Дело № 2-1144/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Кочубеевское 21 декабря 2011 года

Кочубеевский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи: Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Чепаченко А.Н,

с участием: представителей истца ООО «Строительно-транспортная компания «Магистраль» - Товкань Н.А. и Кравцовой О.В., представителя ответчика Ледовского В.И. - Максимова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО СТК.М М» к Ледовскому В.И. о взыскании задолженности по договору управления нежилым зданием,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СТК.М» обратилось в суд с иском к Ледовскому В.И. о взыскании образовавшейся по состоянию на 12 октября 2011 г. задолженности в размере 246735 руб. 45 коп. по договору управления нежилым зданием от 01 октября 2009 г. В обоснование иска указано, что 01 октября 2009 г. СТК.М» заключила с Ледовскому В.И., который является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, договор управления нежилым зданием (далее по тексту именуется как Договор).

Согласно п. 2.1 предметом Договора является оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества нежилого здания, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в здании и иным лицам, пользующимся на законном основании помещениями в этом здании, осуществление иной направленной на достижение целей управления нежилым зданием деятельности. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в нежилом здании оговорен сторонами в п.2.2 Договора.

Согласно п. 3.3 Договора Собственник обязуется участвовать в расходах на содержание общего имущества в здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт нежилого помещения; ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги и содержание не позднее 3 дней с момента получения счета на оплату.

В соответствии с п. 4.1 Договора плата за помещения и коммунальные услуги для Собственников помещений включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению зданием, содержанию, текущему ремонту общего имущества в здании согласно смете, утверждаемой общим собранием собственников, которая рассчитывается пропорционально площади помещения собственника; 2) плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение помещений собственника, которая рассчитывается по установленным счетчикам в помещениях собственника.

Согласно п. 8.4 Договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

В период с 01 октября 2009 г. по 12 октября 2011 г. истец СТК.М» исполнил свои обязательства в полном объеме и надлежащего качества. Однако ответчик частично исполнил свои обязательства по оплате услуг и выполнение работ Управляющей компании. По состоянию на 12 октября 2011 г. задолженность Ледовского В.И. перед ООО «СТК.М составила 246735 руб. 45 коп. В адрес Ледовского В.И. направлялось претензионное письмо с требованием о погашении образовавшейся задолженности, но ответчик задолженность не погасил.

На основании изложенного, истец просил суд: взыскать с Ледовского В.И. в пользу ООО СТК.М образовавшуюся по состоянию на 12 октября 2011 г. задолженность по договору управления нежилым зданием от 01 октября 2009 г. в сумме 246735 руб. 45 коп., а также понесенные судебные расходы по уплате госпошлины в размере 5365 руб. 06 коп.

В судебном заседании генеральный директор ООО «СТК.М» Товкань Н.А. поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца Кравцова О.В., действующая на основании ордера №041312 от 31.10.2011 г. и доверенности от 31.10.2011 г., поддержала исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Ледовской В.И. в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика Ледовского В.И. - Максимов А.М., действующий на основании доверенности от 09.11.2011 г., возражал против удовлетворения исковых требований, представив возражения в письменном виде. Представитель считает исковые требования необоснованными и не подтвержденными документально. Пояснил также, что 26 апреля 2011 г. Ледовским В.И. в адрес истца было направлено заявление о расторжении Договора, что является основанием для прекращения договорных обязательств в соответствии с п. 8.4 Договора. Считает, что в обоснование заявленной истцом суммы исковых требований не представлено доказательств определения размера платы за содержание и ремонт помещения, с которым ответчик был бы согласен.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из материалов дела, с 06.05.2009 г. Ледовской В.И. является собственником нежилого помещения, площадью 731,90 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д.28)

01 октября 2009 года между ООО «СТК.М» в лице директора Товкань Н.А. (Управляющая компания) и собственником помещения Ледовским В.И. (Собственник) был заключен договор управления нежилым зданием.

