Дело № 2-4013/11 23 ноября 2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Ларионовой Н.А., при секретаре: Михеевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гузеевой С.И. Индивидуальному предпринимателю Подольскому А.В. о взыскании внесенных по договору денежных средств, убытков, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

Гузеева С.И. обратилась в суд с иском к ИП Подольскому А.В. о взыскании денежных средств в размере 60000 руб., убытков, вызванных преждевременным обращением за кредитом, состоящих из процентов за пользование кредитом в размере 39479, 72 руб., расходов на оформление заявки на кредит в размере 2000 руб., комиссии за выдачу кредита в размере 27000 руб., расходов на оценку квартиры в размере 5000 руб., расходов, связанных с организацией расчетов за квартиру в размере 7260 руб., из которых 800 руб. уплачено за проверку купюр, 6460 – за аренду банковского сейфа, компенсации морального вреда в размере 50000 руб.

В обоснование иска истец указала, что 19.11.2010 заключила с ответчиком договор об оказании услуг покупателю объекта недвижимости, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство осуществить подбор 1-2 –х комнатной квартиры от 30 кв.м. стоимостью 2200000 руб. в СПб или пригороде, а также оказать услуги в подготовке и оформлении покупки объекта, провести первичную экспертизу документов на объект, а также иных сопутствующих сделке документов.

Стоимость услуг ответчика составила 60000 руб., которые оплачены истцом при подписании договора.

Во исполнение договора истцу предложена квартира по адресу: Х, собственником которой являлся Н., при этом часть стоимости квартиры должна была оплачиваться с использованием кредитных средств в сумме 1350000 руб. под 12% годовых.

26.02.2011 государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода прав была приостановлена по основанию наличия ареста, наложенного судом до подписания договора купли-продажи.

Запись в ЕГРП об аресте ответчиком выявлена не была; основанием для приостановления госрегистрации также стали запросы в УВД по Калининскому району и Прокуратуру Калининского района в отношение преступных (мошеннических) действий, связанных с данной квартирой, в связи с чем договор купли-продажи квартиры с 25.12.2010 не зарегистрирован.

В связи с чем, договор от 19.11.2010 с ответчиком расторгнут на основании заявления истца, а также расторгнут договор купли-продажи квартиры, а истец понесла убытки в виде выплаченных процентов за пользование кредитом по кредитному договору, комиссии за выдачу кредита, оценку квартиры, расходов, связанных с организацией расчетов за квартиру (аренда банковского сейфа, проверка купюр).

Из иска следует, что если бы ответчик надлежащим образом исполнил условия договора и своевременно выявил обстоятельства, препятствующие государственной регистрации сделки и перехода права, договор купли-продажи на квартиру, являющуюся объектом мошеннических действий и кредитный договор на ее приобретение истцом заключены не были бы.

Истец Гузеева С.И., представитель истца Годейчук В.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, на иске настаивали.

Представитель ответчика ИП, Подольского А.В. – Павлов А.С., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против иска возражал.

Суд, выслушав истца, представителей сторон, оценив представленные доказательства, не находит оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 19.11.2010 между Гузеевой С.И. и Агентством недвижимости «Х» в лице ИП Подольского А.В. заключен договор № Х об оказании услуг покупателю объекта недвижимости, в соответствии с которым истец поручает, а ответчик принимает на себя обязательства по подбору вариантов недвижимого имущества, а также обязательства по оказанию в подготовке и оформлении покупки объекта с указанными в договоре характеристиками, стоимость услуг ответчика составляет 60000 руб.

Разделом 3 договора установлены обязанности ответчика (поверенного) : консультировать покупателя по вопросам, связанным с ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости относительно объекта, тенденций ценообразования, уровня и состава спроса на объект; проводить предварительные переговоры от имени покупателя по поводу покупки объекта ; обеспечивать в согласованное время просмотры объектов, проводить переговоры с продавцом в интересах покупателя, а также провести первичную экспертизу документов на объект и всех иных сопутствующих сделке документов (л.д.16).

Договор заключен на срок по 28.02.2011.

Во исполнение своих обязательств по договору истец 19.11.2010 внесла ответчику денежные средства в размере 60000 руб. (л.д.18)

24.12.2010 между истцом и Н. подписан договор купли продажи квартиры по адресу: Х, из которого следует, что цена приобретаемой истцом квартиры составила 2950000 руб., которые приобретается за счет личных средств истца, а также кредитных средств в размере 1350000 руб., предоставляемых под проценты в размере 12 % годовых ЗАО КБ «Х» на основании кредитного договора от 24.12.2010.

Указанным договором купли-продажи предусмотрены расчеты покупателя с продавцом квартиры через банковскую ячейку. При этом, п.3.1.4 договора купли-продажи (л.д.21) установлено, что получение денежных средств из банковской ячейки производится продавцом при предоставлении в указанный банк перечня документов, включающего в себя выписку из ЕГРП на квартиру, в которой в качестве собственника указан Н.

24.12.2010 между истцом и ЗАО КБ «Х» заключен кредитный договор, в соответствии с которым кредитор предоставляет истцу кредит в размере 1350000 руб. на 300 дней под 12 % годовых для приобретения в собственность квартиры по вышеуказанному адресу.

Из решения Управления Росреестра по СПб от 26.01.2011 следует, что 25.12.2010 истцом и Н. были представлены документы на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на квартиру по адресу: Х. (л.д.51-52).

Указанным решением государственная регистрация сделки и перехода прав на квартиру приостановлена до 26.02.2011 по тому основанию, что 15.06.2009 произведена государственная регистрация ареста, запрета отчуждения, наложенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Калининского районного отдела УФССП по СПб Ч., вынесенного 08.05.2009 по материалам исполнительного производства № Х.

Также управление Росреестра по СПб в указанном решении сообщило сторонам сделки, что управлением 26.01.2011 направлены запросы в прокуратуру Калининского района и УВД по Калининскому району для получения дополнительной информации, необходимой для проведения регистрационных действий.

Как следует из ответов на судебные запросы, арест на указанную квартиру был наложен определением Калининского суда от 07.05.2009 в обеспечение иска З. к Н. и Б. о признании недействительными договоров дарения и купли-продажи квартиры, истребовании имущества из незаконного владения (л.д.148).

Определением Калининского суда от 20.05.2010 арест был снят в связи с принятием судебного решения об отказе в иске З., вступившего в законную силу 10.03.2010 (л.д.149).

Постановлением судебного пристава исполнителя Калининского районного отдела УФССП по СПб от 07.02.2011 меры по обеспечению иска в виде ареста указанной квартиры, включая запрет на совершение регистрационных действий, отменены, указанное постановление судебного пристава исполнителя поступило в Управление Росреестра по СПб по входящему штампу о регистрации 09.02.2011, то есть до истечения срока, на который были приостановлены регистрационные действия (л.д. 147).

Исходящим от 09.03.2011 прокуратура Калининского района сообщило в Управление Росреестра по СПб о том, что в связи с проведением дополнительной проверки по факту безвестного отсутствия З. и возможного совершения мошеннических действий с квартирой Х, ограничения, связанные с регистрацией права собственности на указанную квартиру не отменяются (л.д.53)

28.02.2011 истец направила ответчику заявление, в котором просила расторгнуть с 28.02.2011 договор от 19.11.2010 в связи с ненадлежащим исполнением (л.д.111)

23.03.2011 между истцом и Н. было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры (л.д.112).

Из ответа управления Росреестра по СПб на судебный запрос следует, что государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода прав прекращена на основании заявления представителей истца и Н. от 15.03.2011, а 23.03.2011 подано заявление о прекращении регистрации и возврате документов лично сторонами договора.

Из иска следует, что иск заявлен истцом по тому основанию, что ответчик ненадлежащим образом исполнил договор об оказании услуг покупателю объекта недвижимости, что выразилось в неисполнении договорного обязательства по проведению первичной экспертизы документов на объект, в ходе которой ответчиком могла быть получена выписка из ЕГРП на квартиру, что позволило бы выявить наличие обстоятельства, препятствующего заключению сделки в виде записи в ЕГРП об аресте квартиры.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из объяснений истца следует, что истец обратилась к ответчику по вопросу оказания содействия в подборе и оформлении покупки квартиры, поскольку специальными юридическими знаниями не обладает, в связи с чем рассчитывала на такое исполнение ответчиком договора, результатом которого явилось возникновение у нее право собственности на квартиру.

