Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
с. Кочубеевское 03 декабря 2010 года
Судья Кочубеевского районного суда Ставропольского края Макаренко Е.В.,
с участием: представителя истцов по первоначальному иску и ответчиков по встречному иску Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. – Чаблиной Л. А., представителя ответчика по первоначальному иску и истца встречному иску Котловой Л. А. – Ловянникова П. С.,
при секретаре Киселевой И. С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. к Котловой Л. А. о взыскании <данные изъяты> рублей задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами, и по встречному исковому заявлению Котловой Л. А. к Ханукаевой И. А. и Разилову С. Р. о признании заключенным соглашения о расторжении договора купли-продажи в части и признании соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным в части
У С Т А Н О В И Л:
Ханукаева И. А. и Разилов С. Р. обратились с исковым заявлением к Котловой Л. А. о взыскании <данные изъяты> рублей задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами, в котором указали, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик Котлова Л.А. заключила с ними договор купли-продажи жилого дома с земельным участком и расположенными на нем надворными строениями и сооружениями по адресу: <адрес> По условиям договора ответчик уплатила им <данные изъяты> рублей до подписания договора купли-продажи и оставшуюся сумму денег <данные изъяты> рублей она должна была им выплатить в рассрочку до 01.06.2009 года в долларах США (<данные изъяты> долларов США). Поскольку курс доллара поднялся, она передумала и чтобы не отдавать деньги, 07.04.2009 года обратилась в суд с иском к ним о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании оплаты по договору и убытков. Решением Кочубеевского районного суда от 28.04.2009 года договор купли-продажи жилого дома с земельным участком и расположенными на нем строениями и сооружениями, находящимися по адресу: с<адрес>, заключенный 18.07.2008 года между Котловой Л.А. с одной стороны - и ими - с другой стороны был расторгнут.
Признана недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № и № о регистрации права собственности на жилой дом со строениями и сооружениями и земельный участок, расположенные по адресу - <адрес>, на имя Котловой Л.А..
По их кассационной жалобе Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольскою края решение Кочубеевского райсуда от 28.04.2009 года было отменено и дело направлено на повое судебное рассмотрение.
При новом судебном рассмотрении дела, решением Кочубеевского районного суда от 19.10.2009 года ответчику Котловой Л.Л. было отказано в расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества жилого дома с земельным участком и расположенными на нем надворными строениями и сооружениями по адресу: <адрес>, который они заключили с нею 18.07.2008 года.
Кассационным определением от 12.01.2010 года решение Кочубеевского районного суда от 19.10.2009 года оставлено без изменения, а кассационная жалоба Котловой Л.Л. JI.A. и ее адвоката без удовлетворения. Решение Кочубеевского районного суда вступило в законную силу.
После суда ответчик обещала выплатить им недоплаченную сумму денег по договору купли-продажи, но по настоящее время так их и не вернула. Они опасаются, что после продажи дома она не вернет им неоплаченную сумму по договору и скроется в неизвестном для них направлении, поэтому иного способа кроме как решить вопрос в судебном порядке не представляется возможным.
Согласно справки, выданной Кочубеевским ОСБ 7799 Северо-Кавказского банка СБ РФ, курс доллара составляет 30 руб. 80 коп.
30 руб. 80 коп. х <данные изъяты> долларов = <данные изъяты> руб.
Таким образом, ответчик должна выплатить им указанную расчетную сумму. Полный расчет должен был иметь место до ДД.ММ.ГГГГ. Количество просроченных дней составляет 482 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Банковская ставка рефинансирования составляет 7,75% на сентябрь 2010 года.
В соответствии со ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковскою процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
<данные изъяты> руб. х 7,75% = <данные изъяты> руб. : 360 руб. =<данные изъяты>. х 482 дня = <данные изъяты>.
Таким образом, за незаконное пользование их деньгами ответчик должна им выплатить проценты в сумме <данные изъяты> коп.
Просят взыскать с ответчика Котловой Л.А. в их, Ханукаевой И.А. и Разилова С.Р., пользу <данные изъяты> руб. по договору купли-продажи от 18.07.2008 сода жилого дома с земельным участком и расположенными на нем надворными строениями и сооружениями по адресу; <адрес>; а также взыскать с ответчика Котловой Л.А. в их, Ханукаевой И.А. и Разилова С.Р., пользу проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания и уклонения от их возврата в сумме <данные изъяты> коп.
В судебном заседании представитель истцов Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. – Чаблина Л. А. поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить.
В судебное заседание истцы Ханукаева И. А., Разилов С. Р. и ответчик Котлова Л. А. не явились, направив в суд заявления с просьбой о рассмотрении дела без их участия. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов Ханукаевой И. А., Разилова С. Р. и ответчика Котловой Л. А.
