Дело № 2-5157/11 06 октября 2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Ларионовой Н.А., при секретаре: Михеевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселевой С.Э. к Саркке И.В., Александровой И.А. о взыскании солидарно штрафа, убытков, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Киселева С.Э. обратилась в суд с иском к Саркке И.В., Александровой И.А. о взыскании солидарно штрафа в соответствии с договором аренды в размере 40000 руб., убытков в размере 63948 руб., судебных расходов.

В обоснование иска указывала, что 01.11.2010 заключила с Саркке И.В. договор аренды нежилого помещения по адресу: Х с целью осуществления предпринимательской деятельности: открытия магазина-ателье по пошиву одежды.

Договором предусмотрена уплата штрафа арендодателем в размере 40000 руб. в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Спустя 2 месяца с момента заключения договора неизвестные лица без предъявления документов, удостоверяющих их полномочия, стали требовать внесения истцом им арендной платы и требовали подписать новый договор аренды, в котором арендодателем указывалась Александрова И.А., условия нового договора ухудшали положение истца, при этом истцу разъяснили, что Александрова И.А. новый собственник помещения.

Принять протокол разногласий к новому договору аренды указанные лица отказались, угрожали выдворением вещей истца из помещения и расправой.

Истец пыталась выйти на связь с новым собственником, сообщила, что в связи с угрозами неизвестных лиц вынуждена освободить помещение и направила Александровой И.А. уведомление об освобождении арендуемого помещения и приглашение на сдачу- приемку.

Истец полагала, что ответчик фактически в одностороннем порядке расторг договор.

Убытки в вышеуказанном размере понесены истцом в связи с ремонтом помещения для целей использования под магазин-ателье и состоят из затрат на ремонт и материалы.

Истец Киселева С.Э., представитель истца Романченко П.И., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, иск поддержали.

Ответчик Саркке И.В., представитель ответчика Александровой И.А. –Пономаренко О.А., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, иск не признали.

Суд, выслушав стороны, представителей сторон, оценив представленные доказательства, не находит оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что собственником нежилого помещения по адресу: Х, 20 кв.м. являлся Саркке И.В., который 01.11.2010 заключил с истцом Киселевой С.И. договор аренды указанного помещения сроком на 11 месяцев.

В соответствии с разделом 7 договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий пп.2.3.1-2.3.11, по требованию арендатора при условии уведомления арендодателя о прекращении действия договора не позднее чем за 1 месяц, по требованию арендодателя при условии уведомления арендатора не позднее чем за 1 месяц.

Согласно п.3.5 договора, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя при условии добросовестного исполнения арендатором п.2.3.1-2.3.11 договора, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере 40000 руб.

01.11.2010 помещение передано истцу по акту (л.д.14)

11.02.2011 Саркке И.В. продал нежилое помещение по указанному адресу Александровой И.А, право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке 12.03.2011 (л.д.74-75).

О смене собственника истцу стало известно в конце марта 2011 года, что подтверждается письмом истца в адрес Саркке И.В. (л.д.26)

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем условия договора сохраняли силу для нового собственника.

Как установлено п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Также учитывая, что расторжение договора в порядке, предусмотренном законом или договором в силу ст.160 ГК РФ, согласно которого, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 2 ст.160 ГК РФ, использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

Поскольку договором предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора по требованию арендодателя с уведомлением арендатора за 1 месяц и истец настаивал на том, что договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя при выполнении со стороны арендатора условий п.2.3.1-2.3.11 договора, то допустимым доказательством указанного обстоятельства могут являться письменные доказательства расторжения договора по инициативе арендодателя, которых суду не представлено.

Из почтовой переписки истца с ответчиками следует, что ответчик Александрова предлагала истцу иной вариант договора аренды, который истец не подписала, считая его неравноправным, в связи с чем в письме от 17.03.2011 истец указывала, что вынуждена оставить помещение и искать новое (л.д.17-21, 24, 26).

20.04.2011 истец передала помещение по акту ТСЖ «Х» в связи с неявкой Саркке И.В. на сдачу-приемку помещения (л.д.16)

Письмом от 22.04.2011 на имя Александровой И.А. сообщала об отсутствии уведомления от Саркке И.В. о расторжении договора аренды и сохранении договора на прежних условиях (л.д. 29).

Также 22.04.2011 истец сообщила Александровой И.А. об исполнении ею «незаконного требования» Александровой И.А. об освобождении помещения и о вызове прежнего собственника для передачи ему помещения (л.д.31).

Вариант договора, предложенный ответчиком Александровой И.А. и представленная истцом суду почтовая переписка с ответчиками (л.д. 24, 26, 29, 31) с учетом положений п.1 ст.617 ГК РФ свидетельствуют лишь об отсутствии согласия истца на изменение договора аренды на предложенных новым собственником помещения условиях.

Из материалов электронной переписки за период с 11-18 апреля 2011 года (л.д.92-102), представленных истцом в подтверждение расторжения договора аренды по инициативе ответчика Александровой И.А. следует, что сторонами переписки обсуждался вопрос о подписании «нового» договора аренды и получении арендной платы, предлагалось рассмотреть проект уведомления от имени арендодателя о прекращении договора аренды с 21.04.2011 года и сообщалось, что «можем уведомить вас повторно и в течение 3 месяцев вы освобождаете помещение», а также сообщалось о размещении рекламы о сдаче помещения.

В ходе судебного разбирательства истец и ответчики подтвердили, что соответствующие письменные требования о расторжении договора аренды арендодателями истцу не направлялись.

Ответчики оспаривали, что вели с истцом переписку посредством электронной почты.

Поскольку электронная переписка не содержит требования арендодателя о расторжении договора аренды, исходящие отправления на имя представителя истца Жихаревич С. подписаны именем А., И., но ответчиком Александровой И.А. не подписаны и соглашение сторон договора об использовании электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи, а также доказательств принадлежности адресов электронной почты сторонам по делу суду не представлено, указанным доказательством расторжение договора по инициативе арендодателя в требуемой форме не подтверждается.

В связи с чем, оснований для удовлетворения требований о взыскании штрафа на основании п.3.5 договора аренды не имеется

В силу ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Ст.305 ГК РФ установлено, что указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

В связи с чем, в случае нарушения арендодателем прав истца, вытекающих из договора аренды, истец не лишена была возможности требовать защиты права в порядке, установленном законом.

П.3.2.3 договора аренды установлено, что арендатор обязан осуществлять текущий ремонт и устранять последствия аварий, произошедших по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает. При этом текущий ремонт, перепланировка и переоборудование помещения, скрытой и наружной проводки производятся только после письменного согласия арендодателя.

В силу ст.616 ГК РФ, на арендодателя возлагается обязанность по проведению за свой счет капитального ремонта, а на арендатора – по проведению за свой счет текущего ремонта.

Как следует из п.3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации", утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Из представленных суду договора на ремонт помещения от 02.11.2010, сметы стоимости работ и перечня материалов ( л.д.35-37) следует, что истцом проведен текущий ремонт арендуемого помещения, что истцом не оспаривалось.

Как установлено п.1 ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу п.2 указанной статьи закона, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

П.3 указанной нормы установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая, что суду не представлено доказательств письменного согласия арендатора на проведение текущего ремонта помещения, оснований для удовлетворения требований о взыскании расходов на его текущий ремонт не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 153, 160, 162, 450, 452, 616, 623 ГК РФ, ст.ст.12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Киселевой С.Э. к Саркке И.В., Александровой И.А. о взыскании солидарно штрафа, убытков, судебных расходов отказать в полном объеме

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья