РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Клявлино 29 апреля 2011г.

Клявлинский районный суд Самарской области в составе - судьи Самодуровой Н.Н., при секретаре Гараеве А. Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2?103/ 2011 по иску Мэрии городского округа Тольятти к Сюбаеву Р.Ш. о взыскании задолженности по арендной плате 1 684 065 руб. 85 коп

УСТАНОВИЛ:

5 мая 2008 года Сюбаев Р.Ш.. купил в собственность у ЗАО фирма « <данные изъяты>» (адрес) следующее недвижимое имущество: незавершенный строительством объект литера <данные изъяты> (готовностью 87%)общей площадью застройки 194,9 кв.м., нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты>. Незавершенный строительством объект литера А2А, (готовностью87%) общая площадь застойки193,7 кв.м., инвентарный №, кадастровый номер <данные изъяты>. Незавершенный строительством объект (готовностью 91%)общая площадь застройки 104,2кв. м, инвентарный номер № литера <данные изъяты>, кадастровый номер №. Незавершенный строительством объект (готовностью 80%)общая площадь застройки 195,8 кв. м, инвентарный номер № литера <данные изъяты>, кадастровый номер №. Вышеуказанные объекты расположены по адресу: (адрес), территория базы отдыха « <данные изъяты>» существующие ограничения (обременения), права не зарегистрированы. Вышеуказанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование для строительства базы отдыха « <данные изъяты>» на (адрес) на основании Решения Тольяттинского горисполкома от 15.08.1990 года за № 364 на основании которого Тольяттинским исполнительным комитетом был выдан Государственный Акт на право пользования землей №. Согласно акта приема-передачи, от 5 мая 2008 года, продавец передал, а покупатель принял вышеуказанные объекты. В соответствии с постановлением мера (адрес) № от ****, между мэрией и Сюбаевым Р.Ш., был заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства базы отдыха « <данные изъяты>» на (адрес) № от ****, зарегистрированного 5 февраля 2010 года в ГУ ФРС по Самарской области №, площадь земельного участка 44500кв.м. В соответствии с условиями данного договора арендатор обязан выполнять условия настоящего договора, в частности своевременно вносить арендную плату. Начальной датой исчисления арендной платы согласно п.2.4 Договора является первая дата регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, то есть 16.06.2008 года. При этом согласно п.2.5 за период между датой принятия решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду и первой датой регистрации права собственности, но не ранее чем за три года до момента предоставления земельного участка, размер арендной платы определяется в соответствии с п.2.2., 2.3. настоящего договора. При этом арендная плата за этот период выплачивается арендатором в трехлетний срок равными долями. Арендная плата за периоды. Прошедшие с момента предоставления земельного участка до заключения договора аренды, вносится арендатором в течение трех месяцев с момента заключения договора аренды.

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Клявлинский районный суд Самарской области с иском к Сюбаеву Р. Ш., о взыскании задолженности арендной платы в суме 1 684 065 руб. 85 коп., в том числе 1 439 688 руб. 38 коп., задолженность по арендной плате, 244 374 руб. 47 коп., пени за просрочку платежей, указав, что в соответствии с договором аренды земельного участка № от ****, зарегистрированного в ГУ ФРС по Самарской области № 5 февраля 2010 года ответчик обязан своевременно вносить арендную плату. Однако ответчик нарушает обязательства предусмотренные условиями договора и не вносит аренду, в связи, с чем образовалась задолженность в сумме 1 684 065 руб. 85 коп., которую истец просит взыскать с ответчика. При заключении договора аренды мэрией были соблюдены все требования законодательства. В частности ЗАО фирма « <данные изъяты>» отказалась от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, учитывая наличие у нее государственного акта на право пользования землей от 26.10.1990 года, мэр городского округа Тольятти 19 декабря 2008 года вынес постановление о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО фирма « <данные изъяты>» земельным участком расположенного (адрес), база отдыха «<данные изъяты>», и земельный участок в соответствии с требованиями земельного законодательства переходит в распоряжение органов местного самоуправления, которое приобрело право распоряжаться им, в частности заключать договор аренды с лицом, приобретшим в собственность объекты незавершенного строительства расположенные на данном участке. При этом регистрации перехода права в данном случае не требуется. Считает, что поскольку договор аренды подписан сторонами, то ответчик обязан выполнять его условия, и своевременно вносить арендную плату, а поскольку он уклоняется от выполнения условий договора, претензии мэрии оставляет без внимания, то с него подлежит взысканию в судебном порядке образовавшееся задолженность. Просит иск удовлетворить

