Дело № 2-1794/№
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Коломна
Коломенский федеральный городской суд Московской области Российской Федерации в составе председательствующего судьи БЕССУДНОВОЙ Л.Н.,
при секретаре судебного заседания ШУМАК Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЧИКУНОВОЙ Ирины Петровны к ДАНИЛКИНОЙ Людмиле Викторовне, ДАНИЛКИНУ Константину Алексеевичу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании доверенности на продажу земельного участка и договора купли-продажи земельного участка действительными и признании права собственности на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Чикунова И.П. обратилась в суд с иском к ответчикам Данилкиной Л.В. и Данилкину К.А. о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ года недействительным, признании доверенности на продажу земельного участка и договора купли-продажи земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком Данилкиной ДД.ММ.ГГГГ года, действительными и признании права собственности на земельный участок. Просит суд признать договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Данилкиной Л.В. и Данилкиным К.А., недействительным; признать доверенность на право продажи земельного участка, выданную Данилкиной Людмилой Викторовной на имя ФИО1, удостоверенную ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом <адрес> Миндориной Л.В., и договор купли-продажи того же земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Данилкиной Л.В. и Чикуновой И.П., действительными; признать за Чикуновой И.П. право собственности на указанный земельный участок.
В судебном заседании в обоснование требований пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрела у Данилкиной Л.В. земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный в селе Парфентьево; договор купли-продажи был удостоверен нотариусом. От имени продавца выступал по нотариально удостоверенной доверенности ФИО1. За купленный земельный участок продавцу денежные средства были переданы в полном объеме, земельным участком истец и ее семья стали пользоваться, в настоящее время участок полностью освоен, частично застроен. Однако, после совершения сделки купли-продажи участка, стороны не обратились в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации договора и права собственности истца на данный участок; она (истец) вследствие правовой безграмотности не знала о том, что договор подлежал госрегистрации и не знала о последствиях отсутствия такой регистрации. После продажи участка, получив полностью денежные средства, Данилкина Л.В. никаких претензий к ней (истцу) не предъявляла длительное время. В ДД.ММ.ГГГГ году сын Данилкиной Л.В. – Данилкин К.А., приехав к ее супругу ФИО1, являющемуся священнослужителем (батюшкой) церкви села <адрес>, заявил о своих правах на участок, пояснив, что участок им куплен у своей матери в ДД.ММ.ГГГГ году, требовал участок освободить; писал необоснованные жалобы на ее супруга митрополиту <данные изъяты>. Рядом со спорным земельным участком находится участок, который в ДД.ММ.ГГГГ году ее супругом был приобретен у ФИО6; договор по той же причине не был зарегистрирован, продавец участка ФИО6 умер, в связи с чем, право собственности на участок регистрировалось на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ года, которым за ФИО1 было признано право собственности. Полагает, что претензии Данилкина К.А. к ней необоснованны, участок не мог быть повторно продан; ФИО1 действовал по надлежащей доверенности, выданной Данилкиной Л.В., доверенность отменена не была, земельный участок был продан ей (истцу); последующий договор купли-продажи земельного участка является незаконным, спорным участком она и ее семья пользуются на праве собственности длительное время. Заявленный иск просит суд удовлетворить.