Согласно п. 2.1 предметом Договора является оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества нежилого здания, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в здании и иным лицам, пользующимся на законном основании помещениями в этом здании, осуществление иной направленной на достижение целей управления нежилым зданием деятельности. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в нежилом здании оговорен сторонами в п.2.2 Договора.

Согласно п. 3.3 Договора Собственник обязуется участвовать в расходах на содержание общего имущества в здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт нежилого помещения; ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги и содержание не позднее 3 дней с момента получения счета на оплату.

В соответствии с п. 4.1 Договора плата за помещения и коммунальные услуги для Собственников помещений включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению зданием, содержанию, текущему ремонту общего имущества в здании согласно смете, утверждаемой общим собранием собственников, которая рассчитывается пропорционально площади помещения собственника; 2) плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение помещений собственника, которая рассчитывается по установленным счетчикам в помещениях собственника.

Согласно п. 8.4 Договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

ООО «СТК.М» с октября 2009 года и по настоящее время осуществляет деятельность по содержанию нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, предусмотренную п.2.2. Договора управления нежилым зданием от 01 октября 2009 года.

В подтверждение юридически значимых для дела обстоятельств ООО «СТК «М» представило доказательства (договоры со сторонними организациями на оказание услуг, расчеты, счета, платежные поручения, акты сверки взаимных расчетов, акты приемки выполненных работ и иные документы, сопутствующие обстоятельствам оказания и приемки всего спектра услуг) несения расходов в заявленной сумме на содержание общего имущества здания по адресу: <адрес>, которые также подтверждают факт отсутствия задолженностей за оспариваемый период у ООО «СТК «М» перед организациями, оказывающими работы и услуги.

Таким образом, ответчик Ледовской В.И. является потребителем комплекса работ и услуг, выполнение которых организовано истцом в процессе обеспечения технического обслуживания и содержания здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Суд не принимает во внимание позицию ответчика о том, что проведение общего собрания собственников помещений здания в отсутствие Ледовского В.И. и установление особенностей режима использования общего имущества не влечет для ответчика обязательств по участию в оплате расходов на содержание и сохранение общего имущества.

Дело в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В связи с этим в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249 ГК РФ.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

К общему имуществу здания относятся в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.

Таким образом, из данного разъяснения следует, что собственники помещений вправе установить особенности режима использования общего имущества здания.

Согласно п. 4 ст. 158 ЖК РФ решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.

Установленный ст. 44 ЖК РФ перечень компетенции общего собрания является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях ЖК РФ. При этом, буквально толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные ЖК РФ к его компетенции.

Среди иных вопросов, помимо указанных в ч. 2 ст. 44, отнесенных ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, можно назвать, в частности: определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45); определение порядка оформления протоколами решений общего собрания (ч. 1 ст. 46); определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46); определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).

Указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. 1 - 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

При этом, частью 5 ст. 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

На основании изложенного, закон связывает размер спорной платы с усмотрением собственников, выраженном в решении органа управления, который является обязательным для ответчика и которому последний обязан подчиняться.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

При этом отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества нежилого здания, либо признание его незаключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества пропорционально своей доле в общем праве в порядке ст.1102 ГК РФ.

Согласно протоколу № 1 общего собрания собственников от 31.07.2009 года было принято решение о заключении договоров между управляющей компанией и собственниками после заключения данных договоров собственниками крупных нежилых помещений, в том числе Ледовским В.И. (т.1 л.д.81)

Следовательно, доводы стороны ответчика о том, что протокол Собрания не был подписан со стороны Ледовского В.И. и последний в связи с этим не обязан нести расходы по содержанию и обслуживанию здания являются несостоятельными.