Ответчик исковые требования не признал, и суду пояснил, что 5 мая 2008 года он приобрел в собственность у ЗАО фирма « <данные изъяты>» (адрес) недвижимое имущество, незавершенные строительством объекты, расположенные на земельном участке, площадью 44500 кв.м., по адресу: (адрес), база отдыха «<данные изъяты>». Земельный участок, на котором расположены купленные им объекты недвижимости был предоставлен ЗАО фирма « <данные изъяты>» в постоянное бессрочное пользование для строительства базы отдыха « <данные изъяты>» на основании Решения Тольяттинского горисполкома 15.08.1990 года и был получен Государственный Акт на право пользования землей. Поэтому к нему как собственнику зданий на данном земельном участке, должно было перейти право на бессрочное использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. Поскольку он приобрел недвижимость после введение в действие Земельного Кодекса, ему принадлежало право по своему выбору переоформить названное право на право аренды или приобрести в собственность. Однако его представителя ввели в заблуждение, разъяснив, что физическим лицам, земельные участки предаются только в аренду, поэтому он написал заявление о предоставлении данного земельного участка в аренду, но намеревался переоформить свое право, и не отказывался от права постоянного бессрочного пользования. Земельным законодательством установлен срок для переоформления права постоянного бессрочного пользования до 1 января 2012 года.

Считает, данный договор аренды ничтожным, поскольку он не соответствует требованиям закона, в частности размер арендной платы за использование земельного участка, не соответствует положениям ФЗ» О введении в действие Земельного Кодекса РФ», а так же нормам гражданского законодательства. В частности между сторонами не достигнуто соглашение о размере арендной платы, хотя это относится к существенным условиям договора. Поэтому указанная сделка ничтожна, и не влечет за собой юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения. Кроме того, поскольку он не подавал никаких заявлений в орган местного самоуправления об отказе от перешедшего к нему права постоянного бессрочного пользования на указанный участок по процедуре предусмотренной ст.53 ЗК РФ, за ним сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Между Мэрией городского округа Тольятти и Сюбаевым Р. Ш., в соответствии с постановлением мэрии городского округа Тольятти № от **** заключен договор аренды земельного участка № от ****, в соответствии с которым Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок площадью 44500 кв.м., кадастровый номер №, с место положением: (адрес), база отдыха «<данные изъяты>» для завершения строительства объектов базы отдыха «<данные изъяты>», сроком на 3 года.

В соответствии с пунктом 2.1. договора Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3 настоящего договора, и перечисляет ее в соответствии с пунктом 2.4.договора.

При этом пунктом 2.2. договора стороны согласовали порядок определения базового размера арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год.

Как следует из искового заявления и материалов дела, для расчета размера арендной платы в договоре от ****, представленном, суду истцом, применены положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008г. № 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условии? и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", а так же положения постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008г. № 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Меду тем, истцом не учтено то, что в соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяи?ственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Как следует из материалов дела, ранее данный земельный участок был предоставлен ЗАО фирма «(адрес)» в постоянное бессрочное пользование для строительства базы отдыха «<данные изъяты>», на основании решения Тольяттинского горисполкома от 15.08.1990 г. за №364 и в последствие Тольяттинским исполнительным комитетом был выдан Государственный Акт на право пользования землей №.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При этом пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу ч. 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации не может обладать земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды или приобрести его в собственность.

Статья 2 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает срок для переоформления права постоянного бессрочного пользования, до 01 января 2012 года

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, пункт 2.2. договора аренды земельного участка № 2135 от 22.01.2010г. не соответствует положениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» о предельном размере арендной платы.

В связи с чем, применение в расчете задолженности положений пункта 2.2. договора, суд считает необоснованным.

Пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, гласит, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения. В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Между тем, одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, а именно: любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российкой Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При указанных основаниях, договор аренды земельного участка №2135 от 22.01.2010г. является ничтожной сделкой и не влечет правовых последствий.

Учитывая вышеизложенное, в 2008 году, Ответчик в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента государственной регистрации объектов недвижимого имущества, приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник – ЗАО фирма «<данные изъяты>». При чем право бессрочного (постоянного) пользования ЗАО фирма « <данные изъяты>», на момент купли продажи Сюбаевым Р. Ш., объектов недвижимости расположенных на спорном земельном участке не было прекращено. Таким образом, ответчик в настоящее время обладает земельным участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, а договор аренды заключенный между ним и мэрией является ничтожным.

При таких обстоятельствах, суд считает, что иск мэрии о взыскании с ответчика арендной платы удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца, однако, учитывая, что последний, в силу статьи 333.35 ч.1 п.4 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст. ст.166-168, ГК РФ, 432, 552 ГК РФ, ст.ст.20, 35,65, ЗК РФ, ФЗ « О введение в действие ЗК РФ», ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Мэрии городского округа Тольятти к Сюбаеву Р.Ш. о взыскании задолженности по арендной плате 1 684 065 руб. 85 коп., - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Клявлинский районный суд Самарской области, в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения. С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 4 мая в 17 часов.

Судья (подпись) Н.Н. Самодурова