ДД.ММ.ГГГГ Кочубеевский районный суд <адрес>

в составе:

председательствующего судьи Гедыгушева А.И.

с участием:

истца и ответчика по встречному иску Шувалова А.А.

представителя Шувалова А.А. - адвоката Чиганцева С.К.,

представителя ответчика и истца по встречному иску Яковенко Ю.Г. - адвоката Агаянца Д. А.,

при секретаре Сычевой Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Шувалова А.А. к Яковенко Ю.Г. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному исковому заявлению Яковенко Ю.Г. к Шувалову А.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании уплаченного задатка, убытка, взыскании морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Шувалов А.А. обратился в суд с иском к Яковенко Ю. Г. о возложении обязанности освободить земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, и передать ему дубликаты ключей от всех помещений, строений и сооружений расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований истцом указано, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. В 2010 году он решил продать принадлежащее ему имущество. Одним из претендентов на покупку выступила Яковенко Ю.Г.. Учитывая, что по роду деятельности, большую часть времени он проживает в <адрес>, поэтому основную часть вещей из продаваемого дома вывез по адресу: <адрес>, а ключи и правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации, кадастровый паспорт на дом) передал Яковенко Ю.Г.. Кроме того, в доме по <адрес>, осталась часть его вещей (запасные части к автомобилю, картины, бак из нержавеющей стали для воды, строительные материалы и т.д). В течение сентября - ноября, он находился в <адрес>, однако не мог попасть на территорию своего домовладения по <адрес> для того, чтобы забрать оставшиеся вещи и проверить состояние жилого дома, так как Яковенко Ю.Г. уклонялась от встречи. Препятствует осмотру жилого дома. Так, 27 сентября 2011 года, он сделал заявку в ГУП СК «Крайтехинвентаризация» Кочубеевский филиал о внеплановом обследовании жилого дома по <адрес>. По телефону ... предупредил Яковенко Ю.Г. о приезде техника на 28.09.2011 года. От работников БТИ ему стало известно, что 28.09.2011 года Яковенко лично явилась в ГУП СК «Крайтехинвентаризация» Кочубеевский филиал и заявила, что не пустит техника для проведения обследования, т.к., в этом нет необходимости. Считает, что Яковенко Ю.Г. незаконно завладела принадлежащим ему на праве собственности жилым домом и земельным участком.

Не согласившись с предъявленными требованиями, Яковенко Ю.Г. подала встречное исковое заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании уплаченного задатка в двойном размере в сумме ... рублей, убытков, вызванных производством ремонта в сумме ... рублей, а также денежную компенсацию морального вреда в размере ... рублей.

В обоснование заявленных требований, истцом по встречным искам указано, что 02 января 2011 года между ней и Шуваловым А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>. Продажная стоимость недвижимого имущества, определенная предварительным договором составила ... рублей. В момент заключения предварительного договора она располагала лишь ... рублей, которые выручила от продажи своей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Недостающую часть она планировала взять в кредит, для чего, еще до подписания предварительного договора, она обратилась в Ставропольский филиал банка Москвы с заявкой по ипотечному кредиту по программе «приобретение квартиры/коттеджа на вторичном рынке жилья под залог приобретаемой недвижимости на сумму ... рублей. При рассмотрении ее заявки, «Банком Москвы» была проведена предварительная оценка рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>. После подписания предварительного договора недвижимое имущество было передано ей, и она по договоренности с Шуваловым А.А. вселилась в указанное домовладение и стала проводить в нем ремонт. На момент заключения предварительного договора, правоустанавливающие документы имелись только на строение литер А, да и то нуждались в дооформлении, в частности необходимо было получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. На литер Б документов ответчик представить не мог, однако заверил ее, что они будут готовы в кратчайшие сроки, после чего они должны были заключить основной договор купли-продажи указанного выше дома с земельным участком. Впоследствии, поскольку работники банка еженедельно интересовались стадией оформления документов, она неоднократно требовала от Шувалова А.А. произвести действия для оформления в установленном порядке его права собственности на строение литер Б, после чего заключить с ней основной договор купли-продажи. В начале сентября 2011 года Шувалов А.А. прислал требование о заключении основного договора купли-продажи жилого дома до 10 октября 2011 года. 05 октября 2011 года, ответчик предоставил свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 03 октября 2011 года, согласно которого право собственности зарегистрировано на литер «б», не как на жилой дом, а как на хозяйственное строение. Между тем, жилой дом представляет из себя единое строение, и о том, что часть дома является хозяйственным строением, Шувалов А.А. не пояснял. Однако, согласно технической документации, строение литер Б является незавершенным строительством объектом готовностью 80 % и является жилым домом, а не хозяйственным строением. В тот же день она обратилась в банк с копиями всех имеющихся у нее правоустанавливающих документов, однако, ею был получен ответ, что заявка по ипотечному кредиту банком была одобрена, однако, срок действия положительного решения по вышеуказанной заявке истек. Считает, что ответчиком по встречному иску существенно нарушены условия договора, поскольку, она считала, что приобретает жилой дом, состоящий из двух жилых строений – литер А и литер Б, общей площадью 322 кв.м, а не 191,8 кв.м, в связи с этим, Шувалов А.А., как сторона не исполнившая договор, должен вернуть ей сумму задатка в двойном размере. Кроме того, ею в благоустройство жилого дома было вложено ... рублей, поскольку после заключения предварительного договора купли-продажи, ею были заключены договора: подряда на строительно-отделочные работы по адресу: <адрес>; купли-продажи котла, а также приобретены металлопластиковые окна и сопутствующие их монтажу материалы. Также неправомерными действиями ответчика, в связи с невыполнением обязательств по сделке, ей был причинен моральный вред, выразившийся в страданиях по поводу того обстоятельства, что в настоящий момент она лишена жилья и всех сбережений.

