Дело № 2-1237/11 07 сентября 2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе

Председательствующего судьи Бутковой Н.А.,

при секретаре Чубаревой М.М.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухарева Ю.В. к ООО «Торговый дом «Сигма»» о взыскании денежных средств по договору, процентов,

УСТАНОВИЛ:

Сухарев Ю.В. обратился суд с иском к ООО «Торговый дом «Сигма», в котором просил взыскать с ответчика в его пользу уплаченную за квартиру денежную сумму в размере 5308160руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 2344373,82 руб., расходы по уплате государственной пошлины – 33262,67 руб. В обоснование заявленных требований истец указал, что **.08.** между ним и ООО «Торговый дом «Сигма» был заключен предварительный договор № ***Рыб купли-продажи жилого помещения, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательства передать ему квартиру, указанную в договоре, а он – принять и оплатить ее стоимость. В п.7 предварительного договора указано, что основной договор заключается сторонами после исполнения покупателем его основного обязательства – оплаты, а в абз.2,3,4 п.8 договора указано, что под оплатой понимается предварительная оплата стоимости квартиры в полном объеме, то есть исполнение основного договора. П.11 договора устанавливает порядок исполнения обязательства по передаче и приемке квартиры, которое также осуществляется в рамках «предварительного договора» и никак не связано с заключением основного. Истец оплатил стоимость квартиры в сумме 5308160 руб. В п.3 договора указано, что ответчик является инвестором строительства многоквартирного дома, в котором приобретает квартиру истец, следовательно, он привлек денежные средства истца, в целях их инвестирования в строительство многоквартирного дома. Истец полагает, что предварительный договор, заключенный с ответчиком, является предварительным лишь по своему названию, а по содержанию представляет собой договор участия в долевом строительстве. То есть стороны, заключая предварительный договор купли-продажи жилого помещения имели ввиду и намеревались исполнять на самом деле иной по содержанию договор, в связи с чем истец полагает данный договор притворной сделкой, прикрывающей договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В то же время, ответчик не является застройщиком в отношении жилого дома по адресу: <…> соответственно, не имел право привлекать денежные средства граждан для строительства дома. На основании п.3 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» истец заявляет требования о возврате преданных ответчику денежных средств и уплаты процентов по ст.395 ГК РФ.

Истец и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали. Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал, представил письменный отзыв. Представитель 3 лица НИИЭФА им.Д.В.Ефремова в суд не явился, извещен о слушании дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В соответствии с правилами п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом по смыслу положений ст.429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

В силу п.2 ст.455 ГК РФ основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Судом установлено, что **.08.** между ООО «Торговый Дом «Сигма» (Продавец) и Сухаревым Ю.В. был заключен предварительный договор № ***Рыб,в соответствии с условиями которого стороны этого договора обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме со встроенными помещениями по строительному адресу: <…> на условиях и в срок, установленных настоящим Договором (п.1). Продавец участвует в строительстве указанного жилого дома на основании Договора № Н-**/****-и от 24.07.06 об инвестировании строительства жилого дома, заключенного с ФГУП НИИЭФА им.Д..Ефремова (п.3). Стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи при условии полного исполнения Покупателем обязательств по оплате. В качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу на расчетный счет (или в кассу) Продавца денежную сумму в размере, равном общей стоимости квартиры, что составляет 5008640 руб., исходя из стоимости одного метра квартиры 83200 руб., при этом в окончательный метраж продаваемой квартиры входит площадь балконов/лоджий согласно действующего проекта (п.7). Продавец предоставляет Покупателю право пользования Квартирой до момента заключения основного договора с правом текущего ремонта, но без права произведения перепланировки. Передача квартиры Покупателю производится по акту приема-передачи Квартиры в пользование в течение 90 дней со дня ввода Объекта в эксплуатацию по акту Государственной приемочной комиссии при полном исполнении Покупателем п.8,9,10 настоящего Договора (п.9).

Платежным поручением № * от **.08.** подтверждается перечисление истцом на счет ответчика 5008640 руб. во исполнение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения № ***Рыб от **.08.**.

**.06.** истцом в кассу ответчика в качестве доплаты по предварительному договору № *** Рыб от **.08.** в соответствии с п.9 Договора (по результатам обмера ПИБ) было внесено 299520 руб., что подтверждается кассовым чеком и квитанцией к приходному кассовому ордеру № **** от **.06.**.

Согласно представленному ответчиком акту сверки денежные средства Покупателей уплачены в полном объеме.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.05 № 929 ФГУП НИИЭФА им.Д.В.Ефремова были установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями на закрепленном земельном участке площадью 10970 кв.м. <…> за счет собственных и привлеченных средств.

01.08.06 НИИЭФА им.Д.В.Ефремова Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение на строительство № 15336.1с-2005 на срок до 30.06.08.

