Дело № 2-1799/11 17 ноября 2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Ильиной Н.Г.

При секретаре Вдовкиной А.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Мамаевой Н.Б. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации права собственности на садовый дом,

УСТАНОВИЛ:

Мамаева Н.Б. обратилась в суд с заявлением и просит признать незаконными действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, направленные на отказ государственной регистрации садового дома, признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 20.08.2011г. об отказе государственной регистрации садового дома и обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию права собственности Мамаевой Н.Б. на садовый дом № * литер * по ул. С. в СНТ «Нева» в пос. Саперный Санкт-Петербурга. В обоснование заявления заявитель указал, что в Колпинский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу 05.07.2011г. было подано заявление и документы для регистрации права собственности Мамаевой Н.Б. на вышеуказанный садовый дом, который был создан семьей заявителя с соблюдением закона и введен в эксплуатацию с 19**г., претензий к границам земельного участка, на котором расположен указанный садовый дом, не имелось. Однако решением от 20.08.2011г. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в государственно регистрации садового дома. Отказу в регистрации предшествовало решение от 19.07.2011г. о приостановлении регистрации права собственности. Заявитель считает решение об отказе в государственной регистрации садового дома незаконным по следующим основаниям: ссылки регистратора на необходимость предоставления документов, указанных в п. 1 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ не состоятельны, поскольку данные положения не применимы к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке садоводства, а потому для государственной регистрации права собственности в отношении садового дома предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется. Отсутствие кадастрового номера земельного участка, на котором расположен садовый дом не препятствует регистрации, поскольку если не присвоен кадастровый номер, то идентификация объекта в ЕГРП осуществляется по условному номеру, присвоенному органов, осуществляющим государственную регистрацию. Регистрация права на земельный участок, на котором расположен садовый дом, не предусмотрена действующим законодательством. Для государственной регистрации права садового дома не требуется проведение записи ЕГРП и не требуются документы о государственной регистрации прав на земельный участок. Право пользования Мамаевой Н.Б. земельным участком, на котором расположен садовый дом, установлено ФЗ № 66-ФЗ от 15.04.1998г., решениями правлений и общего собрания СНТ «Нева». Для государственной регистрации заявителем было представлено заключение правления садоводства, подтверждающее, что садовый дом Мамаевой Н.Б. расположен в границах земельного участка № **. Данное заключение подписано его председателем и заверено печатью СНТ. Факт создания садового дома Мамаевой Н.Б. в 19**г. и его описание изложено в декларации о садовом доме. Ссылки государственного регистратора о необходимости заполнения п. 4 декларации противоречит инструкции Минэкономразвития России, утвержденной приказом от 03.11.2009г. № 447, который предусматривает необходимость заполнения п. 4 декларации в случае, если объектом недвижимости является гараж. Заявитель также указывает, что полный комплект документов, установленный в п. 4 ст. 28 ФЗ № 66 был представлен в филиал ГУП «ГУИОН» ПИБ Колпинского района для подготовки документов в Росреестр, после чего для государственной регистрации права собственности был представлен технический паспорт № ** на садовый дом и разрешение Правительства Санкт-Петербурга и ГУП ГУИОН от 20.07.2011г. на присвоение адреса садовому дому Мамаевой Н.Б. При этом в этих документах приведен план земельного участка № ** с расположением на нем садового дома и границ садового участка со смежными земельными участками. Также заявитель приводит дополнительные сведения о земельном участке СНТ «Нева», согласно которым данный земельный участок первоначально был предоставлен для коллективного огородничества по решению Колпинского райисполкома г. Ленинграда от 12.04.1984г., решением исполкома Колпинского райсовета народных депутатов от 02.03.19**г. № *** земельный участок огородничества был передан в ведомственную принадлежность ККСМ, 22.04.19**г. произведена реорганизация огородничества и организовано СОТ «Нева», произведена перерегистрация земельных участков садоводов, садоводам выданы книжки садоводов. 12.10.19**г. земельный участок передан для осуществления хозяйственной деятельности СОТ «Нева». Право пользования данным участком ** га СОТ «Нева» удостоверено свидетельством о государственной регистрации коллективного огородничества «Нева». После реорганизации СОГ «Нева» право пользования земельным участком перешло правопреемнику СНТ «Нева». Запись о земельном участке СНТ «Нева» в ЕГРП отсутствует, поскольку действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельного участка в аренду и в собственность садоводства бесплатно. Ранее выданные документы о праве пользования данным земельным участком имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Заявитель также указывает, что им устранены недостатки и оформлена доверенность на представление интересов в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу на Никулкина Б.И. по вопросу государственной регистрации права собственности на садовый дом. В связи с чем, заявитель считает, что мотивы и сомнения в достоверности сведений и подлинности документов, представленных для государственной регистрации, приведенные в п. 1 решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, юридически несостоятельны. Государственная регистрация садового дома заявителя может быть произведена также в соответствии со ст. 218, 234 ГК РФ.