В судебном заседании истец и ответчик по встречному иску Шувалов А.А. свои исковые требования поддержал в полном объеме и настаивал на их удовлетворении. Встречные исковые требования Яковенко Ю.Г. не признал в полном объеме и просил в их удовлетворении, отказать. При этом пояснил, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. В 2010 году он решил продать принадлежащее ему имущество. На покупку дома было сразу два покупателя, но предпочтение было отдано Яковенко Ю.Г., поскольку ею были предложены более выгодные условия, касающиеся срока выплаты стоимости за дом, а именно Яковенко Ю.Г. был предложен срок выплаты всей суммы до 01 декабря 2010 года. Яковенко Ю.Г. также сообщила ему, что она продает свою квартиру в <адрес>. В октябре 2010 года Яковенко Ю.Г. выплатила ему ... рублей, а также передала два экземпляра договора, в котором не было ни даты, ни квадратуры, которые он подписал. Однако до 1 декабря Яковенко Ю.Г. за дом не рассчиталась. Перед Новым годом, Яковенко Ю.Г. привезла ... рублей. В декабре 2010 года он заказал в БТИ кадастровый паспорт, срок изготовления которого - 1 месяц. 30 декабря 2010 года он уехал в Москву, так и не получив кадастровый паспорт. Однако он согласовал с Яковенко, что по возвращению из Москвы, заберет кадастровый паспорт и зарегистрирует свое право собственности на дом в регистрационной палате. По возвращению из Москвы, в феврале 2011 года, он получил кадастровый паспорт и отдал документы на регистрацию. 9 марта 2011 года он получил свидетельство о регистрации права собственности на дом, жилой площадью 172 кв. м и передал его Яковенко Ю.Г. Позже, по просьбе Яковенко Ю.Г., в мае 2011 года, он в регистрационной службе получил новое свидетельство о праве собственности на спорный дом уже площадью 191 кв.м. Позже Яковенко Ю.Г. сообщила, что не может продать свою квартиру, в связи с чем, хочет взять кредит и расплатиться с ним за дом. В связи с этим, Яковенко Ю.Г. попросила его оформить жилым всю площадь и жилого дома и нежилой пристройки. Чтобы помочь Яковенко Ю.Г., он написал заявление о реконструкции. Затем, в архитектуре ему объяснили о негативных последствиях его заявления о реконструкции дома, в связи с чем, он отказался от проведения реконструкции. Никакого ремонта в доме не требовалось. Его дом сделан из дорогих хороших материалов, в доме хорошая планировка, хороший дизайн, все материалы натуральные: паркет, плитка, дорогие двери и лестница. Свои обязанности по договору, Яковенко не выполнила, поскольку до настоящего времени за дом так и не расплатилась, что свидетельствует об уклонении от выполнения обязанностей по договору купли-продажи. Просит суд обязать Яковенко Ю.Г. освободить земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> и передать ему ключи от всех строений, расположенных по вышеуказанному адресу.

