Дело № 2-103/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Клинцовский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего - судьи Максименко А.И.,
представителя истца Борздыко О.А. по доверенности Борздыко Т.А.,
представителя ответчика Шестёро Л.М. по доверенности защитника - адвоката Савостьянок Н.В.,
третьего лица, специалиста отдела по делам семьи, охране материнства и детства, демографии Клинцовской городской администрации <адрес> по доверенности Приходько Л.Н.,
третьих лиц - Сарафанова А.А., Борздыко Т.А.,
при секретаре Клыга О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борздыко О.А. к Шестёро Л.М., Борздыко А.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства перехода права собственности на жилое помещение недействительным (ничтожным),
установил:
Борздыко О.А. обратилась в Клинцовский городской суд <адрес> с исковым заявлением к Шетёра Л.М., Борздыко А.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства перехода права собственности на жилое помещение недействительным (ничтожным).
В обоснование своего иска она указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Борздыко А.В. и Шестёра Л.М. был заключён договор купли-продажи трёхкомнатной <адрес> по проспекту им. Ленина в <адрес>. На момент совершения сделки и до настоящего времени в данном жилом помещении проживали и продолжают проживать: она, Борздыко А.В., Борздыко Т.А., Борздыко Д.А.. Иного жилья для проживания у них нет. Вышеуказанная квартира была приобретена в собственность путём приватизации в августе 1993 года. На момент передачи квартиры в собственность в ней проживали и были зарегистрированы: Борздыко А.В., его покойная мать - ФИО9, Борздыко Т.А. и несовершеннолетние дети Борздыко Д.А. и она. От участия в приватизации жилья совершеннолетние члены семьи отказались в пользу ФИО9. Несовершеннолетние же челны семьи нанимателя жилого помещения вообще к участию в приватизации жилья привлечены не были. После смерти ФИО9 квартира в порядке наследования перешла в собственность Борздыко А.В.. На момент заключения оспариваемой ею сделки купли-продажи квартиры она находилась в несовершеннолетнем возрасте, вопрос отчуждения квартиры продавцом не согласовывался с членами его семьи, о совершении сделки представителем (ФИО10) её отца Борздыко А.В. она узнала лишь при возбуждении судом гражданского дела по иску Шестёро Л.М. в 2010 году. Считает, что совершенная сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, нарушает её право на жилище, гарантируемое статьёй 40 Конституции РФ по следующим основаниям. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ данный пункт указанной статьи закона может быть признан не противоречащим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних (п.1 резолютивной части постановления). В случае, если при отчуждении жилого помещения, где проживают несовершеннолетние, затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, п. 4 ст. 168 ч. 1 ГК РФ сделка не соответствует требованиям закона ничтожна и является недействительной с момента её совершения с наступлением последствий, предусмотренных ст. 167 п. 2 ГК РФ. Согласно ст. 166 п. 2 абз.2 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В связи с чем просит суд признать договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> по проспекту Ленина в <адрес> и выданного в соответствии с ним свидетельства о регистрации перехода права собственности на имя Шестёра Л.М. недействительным (ничтожным) с применением последствий их недействительности (ничтожности).
В судебном заседании представитель истца Борздыко О.А. по доверенности Борздыко Т.А. поддержала заявленные истцом требования и просила суд их удовлетворить.
Ответчик Борздыко А.В. в судебное заседание не прибыл, представитель истца Борздыко Т.А. предоставила суду свидетельство о смерти серии I-МР № выданное ДД.ММ.ГГГГ отделом ЗАГС <адрес> управления ЗАГС <адрес>, из которого усматривается, что Борздыко А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец р.п. <адрес> умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> о чём составлена запись акта о смерти №.