Представитель истца по нотариально удостоверенной доверенности (л.д.№) Ремизова А.О. иск своего доверителя поддержала, дополнительно пояснила, что спорный земельный участок был приобретен истцом на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ году. Расчет между сторонами договора был произведен полностью. На основании части 2 статьи 218 ГК РФ истец приобрела право собственности на спорный участок. Ответчик Данилкина Л.В. выданной ею доверенности и договора купли-продажи не оспаривала, доверенности не отменяла, следовательно, о том, что участок продан, знала и не могла не знать, что подтверждается также фактом того, что участком после его продажи не пользовалась. Отсутствие государственной регистрации первого договора купли-продажи земельного участка и права собственности истца на него не влекут ничтожности этого права истца на данный участок. Договор между сторонами был исполнен, что подтверждается передаточным актом. Ответчик Данилкина Л.В. не вправе была повторно распоряжаться этим земельным участком; последующий договор купли-продажи земельного участка совершен в нарушение требований закона и должен быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации, а за истцом признано право собственности. Просит иск доверителя удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Данилкина Л.В. в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что действительно выдавала на имя ФИО1 доверенность, однако, по данной доверенности ФИО1 должен был только собрать документы, необходимые для продажи участка. Не оспаривает, что получила от ФИО1 денежные средства за земельный участок, в какой сумме, точно не помнит; но этих средств недостаточно для оплаты участка. В связи с тем, что оставшиеся денежные средства выплачены Чикуновыми не были, участок в ДД.ММ.ГГГГ году продала за <данные изъяты> рублей сыну, который проживает и ведет хозяйство отдельно.
Ответчик Данилкин К.А. иск не признал, в порядке возражений пояснил, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ года купил у Данилкиной Л.В. спорный земельный участок за <данные изъяты> рублей; право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ. Истец не освобождает спорный участок в добровольном порядке; в этой связи он (ответчик) готовился обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, обращался с жалобой на супруга истца к митрополиту. После предъявления им претензий к семье истца с требованием о добровольном освобождении участка, истец обратилась в суд к нему с настоящим иском. Считает, что оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ним и Данилкиной Л.В., не имеется. Просит суд в иске отказать, взыскать с истца свою пользу судебные расходы по оплате услуг адвоката, понесенные в размере <данные изъяты> рублей, дополнительно пояснив, что указанная сумма была им оплачены по соглашению с адвокатом для предъявления иска к Чикуновой И.П. об истребовании земельного участка из незаконного владения. Поскольку иск в суд предъявлен не был, оплата засчитана в счет соглашения по представлению его интересов в качестве ответчика по настоящему делу.
Представитель Данилкина К.А. – адвокат Милославский В.О. в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя. Дополнительно пояснил, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка, по которому его доверитель приобрел участок в собственность, не имеется; договор заключен в соответствии с требованиями закона, право собственности Данилкина К.А. прошло государственную регистрацию. Право собственности истца зарегистрировано не было, в связи с чем, его право собственности на спорный участок не возникло. Каких либо иных требований в связи с неисполнением Данилкиной Л.В. обязательств по первоначальному договору, истцом к ней не предъявлено. Право собственности его доверителя на спорный земельный участок не может быть прекращено.
ФИО1 допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, показал, что является супругом истца; спорный земельный участок находится рядом с церковью и земельным участком, приобретенным им (свидетелем) ДД.ММ.ГГГГ года у гр. ФИО6. Спорный земельный участок длительное время пустовал, не обрабатывался, располагавшийся на нем дом сгорел, от дома оставался один фундамент. Узнав, кому принадлежит участок, предложил Данилкиной Л.В. купить у нее участок. Данилкина согласилась его продать, но, не пожелав лично заниматься процедурой продажи, выдала на его имя доверенность, которая ДД.ММ.ГГГГ года была удостоверена нотариусом Миндориной Л.В.. В этой связи, договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года был оформлен между ним, действовавшим от имени продавца Данилкиной Л.В. и Чикуновой И.П. ( его супругой). Расчет по договору произведен полностью; Данилкиной были выплачены денежные средства в сумме, указанной в договоре и в последствии дополнительно была выплачена сумма лично на руки Данилкину К.А., приезжавшему лично к нему домой за деньгами. Одновременно ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом Миндориной Л.В. была оформлена и удостоверена еще одна доверенность - на него от имени Чикуновой И.П. на представительство в Московской областной регистрационной палате по вопросу регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка. Однако осуществить регистрацию договора не представилось возможным по этой доверенности, так как, произошло совпадение представительства от имени продавца и покупателя. По прошествии времени вовсе забыли о том, что право собственности необходимо зарегистрировать.
