РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Клявлино 28 февраля 2012 года

Судья Клявлинского районного суда Самарской области Бакунова В.В., при секретаре Юнусовой Г.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-17/2012 года по иску Пхайко А.А. к ЗАО «Самара-Экспорт» о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Пхайко А.А. обратился в суд с иском к ЗАО «Самара-Экспорт», указывая на то, что 14 мая 2009 г. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта-Клявлинского хлебозавода, готовностью 46% находящегося по адресу (адрес), в качестве продавца выступал ЗАО «Самара-Экспорт» в лице конкурсного управляющего Макова В.В. и Пхайко А.А в качестве покупателя. Данный договор был представлен в регистрационный орган и в связи с ним была осуществлена запись о переходе права собственности.Конкурсный управляющий действовал на основании определения арбитражного суда Самарской области от 14.07. 2004 г.., однако согласно данному определению никакими полномочиями на совершение сделки путем прямой продажи имущества должника конкурсный управляющей не наделялся. В соответствии со ст. 129 «О несостоятельности (банкротстве)» с момента открытия конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника, допускается исключительно в порядке, установленном этим Законом. Клявлинский хлебозавод, как социально значимый объект, согласно п. 4 ст. 130 указанного выше закона должен был продаваться в порядке ст. 110 ФЗ «О несостоятельности( банкротстве)» при наличии предварительной оценки имущества независимым оценщиком в порядке ст. 130 и на открытых торгах.Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.Однако этого не было сделано конкурсным управляющим Маковым, как усматривается из содержания пункта 2.1 оспариваемого договора стоимость имущества была определена соглашением сторон, имущество продано без проведения торгов, продажа не одобрена кредиторами, таким образом допущено отступление от общего правила, установленного законом, каких-либо ссылок на решение собрание кредиторов об изменении установленного законом порядка не имеется, поэтому в соответствии со ст. 168 ГК РФ если сделка не соответствует требованию закона такая сделка признается ничтожной. Кроме того, истец указывает, что согласно п. 1.2 оспариваемого договора продавец не привел основания возникновения своего права собственности на незавершенный строительством объект, тогда как согласно п. 2 ст. 25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на незавершенный строительством объект регистрируются на основании конкретного перечня документов, в т.ч. при наличии права на землю, которое ответчик не может подтвердить. Истец считает, что одновременно с продажей объекта подлежали передаче в собственность Пхайко и права на землю, как указано в ст. 110 ФЗ «О несостоятельности», что также является нарушением закона. Кроме того силу ст. 222 ГК РФ объект, возведенный на неотведенном для этих целей земельном участке признается самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку не вправе распоряжаться ею — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки, таким образом имеет место еще одно нарушение закона, которое свидетельствует о ничтожности сделки, просит суд признать договор купли продажи недвижимого имущества от 14 мая 2009года заключенный между ЗАО «Самара-экспорт» и Пхайко А.А. ничтожной сделкой и взыскать с ответчика в пользу Пхайко А.А. судебные издержки.

В судебном заседании истец Пхайко А.А. и его представитель Набатов О.А. поддержали иск по вышеизложенным обстоятельствам, пояснив, что сделку по продаже Клявлинского хлебозавода (незавершенного строительством) конкурсный управляющий провел в упрощенном варианте, что не соответствует требованиям закона РФ « О несостоятельности (банкротстве)». Данный объект должен был продаваться только путем проведения публичных торгов, а не прямой продажей. Ответчик попытался осуществить торги, в надлежащем порядке, но у него это не получилось, продажа данного объекта путем прямого предложения не предусмотрена законом. В соответствии со ст.168 ГК РФ, если сделка не соответствует требованию закона, такая сделка признается ничтожной. Объект должен быть неразрывно связан с землей, в данной ситуации есть Клявлинский хлебозавод(незавершенный строительством), но нет земли, отведенной для строительства данного объекта. Из предоставленных документов в службу приставов при реализации Клявлинского хлебозавода следует, что у них возникли проблемы с реализацией объекта, так как они не могут установить принадлежность земельного участка, нет документов в кадастровой палате на землю под строительство данного объекта, нет разрешения на отвод земли под строительство. В силу ст. 222 ГК РФ объект возведенной на не отведенном для этих целей земельном участке признается самовольной постройкой. Кроме того, когда истец стал изучать документацию, подтверждающую техническое состояние объекта, то было установлено, что завод первоначально должен быть из красного кирпича, а построили из белого кирпича, увеличилась площадь объекта, имеются документы о незавершенном строительном объекте готовностью 46%, а фактически размеры больше, в настоящее время объект не соответствует исходной разрешительной документации, архитектурно-строительное состояние объекта не соответствует типовому договору, следовательно является самовольной постройкой. Считают, что была самовольная постройка данного объекта, так как под строительство не отведена земля, не было получено разрешение на строительство, построенный объект не соответствует технической документации. Лицо, осуществившее самовольную постройку не вправе распоряжаться ею продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Кроме того, Клявлинский хлебозавод является социально-значимым объектом и как социально значимый объект должен был продаваться только путем проведения торгов в форме конкурса, в порядке, установленном ст. 110 Закона о банкротстве. Уточнили исковые требования, просят суд признать договор купли продажи недвижимого имущества от 14 мая 2009 года, заключенный между ЗАО «Самара-Экспорт» и Пхайко А.А. недействительным и применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика судебные издержки.

Представитель ответчика Колесников Ф.И. с иском не согласен, пояснив, что указание истца на несоблюдение порядка продажи имущества должника установлен­ным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ не соответствует фактическому состоянию дела. В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Конкурсным управляющим получены сведения о наличии у Общества незавершенного строительством объекта - Клявлинский хлебозавод готовностью 46 %, расположенный по адресу: (адрес).и принадлежащего Обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.08.2002 г. сделана запись регистра­ции 63-01/21-2/2002-9.1, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 16.09.2008г.В соответствии со ст. 139 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан предо­ставить на утверждение собранию кредиторов предложение о порядке, условиях и сроках про­дажи имущества должника, а после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, при этом начальная цена имущества должника определяется независимым оценщиком, а сама про­дажа осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены п. 3-8 ст. 110 и ст. 111 За­кона о банкротстве, с учетом особенностей установленных ст. 139 Закона о банкротстве.

При этом, оценка имущества должника осуществляется в порядке определенным ст. 130 Закона о банкротстве. В соответствии с п.4 ст. 110 Закона о банкротстве, продажа имущества осуществляется пу­тем проведения открытых торгов в форме аукциона. На основании п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве арбитражный управ­ляющий обязан опубликовать сообщение о продаже имущества в официальном издании уста­новленным ст. 28 Закона о банкротстве. Пунктом 7 ст. 110 Закона о банкротстве установлено, что если в указанный в сообщении о продаже сроки, не получено ни одной заявки или получена 1 заявка, организатор торгов при­знает первые торги несостоявшимися и проводит повторные торги. В случае если повторные торги были признаны несостоявшимися или предприятие не бы­ло продано организатор торгов в течении 14 дней с даты подведения итогов повторных торгов публикует. новое сообщение о продаже предприятия. Начальная цена продажи предприятия, указанная в таком сообщении может быть снижена на 10 % от начальной цены продажи пред­приятия. В случае, если предприятие не было продано в порядке, предусмотренным настоящим пунктом, порядок продажи предприятия на торгах устанавливается собранием кредиторов, в том, числе посредством публичного предложения. Исходя из данных требований закона, конкурсным управляющим Общества Маковым В.В. 27.12.2007 г. проведено собрание кредиторов ЗАО «Самара - Экспорт», которым согласован порядок проведения торгов и ему было поручено провести оценку имущества и выставить его на тор­ги. В судебном заседании представитель ответчика представил доказательства, что проведение оценки имущества было проведено в соответствии с отчетом № 893/07 изготовленным ООО «СамараАвтоЭкспертиза», рыночная стоимость Клявлинского хлебозавода составила 2 640 000 рублей.По согласованию с собственником имущества банкрота, цена продажи имущества была определена в размере 2 600 000 рублей.На основании требований ст. 110 Закона о банкротстве и в соответствии со ст. 28 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим в газете «Коммерсант», которая является официальным изданием № 160 от 06.09.2008 г., было дано объявление о проведении 10.10.2008 г. торгов в форме открытого аукциона и содержащее все установленные законом сведения, после неоднократных попыток по проведению торгов и в связи с отсутствие заявок, действуя согласно закона в соответствии с решением собрания кредиторов конкурсный управляющий обеспечил проведение торгов посредством публичного предложения, объявление о котором опубликовал в газете «Коммерсант» № 65 от 11.04.2009 г. и газете «Волжская коммуна» от 08.04.2009 г. № 121.В соответствии с данным объявлением, поступила заявка от Пхайко А.А., на участие в торгах посредством публичного предложения от 06.05.2009 г.В соответствии с условиями торгов, с Пхайко А.А. было заключено 06.05.2009 г. соглаше­ние о задатке, и 200 000 рублей задатка было внесено претендентом на расчетный счет Обще­ства.В соответствии с условиями торгов, конкурсным управляющим (организатором торгов) был составлен протокол о результатах торгов, победителем торгов признан Пхайко А.А.и в со­ответствии с решением конкурсного управляющего от 12.05.2009 г. с Пхайко А.А. был заклю­чен договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2009 г.Таким образом, в действиях конкурсного управляющего отсутствуют признаки несоблю­дения требований Закона о банкротстве предъявляемые к продаже имущества банкрота и как следствие отсутствуют основания признания данной сделки недействительной.. Указание истца, что ЗАО «Самара - Экспорт» в договоре не привел основания возник­новения своего права на Клявлинский хлебозавод является необоснованным, поскольку опровергается п. 1.2 спорного Договора, в котором указано, что право Общества на данный объект недвижимости зарегистрировано в Едином Государственном ре­естре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ 22) государственная регистрация явля­ется единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть обжаловано только в суде.Никто право ЗАО «Самара - Экспорт» не оспаривал, оно не было прекращено, иного истцом не доказано.Каким образом Пхайко А.А. может сомневаться в зарегистрированном праве ответчика, которое признанно государством и установлено законом как единственное доказательство заре­гистрированного права.Указание истцом на то, что Клявлинский хлебозавод необходимо продавать вместе с зе­мельным участком не соответствует требованиям закона, у ответчика отсутствуют документальное подтверждение о том, что ЗАО «Самара - Экс­порт» обладает на том или ином праве земельным участком. Установлено, что право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации. Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен в слу­чаях, прямо указанных в законе. К таким случаям относится, в частности, приватизация объек­тов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона № 178, из которого сле­дует возможность приобретения земельного участка, необходимого для эксплуатации зарегист­рированного за ним объекта недвижимости.

