Дело № 2-523/12 01 августа 2012 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

при секретаре Казанской О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Инвестиционная компания «Павловский Посад» к Лазурину А.Е. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество,

Истец обратился в суд с иском к ответчику, с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 3827076,55 р., обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Л. область, Т. район, деревня Г., ул. М., д. *, кв. ** (т. 1, л.д. 4-5, 130-136, 140-143, 173-175).

В обоснование иска истец указывает, что с ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи № 103-КВ от 27.06.2008 г., в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого недвижимого имущества; с учетом дополнительных соглашений ответчик обязался заплатить 3571700 р. в срок не позднее 150 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности; право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано, однако своей обязанности по внесению указанной суммы ответчик не исполнил.

Представитель истца, действующая по доверенности (т. 1 л.д. 50), в суд явилась, на иске настаивала.

Ответчик, его представитель, действующая на основании заявления от 20.03.2012 г. (т. 1 л.д. 52) в суд явились, возражали против удовлетворения иска, представили письменный отзыв, письменные объяснения (т. 1, л.д. 53-55, 119-121), указывали, что истцом не исполнены обязательства по предварительному договору купли-продажи № 103-КВ от 27.06.2008 г., квартира достроена не была, право собственности было зарегистрировано на основании решения суда, в который ответчик вынужден был обратиться, так как истцом не были соблюдены сроки строительства. Фактически площадь квартиры меньше, предусмотренной в договоре, отсутствуют подключения к коммуникациям, имеется ряд недоделок, указанных ответчиком.

Представитель третьего лица – Тосненского отдела Управления Росреестра в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав позиции сторон, получив заключение комплексной строительно-технической товароведческой экспертизы, допросив эксперта Пряничкова В.Ю., суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из материалов дела усматривается, что 27 июня 2008 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи № 103-кв. В соответствии с условиями, указанного договора истец обязался заключить с ответчиком Договор купли-продажи жилого недвижимого имущества (квартиры) (основной договор). В соответствии с условиями Основного договора истец передает ответчику по акту сдачи-приемки объект жилой недвижимости (квартиру), а ответчик обязуется оплатить и принять в собственность квартиру, условный номер № ***********, общей площадью 161,1 кв.м., в соответствии с планировкой и характеристиками (приложение №2 к договору). Квартира находится на первом и втором этажах в четырехэтажном жилом доме, который расположен в жилом комплексе №*** в квартале №* по адресу: Л. область, Т. район, Ф. волость, дер. Г. Цена, уплачиваемая ответчиком истцу по Основному договору, составляет 7571 700 рублей, НДС не облагается, в том числе: 4000000 руб. уплачивается из собственных средств, 3571700 руб. уплачивается за счет ипотечного кредита, полученного ответчиком в ОАО АКБ «ЕВРОФИНАНС МОСНАРБАНК». Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры составляет 47000 рублей, НДС не облагается. Цена основного договора может быть изменена, в случае изменения общей площади квартиры по результатам проведенных обмеров (согласно Техническому паспорту, выданному Бюро технической инвентаризации) сверх 2 (двух) процентов пропорционально такому изменению (т. 1, л.д. 85-95).

27 июля 2008 г. истец и ответчик заключили Соглашение об обеспечении исполнения обязательства № 103 (т. 1, л.д. 96-97). Как пояснила в судебном заседании представитель истца, ипотека не была зарегистрирована в регистрирующем органе (т. 1, л.д. 123).

30 декабря 2008 г. стороны подписали Дополнительное соглашение № 1 к Предварительному договору купли-продажи № 103-кв от 27 июня 2008 г., в соответствии с которым 3571700 руб. уплачивается из собственных средств ответчика не позднее 150 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Кроме основной суммы, ответчик выплачивает истцу 1761,39 руб. за каждый день пользования отсрочкой платежа с момента регистрации права собственности ответчика на квартиру. Квартира до полного исполнения ответчиком обязательств по уплате цены Договора, считается находящейся в залоге у истца с момента государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру (т. 1 л.д. 99).

