИНОЙ ОЛЬГОЙ АЛЕКСАНДРОВНОЙ договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по цене <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, без обременения правами третьих лиц, в течение двадцати дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Обязать ответчиков ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА «КОЛОМЕНСКИЙ ДОМОСТРОИТЕЛЬ» и ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» снять обременение залогом (ипотекой), установленное на основании договора об ипотеке № № (залоге жилого помещения (квартиры), заключенного между указанными ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, с однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в течение пятнадцати дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд Московской области в течение десяти дней с момента вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья Е. В. Сергеева