Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Леонтьевой Е.А.,

при секретаре Казанской О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Погореловой Л.В. к ООО «ТК Колпинский» - «Русский садовод», о расторжении предварительного договора аренды, встречному иску ООО «ТК Колпинский» - «Русский садовод» о расторжении предварительного договора аренды в связи с неисполнением истцом его условий и ее отказом от заключения основного договора аренды по собственной инициативе,

установил:

Истец обратилась в суд с иском, указывает, что 29.06.2009 г. между нею и ответчиком был заключен предварительный договор аренды, согласно которому ответчик обязался по завершению строительства и сдачи государственной комиссии торгового комплекса предоставить истцу в аренду торговое место в нем; ответчик обязался обеспечить завершение строительства до 30.09.2009 г., однако своего обязательства не исполнил, в связи с чем истец просит расторгнуть предварительный договор аренды и взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 157500 р. (л.д. 4-5)

Кроме того истец заявлял требования о признании предоплаты, внесенной по предварительному договору, задатком и взыскании с ответчика этой суммы в двойном размере – 315000 р. (21-23), однако впоследствии отказался от указанных требований, производство по делу в этой части было прекращено (л.д. 83-85).

Ответчик подал встречный иск, указав, что условием заключения основного договора являлось наличие у истца статуса индивидуального предпринимателя; истец исключен из реестра индивидуальных предпринимателей, уклоняется от заключения основного договора, несмотря на неоднократные уведомления ответчика, при этом истец ссылается на состояние здоровья; в связи с нежеланием истицы заключать основанной договор, ответчик просит расторгнуть предварительный договор аренды в связи с неисполнением истцом его условий и ее отказом от заключения основного договора аренды по собственной инициативе (л.д. 67).

Представитель истца, действующий на основании доверенности (л.д. 14-16), в суд явился, на иске настаивал, встречный иск не признал.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности (л.д. 25), в суд явился, возражал против удовлетворения иска, настаивал на встречном иске.

Изучив материалы дела, заслушав мнения сторон, суд находит, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, во встречном иске должно быть отказано.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (понуждение заключить договор).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела 29.06.2009 г. Погореловой Л.В. (арендатор) с ООО «ТК «Колпинский»-«Русский садовод» (арендодатель) был заключен предварительный договор аренды № **** (л.д. 6-9). Согласно условиям указанного договора арендодатель обязуется по завершении строительства торгового комплекса (далее – ТК) предоставить арендатору за плату во временное пользование Объект, отвечающий требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым торговым помещениям (п. 1.1). Объект–арендуемое имущество – это торговое место в строящемся торговом комплексе (2-я очередь) по адресу: г. К., ул. Р., 1 (п. 1).

Суд приходит к выводу, что поскольку в предварительном договоре аренды № **** не предусмотрено, в течении какого времени должен быть заключен основной договор, таким сроком следует считать один год с момента заключения договора, то есть основанной договор должен был быть заключен сторонами до 30.06.2010 г.

Арендодатель обязался обеспечить завершение строительства и сдачу ТК Государственной комиссии до 30.09.2009 г. – п. 2.1.1 предварительного договора №****; пунктом 4.1 указанного договора предусматривалось, что при несвоевременном окончании строительства ТК и просрочки взятого на себя обязательства (п. 2.1.1) более, чем на 9 месяцев, арендатор вправе расторгнуть договор и потребовать от ООО «ТК «Колпинский»-«Русский садовод» возврата внесенной предоплаты, а в случае задержки возврата уплаты – процентов за пользование денежными средствами в размере учетной ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, но не свыше 10 % фактически внесенной платы (л.д. 7).

Согласно п. 3 предварительного договора аренды № **** арендатор уплачивает арендодателю предоплату, которая составляет 450 у.е. за 1 кв. м. и осуществляется в рублях по курсу: 1 у.е.= 35 рублей, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора. Графиком платежей было установлено, что на 29.06.2009 г. предоплата по договору составила 157500 р.; указанная сумма была внесена истицей в ООО «ТК «Колпинский»-«Русский садовод», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д. 9-10), ответчиком не оспаривалось.

Как следует из сообщения Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – ТК по строительному адресу: К., ул. Р., д. 1, 1-я очередь, было выдано ответчику 31.12.2010 г. (л.д. 81). Разрешение на ввод в эксплуатацию 2-ой очереди объекта по указанному адресу вообще не выдавалось (л.д. 92).