Согласно заключенному сторонами 30 декабря 2008 г. Дополнительному соглашению № 1 к Соглашению об обеспечении исполнения обязательства № 103 от 27 июня 2008 г. ответчик уплачивает истцу сумму, указанную в п. 2 Соглашения, в следующем порядке и в следующие сроки: 1520 000 р. в течение 7 банковских дней после подписания настоящего соглашения, НДС не облагается; 980 000 руб. в срок до 10 июля 2008 г., НДС не облагается; 500 000 руб. в срок до 29 августа 2008 г., НДС не облагается; 500 000 руб. в срок до 30 сентября 2008 г., НДС не облагается; 500 000 руб. в срок до 25 декабря 2008 г., НДС не облагается; 3571 700 руб. уплачивается из собственных средств ответчика не позднее 150 календарных дней, начиная с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру. Кроме основной суммы, ответчик выплачивает истцу 1761,39 руб., НДС не облагается, за каждый день пользования отсрочкой платежа с момента регистрации права собственности ответчика на квартиру (т. 1, л.д. 100).

Согласно Дополнительному соглашению №2 к Соглашению об обеспечении исполнения обязательства № 103 от 27 июня 2008 г. заключенному сторонами 24 июня 2009 г. ответчик уплачивает истцу сумму, указанную в п. 2 Соглашения, в следующем порядке и в следующие сроки: 1520 000 руб. в течение 7 банковских дней после подписания настоящего соглашения, НДС не облагается; 980 000 руб. в срок до 10 июля 2008 г., НДС не облагается; 500 000 руб. в срок до 29 августа 2008 г., НДС не облагается; 500 000 руб. в срок до 30 сентября 2008 г., НДС не облагается; 500 000 руб. в срок до 25 декабря 2008 г., НДС не облагается; 3571 700 руб., НДС не облагается; уплачивается из собственных средств ответчика не позднее 150 календарных дней, начиная с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру. В случае возникновения задержки по оплате, со стороны ответчика, ответчик обязан в письменном виде уведомить об этом истца, не менее чем за 20 календарных дней до даты окончания периода отсрочки. Стороны могут, по обоюдному согласию, на основании письменного уведомления о задержке даты последнего платежа, договориться о дополнительной отсрочке (т. 1, л.д. 101). 15 сентября 2009 г. стороны подписали Дополнительное соглашение № 2 к Предварительному договору купли-продажи № 103-кв. от 27 июня 2008 г., в соответствии с которым истец осуществляет сдачу жилого дома, расположенного в жилом комплексе № ***, не позднее 31 декабря 2009 г. (т. 1 л.д. 102).

Ответчик выполнил принятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи № 103-кв. от 27 июня 2008 г., а также дополнительным соглашениям к указанному договору в части оплаты 4000000 руб., что не оспаривалось истцом и подтверждается представленными в материалы дела копиями платежного поручения № 276 от 27.06.2008 г. на 1520000 руб. (т. 1 л.д. 78), платежного поручения № 286 от 03.07.2008 г. на сумму 980000 руб. (т. 1 л.д. 79), платежного поручения № 354 от 15.08.2008 г. на сумму 500000 руб. (т. 1 л.д. 80), платежного поручения № 431 от 24.09.2008 г. на сумму 500000 руб. (т. 1 л.д. 81), платежного поручения № 547 от 30.12.2008 г. на сумму 500000 руб. (т. 1 л.д. 82).

В судебном заседании представитель истца пояснила, что основной договор сторонами заключен не был (т. 1 л.д. 149).

Согласно кадастровому паспорту помещения от 15 марта 2011 г. спорная квартира, инвентарный номер ***, расположена по адресу: Л. область, Т. район, сельское поселение Ф., дер. Г., ул. М., д. *, лит. *, пом. **, на 1-2 этажах, общая площадь составляет 154,4 кв.м. (т. 1 л.д. 57-58).

Право собственности Лазурина А.Е. на квартиру № ** общей площадью 154,4 кв.м., расположенную на первом и втором этажах жилого дома, по адресу: Л. область, Т. район, дер. Г., ул. М., д. *, лит. *, признано решением Тосненского городского суда Ленинградской области по гражданскому делу № 2-441/2001 от 23 марта 2011 г. (т. 1 л.д. 12-17).

24 июня 2011 г. право собственности ответчика на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРП (т. 1, л.д. 18).

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу положений п. 2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Как указано в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Определением суда от 21 мая 2012 г. по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Санкт-Петербургского института независимой экспертизы и оценки (л.д. 90-92).