В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску Шувалова А.А. – адвокат Чиганцев С.К. исковые требования Шувалова А.А. поддержал в полном объеме и настаивал на их удовлетворении. Исковые требования Яковенко Ю.Г. не признал и просил в их удовлетворении отказать. При этом пояснил, что Яковенко Ю.Г. желала купить дом Шувалова А.А.. Она лично его осмотрела, он ей понравился, цена устраивала. Проблема в заключении договора купли-продажи заключалась в том, что у Яковенко Ю.Г. на момент заключения договора не имелось достаточно денежных средств, а у Шувалова А.А. не было зарегистрировано право собственности. В связи с чем, между Шуваловым А.А. и Яковенко Ю.Г. был заключен предварительный договор по заключению в будущем основного договора купли-продажи жилого дома в <адрес>. На момент заключения предварительного договора каких-либо соглашений о том, где Яковенко Ю.Г. будет брать деньги – в банке или где-то ещё, между нею и Шуваловым не было. Учитывая, что Шувалов А.А. намеревался выехать на другое место жительства, он передал Яковенко Ю.Г. документы: кадастровый паспорт на жилое помещение, свидетельство о государственной регистрации права собственности и освободил жилое помещение, доверив его Яковенко Ю.Г.. На момент заключения указанного договора техпаспорта на дом ещё не было. 09.03.2011 года Шувалов зарегистрировал право собственности на жилой дом и земельный участок. Согласно свидетельства и кадастрового паспорта жилой дом - литер А, составил общую площадь 172,8 кв.м. Однако, в результате проведенной Яковенко Ю.Г. реконструкции жилого дома, его площадь увеличилась и составила 191,8 кв.м. 18.03.2011 года были изготовлены кадастровый и технический паспорт жилого дома. 05.05.2011 года зарегистрировано право собственности на измененный объект площадь которого составила (с учетом реконструкции) 191,8 кв.м. Согласно данных технического учета, жилой дом обозначен Литер А. Литер Б – это вспомогательное помещение (летняя кухня) никогда не являлся жилым: ни на момент заключения предварительного договора купли продажи, ни в последующем. Таким образом, довод Яковенко о том, что при заключении предварительного договора она исходила из того, что приобретает жилой дом из двух жилых строений Литер А и Литер Б общей площадью 322 кв.м., а не жилой дом площадью 191,8 кв.м. опровергается имеющимися правоустанавливающими документами и документами технического учета. Кроме того, Шувалов А.А. не заключал с Яковенко Ю.Г. соглашений о том, что переведет нежилое помещение Литер Б, в жилое помещение. Поскольку Яковенко Ю.Г. уклонилась от исполнения своих обязательств и препятствует Шувалову А.А. в доступе к дому, Шувалов А.А. обратился в суд с иском об устранении препятствий, выселении Яковенко Ю.Г из этого дома и не чинении препятствий в пользовании домом. Учитывая, что до настоящего времени Шувалов А.А. является собственником жилого дома, никакого письменного соглашения о том, что Яковенко Ю.Г. предоставлено право пользования данным домом между ними не заключалось и не достигнуто. На основании закона Шувалов А.А. имеет право пользоваться своим жилым домом по своему усмотрению. Таким образом, Яковенко Ю.Г. должна освободить жилой дом, передать Шувалову А.А. ключи и правоустанавливающие документы, которые ей были вручены, в связи с чем, просит суд обязать Яковенко Ю.Г. освободить жилой дом Шувалова А.А. и передать последнему ключи от дома и правоустанавливающие документы. Требования Яковенко Ю.Г. о взыскании убытков, понесенных в связи с ремонтом, удовлетворению не подлежат, поскольку Яковенко Ю.Г., в связи с отсутствием согласия собственника, не имела права проводить ремонт дома и его реконструкцию. Как следует из документов технического учета (технического паспорта) жилой дом 100% готовности, с нулевым процентом износа оборудован всеми коммуникациями жизнеобеспечения: электрифицирован, газифицирован, теплофицирован, что исключало необходимость проведения как капитального, так и текущего ремонта. У этого дома были свежие пластиковые окна, отштукатурены все стены и потолки. В этом доме не было ни одного помещения, не обеспеченного коммунальными услугами. Кроме того, в этом доме в качестве полов применялись натуральные материалы – паркет. Кроме того, Яковенко Ю.Г. не представила доказательств того, что ремонт был необходимым, а рыночная стоимость жилого дома увеличилась в связи с произведенным ремонтом, поэтому нет оснований применять к Шувалову А.А. правила о неосновательном обогащении и возврата необходимых затрат. Кроме того, документы, подтверждающие оплату произведенных расходов не отвечают требованиям закона к подобного рода документам. Более того, подписи в данных документах вызывают сомнение в их подлинности. Считает, что Яковенко Ю.Г. действует недобросовестно, поскольку, не сумев выполнить свою часть условий предварительного договора, пытается переложить вину на Шувалова А.А., в связи с чем, требования Яковенко Ю.Г. о взыскании с Шувалова А.А. суммы задатка в двойном размере, также удовлетворению не подлежат, как не подлежат удовлетворению ее требования о взыскании компенсации морального вреда.

Ответчик и истец по встречному иску Яковенко Ю.Г. в судебное заседание не явилась, предоставив суду заявление о просьбе рассмотрения дела в ее отсутствие с участием ее представителя – адвоката Агаянца Д.А., действующего на основании ордера и доверенности.

Представитель ответчика и истца по встречному иску Яковенко Ю.Г. – адвокат Агаянц Д. А. в судебном заседании исковые требования Шувалова А.А. не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований Шувалова А. А.. Встречные исковые требования Яковенко Ю.Г. поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме. При этом пояснил, что в конце 2010 года между Яковенко Ю.Г. и Шуваловым А.А. была достигнута предварительная договоренность на приобретение Яковенко Ю.Г. жилого дома у Шувалова А.А. по адресу: <адрес>. Яковенко Ю.Г. планировала рассчитаться по сделке с привлечением заемных (кредитных) средств, для чего 16.12.2010 года она обратилась в банк Москвы с заявкой на выдачу кредита. Указанная заявка была предварительно одобрена банком. Для получения кредита необходимо было предоставить в банк правоустанавливающие документы на дом, общей площадью 322 кв.м. и земельный участок. После этого Яковенко Ю.Г. передала Шувалову А.А. за дом деньги в размере ... рублей частями. Эти деньги Яковенко Ю.Г. выручила от продажи своей квартиры, расположенной в <адрес> Шувалов А.А. занялся оформлением документов, необходимых для заключения основного договора. В связи с тем, что Яковенко Ю.Г. негде было жить, она по договоренности с Шуваловым А.А. вселилась в домовладение по <адрес>, в котором начала производить ремонт. Однако позже Шувалов А.А. стал требовать от Яковенко Ю.Г. полной оплаты и отказался от надлежащего оформления документов на дом. Самостоятельно оформить какие-либо документы, Яковенко Ю.Г. не имела возможности по причине отсутствия у нее доверенности от имени Шувалова А.А.. 5 октября 2011 года Шувалов А.А. предоставил Яковенко Ю.Г. свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 5 октября 2011 года, из которого следует, что за ним зарегистрировано право собственности на литер Б, который фактически является жилым, как на хозяйственное строение. Яковенко Ю.Г. с указанным свидетельством обратилась в «Банк Москвы», где ей было отказано, по причине изменения площади жилого дома с 322 кв. м до 191,8 кв.м, как это изначально просчитывалось и оценивалось банком при предварительном обращении с заявкой. Вместе с тем, согласно акта о выполненных работах по строительству индивидуального жилого дома от 05 июля 2011 года, выданного Кочубеевским филиалом ГУ архитектуры и градостроительства Ставропольского края строение литер Б является незавершенным строительством объектом - жилым домом готовностью 80 %. Яковенко Ю.Г. не могла произвести окончательный расчет и заключить основной договор, ввиду требований банка предоставить правоустанавливающие документы на все строение, что является основанием для выдачи кредита. При таких обстоятельствах, со стороны Шувалова А.А. допущено существенное нарушение договора, обязательства по заключению которого обеспечены задатком. Соответственно, вступают в силу правовые последствия в виде взыскания с Шувалова А.А. суммы уплаченного ему задатка в двойном размере. В связи с чем, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи дома, заключенный между Шуваловым А.А. и Яковенко Ю.Г., взыскать с Шувалова А.А. в пользу Яковенко Ю.Г., уплаченный Яковенко Ю.Г. Шувалову А.А. за дом задаток в двойном размере в сумме ... рублей, убытки, понесенные в результате производства ремонта в сумме ... рублей, а также денежную компенсацию морального вреда в размере ... рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ГУП СК «Крайтехинвентаризация» Невинномысский филиал Кочубеевский отдел – ФИО1 суду пояснила, что она является руководителем группы в данном предприятии. ГУП СК «Крайтехинвентаризация» занимается инвентаризацией и техническим учетом объектов недвижимости строений и сооружений. В отделе имеется инвентаризационное дело на дом по <адрес>. Технический паспорт на вышеуказанный дом был сделан на 15.03.2000 года. По данному адресу имелось жилое помещение – литер А, площадью 172,8 кв.м, а также сарай - литер Б, размером 10,80 м х 6,65 м и высотой 6 м, одной стеной он примыкает к жилому дому. 18 марта 2011 года был произведен повторный осмотр строений по <адрес>: изменилась площадь жилого дома – 191, 8 кв.