Представитель Мамаевой Н.Б. – Никулкин Б.И., действующий по доверенности в суд явился, заявление поддержал по указанным в заявлении основаниям.

Представитель заинтересованного лица – Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, чьи действия обжалуются, в суд явился, с заявлением не согласен, указывая, что в государственной регистрации права собственности Мамаевой Н.Б. на садовый дом был отказано по двум основания: отсутствие надлежащим образом оформленной доверенности у представителя Никулкина Б.И.; отсутствие записи в ЕГРП в отношении земельного участка СНТ «Нева» и садового участка, на котором расположен садовый дом, непредоставление правоустанавливающих документов на земельный участок, отсутствие в п. 4 декларации данных о кадастровом номере земельного участка, который обязателен для заполнения. Представитель указал, что представителем Мамаевой Н.Б. для государственной регистрации были представлены лишь заявление, разрешение о присвоении адреса, декларация и доверенность.

Представитель заинтересованного лица – СНТ «Нева» - Никулкин Б.И., действующий по доверенности, в судебном заседании заявление Мамаевой Н.Б. поддержал, представил отзыв по делу, подписанный председателем правления СНТ «Нева» Ж.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для удовлетворения заявления Мамаевой Н.Б.

В соответствии со ст. 255 Гражданского процессуального кодекса РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Как усматривается из материалов дела Никулкин Б.И., действующий как представитель Мамаевой Н.Б., 05.07.2011г. обратился в Колпинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу для регистрации права собственности Мамаевой Н.Б. на садовый дом по адресу: Санкт-Петербург, пос. Саперный, СНТ «Нева», (…). Из объяснений представителя заинтересованного лица следует, что для государственной регистрации были представлены: заявление, разрешение о присвоении адреса, декларация и доверенность. Предоставление только данных документов представителем заявителя в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

19.07.2011г. заявителю сообщено о приостановлении регистрации права собственности до 18.08.2011г. по следующим основаниям: 1) в представленной декларации в п. 4 отсутствует описание кадастрового номера земельного участка, на котором расположен садовый дом; в соответствии с п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, при этом право заявителя на данный земельный участок ранее не было зарегистрировано и в ЕГРП отсутствуют сведения о данном земельном участке; 2) в доверенности представителя Никулкина Б.И. отсутствовали полномочия на представление интересов Мамаевой Н.Б. при государственной регистрации права собственности на садовый дом, что противоречит п. 1 ст. 182 ГК РФ. Заявителю предложено устранить указанные замечания в срок до 18.08.2011г.

20.08.2011г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу принято решение об отказе в регистрации. В основу отказа в государственной регистрации положены те же доводы, что и указывались в решении о приостановлении регистрации. Дополнительно в отказе указано, что в ЕГРП отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию СНТ «Нева», сведения о том, что данному СНТ предоставлен указанный земельный участок, а также учредительные документы СНТ «Нева», отсутствует описание местоположения земельного участка. В представленной дополнительно копии заключения правления СНТ «Нева» от 26.12.2010г. отсутствуют подписи членов правления, в связи с чем, проверить правомерность выдачи заключения и провести государственную регистрацию права собственности на заявленный объект недвижимости не представляется возможным. Еще одним из оснований для отказа в регистрации явилось то обстоятельство, что доверенность представителя Мамаевой Н.Б. – Никулкина Б.И. от 14.12.2010г. не содержала полномочий представителя по совершению юридически значимых действий по осуществлению государственной регистрации в отношении заявленного к регистрации объекта недвижимости.

Согласно ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к полномочиям органов государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Статьей 13 вышеуказанного закона предусмотрено, что регистрирующий орган при регистрации прав обязан производить правовую экспертизу документов и проверку их законности.

В соответствии со ст. 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в частности:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Согласно ст. 218 ГК РФ, предусматривающей основания приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, условием приобретения права собственности является: изготовление или создание вещи для себя с соблюдением положений, установленных законом и иными правовыми актами.

Согласно ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его постройки не нужна выдача разрешения на строительство (как в случае с садовыми домами), являются:

а) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

б) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление последнего не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 вышеуказанной статьи не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на садовый дом не допускается.

Как следует из объяснений представителя заявителя и представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу для государственной регистрации права собственности Мамаевой Н.Б. на садовый дом по адресу: Санкт-Петербург, пос. Саперный, СНТ «Нева», (…) заявителем не был представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен указанный садовый дом. Право собственности Мамаевой Н.Б. на земельный участок по указанному выше адресу не зарегистрировано. Сведения в Едином государственном кадастре недвижимости в отношении всего земельного участка, занимаемого СНТ «Нева», согласно объяснениям представителя заинтересованного лица, отсутствуют. Таким образом, требование государственного регистратора о необходимости предоставления правоустанавливающего документа на земельный участок соответствует нормам ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

То обстоятельство, что заявителем было представлено заключение правления садоводства, которое подтверждает, что садовый дом, построенный Мамаевой Н.Б. расположен в границах земельного участка № *, а также разрешение о присвоении адреса садовому дому не позволяло органу, производящему государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, произвести государственную регистрацию права собственности на садовый дом, поскольку сведения и описания земельного участка СНТ «Нева» в Едином государственном кадастре недвижимости отсутствуют, а при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок садоводства проверить законность заключения правления о местоположении границ земельного участка и закреплении его за членом садоводства Мамаевой Н.Б. не представляется возможным.