То обстоятельство, что ЗАО «Самара - Экспорт», не реализовали право, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ, на приобретение прав на земельный участок, не лишает права Пхайко А.А. на надлежащее оформление прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости в силу п. 3 ст. 28 Закона № 178.

Таким образом, доводы истца о нарушении земельного законодательства при совершении оспариваемой сделки так и возможное нарушение его прав отчуждением объекта недвижимости без земельного участка не находят своего подтверждения и опровергаются действующим зако­нодательством, регулирующим спорное правоотношение. В силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, нахо­дящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необ­ходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их соб­ственник. Указание истца на необходимость продажи земельного участка, в связи с указанными обстоятельствами, не основана на законе, поскольку в силу указанных норм права, при отсутствии зарегистрированного права, права на использование земельного участка под объектом недвижимости, покупатель имущества приобретает в силу закона. Исходя из вышеизложенного, основания признания сделки недействительной отсутствуют. Указание истца на то, что Клявлинский хлебозавод является самовольной постройкой, опровергается действующим законодательством ибо право собственности на самовольную по­стройку, может быть признано только судебным актом. Учитывая то, что право собственности ЗАО «Самара - Экспорт» зарегистрировано в ЕГРП и истцом не предоставлено доказательства существования судебного акта о признании права на самовольную постройку, данный довод истца также является несостоятельным. Таким образом, в случае государственной регистрации права на объект недвижимости, он не может являться самовольным строением. Исходя из вышеизложенного, в связи с отсутствием оснований признания сделки недей­ствительной в иске просит отказать, заявил письменное ходатайство о взыскании с истца в пользу ответчика услуги представителя в сумме 15000 рублей, приобщив к ходатайству документы.