24.07.06 между ФГУП НИИЭФА им.Д.В.Ефремова (Застройщиком) и ООО «Торговый Дом «Сигма» (Инвестором) был заключен договор № Н-80/2006-и об инвестировании строительства жилого дома, в рамках которого Инвестором осуществляется постоянное и своевременное инвестирование строительства Объекта ориентировочной площадью 23084,11 кв.м., расположенного по строительному адресу: <…>. Функции Застройщика определяются как строительство и ввод вновь построенного объекта в эксплуатацию (п.1). Доля Инвестора в Объекте определяется как все помещения Объекта (п.3). Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию Объекта – 23.06.08 (п.4).

Данными документами подтверждается, что хотя на момент заключения между сторонами по настоящему спору предварительного договора жилое помещение, в отношении которого должен был быть заключен договор купли-продажи, и не находилось в собственности ответчика, но должно было к нему перейти на основании заключенного 24.07.06 с ФГУП НИИЭФА им.Д.В.Ефремова договора, что исходя из положений ст.429, 455 ГК РФ позволяло заключать ответчику предварительные договора купли-продажи в отношении помещений, которые должны были перейти в его собственность.

Постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.09 по делу № А56-*****/2009 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.03.10 № А56-26144/2009, представленными ответной стороной, подтверждено исполнение ООО «Торговый Дом «Сигма» своих обязательств по инвестиционному договору № Н-80/2006-и от 24.07.06.

31.12.10 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга НИИЭФА им.Д.В.Ефремова выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <…>.

07.06.11 ООО «Торговый Дом «Сигма» в адрес истца было направлено уведомление с предложением принять квартиру, обозначенную в предварительном договоре, и произвести оплату за увеличение площади квартиры в размере 299520 руб.

Как следует из материалов дела и объяснений истца, доплату в искомом размере он произвел, но квартиру не принял в пользование из-за наличия в ней недостатков, кроме того он утратил к ней интерес, поскольку планировал подарить эту квартиру дочери, но строительство затянулось.

В то же время, данные обстоятельства не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований.

Согласно п.п.3 и 4 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Анализируя представленный предварительный договор, суд приходит к выводу, что при его заключении сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости – квартиры, характеристики и расположение которой определены в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью, указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества – многоквартирного жилого дома.

Содержание п.7 предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, а п.8 – цену квартиры и порядок взаиморасчетов сторон.

Таким образом, предварительный договор содержит все необходимые существенные условия и не противоречит установленным ст.429,554, 555 ГК РФ требованиям.

Действующее гражданское законодательство, Закон РФ «О защите прав потребителей», Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» не содержат прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.

Положения п.8 предварительного договора не предусматривают использования денежных средств, внесенных истцом в качестве обеспечительного платежа, как это прямо указано в договоре, для финансирования строительства жилого дома, а лишь предполагают зачет соответствующей суммы в счет оплаты основного договора в случае его заключения.

Из п.11 предварительного договора не следует, что квартира передается во исполнение договора купли-продажи, а лишь усматривается, что Продавец предоставляет Покупателю право пользования квартирой до момента заключения основного договора.

Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи не связано со статусом ООО «Торговый Дом «Сигма» в строительстве многоквартирного дома.

Доводы истцовой стороны, основанные на положениях ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не могут быть приняты судом.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В статье 4 ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи, в качестве притворной сделки, прикрывающей договор участия в долевом строительстве, не имеется, поскольку признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано.

Как следует из объяснений истца, целью заключения предварительного договора являлось приобретение квартиры для дочери, при этом для него не имело значение наименование сделки, на основании которой он приобретает жилье.

Из объяснений представителя ответчика и материалов дела следует, что к моменту заключения договора ООО «Торговый Дом «Сигма», исходя из условий инвестиционного договора с НИИЭФА им.Д.В.Ефремова, должно уже было получить от Застройщика квартиры, которые были ими проинвестированы, соответственно при заключении предварительного договора у них имелись все основания для вывода, что эти объекты, в том числе в отношении которого заключен предварительный договор с истцом, поступят в их собственность. Оснований и целей заключать договор участия в долевом строительстве у ООО «Торговый Дом «Сигма» не имелось.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между сторонами отвечает требованиям, предъявляемых законом к такого вида договорам, доказательств наличия у сторон целей заключить договор участия в долевом строительстве в ходе судебного разбирательства не добыто, суд полагает доводы истца о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, не соответствующими обстоятельствам дела. Соответственно, оснований для применения ст.3 ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и взыскания с ответчика уплаченной истцом денежной суммы, процентов, по доводам искового заявления не имеется. В силу ст.98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчика и понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 420-421, 429, 454-455, 554 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сухарева Ю.В. к ООО «Торговый дом «Сигма»» о взыскании денежных средств по договору, процентов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А.Буткова

На момент опубликования судебный акт не вступил в законную силу.