Дело №2- 1222 № / 2011 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Коломенский городской суд Московской области в составе председательствующего Бурякова В.Н., секретаря судебного заседания Французовой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Диденко Натальи Николаевны

К ОАО «Департамент городского хозяйства»

О признании недействительным договора управления многоквартирным домом

Установил:

Диденко Н.Н. обратилась в суд с иском к Муниципальному унитарному предприятию «Коломенский трест жилищного хозяйства» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом по адресу: МО <адрес>. Определением мирового судьи 81 судебного участка от ДД.ММ.ГГГГ Ненадлежащий ответчик – МУП ДГХ был заменён на надлежащего – ОАО «Департамент городского хозяйства».

Свои исковые требования истица мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным учреждением «Департамент городского хозяйства и собственниками помещений, расположенных по адресу: <адрес>, был заключен договор управления многоквартирным домом (далее по тексту -Договор управления). От имени собственников помещений Договор управления подписан Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и ФИО2. Истицей Договор управления подписан не был. Однако, ОАО «Департамент городского хозяйства», ссылаясь на п.З ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что решение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, распространило действие указанного Договора управления и на истицу. На основании счетов-квитанций управляющей компании истица производила оплату услуг. В общей сумме - <данные изъяты> рублей.

Выписка из лицевого счета № в подтверждение произведенной оплаты прилагается.

Вместе с тем, на момент подписания Договора управления, Коломенский городской суд Московской области Решением от ДД.ММ.ГГГГ признал право собственности на 24/100 доли <адрес> за ФИО2, право собственности на 27/100 долей <адрес> за истицей, Диденко Натальей Николаевной, и право собственности на 49/100 долей <адрес> за муниципальным образованием «Город Коломна», а решением от ДД.ММ.ГГГГ прекратил право собственности ФИО2 и Диденко Н.Н. на квартиры в жилом <адрес>.

На основании указанных решений суда истицей было получено Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве-27/100) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на момент заключения Договора управления истице принадлежала не квартира в многоквартирном доме, а доля в праве. Статус жилого <адрес> решениями суда был изменен - с многоквартирного жилого дома на жилой дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности трем различным собственникам.

Позднее, в ДД.ММ.ГГГГ году право собственности на 49/100 долей жилого <адрес>, принадлежащих Коломенскому городскому комитету по управлению имуществом, на основании Договора купли-продажи перешло к истице, Диденко Наталье Николаевне, и ФИО2 в равных долях, т.е. по 49/200. О чем получены Свидетельства о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает особый порядок распоряжения, владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, а именно - распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников - ст. 246 и ст. 247 ГК РФ.

Поскольку право собственности на общее имущество разделено между всеми собственниками на соответствующие доли, т.е. принадлежит всем сообща, любое его использование, может происходить только по единогласному решению всех собственников.

На основании изложенного, истица полагает, что её права собственника доли <адрес> управления, а сам Договор управления противоречит действующему законодательству, т.к. подобного рода договоры могут заключаться только в отношении общего имущества многоквартирного дома, а <адрес> таковым не является.

Учитывая изложенное, и на основании статей 168, 246, 247, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации

Истица просит:

Признать договор управления многоквартирным домом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Взыскать с ответчика всю сумму неосновательно полученных платежей по Договору управления в размере - <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ответчика судебные расходы по делу.

В судебном заседании Диденко Н.Н. подтвердила заявленные исковые требования пояснила, что дом вообще никак не обслуживается, он разваливается на глазах. Она не проживает в этом доме, т.к. проживать в нём не возможно. Ответчик утверждает, что в доме была отремонтирована крыша, но она не просила ремонтировать крышу в доме, собственником которого она является. Она не оплачивала ни за какие услуги, поскольку услуги не оказывались. В доме нет ни холодного ни горячего водоснабжения. В ДД.ММ.ГГГГ. Она хотела прописать в этот дом родственницу, но оформлять документы в ЖЭУ отказались без оплаты задолженности. Она вынуждена была заплатить какую-то сумму. Затем её дочь заплатила ещё какую-то сумму по ошибке, какую она точно сказать не может.

Она считает, что указанные суммы взысканы с ней незаконно, поскольку она не подписывала договор с ответчиком. О проводимом собрании она не знала, поскольку фактически в доме не проживает и прочитать объявление просто не могла. Ответчик мог установить адрес её регистрации и сообщить о собрании, но не сделал этого. Положения об управляющей организации распространяются на многоквартирные дома, а она является собственницей доли в доме, а не квартиры. Она не обращалась к ответчику с заявлением о расторжении договора, поскольку не считает, что с ней такой договор заключался. Все суммы, которые с неё взысканы – взысканы на основании этого договора. Поскольку договор с истицей не заключался, взысканные суммы должны быть возвращены. Истица просит применить последствия недействительности договора.

Ответчик по делу ОАО «Департамент городского хозяйства» заявленные исковые требования не признал, представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании пояснила, что

ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Департамент городского хозяйства» и собственниками жилого <адрес> был заключен договор управления многоквартирным домом. На момент заключения договора собственниками квартир в доме являлось и муниципальное образование городской округ Коломна, в лице Коломенского городского комитета по управлению имуществом и земельным отношениям.

В соответствии с ч. 2. ст. 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

На основании ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственниками <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ был избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией МУ «Департамент городского хозяйства», которое с 24 июля 2008 года преобразовано в ОАО «Департамент городского хозяйства». С указанного времени все права и обязанности по договорам управления многоквартирными домами, заключенными с собственниками жилых домов перешли к ОАО «Департамент городского хозяйства». С какими либо

заявлениями о расторжении указанного договора собственники не обращались и не изъявляли желания об избрании непосредственной формы управления домом, а также не представляли протокол решения общего собрания собственников об изменении способа управления.

Договор управления был заключен в соответствии с законодательством и права собственников не нарушались, поэтому оснований для признания его недействительным не имеется. Кроме того, в указанном доме проводились работы по ремонту кровли, другие работы по содержанию общего имущества, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ. За истицей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность по оплате услуг по содержанию общего имущества и коммунальные услуги в размере <данные изъяты> Расходы на содержание, текущий ремонт и техническое обслуживание общего имущества жилого <адрес>, за ДД.ММ.ГГГГ год составляет <данные изъяты>, что значительно превышает собранные денежные средства от собственников в счет платы за содержание и коммунальные услуги (за ДД.ММ.ГГГГ год было оплачено <данные изъяты>, за ДД.ММ.ГГГГ г. <данные изъяты>). При этом в ДД.ММ.ГГГГ году истица не оплачивала плату в течение всего года. Третье лицо ФИО2 оплачивает плату за содержание общего имущества и коммунальные услуги полностью и задолженности не имеет.

Доводы истицы о неосновательном обогащении не соответствуют действительности, поскольку в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. В действиях ОАО «ДГХ» не усматривается противоправных действий и нарушений прав и законных интересов собственников <адрес>.

Третье лицо по делу ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не поддержал и пояснил, что он в настоящее время является сособственником жилого <адрес> МО. Он принимал участие в общем собрании и подписал договор управления жилым домом. О собрании вывешивалось объявление на доме. Истица могла об этом не знать, поскольку фактически в доме никогда не проживала. ОАО ДГХ до настоящего времени обслуживает дом, в котором он фактически и проживает. В доме нет водоснабжения, но за это ДГХ с него и не взыскивает плату. За другие коммунальные услуги он регулярно платит, задолженности за ним нет. Его устраивает такое положение вещей, расторгать договор он не собирается.

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно ст. 167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами,

в соответствии с протоколом общего собрания собственников <адрес> ( л.д. 81,102) по выбору управляющей организации в голосовании, которое проводилось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, приняли участие 2 собственника из трёх, что составило 73% голосов. По результатам голосования в качестве Управляющей организации избран МУ «Департамент городского хозяйства». ДД.ММ.ГГГГ Был заключён Договор управления многоквартирным домом. Истица по делу, Диденко Н.Н., не принимала участия в голосовании, не присутствовала на общем собрании и на этом основании просит признать договор недействительным.

В ст.ст. 176-179 ГК РФ перечислены все законные основания признания сделки недействительной. Истица не ссылается на конкретную статью закона, но по смыслу требования она просит признать договор недействительным, как не соответствующий закону.

Согласно ст. 161 ЖК РФ

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 44 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

Согласно ст. 45 ЖК РФ.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Таким образом, в результате проведённого собрания, которое было правомочным ( 73% голосов), была избрана управляющая организация многоквартирным домом <адрес>. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для истицы. Изменение способа управления домом может иметь место только при принятии такого решения общим собранием собственников, но такое собрание не проводилось.

Суд считает, что договор управления многоквартирным домом <адрес> МО ДД.ММ.ГГГГ.не противоречит требованиям закона.

Пунктом 4.3.4. Договора предусмотрена обязанность собственника ежемесячно производить оплату по счёт-квитанциям.

В суд представлены выписки из лицевых счетов Диденко Н.Н., в которых не указана плата за водоснабжение, которое в доме отсутствует, а указана только квартплата и взносы на капитальный ремонт ( л.д.83-88). Задолженность истицы составляет на момент рассмотрения дела – <данные изъяты>. ( л.д. 79). Ответчиком представлен перечень работ, проведённых в доме в ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 80,82). Ни лицевые счета ни перечень работ истицей не оспорены.

В июне 2010г. истица обратилась с заявлением в МУП КТЖХ о снятии жилого дома с баланса жилищного треста, на что ей был дан ответ, что способ управления жилым домом может быть изменён по решению большинства собственников дома ( л.д. 101).

Решением Коломенского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ За истицей Диденко Н.Н., ФИО2 и за Муниципальным образованием Город Коломна признано право долевой собственности на <адрес>, доля в праве 27/100; 24/100 и 49/100 соответственно. ( л.д. 20). Однако фактически решением только изменён статус собственности, которая имелась у сторон – собственники ранее имели в собственности квартиры, которые решением суда пересчитаны в доли дома.

Данное обстоятельство не препятствует заключению договора управления многоквартирным домом – дом не изменился. Законом не предусмотрен запрет на заключение такого договора в случае, если собственники квартир становятся собственниками долей в доме.

Суммируя перечисленные факты, суд делает вывод о том, что Договор управления был заключен на законных основаниях. Если истица считает, что ответчик ненадлежащим образом исполняет условия договора – это может служить основанием для расторжения договора ( ст. 450 ГК РФ, п. 8,3 Договора).

Суд не находит оснований для признания Договора недействительным.

Ходатайство истицы о взыскании уплаченных сумм непосредственно связано с требованием о признании договора недействительным. В этом случае взыскание с истицы в пользу ответчика каких-либо средств не имело бы оснований. Но в соответствии с условиями договора услуги истице оказывались, основания для оплаты указаны в договоре, условия которого нарушаются истицей – оплата в предусмотренных договором размерах не производится, что не отрицает истица. Для взыскания с ответчика заявленных сумм нет оснований, поскольку они внесены на законных основаниях.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГП РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Диденко Натальи Николаевны

К ОАО «Департамент городского хозяйства»

О признании недействительным договора управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности договора в виде взыскания с ответчика в пользу истицы <данные изъяты> рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение

10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Буряков В.Н.