Представитель третьего лица администрации муниципального района Клявлинский Самарской области, привлеченный к участию в деле Дудченко Н.А. пояснила, что право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), на котором расположен незавершенный строительством объект- Клявлинский хлебозавод, принадлежит Российской Федерации, на основании выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объект незавершенного строительства был оформлен в муниципальную собственность, хлебозавод начинало строить Клявлинское РАЙПО, но затем в связи с невозможностью дальнейшего содержания здания, а также в связи отсутствием достаточного финансирования на основании постановления администрации № 53 –а от 27.02.1998 года « О передачи в муниципальную собственность объекта строительства-здания хлебозавода» хлебозавод передан в муниципальную собственность. Разрешение на строительство было выдано на основании Постановления администрации района № 511 от30.12.1997 года. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания было произведено отдельно от земельного участка, здание продано на основании договора купли-продажи простой письменной формы от 19.06.2002 года № 4 ЗАО «Самара-Экспорт». Все документы по проведению аукциона по продаже здания хлебозавода в архиве КУМИ не сохранились в связи с истечением срока хранения.

Представитель третьего лица Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, привлеченный к участию в деле, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседании в к назначенному времени в суд не явился, представил ответ и документы на запрос.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из пункта 1 статьи 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.

Статьей 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, из которой следует, что защита гражданских прав может осуществляться признанием оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применением последствий недействительности ничтожной сделки..

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица и данное лицо должно доказать свою заинтересованность.

Установлено, что решением Арбитражного суда Самарской области от 14.07.2004 г. по делу № А55-2386/2004-33, в отношении ЗАО «Самара-Экспорт» (<данные изъяты>) открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Маков В.В..

Конкурсный управляющий ЗАО «Самара-Экспорт» и гражданин Пхайко А.А. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2009 г. Предметом данного договора является незавершенный строительством объект Клявлинский хлебозавод, готовность 46 %, объект в стадии строительства, находящийся по адресу: (адрес) <данные изъяты>.

Таким образом, продажа Клявлинского хлебозавода осуществлена лицом, в отношении которого действовал специальный правовой режим, процедура банкротства – конкурсное производство и продажа имущества ЗАО «Самара – Экспорт» должна была осуществляться в порядке установленным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее Закон о банкротстве).

Не соответствие сделки оформленной договором купли-продажи недвижимого имущест­ва от 14.05.2009 г. требованиям закона, истец полагает не соблюдение установленного ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ порядка реализации имущества должника - банкрота, не передаче в собственность истцу зе­мельного участка на котором располагается Клявлинский хлебозавод и в связи с отсутствием документов об отводе земли, со ссылкой на ст. 222 ГК РФ полагает Клявлинский хлебозавод са­мовольным строением.

Указание истца, что при продаже Клявлинского хлебозавода был нарушен установленный законом порядок реализации имущества должника-банкрота опровергается материалами дела..

Из предоставленных представителем ответчика документов следует, что конкурсный управляющий при заключении договора купли - продажи от 14.05.2009 г. не допустил нарушений установленного законом порядка реализации конкурсной массы, Клявлинский хлебозавод был реализо­ван по результатам торгов посредством публичного предложения.

В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно представленных документов видно, что ЗАО «Самара-Экспрт» имел в собственности незавершенный строительством объект Клявлинский хлебозавод, готовность 46 %, объект в стадии строительства, находящийся по адресу: (адрес) Кадастровый (условный) номер объекта <данные изъяты>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.08.2002 г. сделана запись регистра­ции №, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

В соответствии со ст. 139 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан предоставить на утверждение собранию кредиторов предложение о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, а после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, при этом начальная цена имущества должника определяется независимым оценщиком, а сама продажа осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены п. 3-8 ст. 110 и ст. 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей установленных ст. 139 Закона о банкротстве.

При этом, оценка имущества должника осуществляется в порядке определенным ст. 130 Закона о банкротстве. В соответствии с п.4 ст. 110 Закона о банкротстве, продажа имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

На основании п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве арбитражный управ­ляющий обязан опубликовать сообщение о продаже имущества в официальном издании уста­новленным ст. 28 Закона о банкротстве.

Пунктом 7 ст. 110 Закона о банкротстве установлено, что если в указанный в сообщении о продаже сроки, не получено ни одной заявки или получена 1 заявка, организатор торгов при­знает первые торги несостоявшимися и проводит повторные торги.

В случае если повторные торги были признаны несостоявшимися или предприятие не бы­ло продано организатор торгов в течение 14 дней с даты подведения итогов повторных торгов публикует. новое сообщение о продаже предприятия. Начальная цена продажи предприятия, указанная в таком сообщении может быть снижена на 10 % от начальной цены продажи предприятия.