Нотариус Коломенского нотариального округа Миндорина Л.В.и представитель Администрации городского округа Коломна в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании не присутствовали. Нотариус Миндорина Л.В. письменным ходатайством просит суд о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.№). Администрация, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени судебного заседания (л.д.№), представителя в суд не направила.
С учетом установленного обстоятельства и мнения участников процесса, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся третьих лиц в порядке, соответственно, ч.5 и ч.4 ст. 167 ГПК РФ. Кроме того, интересы Администрации городского округа Коломна, привлеченной истцом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, настоящим иском не затрагиваются; спорный земельный участок находится на территории Коломенского муниципального района, до отчуждения находился в личной собственности Данилкиной Л.В. на законном основании. Принимая во внимание принцип диспозитивности гражданского процесса и отсутствие процессуальной необходимости привлечения к участию в деле других лиц, в частности, Администрации Коломенского муниципального района, суд рассматривает дело по иску, заявленному истцом.
Выслушав стороны, представителей сторон, свидетеля, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и подтверждается письменными доказательствами, что ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом г. Коломна был удостоверен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, находящегося в селе <адрес>; договор заключен и подписан между ФИО1, действовавшим от имени собственника земельного участка Данилкиной Л.В., по нотариально удостоверенной тем же нотариусом доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года по реестру №, и Чикуновой Ириной Петровной (л.д.№). Согласно пункта 2.3 указанного договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Передаточным актом (л.д.№) подтверждается, что договор купли-продажи земельного участка сторонами был исполнен, однако переход права собственности по данному договору зарегистрирован не был. Таким образом, договор об отчуждении земельного участка, заключенный в требуемой законом форме, сторонами был исполнен, и не смотря на отсутствие регистрации перехода права собственности по нему, для сторон стал обязательным. В данном случае спорный земельный участок стал являться предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора; покупатель Чикунова И.П. после исполнения договора купли-продажи земельного участка стала законным его владельцем, хотя право собственности до момента государственной регистрации продолжало сохраняться за лицом, которое произвело его отчуждение – за Данилкиной Л.В.. Однако, суд полагает, что это обстоятельство не означает, что вновь заключенный ДД.ММ.ГГГГ года Данилкиной Л.В. договор с ответчиком Данилкиным К.А. (л.д.№) может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации. Вывод суда об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, прошедшего государственную регистрацию, вытекает из положения пункта 2 статьи 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма закона охраняет исключительно права третьих лиц, указывая на то, что фактическое исполнение договора не изменяет отношений сторон с третьими лицами, например, кредиторы продавца по договору, не прошедшему государственной регистрации, сохраняют право требовать обращения на взыскание на имущество, уже переданное покупателю. Тем самым, подтверждается факт сохранения у продавца всех прав на имущество, в том числе, включая право собственности, и отсутствие каких либо прав у покупателя. Продавец сохраняет право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе, право продать его другому лицу. В этом случае, договор продажи, если он оформлен и зарегистрирован, не может считаться заключенным с нарушением требований закона только потому основанию, что ранее был заключен другой договор, не прошедший регистрации.
Право собственности ответчика Данилкина К.А. на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, номер записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.№).
