Дело № 2-738/11 16 июня 2011 г. РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Колпинский районный суд г. Санкт – Петербурга в составе: Председательствующего судьи Бутковой Н.А., При секретаре Чубаревой М.М., Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сорокина В.В. к ООО «Бюро путешествий» об обязании освободить помещение, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, Установил: Истец обратился с иском в суд к ООО «Бюро путешествий», дополнив требования и основания которого, просил обязать ответчика в течение 10 дней с момента вынесения решения освободить занимаемое жилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, пр.N, д.**/*, кв.*; взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.01.03 в размере 442441,13 руб.; взыскать неустойку за просрочку арендной платы по договору аренды от 04.01.03 в размере 294862,50 руб. В обоснование требований истец указал, что является собственником ? доли жилого помещения общей площадью 63 кв.м. по адресу: Колпино, пр.N, д.**/*, кв.*. Кроме него сособственниками указанного жилого помещения являются Байкалов В.В., Трофимов С.В., Селютин Н.И. Начиная с 04.01.03 по настоящее время, в указанном жилом помещении располагается офис ООО «Бюро путешествий». Ответчик занимает помещение на основании договора аренды, однако арендной платы за весь период Сорокин В.В. не получал. Арендная плата составляла 10 долларов США за квадратный метр площади жилого помещения. Исходя из этого, задолженность по арендной плате за период с 04.01.03 по 21.01.03.11 составляет 442441,13 руб. За этот же период истцом исчислена неустойка со ссылкой на ст.ст.331, 332 ГК РФ в размере 294862,50 руб. Истец указывает, что с 01.01.11 никаких договоров аренды с ООО «Бюро путешествий» не заключал, согласие на заключение договора аренды спорного помещения не давал, денежных средств за аренду жилого помещения не получал, соответственно ответчик пользуется этим помещением незаконно. Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме. Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, подтвердил, что ООО «Бюро путешествий» действительно занимает помещение по адресу: Колпино, пр.N, д.**/*, кв.*, на законных основаниях – по договору аренды, заключенному со всеми сособственниками этого помещения 01.02.09, пролонгированному на неопределенный срок, представил письменный отзыв на иск. Представитель 3-го лица Байкалова В.В. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснил, что между сособственниками достигнуто соглашение о невзимании арендной платы с ООО «Бюро путешествий», поскольку в нем работают жены третьих лиц, а ранее также работала жена Сорокина В.В.. Представитель 3-го лица Трофимова С.В. в судебное заседание явился, иск не признал, поддержал выступление представителя Байкалова В.В. Представитель 3-го лица Селютина Н.И. в судебное заседание явился, подтвердил позицию высказанную представителем Байкалова В.В. и Трофимова С.В.. Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арнедатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.03.11 подтверждается, что в отношении жилого помещения – квартиры № * дома **/* по пр.N в г.Колпино, площадью 63 кв.м. – зарегистрировано право общей долевой собственности: за Селютиным Н.И. – ? доля в праве, за Сорокиным В.В. – ? доля в праве, за Трофимовым С.В. – ? доля в праве, за Байкаловым В.В. – ? доля в праве (л.д.6). Согласно справке о регистрации от 10.06.11 в квартире * дома **/* по пр.N никто регистрации не имеет. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 21.06.02 № ХХХХ-ра жилая квартира № * в доме № **/* по пр.Ленина в г.Колпино, принадлежащая на праве общей долевой собственности Селютину Н.И., Сорокину В.В., Трофимову С.В., Байкалову В.В., переведена в нежилой фонд для использования под офис. В то же время, соответствующие изменения в ЕГРП в отношения исследуемого объекта недвижимости внесены не были. 01.02.09 между Байкаловым В.В., Селютиным Н.И., Трофимовым С.В., Сорокиным В.В. (Арендодателями) и ООО «Бюро путешествий» (Арендатором) был заключен договор аренды, по условиям которого Арендодатели передают Арендатору в пользование принадлежащие им нежилые помещения общей площадью 63 кв.м., расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, пр.N, д.** (п.1.1). Срок аренды – с момента подписания и до 31.12.09 (п.1.2). Ставка арендной платы установлена в размере 10 долларов США за 1 кв.м. в месяц (п.4.2). Арендатор ежемесячно (не позднее 5 числа оплачиваемого месяца) производит 100% предоплату (п.4.3). Оплата производится в наличной форме (п.4.4). Представленный договор аренды в соответствии со ст.609 ГК РФ государственную регистрацию не прошел. Адрес арендованного имущества указан в качестве юридического ООО «Бюро путешествий» в Едином государственном реестре юридических лиц (л.д.70-73). В силу статьи 244 ГК РФ общая долевая собственность на имущество возникает тогда, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, установленном судом; плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (статьи 247, 248 ГК РФ). Арендные отношении предполагают возмездный характер. Условия о сроках и размере оплаты в отношении спорного помещения содержатся в договоре от 01.02.09. Доводы представителя 3-х лиц о том, что между сособственниками достигнуто соглашение о не взимании арендной платы с ответчика суд находит несостоятельными. Так, представленный этим представителем протокол № 1 от 01.02.09 общего собрания собственников помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, пр.N, д.**, оф.*, свидетельствующий о принятии собственниками решения о не взимании арендной платы с ООО «Бюро путешествий» в течение всего срока действия договора, подписан Байкаловым В.В., председателем собрания, и Селютиным Н.И., секретарем собрания. Истцовая сторона факт данного собрания и принятия вышеобозначенного решения отрицает. Объективные данные, свидетельствующие о волеизъявлении истца об отказе от получения дохода от аренды недвижимого имущества отсутствуют. Статья 248 ГК РФ предполагает наличие соглашения участников общей долевой собственности относительно распределения доходов от использования общего имущества, подтверждением которого указанный протокол являться не может. Кроме того, вопросы, связанные с порядком, условиями и сроками арендной платы, являются существенным условием договора аренды, заключенным в письменной форме. В силу п.1 т.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Статья 609 ГК РФ устанавливает письменную форму договора аренды недвижимого имущества. Соответственно, изменения этого договора должны быть оформлены в письменном виде, путем подписания соглашения об этом всеми участниками основного договора. В данном случае, такое соглашение отсутствует. Довод о невозможности взыскания арендной платы с ответчика, в связи с тем, что жены третьих лиц, а также ранее жена истца, состояли в трудовых отношениях с ответчиком, не основан на законе. Таким образом, в материалах дела отсутствуют какие-либо допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что истец отказался от права получения дохода от использования общего имущества соразмерно своей доле, а воля участников общей долевой собственности при заключении договора аренды не была направлена на распределение полученной арендной платы в равных долях. При таких обстоятельствах, суд полагает обоснованными требования о взыскании арендной платы за период с 01.02.09 по 21.03.11. Требования о взыскании арендной платы за период с 04.01.03 по 01.02.09 удовлетворению не подлежат, поскольку соответствующий договор за данный период не представлен, отсутствуют доказательства, подтверждающие порядком, условиями и сроками арендной платы. Суд полагает правильным принцип расчета подлежащей взысканию арендной платы, представленного истцом: 17955 руб. (арендная плата в месяц: 63 кв.м.*28,5 руб.(курс доллара на момент подачи искового заявления)) : 4 (4488,75 руб.) * 25 мес. 21 дн., что составляет 119849,63 руб. Произведение расчета исходя из курса доллара на день предъявления иска, исходя из колебаний данного курса за период взыскания, не нарушает права ответчика и не противоречит требованиям закона. Во взыскании неустойки на основании ст.ст.331, 332 ГК РФ суд полагает необходимым отказать. В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно ст.331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного соглашения. В силу п. 1 ст.332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. В договоре аренды от 01.02.09, заключенном истцом и третьими лицами с ответчиком, соглашение о неустойке отсутствуют, отдельного соглашения по этому вопросу не составлялось, соответственно положения ст.331 ГК РФ к правоотношениям сторон не применимы. В законодательных актах отсутствуют положения о неустойке, подлежащей взысканию при неисполнении или ненадлежащем исполнении применительно к договору аренды. Проценты за пользование чужими денежными средствами законодатель выделяет в качестве самостоятельной меры ответственности за неисполнение денежного обязательства (ст.394 ГК РФ), в связи с чем данные понятия не подлежат смешению и подмене друг другом. На положения ст.395 ГК РФ истец в обоснование своих требований не ссылается. Оснований для возложения на ответчика обязанности освободить занимаемое помещение суд не усматривает. В силу ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. Исходя из положений п. 2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В договоре сторон от 01.02.09 установлен его срок – до 31.12.09 (п.1.2). Истец не ссылался на то обстоятельство, что по истечении срока этого договора заявил возражения относительно дальнейшего пользования имуществом. Заявляя требования об обязании освободить помещение, истец не заявляет о расторжении договора, либо признании его недействительным. Иные лица на стороне арендодателя подтверждают продление с ответчиком договорных отношений на неопределенный срок после его пролонгирования с применением положений п.2 ст.621 ГК РФ. Соответственно, для разрешения вопроса о правомерности занятия ответчиком спорного жилого помещения подлежат проверке ныне существующие договорные отношения между всеми арендодателями и арендатором в рамках спора о расторжении договора, заявленного с применением процедуры, установленной гражданским законодательством, или признания его недействительным (применении последствий недействительности ничтожной сделки). В то же время, такие требования истцом в рамках настоящего дела не заявляются. В связи с чем, достаточных оснований для применения ст.304 ГК РФ не имеется. В связи с частичным удовлетворением требований имущественного характера с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3597 руб. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 246-248, 330-332, 610, 614, 621 ГК РФ, ст.ст.103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Сорокина В.В. к ООО «Бюро путешествий» об обязании освободить помещение, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворить частично. Взыскать с ООО «Бюро путешествий» в пользу Сорокина В.В. задолженность по арендной плате в размере 119849 руб. 63 коп. В остальной части исковых требований отказать. Взыскать с ООО «Бюро путешествий» в доход государства государственную пошлину в размере 3597 руб. Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья Н.А.Буткова На момент опубликования судебный акт не вступил законную силу.