08.09.2010 г. ООО «СТК.М в ответ на заявление собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, - ТОЦ «Ф направило сообщение, согласно которому в связи с запуском лифтов в ТОЦ «Ф» с 01.10.2010 г., будет увеличен штат обслуживающего персонала и стоимость содержания здания по адресу: <адрес>, с 01.10.2010 г. составит 30 руб. за 1 кв.м. Истец предложил на общем собрании собственников рассмотреть предложенную смету расходов по содержанию здания по <адрес> (мансардный этаж) и принять соответствующее решение. (т.1 л.д.83)

Также, истцом предоставлена переписка с собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, согласно которой актив ТОЦ «Форум» предложил провести согласование изменения стоимости содержания здания с 01.10.2010 г. в уведомительной форме, без созыва общего собрания собственников. (т. 1 л.д.84-85)

Таким образом, размер платы за содержание общего имущества содержания здания, определенный с 01.10.2010 г. без созыва общего собрания собственников в размере 30 руб. за 1 кв.м., является обязательным для ответчика и в установленном законом порядке недействительным не признан.

Несогласие ответчика со стоимостью содержания здания, увеличенной с 01.10.2010 года до 30 рублей за 1 кв.м., не является основанием для освобождения собственника от несения бремени содержания общего имущества.

Согласно решения собственников о принятии мер по неплательщикам за содержание и коммунальные услуги ТОЦ «Форум» (<адрес>) от 05 мая 2010 года принято решение: разослать предупредительные письма с уведомлением с требованием о погашении задолженности злостным неплательщикам (в том числе Ледовскому В.И)., при нарушении сроков оплаты подготовить документы для обращения в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что названные выше решения Собственников Здания не могут считаться принятыми, стороной ответчика суду не предоставлено, как не предоставлено доказательств того, что эти решения были обжалованы в установленном законом порядке и признаны недействительными.

Напротив, из материалов дела следует, что решения Собрания исполнялось большинством собственников находящихся в Здании помещений. Более того, сам ответчик Ледовской В.И. до 2011 года исполнял принятые на себя обязательства в полном объеме, что не оспаривалось стороной ответчика.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что ответчик Ледовской В.И. в период с 01 октября 2009 г. по 12 октября 2011 г. частично исполнил свои обязательства перед истцом по договору управления нежилым зданием от 01 октября 2009 года.

При определении образовавшейся у ответчика перед истцом задолженности, суд считает возможным исходить из предоставленного расчета ООО «СТК.М», согласно которому по состоянию на 12 октября 2011 г. задолженность Ледовского В.И. перед ООО «СТК.М» составила 246735 руб. 45 коп.

Суд не соглашается с доводами стороны ответчика о том, что заключенный между сторонами Договор от 01 октября 2009 г. считается расторгнутым в одностороннем порядке с 26 мая 2011 г., т.к. 26 апреля 2011 г. Ледовским В.И. в адрес истца было направлено заявление о расторжении Договора, что является основанием для прекращения договорных обязательств в соответствии с п. 8.4 Договора.

В данной части следует отметить, что сторона истца не оспаривала факт получения указанного заявления о расторжении договора.

Вместе с тем, как следует из названного заявления о расторжении Договора от 26 апреля 2011 г., оно подписано не самим Ледовским В.И., а по доверенности Ледовским О.В. Самой же доверенности, подтверждающей полномочия подписавшего его лица к заявлению не приложено.

В суд стороной ответчика также не представлено доверенности, подтверждающей полномочия Ледовского О.В. представлять интересы ответчика Ледовского В.И. по вопросу расторжения Договора от 01 октября 2009 г.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования ООО «СТК.М» к Ледовскому В.И. о взыскании образовавшейся по состоянию на 12 октября 2011 г. задолженности по договору управления нежилым зданием от 01 октября 2009 г. в сумме 246735 руб. 45 коп. подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Следовательно, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в размере 5365 руб. 06 коп. (т. 1 л.д.36)

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Строительно-транспортная компания «Магистраль» к Ледовскому В.И. - удовлетворить.

Взыскать с Ледовскому В.И. в пользу ООО СТК.М образовавшуюся по состоянию на 12 октября 2011 г. задолженность по договору управления нежилым зданием от 01 октября 2009 г. в сумме 246735 руб. 45 коп., а также понесенные судебные расходы по уплате госпошлины в размере 5365 руб. 06 коп.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд Ставропольского края в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 26 декабря 2011 г.

Судья: В.Ю. Брянский