Представитель ответчика Шестёро Л.М. защитник - адвокат Савостьянок Н.В. в судебном заседании исковые требования истца не признал и показал, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его доверительница Шестёро Л.М. приобрела у ответчика Борздыко А.В. в собственность трехкомнатную квартиру общей площадью 55,1 кв.м., в том числе жилой 35,8 кв.м., расположенную на четвертом этаже четырехэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. Это обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Шестёро Л.М. приобрела данную квартиру по предложению ФИО14. Деньги за квартиру были выплачены. Затем её бывший муж ФИО11 обратился в ЖЭУ, БТИ, где ему стало известно, что имеется задолженность по оплате коммунальных платежей 26 000 рублей, которую ФИО12 оплатил. Задолженность погасилась по квитанциям от имени Борздыко А.В.. Так же ФИО12 помог своей бывшей жене, дав ей часть денег на покупку квартиры. После совершения сделки ФИО13 вместе с ФИО12 встретились с Борздыко А.В. и передали ему денежные средства от продажи квартиры. Сделка была проведена по всем требованиям закона, ФИО14 действовал в рамках полученной им от Борздыко А.В. доверенности. Давая доверенность ФИО14, Борздыко А.В. действовал в интересах всех членов своей семьи, наверное, рассчитывая на другое жилое помещение. В силу п.9 договора купли-продажи на момент заключения договора в квартире зарегистрированы Борздыко А.В., Борздыко Т.А., Борздыко Д.А., Борздыко О.А.. Собственник Борздыко А.В. обязался сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Следовательно, после того, как на основании договора купли-продажи <адрес> перешла в собственность Шестёро Л.М., то Борздыко О.А., Борздыко Т.А., Борздыко Д.А., Борздыко А.В. утратили право пользования данным жилым помещением. В настоящее время ответчики зарегистрированы и проживают в принадлежащей Шестёро Л.М. квартире. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Шетёро Л.М. о выселении Борздыко Т.А., Борздыко Д.А., Борздыко О.А. было отказано. В настоящее время истица и другие члены её семьи проживают в спорной квартире. Считает, что Шестёро Л.М. является добросовестным покупателем квартиры, которую она в настоящее время также добросовестно продала Сарафанову А.А.. Считает, что при заключении сделки купли -продажи квартиры никаким образом права истца Борздыко О.А. не нарушались. Кроме того, просил суд применить сроки исковой давности по данному спору.
Третье лицо Сарафанов А.А. в судебном заседании показал, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил с Шестёро Л.М. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Данный договор купли-продажи сдан в Клинцовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, но в настоящее время оформление документов приостановлено в связи с рассматриваемым делом. Он знает, что в квартире, которую покупает, значатся зарегистрированными члены семьи бывшего собственника Борздыко А.В. и это отражено в договоре купли-продажи.
Третье лицо Борздыко Т.А. в судебном заседании исковые требования истца Борздыко О.А. поддержала и просила суд эти требования удовлетворить.
Третье лицо Борздыко Д.А. в судебное заседание не прибыл, о месте и времени рассмотрения дела был уведомлен, уважительными причинами неявки суд не располагает.
Представитель третьего лица отдела по делам семьи, охране материнства и детства, демографии Клинцовской городской администрации <адрес> по доверенности Приходько Л.Н. в судебном заседании показала, что с 2005 года разрешение органа опеки при заключении сделки купли-продажи на отчуждение квартиры не требуется.
Представитель третьего лица Клинцовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не прибыл, надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела был уведомлен, уважительными причинами неявки суд не располагает.
Выслушав доводы сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО14, действующий по доверенности от имени Борздыко А.В., продал Шестёра Л.М. <адрес>, расположенную в <адрес> по проспекту Ленина в <адрес>. Данная квартира находилась в собственности Борздыко А.В. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом Клинцовского нотариального округа <адрес> ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №. Стороны определили согласованную цену недвижимости в размере 300 тыс. рублей.
По условиям договора в указанной квартире зарегистрированы: Борздыко А.В., Борздыко Т.А, Борздыко Д.А, Борздыко О.А.. Собственник Борздыко А.В. обязуется сняться с регистрационного учёта до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением членов семьи продавца прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение продавца. Борздыко Т.А., Борздыко Д.А, Борздыко О.А. снимутся с регистрационного учёта до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно акта передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал в собственность покупателю принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру по адресу: <адрес>, г. <адрес>Ленина <адрес>, покупатель- Шестёро Л.М. приняла данное имущество. Претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества со стороны покупателя не поступило.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной регистрационной службы по <адрес> была произведена государственная регистрация данного договора купли-продажи квартиры, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Согласно п.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно заказного письма от ДД.ММ.ГГГГ Шестёро Л.М. просит Борздыко А.В.и Борздыко Т.А. выселиться из <адрес>, расположенной в <адрес> по проспекту Ленина <адрес>, так как она в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у них в собственность указанную квартиру и в соответствии с п.9 настоящего договора последние обязаны сняться с регистрационного учёта до ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, иск о признании оспоримой сделки недействительной и о признании последствий её недействительности согласно п.2 ст.179 ГК РФ), суд считает что Борздыко О.А. пропустила срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности, так как о сделки купли-продажи квартиры она уже знала в феврале 2010 года, когда Шестёро Л.М. обратилась в суд исковым заявлением о выселении с утратой права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта к Борздыко А.В., Борздыко Т.А., Борздыко О.А. и Борздыко Д.В..
С иском о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения и свидетельства перехода права собственности на жилое помещение недействительным (ничтожным) Борздыко О.А. обратилась только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, это является основанием к отказу в иске (п.2 ст.199 ГК РФ).
Доводы истца Борздыко О.А. о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как в договоре нет существенного условия, а именно ни она, ни мать, ни брат не были включены в перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользование данным жилым помещением после его приобретения покупателем - Шестёра Л.М., то данный договор является недействительным, суд находит эти доводы не состоятельными, так как в договоре купли-продажи истец и его члены семьи указаны и согласно п. 9 данного договора собственник Борздыко А.В. и его члены семьи обязуется сняться с регистрационного учёта до ДД.ММ.ГГГГ. Признание права проживания в оспариваемой квартире за указанными выше лицами установлен только ДД.ММ.ГГГГ определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда, то есть после совершения сделки купли-продажи.
Для признания сделки недействительной необходимо наличие совокупности условий: сделка должна быть совершена на крайне невыгодных для потерпевшего условиях; вынуждено из-за стечения тяжёлых обстоятельств; при сознательном использовании другой стороной сделки этих обстоятельств.
Суд не усматривает совокупности указанных выше условий.
Согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Следовательно, после регистрации права собственности Шестёро Л.М. на спорную квартиру, право пользования за Борздыко О.А., Борздыко Т.А, Борздыко Д.А, Борздыко А.В. этой квартирой должно быть прекращено.
В соответствии со ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Решением Клинцовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Борздыко А.В. к Шестёра Л.М. о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> по проспекту Ленина в <адрес> было отказано. Решение суда в этой части определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменений.
Кроме того, в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Следовательно, это должно предполагаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное. Поэтому довод истца о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире и в том числе несовершеннолетних детей, сам по себе не может являться достаточным основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.
Признание недействительным договора в данной ситуации создает условия для нарушения прав добросовестного участника гражданских правоотношений - Шестёра Л.М., что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 10 ГК РФ (недопустимоть злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).
Судом установлено, что Шестёро Л.М. при покупке спорной квартиры являлась добросовестным приобретателем, следовательно, спорное жилое помещение не может быть у неё истребовано.
Согласно постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П также указано, что если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий её недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Борздыко О.А. к Шестёро Л.М., Борздыко А.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства перехода права собственности на жилое помещение недействительным (ничтожным) следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Борздыко О.А. к Шестёро Л.М., Борздыко А.В. о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение недействительным (ничтожным) - отказать.
Отменить определение Клинцовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об обеспечении иска, снять арест с <адрес>, расположенной в <адрес> по проспекту Ленина в <адрес>, о принятом решении уведомить Клинцовский отдел Управления Федеральной регистрационной службы (РОСРЕЕСТР) по <адрес> и Клинцовский филиал ГУП «Брянсктехинвентаризация» по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в 10 дневный срок в Брянский областной суд с подачей кассационной жалобы через Клинцовский городской суд <адрес>.
Судья: А.И.Максименко