Кроме того, представленная на государственную регистрацию копия заключения правления СНТ «Нева» была ненадлежащим образом оформлена – отсутствовали подписи членом правления. Заключение правления с подписями членов правления СНТ «Нева» было представлено лишь в суд.

Представленные заявителем в суд документы: о предоставлении земельного участка для коллективного огородничества, передачи его в ведомственную принадлежность Колпинскому комбинату строительных материалов, о реорганизации огородничества в СОТ «Нева», а впоследствии в СНТ «Нева», которое, по мнению заявителя, владеет земельным участком на праве хозяйственного ведения, о закреплении за СНТ «Нева» земельного участка, членская книжка садовода в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявителем не предоставлялись и не рассматривались регистрирующим органом при принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на садовый дом. Данные документы не удостоверяют право СНТ «Нева» и садовода Мамаевой Н.Б. на земельный участок, в связи с чем, ссылки заявителя о том, что указанные документы свидетельствуют о возникновении у СНТ «Нева» прав в отношении земельного участка и признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации права, являются несостоятельными.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества. Ее форма утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009г. N 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества".

Одним из оснований для отказа в регистрации права собственности Мамаевой Н.Б. на садовый дом явилось то, что в представленной на регистрацию декларации об объекте недвижимого имущества не был заполнен пункт 4 «кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества».

Ссылаясь на незаконность отказа в регистрации, представитель заявителя указал, что данный пункт декларации не требуется заполнять при регистрации права собственности на садовый дом. Данные доводы являются необоснованными по следующим основаниям:

Садовый дом, как объект недвижимости, прочно связан с земельным участком, на котором он расположен. Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован - должен быть определен его размер, границы и местоположение, после чего земельный участок должен пройти кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер.

Согласно Приказа Минэкономразвития РФ от 03.11.2009г. N 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества" пункт 4 декларации должен содержать сведения о кадастровом номере земельного участка. Сноска 4 в декларации относится к пункту 2.1 «вид объекта - здания» к объекту, определенном как «гараж». Согласно правил заполнения декларации данный пункт со сноской 4 не заполняется, если объектом недвижимого имущества является гараж, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства, либо ином земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, заявителем неверно трактуется данное положение, которое применимо к сноске 4, а не к пункту 4 декларации. В связи с чем, доводы представителя заинтересованного лица об обязательности заполнения п. 4 декларации «кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества» являются обоснованными. Данные требования заявителем исполнены не были.

В соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Из материалов дела следует, что подача документов на государственную регистрацию права собственности Мамаевой Н.Б. на садовый дом была произведена представителем Никулкиным Б.И., действующим на основании доверенности от 14.12.2010г., удостоверенной нотариусом Санкт-Петербурга Багировой Е.Ю. Из указанной доверенности не усматривается, что Мамаева Н.Б. уполномочивала Никулкина Б.И. представлять ее интересы в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу при регистрации права собственности на садовый дом. В связи с чем, органом государственной регистрации обоснованно указано в решении об отказе проведения государственной регистрации права собственности заявителя на садовый дом на несоответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям.

Доверенность на Никулкина Б.И. с полномочиями по представлению интересов Мамаевой Н.Б. при государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу была оформлена 09.09.2011г., т.е уже после отказа заинтересованного лица произвести регистрационные действия. Предоставление указанной доверенности только в суд, без предоставления ее в регистрирующий орган в период приостановления регистрационных действий не может свидетельствовать о незаконности отказа в государственной регистрации.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что регистрирующим органом при правовой экспертизе представленных на регистрацию документов правомерно было отказано в регистрации прав заявителя на садовый дом. Регистрирующий орган действовал в пределах полномочий, предоставленных законом, не допустив нарушений действующего законодательства.

Согласно ст. 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, одним из способов защиты гражданских прав в судебном порядке является признание права. Ссылки заявителя, что государственная регистрация садового дома, созданного его владельцем Мамаевой Н.Б., может быть осуществлена на основании п. 1 ст. 218 и ст. 234 Гражданского кодекса РФ, не могут быть рассмотрены в рамках заявленных требований об оспаривании решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отказе произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на садовый дом, которые рассматриваются в порядке главы 25 ГПК РФ. При этом лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательской давности или по другим правовым основаниям, вправе обратиться в суд в исковом порядке с требованиями о признании за ним права собственности на данное имущество.

На основании вышеизложенного, руководствуясь Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 194-198, 251-254 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Мамаевой Н.Б. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации права собственности на садовый дом, обязании зарегистрировать право собственности на садовый дом – отказать.

Решение может быть обжаловано в городской суд Санкт-Петербурга через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Г. Ильина

На момент опубликования решение не вступило в законную силу