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.ст. 450, 452-453 ГК РФ изменение

и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По

требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются; Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Учитывая, что предварительным договором аренды № **** предусматривалось обязательство ответчика обеспечить завершение строительства ТК до 30.09.2009 г., указанное обязательство ответчиком не исполнено, суд считает, что данное нарушение договора является существенным, в связи с чем требования истца о расторжении договора и взыскании внесенной предоплаты обоснованы и подлежат удовлетворению, так как под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Суд не может принять доводы ответчика о том, что истица не предъявляла ответчику требований о расторжении договора в досудебном порядке по мотивам нарушения сроков строительства.

Ответчиком было представлено обращение истицы, полученное ответчиком 15.02.2011 г., в котором она просит вернуть ей деньги, уплаченные по предварительному договору, ссылаясь на невозможность работать по состоянию здоровья (л.д. 41, 47).

Как поясняла истцовая сторона, истица неоднократно устно обращалась к ответчику с просьбой вернуть деньги, ей устно отказывали, затем посоветовали написать заявление, в котором указать уважительную причину – состояние здоровья, не обладая юридическими познаниями, истица так и сделала (л.д. 47).

На обращение истицы от 15.02.2011 г. ответчиком был дан ответ, в котором указывалось, что арендодатель неоднократно уведомлял арендатора с 05 сентября по 19 ноября 2010 года о необходимости заключения основного договора аренды (л.д. 12).

Суд критически относится к ссылкам ответчика о готовности заключить основной договор в сентябре-ноябре 2010 г., так как 1-я очередь торгового комплекса, в котором истица предполагала арендовать торговое место, был сдан Госкомиссии только 31.12.2010 г., вторая очередь не сдана Госкомиссии до сих пор.

Доказательств того, что после завершения строительства 1-й очереди торгового комплекса, сдачи его Госкомиссии 31.12.2010 г., ответчик направлял истице уведомление об этом с предложением заключить основной договор, стороной ответчика представлено не было.

Суд не может принять возражения ответчика относительно того, что в предварительном договоре аренды была допущена описка при указании номера очереди строительства, поскольку согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Никаких данных о том, что ответчик уведомлял истицу о допущенной в предварительном договоре аренды № **** описке, о том, что стороны договора по обоюдному соглашению устранили эту описку, суду представлено не было. Кроме того, даже в случае, если в предварительном договоре имелась в виду 1-я очередь строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию этой очереди было получено ответчиком с пропуском более чем на 9 месяцев срока, предусмотренного п. 2.1.1. предварительного договора аренды № 2\35, что согласно п. 4.1. этого договора дает право истцу (арендатору) расторгнуть договор и потребовать от ответчика возврата внесенной предоплаты и процентов за несвоевременный возврат.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и не может выйти за пределы заявленных требований кроме случаев, предусмотренных федеральным законом.

Истица не требовала взыскания с ответчика процентов за несвоевременный возврат денежных средств, внесенных в качестве предоплаты, у суда нет оснований выходить за пределы заявленных требований.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного требования ответчика и расторжения спорного договора в связи с неисполнением истцом его условий и ее отказом от заключения основного договора аренды по собственной инициативе. Как следует из объяснений истицы, ее отказ от заключения основного договора был вызван нарушением ответчиком сроков строительства торгового комплекса. Прекращение истицей на момент рассмотрения данного спора ее статуса индивидуального предпринимателя (л.д. 55), по мнению суда, не может являться основанием для удовлетворения встречного иска, так как истица вправе в любое время снова зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для отказа истице в регистрации ИП в силу Федерального закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ (ред. от 01.07.2011 г.) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", ответчиком не представлено, а судом не установлено.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Расторгнуть предварительный договор аренды № **** от 29.06.2009 г., заключенный между Погореловой Л.В. и ООО «ТК Колпинский» - «Русский садовод».

Взыскать с ООО «ТК Колпинский» - «Русский садовод» в пользу Погореловой Л.В. 157500 р. (Сто пятьдесят тысяч пятьсот рублей).

Взыскать с ООО «ТК Колпинский» - «Русский садовод» в пользу Погореловой Л.В. госпошлину в размере 4350 р. (Четыре тысячи триста пятьдесят рублей).

ООО «ТК Колпинский» - «Русский садовод» в удовлетвоении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Городской суд Санкт-Петербурга в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Леонтьева Е.А.

На момент опубликования решение в законную силу не вступило.