В судебном заседании представитель ответчика Котловой Л. А. – Ловянников П. С. исковые требования не признал и подал встречное исковое заявление, в котором указал, что 18 июля 2008 г. между спорящими Сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома с земельным участком и расположенными на нем надворными строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>.
Согласно договору (п.4) стоимость недвижимости определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. При этом, до подписания договора Котлова Л. А. уплатила продавцам <данные изъяты> рублей.
В договоре указывается, что остальные деньги в сумме <данные изъяты> рублей будут выплачены в рассрочку до 01.06.2009 г., причем выплата оставшейся суммы будет осуществлена в долларах США, что составляет <данные изъяты> долларов.
На самом деле 1 доллар по курсу на 18.07.2008г. -день подписания договора, равнялся 23,2250 руб. и сумма <данные изъяты> руб. должна составлять <данные изъяты> долларов, а не <данные изъяты>, как указано в договоре. Таким образом, истец/ответчик, злоупотребив правом (вопреки требованиям ст.10 ГК РФ) намеривается получить от Котловой Л. А. не только на <данные изъяты> доллара больше, чем положено по договору, но и взыскать на эту сумму с Котловой Л. А. долг по курсу доллара согласно справки банка (30,80р. x <данные изъяты> долларов = <данные изъяты>. и еще проценты (7,75% ) за пользование чужими денежными средствами - <данные изъяты>., всего - <данные изъяты> рублей.
Передача недвижимости от продавца к покупателю была произведена,
ключи и вся документация переданы покупателю (п.7 договора). Сделка была зарегистрирована 30 июля 2008 г. По условиям п.4 договора отчуждаемая недвижимость находиться в залоге у продавцов до полного расчета между сторонами.
Но за короткое проживание в жилом доме зимой 2008-2009г., выяснилось непригодность дома к удержанию тепла в доме. Дом промерзает. Котлова Л. А. вынуждена была обратиться к соответствующим специалистам дня проведения обследования домовладения и за получением необходимого заключения, так как не является специалистом в области строительства и архитектуры, и в момент приобретения домовладения путем внешнего осмотра невозможно было увидеть скрытые существенные недостатки жилого дома, которые не были оговорены при заключении договора. При визуальном осмотре истица увидела лишь, что дом нуждается в текущем ремонте.
28 января 2009 г. комиссией Администрации МО <адрес> СК, был составлен Акт обследования домовладения, согласно которому домовладение по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, подлежит капитальному ремонту, с усилением фундамента и наружных стен, утеплением полов и потолка.
23.03.2009 на основании технического заключения № ООО «Независимой экспертно-консультационной службы» установлено, что в целом состояние жилого дома признанно не удовлетворительным и дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна только при условии проведения реконструкции здания по специально разработанному рабочему проекту. При этом указанная реконструкция может быть неэффективной и нерентабельной, может потребовать значительных материальных затрат по сравнению с работами по строительству нового здания. Для приведения дома в состояние, пригодное для проживания, требуется произвести значительные затраты. Это приведет к существенному увеличению стоимости дома, значительно превышающей его стоимость по состоявшейся сделке. Многочисленные существенные недостатки, которые фактически были скрыты ответчиками при заключении договора и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, является основанием для уменьшения покупной цены домовладения, что подтверждается техническим заключением ООО «Независимой экспертно-консультационной службы», согласно которому в целом состояние жилого дома (лит.А), построенного ориентировочно в 1980 г. при величине физического износа 53% признанно не удовлетворительным.
Кроме того, в целях минимизации ущерба, причиненного жилому дому в результате сильнейшего града в августе 2008 г., истица была вынуждена заменить поврежденную шиферную кровлю на металлическую. При этом расходы истины составили на строительные материалы <данные изъяты> коп., на оплату кровельных работ <данные изъяты> руб., а всею <данные изъяты> коп. Поскольку кровля не отделима от жилого дома и составила его улучшение за счет покупателя, то следует эту сумму включить в уменьшение цены.
31 июля 2009 года, в соответствии с требованиями статьи 452 ГК РФ Сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли продажи, в той же простой письменной форме, что и указанный выше договор о купле - продажи домовладения. По условиям п. 12 Договора стороны обязались совершать все действия необходимые для регистрации права собственности на недвижимость за продавцами. Однако такой регистрации произведено не было, из-за того, что договор не мог быть зарегистрированным в регистрирующем Органе, так как он противоречит условиям для данной категории дел, где при расторжении договора все возвращается в первоначальное положение, т. е. одна сторона получает проданное, а другая - уплаченные за это денежные средства.