м, достроена пристройка литер а. Строение Б, так и осталось служебным помещением, в нем нет ни света, ни отопления. При желании хозяин может перевести нежилое строение в жилое. Для этого необходимо взять в архитектуре либо разрешение на строительство второго жилого дома, либо разрешение на реконструкцию жилого дома с пристройкой. Затем специалист ГУП СК «Крайтехинвентаризаци» выезжает на место, и если видит, что пристройка стала жилым помещение, то вносит соответствующие изменения в связи с увеличением площади жилого помещения, и данное строение будет иметь не литер Б, а литер А1. В настоящее время весь дом с пристройкой признать жилым недостроенным нельзя, можно признать его лишь недостроенным нежилым. Отдельно это строение можно будет признать недостроенным жилым, только если будет дано разрешение на строительство второго жилого дома.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО2 суду пояснила, что она является инженером в Государственном бюджетном учреждении архитектуры и градостроительства Ставропольского края Кочубеевский филиал. 05.07.2011 года Шуваловым А.А. в архитектуру было написано заявление об обследовании жилого дома и выполнения акта выполненных работ по строительству по <адрес>. Она выехала на место, осмотрела дом. В дом – литер А, в котором проживают и на который есть свидетельство – она не входила. Она произвела осмотр строения - литер Б, которое пристроено к этому дому. В нем внутренних отделочных работ не было. Наружные работы были готовностью 80%. Литер А – это жилой дом. К нему пристроен литер Б – это пристройка, которая не является жилой, поскольку недостроена. По документам, представленным БТИ, строение – литер Б – нежилое. Для того, чтобы эта пристройка имела статус жилого помещения, ее надо достроить, а потом переводить из нежилого помещения в жилое. По результатам осмотра строений, ею был составлен акт о выполненных работах по строительству индивидуального жилого дома, расположенного в <адрес>, согласно которого процент готовности определен в 80 %. Однако, данный акт составлялся как на нежилое помещение – литер Б, просто форма акта была на жилое. При осмотре строений, перед ней не стояла задача определить жилым или нежилым является строение под литером Б, она должна была определить только процент готовности строения, что она и сделала.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО3 суду пояснила, что с семьей Шувалова А.А. знакома. У него в <адрес> был построен двухэтажный дом и пристройки к нему - летняя кухня и гараж. Дом был полностью пригоден к эксплуатации, использованы дорогостоящие натуральные строительные материалы – в доме был буковый паркет, буковые межкомнатные двери, дубовая лестница, полностью была оборудована кухня, проведены все коммуникации. Дом был отапливаемый, тёплый. В доме Шуваловых окна сначала были деревянные, но в 2010 году они поменяли их на металлопластиковые. В доме была пристройка двухэтажная: на первом этаже – гараж, летняя кухня, сауна, санузел, на втором - летний сад, как терраса и выход над летней кухней, открытая площадка типа балкона. Сауна состояла из парилки и бассейна. Жилых комнат в пристройке не было. Полы в пристройке были забетонированы, и покрыты досками. В 2010 или 2011 году, Шуваловы решили продать дом. С их слов ей известно, что они нашли покупателя, получили аванс. Покупатель должен был получить кредит, пообещал отдать деньги по его получению, они поверили ему и разрешили проживать в доме. Впоследствии, Шуваловым закрыли доступ в собственный дом, без их разрешения в доме были произведены какие-то работы по ремонту. У Шуваловых на участке росли элитные деревья, которые были выкорчеваны. Участок был огорожен по фасаду каменным ограждением. Ей известно, что деньги за дом по сей день Шувалову А.А. не выплатили.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснил, что в <адрес> у Шувалова А.А. был построен жилой дом. Дом был отличный, с нормальной отделкой, добротные двери из массива бука, входные двери были дубовые, добротный натуральный паркет, оштукатуренные стены. В зале была гипсовая лепнина ручной работы, по стенам окантовка. Сначала были деревянные окна во всём доме, потом они поменяли на ПВХ. В доме был установлен большой отопительный котел, который рассчитан на 500 кв.м., в доме было тепло. За жилым домом имелась большая пристройка двухэтажная, но всё неотделанное. Там были: летняя кухня, санузлы, гараж. А на втором этаже летний сад и помещение большое с выходом на террасу. Ограждение было каменное, а колонны кирпичные.

Изучив материалы дела, выслушав истца и ответчика по встречному иску Шувалова А.А., представителя истца и ответчика по встречному иску – адвоката Чиганцева С.К., представителя ответчика и истца по встречному иску – адвоката Агаянца Д.А., выслушав специалиста ГУП СК «Крайтехинвентаризация» Невинномысский филиал Кочубеевский отдел, допросив свидетелей, суд считает, что исковые требования Шувалова А.А. подлежат удовлетворению, встречные исковые требования Яковенко Ю.Г. подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 2 января 2011 года между Шуваловым А. А. и Яковенко Ю. Г. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>. Продажная стоимость недвижимого имущества, определённая предварительным договором составила ... ... рублей. В соответствии с п. 2 предварительного договора Яковенко Ю.Г. уплатила Шувалову А. А. в качестве задатка частями ... рублей, вырученные ею от продажи квартиры в <адрес> еще ... рублей. (л.д.56-58 т.1)

Доводы истца Шувалова А.А. о том, что предварительный договор купли-продажи жилого дома фактически был заключен в октябре 2010 года, опровергаются датой, проставленной в договоре, который приобщен к материалам дела. Кроме того, согласно п. 2 договора следует, что покупатель выплатила продавцу ... рублей наличным расчетом и ... рублей путем перечисления на лицевой счет продавца, а согласно приходного кассового ордера №50/225 от 29 декабря 2010 года Яковенко Ю.Г. перечислила Шувалову А.А. ... рублей лишь 29 декабря 2010 года, что доказывает то обстоятельство, что предварительный договор был заключен не ранее 29 декабря 2010 года. Доказательств того, что предварительный договор не мог быть заключен 02 января 2011 года, истцом и ответчиком по встречному иску Шуваловым А.А., суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы взаконе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между сторонами договора, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, о предмете договора – купле-продаже жилого дома и земельного участка по адресу: с. Новая Деревня, ул. Садовая, 13, о цене данного дома – ... рублей.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч. 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В материалах дела (л.д.149 т.1) имеется письменное предложение Шувалова А.А. заключить основной договор. А, кроме того, заявление в суд о расторжении такового было подано также до истечения годичного срока действия предварительного договора.

В соответствии с п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно материалов технической инвентаризации объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из двух строений - литер А и Литер Б, при чем литер Б является пристройкой к жилому дому – летней кухней. (л.д.59-74 т.1)

Согласно акта о выполненных работах по строительству индивидуального жилого дома от 5 июля 2011 года выданного Кочубеевским филиалом ГУ архитектуры и градостроительства Ставропольского края, строение Литер Б является незавершенным строительством объектом готовностью 80% (л.д.84 т.1), а не хозяйственным строением, как это следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности. (л.д. 85 т.1)

Как следует из показаний истца Шувалова А.А., специалиста и всех свидетелей по делу, строение – литер Б, никогда не было жилым строением. Однако данный факт никем и не оспаривался.

Вместе с тем, суд находит доводы ответчика и истца по встречному иску Яковенко Ю.Г. о том, что между ней и Шуваловым А.А. была достигнута договоренность о том, что Яковенко Ю.К. полностью расплачивается за дом, а Шувалов А.А. в свою очередь оформляет документы на жилой дом, площадью 322,5 кв.м, достоверными. Данные факты подтверждаются письменными доказательствами, а именно: копией заявления Шувалова А.А. главному архитектору отдела муниципального хозяйства ГО и ЧС муниципального района ФИО5 о разрешении на реконструкции индивидуального жилого дома в <адрес>; копией разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, площадью 322,5 кв.м; ответом ВРИО директора Ставропольского филиала ОАО «Банк Москвы» Яковенко Ю.Г. о том, что, несмотря на то, что заявка по ипотечному кредиту, поданная 16.12.2010 года была одобрена, однако положительное решение по заявке прекращено по причине расхождения сведений в представленной Яковенко Ю.Г. в банк технической документации на предмет залога, т.е. незавершенный строительством объект готовностью 80% жилой дом – литер Б и свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 05.10.2011 года - хозяйственное строение - литер Б. Таким образом, к доводам Шувалова А.А. о том, что при заключении соглашения о купле-продаже дома никакой договоренности о переводе нежилого строения – литер Б в жилое у него с Яковенко Ю.Г. не было, а предпринятые им действия в мае 2011 года о переводе данного строения из нежилого в жилое были сделаны им только по просьбе Яковенко Ю.Г., с целью оказания ей помощи в получении кредита, и не более, суд относится критически.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что со стороны Шувалова А.А. допущены существенные нарушения условий предварительного договора, которые влекут для Яковенко Ю. Г. такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В частности при заключении предварительного договора Яковенко Ю.Г. исходила из того, что приобретает жилой дом, жилой площадью 322,5 кв. м., стоимостью порядка ... рублей за 1 кв. м., а не жилой дом, площадью 191,8 кв. м. с хозяйственным строением, площадью 130 кв. м.. Яковенко Ю.Г. в полной мере лишена того, на что рассчитывала при заключении предварительного договора, а именно приобретение жилого дома площадью 322 кв. м. за ... рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Яковенко Ю. Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи от 2 января 2011 года, заключенного между ней и Шуваловым А.А..

В соответствии с ч.2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебных прениях представитель истца и ответчика по встречному иску Шувалова А.А. – адвокат Чиганцев С.К. заявил, что задаток, о котором говорится в предварительном договоре купли-продажи, фактически является авансом, поскольку предварительный договор подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, который согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Суд не может согласиться с данными доводами представителя Шувалова А.А., поскольку они противоречат действующему законодательству, и, учитывая то обстоятельство, что основной договор на условиях предварительного не был заключен по вине Шувалова А.А., суд считает необходимым взыскать с Шувалова А. А. в пользу Яковенко Ю.Г. сумму уплаченного ему задатка в двойном размере.

В соответствии с п.2 ч.2 ст. 381 ГК РФ сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вместе с тем, требования Яковенко Ю.Г. о взыскании убытков, понесенных в связи с ремонтом, удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Яковенко Ю.Г., не являлась титульным собственником жилого дома, расположенного в <адрес>, а, следовательно, без разрешения истинного собственника не имела права производить в доме какие-либо ремонтные работы и тем более, его реконструкцию.

Как установлено в судебном заседании, и не опровергается Яковенко Ю.Г., такого разрешения Шувалов А.А. ей не давал.

Кроме того, как следует из документов технического учета, а именно - технического паспорта, жилой дом 100% готовности, с нулевым процентом износа оборудован всеми коммуникациями жизнеобеспечения.

Согласно показаний Шувалова А.А., а также свидетелей ФИО3 и ФИО4, дом, как внутри, так и снаружи был в отличном состоянии. Внутри дома была хорошая планировка, отделка дорогими натуральными материалами, металлопластиковые окна, дубовые и буковые двери, дубовая лестница, буковый паркет, кроме того, не было ни одного помещения, не обеспеченного коммунальными услугами.

Данные обстоятельства исключают необходимость проведения в жилом доме, расположенном в <адрес> как капитального, так и текущего ремонта.

Яковенко Ю.Г. не представила суду доказательств того, что ремонт был необходим для поддержания дома в хорошем состоянии, и рыночная стоимость жилого дома увеличилась в связи с произведенным ремонтом.

Что касается требований Яковенко Ю.Г. о взыскании с Шувалова А.А. в ее пользу денежной компенсации морального вреда, суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанного требования в виду следующего.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренныхзаконом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1100 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется независимо от вины причинителя вреда в случаях, когда:

вред причинен жизни или здоровью гражданина источником повышенной опасности;

вред причинен гражданину в результате его незаконного осуждения, незаконного привлечения к уголовной ответственности, незаконного применения в качестве меры пресечения заключения под стражу или подписки о невыезде, незаконного наложения административного взыскания в виде ареста или исправительных работ;

вред причинен распространением сведений, порочащих честь, достоинство и деловую репутацию;

в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В нарушении указанных норм законодательства, Яковенко Ю.Г. не предоставлено ни одного относимого и допустимого доказательства того, что действиями Шувалова ей причинены нравственные и физические страдания. По данной причине, суд считает необходимым отказать Яковенко Ю.Г. в удовлетворении требования о взыскании денежной компенсации морального вреда.

Вместе с тем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Шувалова А.А. по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, удовлетворяя исковые требования Яковенко Ю.Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 2 января 2011 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Яковенко Ю.Г. и Шуваловым А.А., а также взыскании с Шувалова А.А. сумму переданного ему задатка в двойном размере, суд считает необходимым восстановить положение сторон, существовавшее до заключения предварительного договора от 2 января 2011 года, а именно обязав Яковенко Ю.Г. освободить земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> и передать Шувалову А.А. ключи от всех помещений, строений, сооружений, расположенных по адресу: <адрес>.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае частичного удовлетворения исковых требований, судебные расходы взыскиваются пропорционально удовлетворенной части требований.

Истцом Шуваловым А.А. при подаче искового заявления была уплачена госпошлина в сумме 200 рублей. (л.д.11 т.1)

Истцом по встречному иску Яковенко Ю.Г. при подаче исковых требований о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка в двойном размере и убытков, госпошлина не была оплачена. Согласно определения Кочубеевского районного суда от 11 января 2012 года уплата государственной пошлины по иску в размере ... рублей ... копейки была отсрочена до вынесения решения по делу. (л.д.153-154 т.1) При подаче исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, Яковенко Ю.Г. была уплачена госпошлина в сумме 200 рублей. (л.д.166а т.1)

Поскольку требования Шувалова А.А. были удовлетворены в полном объеме, с Яковенко Ю.Г. в пользу Шувалова А.А. подлежат взысканию судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины в сумме 200 рублей.

Поскольку требования Яковенко Ю.Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка в двойном размере и убытков были удовлетворены частично, а уплата госпошлины была отсрочена до вынесения решения по делу, с Шувалова А.А. и Яковенко Ю.Г. в доход государства подлежит взысканию госпошлина, пропорционально удовлетворенной части иска, а именно: с Шувалова А.Г. в сумме ... рублей, с Яковенко Ю.Г. – ... рублей ... копейки.

Поскольку в удовлетворении требований Яковенко Ю.Г. о взыскании с Шувалова А.А. компенсации морального вреда было отказано, данные судебные расходы, возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.12, 15, 151, 301, 381, 229, 432, 450, 1100 ГК РФ, ст.ст. 56, 60, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Шувалова А.А. удовлетворить.

Обязать Яковенко Ю.Г. освободить земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> и передать Шувалову А.А. дубликаты ключей от всех помещений, строений и сооружений, расположенных по адресу: <адрес>.

Исковые требования Яковенко Ю.Г. удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Яковенко Ю.Г. и Шуваловым А.А..

Взыскать с Шувалова А.А. в пользу Яковенко Ю.Г. сумму переданного ему задатка в двойном размере в сумме ... рублей.

В удовлетворении исковых требований Яковенко Ю.Г. о взыскании убытков, вызванных производством ремонта в размере ... рублей ... копеек, отказать.

В удовлетворении исковых требований Яковенко Ю.Г. о взыскании денежной компенсации морального вреда, отказать.

Взыскать с Яковенко Ю.Г. в пользу Шувалова А.А. судебные расходы в сумме 200 рублей.

Взыскать с Шувалова А.А. в доход государства госпошлину в сумме ... рублей.

Взыскать с Яковенко Ю.Г. в доход государства госпошлину в сумме ... рублей ... копейки.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, то есть с 25 апреля 2012 года.

Судья: А.И. Гедыгушев