Дело № 2 - 729/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации «16» сентября 2011 года г. Когалым Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Мутовкиной М.В., при секретаре Русакевич М.И., с участием: истца ФИО1, истца ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения; представителя истцов – адвоката ФИО6, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверения №; представителя ответчика администрации <адрес> ФИО7, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (сроком один год); рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО4 к администрации г.Когалыма о признании договора аренды недействительным, признании права на заключение договора социального найма, об обязании заключить договор социального найма, УСТАНОВИЛ: Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд к ответчику - администрации г. Когалыма о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между УЖКХ и ЖЭУ – 1 недействительным, признании за ними право на заключение договора социального найма на <адрес> <адрес> <адрес> в г. Когалыме, об обязании администрации г. Когалыма заключить с ними договор социального найма на спорное жилое помещение, мотивируя тем, что в <адрес> их семья проживает с 1993 года. ДД.ММ.ГГГГ им была предоставлена комната площадью 9,8 кв.м. (колясочная) на основании договора аренды, заключенного между <данные изъяты> и <данные изъяты> для заселения нашей семьи на период работы в <данные изъяты>. С момента заключения договора аренды был открыт лицевой счет. Оплату коммунальных услуг производят по тарифам оплаты социального жилья. Арендная плата отсутствует. По данным Комитета по управлению муниципальным имуществом их жилое помещение до настоящего времени не включено в реестр муниципальной собственности, чем нарушается Постановление ВС РФ от 27.12.1991 г №3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик... и муниципальную собственность» предусматривающее передачу жилого фонда в ведение органов местного самоуправления. После передачи жилого помещения оно регулируется условиями договора социального найма. О том, что они живут по условиям договора социального найма свидетельствует лицевой счет, оплата по которому производится по тарифам договора социального найма. В поквартирной карточке указано, что занимаемое ими жилое помещение является общежитием УЖКХ. При обращении в администрацию города с заявлением о заключении с ними договора социального найма и предоставления другого жилого помещения был получен отказ в заключении договора по мотиву, что жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено только по подходу очередности. Договор аренды согласно ст. 609 ГК РФ подлежит государственной В судебном заседании истцы: ФИО1, ФИО2, их представитель ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме, просят суд их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении, дополнительно пояснив суду, что спорное помещение является жилым, так как они провели коммуникации и производят оплату за коммунальные услуги, что признание за ними права пользования на спорное жилое помещение на условиях социального найма дает им право на предоставление им другого жилого помещения на условиях социального найма, но большей площадью на 4 человек, а в последствии они приватизируют предоставленное им новое жилое помещение. Представитель ответчика администрации г.Когалыма ФИО7 иск признала частично, а именно, в части признания договора аренды недействительным, так как считает, что данный договор является ничтожным с момента его заключения, с остальной частью иска не согласна в полном объеме, так как спорное помещение не является жилым, а является местом общего пользования и в силу ст. 62 ЖК РФ не может являться объектом заключения договора социального найма и приватизации, в спорное помещение истцы были вселена без ордера, в связи с чем в иске необходимо отказать. Представитель Управления опеки и попечительства администрации г. Когалыма в суд не явился, надлежащим образом был извещен о времени и месте рассмотрения дела, согласно телефонограммы от начальника отдела ФИО8, последняя просит дело рассмотреть в отсутствие их представителя. Суд, выслушав мнение участников процесса и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. В судебном заседании установлено, что согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № Ф -86-17/05-15-871: 1. с 1985 года жилой <адрес> состоял на балансе <данные изъяты>», с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год состоял на балансе комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Когалыма. 2. Квартира № «<адрес> <адрес> на правах собственности не зарегистрирована. 3. Других сведений о балансодержателе жилого дома в Когалымском отделении БТИ не имеется. Документы (постановление о присвоении почтового адреса, акт государственной приемочной комиссии, постановление об утверждении акта гос. приемочной комиссии) по жилому дому, расположенному по адресу: <адрес> отделе архитектуры и градостроительства администрации г.Когалыма отсутствуют, что подтверждается справкой №-№ от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о признании жилого помещения № <адрес> <адрес> общежитием, в управлении по жилой политике администрации г.Когалыма отсутствуют, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно поквартирной карточки представленной ООО «ЕРИЦ» от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что <адрес> является общежитием. Согласно постановления администрации г.Когалыма № от ДД.ММ.ГГГГ о распределении жилой площади в связи с ликвидацией общежития в 1,2,3,4 микрорайонах, <адрес> не значиться. Согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность принятому во исполнение требований законов РСФСР «О собственности в РСФСР» и «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов», суд считает, что требования истцов обоснованно предъявлены к администрации г. Когалыма. Установлено, что истцы вселились в колясочную <адрес> народов в <адрес> в 1995 году по распоряжению начальника <данные изъяты>, в связи с трудоустройством ФИО1 в <данные изъяты>, что подтверждается пояснениями самих истцов и копией трудовой книжки. ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 был заключен договор № аренды жилого помещения, расположенного по адресу : <адрес> А, на период постоянной работы истца в <данные изъяты>, что подтверждается копией договора аренды. В судебном заседании истцы пояснили, что действительно им в 1995 году выделили для проживания нежилое помещение ( колясочную), которую в последствии они превратили в жилое помещение, то есть в местах, где находились шкафы он – ФИО1 провел коммуникации, установил унитаз, ванну, дверь, тем самым отгородив колясочную от лестничной клетки, однако разрешения о переводе нежилого помещения в жилое, в соответствии с требованиями закона, у него не имеется. На основании договора аренда их зарегистрировали в спорном жилом помещении ДД.ММ.ГГГГ, они стали оплачивать коммунальные услуги, что подтверждается выпиской из финансово - лицевого счета, копией паспорта. Ордера на заселение данной квартиры им не выдавался. Истец ФИО1 в судебном заседании уточнил, что в финансово- лицевом счете ошибочно указано, что « лицевой счет открыт на основании : ордер №», лицевой счет был открыт на основании договора аренды. В настоящее время по адресу : <адрес> народов, <адрес> ( колясочная) зарегистрированы 4 человека: ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р., жена - ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., сын - ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., сын - ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., что подтверждается справкой паспортной службы ООО « ЕРИЦ». Согласно поэтажному плану помещения спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, согласно экспликации к поэтажному плану данное помещение обозначено под номером «В13» - колясочная. Со слов истца ФИО1 помещение в котором он установил санузел, ванну, провел коммуникации указано под номером «В12»- шкаф, «В11»-шкаф, «В10»- вспомогательное помещение. В силу ст. 290 ГК РФ, - «1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». В силу п.1 ст.49 ЖК РФ, - «По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда». В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса РФ, - «Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения» В силу ст. 62 Жилищного кодекса РФ, - «Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме». В соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ, - «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)». Согласно « Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» ( утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 с изм. от 6 мая 2011 г.): 2. «В состав общего имущества включаются: а)помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)». С учетом изложенного следует, что колясочные, являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не относятся к самостоятельному объекту права и не могут являться самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения. Истец указывает, что он был вселен в колясочную на основании договора аренды жилого помещения № 958 от 22 сентября 1998 года, заключенного между ЖЭУ – 1, УЖКХ и им ( субарендатором). В настоящее время УЖКХ и ЖЭУ – 1 ликвидированы. В соответствии со ст. 609 ГК РФ, - «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». В судебном заседании установлено, что данный договор надлежащим образом не был зарегистрирован. В соответствии со ст. 673 ГК РФ, - «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством». В силу ч. 2 ст. 671 ГК РФ, - «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и ( или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан». В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договоре аренды. С 2005 года истец ФИО1 не работает в <данные изъяты> и <данные изъяты>, что также являлось условием для расторжения договора аренды. Учитывая вышеизложенное, правовых оснований для заключения с ФИО1 договора аренды на колясочную, как жилое помещение не имелось. В соответствии со ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна с момента заключения и не влечет юридических последствий. Доводы истцов о том, что в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О введение в действие ЖК РФ», - «К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма», - к спорной квартире применяются положения о договоре социального найма, так как на данную квартиру открыт лицевой счет, проведены коммуникации, производится оплата коммунальных услуг, с ДД.ММ.ГГГГ истцы состоят в списках очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с чем администрация должна заключить с ними договор социального найма на спорное жилое помещение, не могут служить основанием для удовлетворения требований ФИО1 в части заключения договора социального найма на спорное помещение, так как истцами в силу ст. 56 ГПК РФ, - «Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом», - не представлено доказательств, что спорное помещение является жилым. Таким образом, в удовлетворении исковых требований в части признания права на заключение договора социального найма, об обязании заключить договор социального найма, суд считает необходимым - отказать, в части признания договора аренды недействительным (ничтожным) - удовлетворить. Руководствуясь ст. 194- 198,199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично. Признать договор аренды жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты>, <данные изъяты> и ФИО1 недействительным ( ничтожным). В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО4 к администрации г.Когалыма о признании права на заключение договора социального найма, об обязании заключить договор социального найма на спорное жилое помещение отказать. С мотивировочной частью решения участники процесса могут быть ознакомлены 21 сентября 2011 года в 16-00 часов. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение 10 дней путем подачи жалобы через Когалымский городской суд. Судья: М.В. Мутовкина
регистрации. Заключенный договор аренды государственную регистрацию не прошел. Следовательно, данный договор не имеет юридической силы.