Но, по условиям п. 2,3 Договора продавцам Котловой Л. А. возвращается жилой дом по 1/2 доли каждому, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. передается продавцу Ханукаевой И.А., а но условиям п.п. 6,7,8, Договора аванс уплаченный продавцам Котловой Л. А. за домовладение <данные изъяты> рублей, покупателю (т.е. Котловой Л. А.) не возвращается; материальные расходы, понесенные Котловой Л. А. на ремонт крыши в сумме <данные изъяты> рублей и содержание дома в период с 18 июля 2008 года по день подписания соглашения покупателю от продавца так же не возвращаются; расходы которые возникнут в связи с переоформлением недвижимости и последующей регистрации права собственности за продавцами, в чем бы они не выражались и не заключались, то же относятся на покупателя (Котлову Л. А.), что является, не только кабальной для Котловой Л. А. сделкой (ст. 179 ГК РФ), по и не соответствующей нормам права по данной категории дел.
На день подачи данного встречного искового заявления, по документам в регистрирующем органе спорное домовладение Котловой Л. А. фактически уже не принадлежит. Ключи по условиям соглашения о расторжении договора купли-продажи и документы на указанное домовладение, и платежные книжки на оплату коммунальных услуг, находятся у граждан Израиля – ответчика/истца. Последние поручили присматривать за домовладением своему человеку-жительнице села Кочубеевское, СК, передав ей ключи от дома и платежные книжки по коммуналке.
Так же на свидетельстве о государственной регистрации прав стоит штамп регистрирующего органа от 26.05.2009 г. «ПОГАШЕНО».
В соответствии с уведомлением от 07.10.2010 года государственного регистратора повторная (восстановительное) государственная регистрация нрава на имя Котловой Л. А., приостановлена в связи обращением 30.09.2010 года в УФРС по СК представителя Стороны Чаблиной о таковом, и в связи наложением судом ареста 07.10.10г. на домовладение, по просьбе стороны.
На основании изложенного просит:
1. признать заключенным Соглашение от 31 июля 2009 года в части расторжения договора купли-продажи от 14.07.2009 года.
2. Признать недействительным Соглашение от 31 июля 2009 года о расторжении договора купли-продажи 14.07.2009 года в части оставления у продавца выплаченного им аванса за приобретаемый дом в сумме <данные изъяты> рублей и понесенных Котловой Л. А. расходов на строительные материалы <данные изъяты> коп., на оплату кровельных работ <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> коп.
3. Обязать ответчиков возвратить Котловой Л. А. полученный ответчиком аванс в размере <данные изъяты> рублей.
4. Взыскать с ответчиков <данные изъяты> руб. понесенных Котловой Л. А. затрат за неотделимое улучшение дома (кровли) произведенного Котловой Л. А. после стихийного бедствия (градобоя).
5. Взыскать с ответчиков <данные изъяты>., понесенных Котловой Л. А. затрат за проведение экспертизы, а так же понесенных судебных расходов-<данные изъяты> руб. госпошлины и <данные изъяты> р. - представительские услуги.
Представитель Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. – Чаблина Л. А. встречные исковые требования не признала и заявила о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании заключенным Соглашения от 31 июля 2009 года в части расторжения договора купли-продажи и признании недействительным Соглашения от 31 июля 2009 года о расторжении договора купли-продажи в части оставления у продавца выплаченного им аванса за приобретаемый дом в сумме <данные изъяты> рублей и понесенных Котловой Л. А. расходов на строительные материалы <данные изъяты> коп., на оплату кровельных работ <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> коп.
Выслушав стороны, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено Решением Кочубеевского районного суда от 19 октября 2009 года, 18 июля 2008 г. между Ханукаевой И.А. и Разиловым С.Р. с одной стороны и Котловой Л.А. с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома с земельным участком и расположенными на нем надворными строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>. Сделка была зарегистрирована в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ
Согласно договору (п.4) стоимость недвижимости определена в размере <данные изъяты> руб. При этом, до подписания договора Котлова Л.А. уплатила Ханукаевой И.А. и Разилову С.Р. <данные изъяты> руб. и обязалась выплатить в рассрочку <данные изъяты> руб. в долларах США до 01 июня 2009 г., причем выплата оставшейся суммы должна быть осуществлена в долларах США, что составляет <данные изъяты> долларов США. Передача недвижимости произведена, ключи и вся документация переданы покупателю (п.7 договора). Как следует из выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.10.2009 г. на момент рассмотрения дела судом, права на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, не зарегистрированы за кем-либо.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.).
В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие как предусмотренное пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу.
Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие суду также следует рассматривать как предусмотренное пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
На основании изложенного истцы Ханукаева И.А. и Разилов С.Р. правомерно требуют взыскания денежной суммы с Котловой Л. А. в рублевом эквиваленте <данные изъяты> долларов на момент подачи иска и кроме этого процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, так как факт просрочки оплаты по договору купли-продажи подтвержден материалами дела и не опровергается ответчицей Котловой Л. А. и ее представителем.
Курс доллара к рублю, установленный ЦБ РФ по состоянию на 3 декабря 2010года составляет 31,3518 рублей за 1 доллар. Согласно расчетам истцов задолженность рассчитана исходя из курса доллара 30 руб. 80 коп. Так как согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ решение принимается по заявленным истцом требованиям, суд, считает возможным удовлетворить требования истца в заявленном размере.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из 482 просроченных дней, произведен верно и подлежит взысканию в полном объеме с Котловой Л. А. в размере <данные изъяты> рублей.
Доводы представителя Котловой Л. А. – Ловянникова П. С., изложенные во встречном исковом заявлении о не пригодности проданного дома к удержанию тепла, о том, что состояние жилого дома признанно не удовлетворительным, о том, что стоимость ремонта кровли составила его улучшение за счет покупателя, в связи с чем следует эту сумму включить в уменьшение цены, были предметом рассмотрения судебного разбирательства по другому гражданскому делу по иску Котловой Л.А. к Ханукаевой И.А., Разилову С.Р. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании оплаты по договору и убытков. По результатам рассмотрения данного иска Кочубеевским районным судом было принято Решение от 19 октября 2009 года об отказе в удовлетворении исковых требований, в котором была дана оценка вышеуказанных доводов. Приведение данных доводов в обоснование своей позиции по встречному исковому заявлению, по мнению суда, является попыткой представителя Котловой Л.А. – Ловянникова П. С. обосновать не исполнение договорных обязательств по договору купли-продажи 14.07.2009 года со стороны Котловой Л.А. и является несостоятельной.
Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На основании вышеизложенного у суда нет оснований для удовлетворения встречного искового заявления, так как соглашение о расторжении договора купли-продажи от 31 июля 2009 года не было зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, а вследствие этого считается незаключенным.
Исходя из этого у суда нет оснований для удовлетворения остальных встречных исковых требований, вытекающих из соглашения о расторжения договора купли-продажи (о признании недействительным Соглашения от 31 июля 2009 года о расторжении договора купли-продажи 14.07.2009 года в части оставления у продавца выплаченного им аванса за приобретаемый дом в сумме <данные изъяты> рублей и понесенных Котловой Л. А. расходов на строительные материалы <данные изъяты> коп., на оплату кровельных работ <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> коп.; об обязании Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. возвратить Котловой Л. А. полученный Ханукаевой И. А. и Разиловым С. Р. аванс в размере <данные изъяты> рублей; о взыскании с Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. в пользу Котловой Л. А. <данные изъяты>.. понесенных Котловой Л. А. затрат за неотделимое улучшение дома (кровли) произведенного Котловой Л. А. после стихийного бедствия (градобоя).
В силу изложенного у суда также нет оснований и для применения последствий пропуска срока исковой давности, заявленных представителем Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. – Чаблиной Л. А.
Кроме того, во встречных исковых требованиях указано на требование о признании недействительным Соглашения от 31 июля 2009 года о расторжении договора купли-продажи 14.07.2009 года, тогда как договор купли-продажи был заключен 18 июля 2008 года.
Встречные исковые требования о взыскании с Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. <данные изъяты> рублей, понесенных Котловой Л. А. затрат за проведение экспертизы, а так же понесенных судебных расходов-<данные изъяты> рублей госпошлины и <данные изъяты> рублей - представительские услуги, так же не подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии со ст. 98 ГПК РФ только той стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Кроме того, расходы Котловой Л. А. за проведение экспертизы были понесены при рассмотрении другого гражданского дела, по которому состоялось Решение Кочубеевского районного суда от 19 октября 2009 года не в пользу Котловой Л. А.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. к Котловой Л. А. о взыскании <данные изъяты> рублей задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить.
Взыскать с Котловой Л. А. в пользу Ханукаевой И. А. и Разилова С. Р. задолженность по договору купли-продажи в сумме <данные изъяты> рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> и расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек.
В удовлетворении встречного искового заявления Котловой Л. А. к Ханукаевой И. А. и Разилову С. Р. о признании заключенным соглашения о расторжении договора купли-продажи в части и признании соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным в части – отказать.
С мотивированным Решением стороны могут ознакомиться 08 декабря 2010 года в 15 часов и обжаловать в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд в течение 10 дней.
Судья Кочубеевского районного суда Е.В.Макаренко