Ответчик пояснил, что в объем оказываемых им услуг входила, кроме услуг по подбору варианта недвижимости, проверка соответствия перечня предоставляемых на регистрацию сделки и перехода права собственности документов требованиям Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым предоставление от сторон по сделке выписки из ЕГРП не требуется.

То обстоятельство, что пакет документов, представленных для государственной регистрации прав на квартиру соответствовал требованиям указанного федерального закона подтверждается решением Управления Росреестра по СПб от 26.01.2011, из которого следует, что основанием для приостановления государственной регистрации несоответствие представленных документов по форме или содержанию требованиям действующего законодательства либо отсутствие требуемых документов не являлось.

Условия о получении ответчиком выписки из ЕГРП до заключения истцом договора купли-продажи подобранной ответчиком квартиры, договор не содержит.

Выписка из ЕГРП на объект недвижимости в силу ст.7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является документом, содержащим сведения о существующих на момент выдачи выписки зарегистрированных правах, ограничениях, обременениях правопритязаниях.

Как указывалось выше, из п.1.5, п.3.1.4 договора купли-продажи вышеуказанной квартиры (л.д.19-21), подписанного после заключения договора с ответчиком, фактически следует, что обязанность по получению выписки из ЕГРП до заключения договора возлагалась на продавца, который принял на себя обязательство по получению выписки из ЕГРП и гарантировал отсутствием обременений на квартиру.

То обстоятельство, что ответчик выполнил обязательство по подбору истцу объекта недвижимости, сопровождал истца при заключении кредитного договора, предоставил сотрудников для представления интересов истца в регистрирующем органе истцом не оспаривалось и подтверждается объяснениями истца (л.д.131, 138), представленными ответчиком материалами электронной переписки (л.д.91-107), достоверность которой истец не оспаривала и из которой следует, что ответчик предлагал на рассмотрение истца варианты квартир и кредитные программы различных банковских учреждений.

Поскольку арест на квартиру был снят судом в мае 2010 года, а с 09.02.2011 препятствия к регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру отпали, то отказ истца 15.03.2011 от государственной регистрации сделки и перехода прав и расторжение истцом договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон от 23.03.2011 не могут быть признаны связанными с наличием в ЕГРП записи об аресте и неполучением ответчиком выписки.

Судом в ходе рассмотрения дела направлялся запрос в прокуратуру Калининского района (л.д.133), в котором суд просил сообщить, о каких именно не подлежащих отмене ограничениях, связанных с регистрацией прав на вышеуказанную квартиру, прокуратура сообщает в ответе от 09.03.2011 на запрос Управления Росреестра по СПб от 26.01.2011.

Из ответа на указанный судебный запрос (л.д. 158) следует, что сведениями о наличии оснований, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для отказа в государственной регистрации прав на квартиру прокуратура не располагает.

Как установлено ст.1 указанного Федерального закона, ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В силу ст.16 указанного федерального закона, государственная регистрация арестов недвижимого имущества и залога, избранного в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, проводится на основании документов, предусмотренных пунктом 3 статьи 28 настоящего Федерального закона и направленных в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, органами, указанными в пункте 3 статьи 28 настоящего Федерального закона.

В связи с чем, письмо прокуратуры Калининского района СПб в Управление Росреестра от 09.03.2011 в отсутствие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке ограничений (обременений) не могло являться основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, доказательств наличиях иных законных ограничений суду не представлено.

Как установлено п.1 ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу п. указанной нормы закона установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая изложенное, а также исполнение ответчиком предусмотренных договором обязательств, направленных на получение истцом в собственность квартиры, отсутствие в договоре условий о получении выписки из ЕГРП, суд не усматривает также причинно-следственной связи между наличием в ЕГРП записи об аресте квартиры и убытками истца, и, соответственно, оснований для взыскания с ответчика стоимости услуг по договору и убытков в виде расходов, связанных с заключением кредитного договора, оценку, организацией расчетов за квартиру.

При таких обстоятельствах, оснований, установленных ст.15 Федерального закона «О защите прав потребителей», для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда не имеется, поскольку вина ответчика в нарушении прав истца отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.309, 310, 431, ст.15 ГК РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, ст.12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Гузеевой С.И. к Индивидуальному предпринимателю Подольскому А.В. о взыскании внесенных по договору денежных средств, убытков, компенсации морального вреда отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья