О взыскании сумм по договору

Дело № 2-507/11

РЕШЕНИЕ

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

Санкт-Петербург 09 февраля 2011 года

Калининский районный Суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Корчагиной А.Ю.,

при секретаре Конышевой А.С.,

с участием истца Буланова С.В., представителя ответчика Щ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буланова С.В. к Закрытому акционерному обществу «Строительный трест» о признании недействительным дополнительного соглашения, взыскание излишне уплаченных денежных средств, уменьшения цены по договору, взыскания неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Буланов С.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Строительный трест» о признании недействительным дополнительного соглашения от 19.11.2010 года к договору о долевом участии в строительстве жилья № Х от 29 февраля 2008 года, взыскании денежных средств по договору в сумме 380000 руб., взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в связи с нарушением качества работ в размере 97408 руб., взыскании неустойки в размере 3079281 руб.60 коп., взыскании компенсации морального вреда в размере 30000 руб., расходов по оплате заключения специалиста 15000 руб.

В обоснование заявленного иска истец указывает, что договор о долевом участии в строительстве жилья был заключен 29 февраля 2008 года между Булановой Е.Н. а ответчиком. 25 марта 2008 года на основании дополнительного соглашения «права по указанному договору уступлены» истцу. Впоследствии между истцом и ответчиком были подписаны дополнительные соглашения к договору от 03.04.2008 года, 09.04.2008 года, 19.11.2009 года. Истец полагает, что п.п.1.1, 1.4, 2.3 договора предусматривают его обязанность инвестирования строительства квартиры общей проектной площадью 54,3 кв.м., которая соответствует общей площади квартиры без учета площади остекленных лоджий, веранд, холодных кладовых. Перед получением истцом квартиры ответчиком было предложено 19.11.2009 года подписать дополнительное соглашение к договору, согласно которому в связи с проведением обмеров ПИБ финансируемая истцом квартира имеет общую площадь 53,8 кв.м. и площадь остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых 4,5 кв.м., при этом кадастровый паспорт истцу предоставлен не был. В тот же день был подписан акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которым истцу передавалась квартира общей площадью 49,3 кв.м., а также балкон (с коэф..) площадью 1,4 кв.м. 28.10.2010 года ответчиком был предоставлен кадастровый паспорт квартиры, согласно которому общая площадь квартиры составила 49,3 кв.м. Истец полагает, что при подписании дополнительного соглашения от 19.11.2009 года он был введен ответчиком в заблуждение относительно размера переданной ему квартиры. В соответствии с п.1.4, 3.2 договора размер инвестиционного взноса должен быть уменьшен, т.к. размер переданной квартиры меньше проектной общей площади квартиры на 5 кв.м. или на 9,2 %. Исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п.1.4 договора, по мнению истца, ему должно быть возвращено 380000 руб.

Квартира была принята истцом по акту приема-передачи путем визуального осмотра, без привлечения специалистов в области строительства. Однако, при подготовке квартиры к выполнению отдельных работ было выявлено выполнение ряда работ с нарушением норм, что подтверждается заключением специалиста от 27.04.2010 года, этим же заключением была определена стоимость восстановительного ремонта квартиры в размере 97408 руб. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика.

15 марта 2010 года истец направил ответчику претензию с требованием о возврате излишне уплаченного инвестиционного взноса и требованием об изменении цены квартиры в связи с обнаруженными недостатками, в удовлетворении которых ответчиком было отказано. Истец просит взыскать с ответчику неустойку за неудовлетворение отдельных требований потребителя в размере трех процентов за каждый день просрочки от цены выполнения работы (оказания услуги), которая на момент обращения истца с иском составляла 3079281 руб.60 коп.

Кроме того, истец просит взыскать компенсацию морального вреда на основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Ответчиком представлены письменные возражения, в которых ответчик возражает против удовлетворения иска, полагая произведенную истцом оплату за жилое помещение полностью соответствующей условиям договора. Надлежащее качество строительства дома подтверждается заключением о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выданным Управлением государственного строительного надзора Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Перед принятием квартиры по акту приема-передачи истец имел ничем не ограниченную возможность осмотреть квартиру как самостоятельно, так и с привлечением специалистов, при этом в смотровом листе и в акте приема-передачи квартиры замечаний не содержится, требований об устранении недостатков к ответчику не поступало, в связи с чем ответчик полагает свои обязательства выполненными надлежащим образом. Ответчик также полагает, что к отношениям сторон не применим Закон РФ «О защите прав потребителей», и истец не может требовать взыскания неустойки, предусмотренной указанным Законом, а также компенсации морального вреда. (л.д.81-84)

В дополнительном отзыве ответчик ссылается на то, что истец не вправе требовать компенсации за недостатки работ, указанные в заключении специалиста, также по основанию, указанному в ст.720 ГК РФ, т.к. эти недостатки не являются скрытыми, и они не были указаны в акте приема-передачи. У истца отсутствует право требовать взыскания неустойки за несвоевременный возврат денежных средств в размере 97408 руб., т.к. истец не обращался к ответчику с требованием устранения этих недостатков.

В судебном заседании стороны поддержали изложенные выше позиции.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению частично.

10 декабря 2006 года между истцом и ответчиком был заключен Договор № Х участия в инвестировании строительства жилья, исходя из п.2.1.2 которого ответчик обязуется обеспечить строительство дома, т.е. является не только инвестором, но и исполнителем работ. Это обстоятельство не оспаривается ответчиком.

29 февраля 2008 года между ЗАО «Строительный трест» и Булановой Е.Н. был заключен договор № Х (л.д.13-17) о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу Санкт-Петербург, Х район, вдоль Х пр., между ул. Х и парком Х, лот 1 (Х пр., д.Х, литера Х, с прилегающей территорией). Предметом инвестирования дольщика являлась однокомнатная квартира на 23 этаже, общей проектной площадью 54,30 кв.м. (50,10 + 4,20 + 00,00) (п.1.3 договора). Рзмер инвестиционного взноса дольщика составляет 4126800 руб., из расчета 76000 руб. за один кв.м. общей площади. Размер инвестиционного взноса может быть увеличен, либо уменьшен на основании п.3.2 договора или по соглашению сторон в других случаях (п.1.4).

25 марта 2008 года было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым все права и обязанности дольщика по договору от Булановой Е.Н. переходят к Буланову С.В. (л.д.18).

05 июня 2009 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса по адресу Х, имевшего строительный адрес Санкт-Петербург, Х район, вдоль Хо пр., между ул. Х и парком Х, лот 1 (Х пр., д.Х, литера Х, с прилегающей территорией) (л.д.85-87).

11 ноября 2009 года Булановым С.В. был подписан смотровой лист, согласно которому при визуальном осмотре недостатков квартиры не обнаружено (л.д.28).

19 ноября 2009 года между ЗАО «Строительный трест» и Булановым С.В. составлено дополнительное соглашение к договору (л.д.22), в соответствии с которым финансируемая дольщиком однокомнатная квартира № Х на Х этаже в соответствии с ведомостью помещений и их площадей и п.1.3.1 договора имеет следующие характеристики:

- проектная площадь квартиры по договору 54,30 кв.м.;

- площадь квартиры по результатам обмеров ПИБ 49,30 кв.м.;

- площадь остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых 4,50 кв.м.;

- общая площадью квартиры, рассчитанная в соответствии с п.1.3.1 договора 53,80 кв.м.

Разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной в соответствии с п.1.3.1 договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 0,50 кв.м., окончательный объем долевого участия в соответствии с п.1.3.1 договора – 53,80 кв.м., что не превышает 2% от проектной общей площади квартиры. Окончательная стоимость долевого участия составляет 4126800 руб.

19 ноября 2009 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры, которым подтверждалось выполнение сторонами обязательств по договору и отсутствие претензий, параметры квартиры указаны: площадь квартиры 49,30 кв.м., площадь балконос (с коэфф.) 1,40 (л.д.23).

26 января 2010 года филиалом ГУП ГУИОН – ПИБ Выборгского района был изготовлен кадастровый паспорт квартиры по адресу Санкт-Петербург, ул. Х, д.Х корп.Х лит.Х кв.Х по состоянию на 01.12.2008 года (л.д.26-27), из которого следует, что общая площадь помещения составляет 49,3 кв.м.

15 марта 2010 года истец обратился к ответчику с претензией (л.д.62-64), в которой, ссылаясь на наличие нарушений требований нормативных документов по качеству работ при строительстве, просил уменьшить цену по договору на 300000 руб., а также возвратить излишне уплаченные, по мнению истца, по договору денежные средства в размере 380000 руб. по основаниям, приведенным в исковом заявлении (л.д.62-64).

Ответом ЗАО «Строительный трест» от 26.03.2010 года в удовлетворении требований истца было отказано (л.д.65-67).

29 апреля 2010 специалистом ООО «Экспертно-правовой центр «Х» было составлено заключение на основании изучения договора № Х от 29 февраля 2008 года, дополнительного соглашения к договору от 25 марта 2008 года, кадастрового паспорта помещения квартиры Х в доме Х корп.Х лит.Х по ул. Х в Санкт-Петербурге, помещения квартиры Х в доме Х корп.Х лит.Х по ул. Х в Санкт-Петербурге по вопросам: 1. Соответствует ли фактическая внутренняя отделка помещений квартиры, а также выполненные работы в квартире условиям договора № Х, требованиям действующих нормативных документов на данные виды работ; 2. Определить сметную стоимость на дату осмотра ремонтно-восстановительных работ (при необходимости) по внутренней отделке помещений квартиры для приведения помещений квартиры в соответствии с условиями договора № Х, требованиями действующих нормативных документов на данные виды работ; 3. Определить, является ли помещение площадью 4,5 кв.м. выход на которое осуществляется из помещения кухни № 6 площадью 13,3 кв.м. (согласно кадастрового паспорта) лоджией, балконом (л.д.29-61).

Согласно выводам специалиста:

- Устройство деревянной входной двери не выполнено. Вместо деревянной входной двери установлена металлическая входная дверь. Установленная дверь не удовлетворяет санитарно-эпидемиологическим нормативам и требованиям по теплопередаче, воздухопроницанию и звукоизоляции.

- Штукатурка стен выполнена во всех помещениях квартиры, но качество выполненных штукатурных работ не соответствует требованиям нормативных документов, а именно: повсеместно на оштукатуренных поверхностях стен имеются наплавы штукатурки, выколы и выбоины штукатурного слоя и отклонения от допустимых параметров. Около 55% площади оштукатуренных стен во всех помещениях квартиры не соответствуют требованиям нормативных документов, 30% площади оштукатуренных откосов также не соответствуют требованиям, предъявляемым к простому оштукатуриванию.

- Цементно-песчаная стяжка полов выполнена во всех помещениях квартиры. В некоторых местах на площади около 2,5 кв.м. наблюдается растрескивание стяжки. Необходимо произвести ремонт монолитной стяжки на площади порядка 2,5 кв.м.

- Разделка рустов плит перекрытия не выполнена. Специалист считает, что производить разделку рустов плит бессмысленно, так как плиты перекрытия уложены с отклонениями по высоте друг от друга до 22 мм, хотя допустимое отклонение не более 3 мм. Необходимо произвести простое оштукатуривание по металлической сетке всей площади потолков в помещениях квартиры.

- ПВХ подоконники установлены не по уровню. Необходимо произвести демонтаж всех подоконников и установку их по уровню.

- При осмотре помещения лоджии (балкона) было выявлено, что порядка 0,6 кв.м. кирпичной перегородки между смежными балконами выполнено из кирпича другого окраса, что существенно нарушает эстетический вид лоджии (балкона).

- Качестве кирпичной кладки на лоджии (балконе) не соответствует требованиям нормативных документов, так как наблюдается не полное заполнение швов раствором и ширина швов превышает 10 мм (до 25 мм).

- Стоимость восстановительного ремонта помещений квартиры составляет 97408 руб. в ценах на апрель 2010 года.

- Помещение площадью 4,5 кв.м., выход на которое осуществляется из помещения кухни, является балконом, поскольку это выступающая часть из плоскости фасада стены, остекленная и не имеет с трех сторон (не с двух, поскольку нет углового расположения) стен. Стена имеется только со стороны фасада, но также имеется кирпичная перегородка между смежными балконами.

За заключение специалиста истцом уплачено по договору № Х от 15 апреля 2010 года ООО «ЭКП «Х» 15000 руб. (л.д.72-73).

Согласно п.2 ст.5 Закона РСФСР № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 года, инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций. В соответствии с п.1 ст.8 Закона РФ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора. Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договором № Х определены объемы, направления и размеры финансирования истцом объекта недвижимости. Пунктом 1.3.1 договора стороны определили порядок исчисления размера площади квартиры, подлежащей оплате в соответствии с п.1.4 договора, и установили, что в состав проектной общей площади квартиры по договору входит:

- общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых;

- общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых;

- половина общей площади всех неостекленных лоджий, балконов, террас.

В кадастровом паспорте жилого помещения, как и в дополнительном соглашении к договору от 19 ноября 2009 года и акте приема-передачи квартиры, общая площадь квартиры указана в размере 49,3 кв.м., что на 4,50 кв.м. меньше, чем определенная дополнительным соглашением общая площадь квартиры, рассчитанная в соответствии с п.1.3.1 договора, 53,80 кв.м.

Такое определение общей площади жилого помещения в кадастровом паспорте соответствует понятию, приведенному в п.5 ст.15 ЖК РФ: общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Однако, п.1.3.1 договора предусмотрена обязанность дольщика оплатить, в том числе, и площадь лоджий, балконов и других аналогичных частей помещения, не входящих в понятие общей площади жилого помещения в смысле п.5 ст.15 ЖК РФ.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ основанием приобретения права собственности на новую вещь является изготовление или создание лицом для себя новой вещи с соблюдением законы и иных правовых актов.

В статье 1 Закона РФ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В рассматриваемом случае – для получения дольщиком жилого помещения.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" определяет, что исполнитель - это организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору. Истец утверждает, что его отношения с ответчиком регламентируются Законом РФ "О защите прав потребителей", следовательно, отношения сторон не могут быть безвозмездными.

Суд полагает не доказанным какое-либо введение истца в заблуждение относительно размеров передаваемого ему жилого помещения и определение порядка его оплаты, т.к. все необходимые условия предусмотрены в договоре, который истцом не оспаривается. Поскольку дополнительное соглашение от 19 ноября 2009 года основано на условиях договора № Х, предусмотренных ст.178 ГК РФ оснований для признания дополнительного соглашения недействительным нет.

Истец не привел предусмотренных законом или иных правовых актов оснований для приобретения им застекленного балкона площадью 4,5 кв.м. на безвозмездной основе. Наличие застекленного балкона в квартире истцом признано, его размеры указаны в плане квартиры в кадастровом паспорте и в заключении специалиста.

В требованиях истца о признании недействительным дополнительного соглашения к договору от 19 ноября 2009 года и взыскании 380000 руб. надлежит отказать. Соответственно, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании каких-либо неустоек за неисполнение этого требования.

Суд полагает, что к отношениям сторон применимы главы 30 и 37 ГК РФ. В соответствии со ст.754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. В рамках вышеуказанного договора истец может рассматриваться как заказчик, а ответчик – как подрядчик, поскольку ответчиком не оспаривается выполнение им строительных работ.

Согласно ст.756 ГК РФ срок обнаружения недостатков качества строительных работ составляет пять лет.

Согласно ст.475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п.1 ст.737 ГК РФ, если речь идет о бытовом подряде, то в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Аналогичные полномочия потребителя предусмотрены ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Недостатки работ, которые должны быть выполнены в квартире силами ответчика в соответствии с п.4.4 договора о долевом участии в строительстве жилья, подтверждены заключением специалиста. Ответчик не заявил ходатайство о вызове специалиста для допроса в качестве эксперта, т.е. не представил допустимых доказательств возражений, которые сводились к тому, что в связи с прошедшим временем с передачи квартиры до вызова специалиста Буланов С.В. мог переделать качественно выполненную ответчиком работу. Предположение о том, что истец переделал качественно выполненную ответчиком работу в некачественную, чтобы получить деньги на обратный процесс, суд находит абсурдным. На то, что ответчик не является застройщиком, а является инвестором и не несет ответственности за качество строительства, представитель ответчика не ссылается.

Потребитель имеет право потребовать соответствующего снижения цены на сумму, необходимую для устранения недостатков, т.е. с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 97408 руб.

Однако, неустойка, рассчитанная истцом из указанной суммы, взыскана быть не может, т.к. истец указывал в претензии от 15.03.2010 года сумму, по размеру значительно отличающуюся той, которую указал в исковом заявлении, при этом никаких подтверждений обоснованности своих требований не привел, т.к. заключение специалиста было им получено лишь в апреле и отсутствовало на момент предъявления претензии, при этом истец в претензии не предлагает ЗАО «Строительный трест» убедиться в наличии недостатков, которые указывает в претензии, требуя безоговорочного бездоказательного снижения цены. Таким образом, независимо от мотивов отказа ответчика от удовлетворения претензии, суд не может рассматривать данную претензию как основание взыскания неустойки за неисполнение требований потребителя.

В соответствии со ст.15 ГК РФ с ответчика в пользу истца должны быть взысканы расходы на оплату заключения специалиста в размере 15000 руб., подтвержденные соответствующими документами.

Несмотря на материальный характер правоотношений сторон, требования истца о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению по праву на основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Однако, учитывая, что суд полагает требования истца обоснованными лишь частично, по мнению суда, суммой, компенсирующей причиненный истцу моральный вред, суд находит сумму 5000 руб.

Всего с ответчика в пользу истца суд находит необходимым взыскать 97408 руб. + 15000 руб. + 5000 руб. = 117408 руб.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» от указанной суммы подлежит взысканию штраф в доход государства в размере 50%, т.е. 58704 руб., т.к. ответчик имел возможность добровольно исполнить требования потребителя после обращения истца в суд.

Кроме того, в соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход государства следует госпошлину по материальным требованиям из 112408 руб. – 3448 руб.16 коп. и 200 руб. – по требованиям компенсации морального вреда, всего 3648 руб.16 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Строительный трест» в пользу Буланова С.В. в счет уменьшения цены по договору 97408 руб., расходы на оплату заключения специалиста в размере 15 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5000 руб., а всего 117408 руб. (сто семнадцать тысяч четыреста восемь) руб.

В остальной части иска Буланову С.В. отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Строительный трест» в доход государства штраф за неисполнение требований потребителя в размере 58704 руб. и государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден, в размере 3648 руб.16 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы в Калининский районный суд Санкт-Петербурга.