Объяснения сторон суд оценивает критически, в частности, в той части, что истец не знала о необходимости госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, а ответчик Данилкина Л.В. не осознавала, что спорный земельный участок продан ею и принадлежит истцу. Договор купли-продажи оформлялся и удостоверялся нотариусом, второй экземпляр договора был выдан истцу Чикуновой И.П., что следует из пункта 5.7 договора (л.д.№), подтверждается тем, что в суд копию этого договора представил истец. В том же договоре указано нотариусом, что договор и переход права собственности подлежат регистрации в Московской областной регистрационной палате. Кроме того, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года Чикуновой И.П. на имя ФИО1, также представленная в суд истцом, была оформлена и выдана для представительства в Московской областной регистрационной палате по вопросу регистрации договора купли-продажи конкретно спорного участка, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок. Все изложенное подтверждает, что стороны по первоначальному договору, добровольно заключив его, осознавали значение договора и все его последствия. Однако, суд полагает, что при рассмотрении настоящих спорных правоотношений изложенные обстоятельства не являются юридически значимыми, поскольку, таковым является, прежде всего, обстоятельство неисполнения продавцом Данилкиной Л.В. обязательств по этому договору. Факт заключения первоначального договора купли-продажи спорного земельного участка не оспаривается, он подтверждается письменными доказательствами. Факты заключения последующего договора купли-продажи того же земельного участка и государственной регистрации права последующего приобретателя также подтверждаются письменными доказательствами.
При изложенных обстоятельствах ответчик Данилкина Л.В. несет ответственность за неисполнение ранее взятых на себя обязательств, поскольку, имеет место лишь нарушение обязательств по ранее заключенному, но незарегистрированному договору со всеми вытекающими из этого последствиями. В частности, по требованию покупателя может быть возвращена покупная цена по договору.
В обеспеченных судом условиях для состязательности сторон и для полной реализации сторонами своих процессуальных прав, истцом не представлено суду доказательств, влекущих признание недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Данилкиной Л.В. и Данилкиным К.А.; уточнение заявленного иска истцом не производилось.
Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества перед третьими лицами. Это относится и к тем случаям, когда стороны- продавец и покупатель исполнили свои обязательства по договору задолго до государственной регистрации.
Как указал Конституционный Суд РФ в ряде своих решений, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, а потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.
В соответствии и по смыслу пунктов 3 и 4 статьи 165 ГК РФ при уклонении одной из сторон от государственной регистрации совершенной сделки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки.
Указанное действие покупателя Чикуновой И.П. было возможно при условии отсутствия последующего договора купли-продажи, оспариваемого истцом. При наличии такового, при вышеизложенных обстоятельствах оснований для признания его недействительным не имеется. Следовательно, при наличии в установленном законом порядке зарегистрированного права собственности Данилкина К.А. на спорный земельный участок, отсутствии основания для исключения из ЕГРП записи о регистрации его права собственности, оснований для признания права собственности на тот же земельный участок за истцом не имеется.
Суд отказывает в заявленном иске в полном объеме. Однако, это не лишает истца права на взыскание с продавца Данилкиной Л.В. покупной цены и иных убытков, возникших вследствие неисполнения продавцом обязательств по первоначальному заключенному договору, не прошедшему госрегистрацию.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ суд взыскивает с истца в пользу ответчика судебные расходы по оплате услуг адвоката; несение ответчиком указанных расходов подтверждается подлинным платежным документом на листе дела №. Доводы Данилкина К.А. в обоснование требования о взыскании расходов по оплате услуг адвоката, суд принимает во внимание. Суду представлены ордер адвоката, выданного Коломенским филиалом Московской областной коллегии адвокатов и квитанция об оплате (л.д.№); адвокат Милославский В.О. принимал участие в судебных заседаниях по настоящему делу, представляя интересы ответчика Данилкина К.А.. Исходя из характера спорного правоотношения и объеме оказанной юридической помощи в рамках настоящего дела, заявленный ко взысканию размер расходов суд считает достаточным и разумным.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
В иске Чикуновой Ирине Петровне к Данилкиной Людмиле Викторовне, Данилкину Константину Алексеевичу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании доверенности на продажу земельного участка и договора купли-продажи земельного участка действительными и признании права собственности на земельный участок, отказать.
Взыскать с Чикуновой Ирины Петровны в пользу Данилкина Константина Алексеевича судебные расходы по оплате услуг адвоката в размере 5150 (пяти тысяч ста пятидесяти) рублей.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Московский областной суд через Коломенский городской суд.
Судья Л.Н. Бессуднова