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость двухуровневой (двухэтажной) квартиры, общей площадью 154,4 кв. м., расположенной в четырехэтажном блокированном жилом многоквартирном доме, расположенной по адресу: Л. область, Т. район, деревня Г., ул. М., д. *, кв. **, с учетом округления составляет 2935 000 руб. Площадь построенной квартиры не соответствует заявленной в предварительном договоре купли-продажи № 103-кв от 27.06.2008 г., фактическая площадь 154,4 кв.м. по кадастровому паспорту, против 161,1 кв.м. по Договору; предусмотренные проектом и Договором ввод электрического кабеля, установка электрощита с счетчиком не выполнено; предусмотренные проектом и договором вентиляционные каналы для осуществления естественной вентиляции отсутствуют; предусмотренные проектом конструкции дымоходов для каминов отсутствуют; предусмотренные проектом и договором разводка горячего и холодного выполнено, индивидуальные узлы учета отсутствуют, наличие остаточного давления или воды в трубах нет; предусмотренные проектом и договором устройство железобетонной лестницы не выполнено, выполнены металлоконструкции лестницы на второй этаж без антикоррозионной обработки, элементы площадки и ступеней выполнены из доски (возможно классифицировать по назначению, как временная); оконные блоки, балконные двери не укомплектованы ручками; предусмотренное проектом и Договором устройство межкомнатных перегородок первого и второго этажей из пазогребневых гипсолитовых плит выполнено; выполнена установка приборов отопления и подключение к системе отопления жилого дома; наружная подводка трубопровода газа не заведена в здание, помещение котельной расположено с противоположной стороны, водогрейные котлы отопления и горячего водоснабжения отсутствуют (т. 2, л.д. 198-227).

Суд доверяет выводам экспертизы, так как экспертиза была проведена экспертом Пряничниковым В.Ю., имеющим высшее строительно-техническое образование, квалификацию инженер-строитель по специальности «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений» (диплом № БВС 0177028), квалификационный аттестат в системе «Стройкачество» № 2100-78, стаж работы в области строительства 13 лет и Кудряшовой Д.А. – оценщиком, диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № 386246 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан 31.09.2010 г. СПбГУ, регистрационный номер 10323, стаж работы в оценочной деятельности – 3 года. Эксперты не заинтересован в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д. 198).

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта Пряничников пояснил, что отвечал на поставленные в определении суда вопросы по состоянию на 2012 г., в настоящее время установить состояние объекта на 2011 г. невозможно, однако эксперт утверждает, что следов демонтажа того, что должен был выполнить истец, не было (т. 3, л.д. 6).

В период с 27 июня 2008 г. по 31 декабря 2008 г. ответчиком на счет истца были перечислены денежные средства по договору купли-продажи № 103-кв. от 27 июня 2008 г., дополнительным соглашениям к указанному договору на общую сумму 4000000 руб., что значительно превышает установленную экспертным заключением рыночную стоимость спорной квартиры.

Учитывая, что право собственности истца на спорную квартиру было признано в судебном порядке; характеристики спорной квартиры значительно не соответствуют характеристикам, предусмотренным Предварительным договором купли-продажи кв. 103-кв. от 27 июня 2008 г. с его последующими изменениями; учитывая системное толкование договора, суд приходит к выводу, что требования истца об уплате ответчиком денежных средств по предварительному договору купли-продажи № 103-кв от 27 июня 2008 г. (с последующими изменениями) в полном объеме, могут быть удовлетворены только при выполнении ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» всех условий договора.

Как усматривается из материалов дела, истцом прекращены строительные работы на спорном объекте. Ответчик встречные исковые требования к ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» об обязании исполнить договор купли-продажи кв. 103-кв. от 27 июня 2008 г. с его последующими изменениями не предъявляет.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения заявленных исковых требований ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» отсутствуют.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Как усматривается из материалов дела, при подаче иска истцу была предоставлена отсрочка от уплаты государственной пошлины до вынесения судебного акта, которым оканчивается рассмотрение настоящего дела по существу. В связи с этим государственная пошлина в сумме 31 335 р. подлежит взысканию с истца в соответствующий бюджет.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Инвестиционная компания «Павловский Посад» госпошлину в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации в размере 31335 р. (Тридцать одна тысяча триста тридцать пять рублей).

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга.

Решение изготовлено в мотивированном виде 08.08.2012 г.

Судья Леонтьева Е.А.

На момент опубликования решение в законную силу не вступило.