В случае, если предприятие не было продано в порядке, предусмотренным настоящим пунктом, порядок продажи предприятия на торгах устанавливается собранием кредиторов, в том, числе посредством публичного предложения, таким образом ст.110 Закона о банкротстве допускается реализация имущества должника посредством публичного предложения, ели данное имущество не было продано на трех торгах.

Из представленных документов, видно, что конкурсным управляющим Маковым В.В. 27.12.2007 г. проведено собрание кредиторов ЗАО «Самара - Экспорт», которым согласован порядок проведения торгов и ему поручено провести оценку имущества и выставить его на тор­ги.

Конкурсный управляющий обеспечил проведение оценки имущества и в соответствии с отчетом № 893/07 изготовленным ООО «СамараАвтоЭкспертиза», рыночная стоимость Клявлинского хлебозавода составила 2 640 000 рублей.

По согласованию с собственником имущества банкрота, цена продажи имущества была определена в размере 2 600 000 рублей.

Как видно из представленных документов, конкурсным управляющим в газете «Коммерсант», которая является официальным изданием № 160 от 06.09.2008 г., было дано объявление о проведении 10.10.2008 г. торгов в форме открытого аукциона и содержащее все установленные законом сведения.

В связи с отсутствием заявок на участие в объявленном аукционе, данные торги признаны несостоявшимися, что отражено в протоколе заседания конкурсной комиссии от 10.10.2008 г.

В соответствии с требованиями п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве конкурсный управляю­щий назначил проведение повторных торгов, которые были назначены на 28.11.2008 г. и опуб­ликовал сообщение о торгах в газете «Коммерсант» № 190 от 18.10.2008 г.

В связи с отсутствием заявок на участие в повторных торгах, они признаны несостоявши­мися, что отражено в протоколе заседания конкурсной комиссии от 28.11.2008г.

О результатах продажи имущества должника конкурсным управляющим было доложено собранию кредиторов, которое состоялось 05.12.2008 г.

На основании требований ст. 110 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий опуб­ликовал в газете «Коммерсант» № 223 от 06.12.2008 г. объявление о проведении торгов со сни­жением цены продажи на 10 %, которые были назначены на 21.01.2009 г.

В связи с отсутствием заявок на участие в торгах, они признаны несостоявшимися, что от­ражено в протоколе заседания конкурсной комиссии от 21.01.2009 г.

Конкурсный управляющий обеспечил проведение 26.03. 2009 г. собрания кредиторов с разрешением вопроса о реализации имущества банкрота посредством публичного предложения с установлением начальной цены продажи 2 340 000 и минимальной ценой реализации 1 600 000 рублей.

В соответствии с решением собрания кредиторов конкурсный управляющий обеспечил проведение торгов посредством публичного предложения, объявление о котором опубликовал в газете «Коммерсант» № 65 от 11.04.2009 г. и газете «Волжская коммуна» от 08.04.2009 г. № 121.

В соответствии с данным объявлением, поступила заявка от Пхайко А.А., на участие в торгах посредством публичного предложения от 06.05.2009 г.

В соответствии с условиями торгов, с Пхайко А.А. было заключено 06.05.2009 г. соглашение о задатке, 200 000 рублей задатка было внесено претендентом на расчетный счет Общества.

В соответствии с условиями торгов, конкурсным управляющим (организатором торгов) был составлен протокол о результатах торгов, победителем торгов признан Пхайко А.А.и в соответствии с решением конкурсного управляющего от 12.05.2009 г. с Пхайко А.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2009г.

Таким образом, в действиях конкурсного управляющего отсутствуют признаки несоблю­дения требований Закона о банкротстве предъявляемые к продаже имущества банкрота и как следствие отсутствуют основания признания данной сделки недействительной.

Доводы представителя истца, что Клявлинский хлебозавод как социально значимый объект должен был продаваться только путем проведения торгов в форме конкурса, в порядке, установленном ст. 110 Закона о банкротстве не соответствует установленным обстоятельствам дела. Согласно решения Арбитражного суда Самарской области от 14.07.2004 г. по делу №, в отношении ЗАО «Самара-Экспорт» открыта процедура конкурсного производства. Ст. 233 Закона о банкротстве устанавливает, что вновь принятый закон применяется только к тем процедурам, которые возбуждены после вступления нового закона. Процедура конкурсного производства в отношении ЗАО «Самара-Экспорт» возбуждена в 2004 году, редакция ст. 132 Закона о банкротстве, действующая в отношении конкурсного производства ЗАО «Самара-Экспорт» п.4 определяет понятие социально-значимого объекта к которым относит дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения, лечебные учреждения, спортивные сооружения, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, то есть хлебозавод не отнесен законом к социально-значимым объектам.

В судебном заседании установлено, что ответчиком при заключении договора купли - продажи от 14.05.2009 г. не допущено нарушений установленного законом порядка реализации конкурсной массы, установлено, что Клявлинский хлебозавод был реализо­ван по результатам торгов посредством публичного предложения.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения тор­гов с лицом, выигравшим торги. В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением пра­вил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинте­ресованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недейст­вительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по ре­зультатам торгов.

Предъявление требований о признании сделки совершенной по результатом торгов, без оспаривания самих торгов недопустимо, т.к. возможное признание такого договора недействи­тельным без признания недействительными самих торгов, вносит правовую неопределенность в результаты самих торгов.

Ссылки истца на ст. 222 ГК РФ несостоятельны по следующим основаниям. Согласно положениям ст. 549, ст. 550, ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи недви­жимого имущества продавец обязуется передать в собст­венность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество; договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составле­ния одного документа, подписанного сторонами; переход права собственности на недвижи­мость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистра­ции.

Истцом заявлены доводы о ничтожности сделки купли-продажи применительно к положениям ст. 222 ГК РФ в связи с отчуждением объекта недвижимости на земельном участке не предназначенным для строительства и собственником которого он не является.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее пра­во собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 1,2 ст. 222 ГК РФ).

Из положений ст. 222 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пле­нума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что признание объекта недвижимости самовольной постройкой влечет наступление специальных последствий: снос осуществившим ее лицом с учетом заявленных требований либо признание права собственности на нее за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенные либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из материалов дела следует, что Клявлинское Райпо осуществляло строительство Клявлинского хлебозавода.

Для строительства, в соответствии с решением администрации Клявлинского района № 82 от 15.04.1992 г., отведен земельный участок, расположенном по (адрес) площадью 1,1 га в бессрочное (постоянное) пользование с присвоением участку №.

В силу требований статей 28, 29, 31, 32 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1 года, действовавшей с 25.04.1991, процедура предоставления земельного участка включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; оформление разрешающей документации на строительство, согласование проекта строительства; подготовку проекта акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка с определением вида права и согласование указанного постановления уполномоченными на то лицами; принятие решения о предоставлении земельного участка; оформление государственного акта на право пользование земельным участком.

В соответствии со статьями 6, 8, 11 Федерального закона "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14.07.1992 года N 3295-1 (в редакции от 1995 года), строительство объектов недвижимости, должно было осуществляться на выделенном для этих целей земельном участке, предоставленном застройщику в аренду или в бессрочное пользование с выдачей разрешения на строительство.

В соответствии с Постановлением Администрации Клявлинского района № 511 от 30.12.1997 г. было выдано разрешение на строительство Клявлинского хлебозавода.

Кроме того, в материалах дела имеется разрешение на выполнение строительно – монтажных работ № 12, указание на разработку проектной документации малым предприятием «Роспроект», которая согласована с органами архитектуры и по которой выдано положительное заключение Государственной вневедомственной экспертизы № 80 от 28.06.1995 г.

Из указанного следует, что строительство Клявлинского хлебозавода осуществлялось с выделением земельного участка, получением необходимых разрешений и без нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Эти обстоятельства подтверждаются и пояснениями представителя Администрации данные в судебном заседании.

В связи с затруднением в финансировании строительства Клявлинского хлебозавода, строительство не было закончено и пайщиками Клявлинского Райпо было принято решение передать незаконченный строительством объект в муниципальную собственность.

На основании Постановления Администрации Клявлинского района № 53-а от 27.02.1998 г., Клявлинский хлебозавод был принят в муниципальную собственность и право муниципальной собственности было зарегистрировано в установленном порядке.

По договору купли- продажи Клявлинский хлебозавод был продан ЗАО «Самара – Экспорт», которое продало его Пхайко А.А. по оспариваемому договору.

Право собственности ЗАО «Самара - Экспорт» подтверждено записью в Едином государ­ственном реестре прав и никем не оспорено.Согласно п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть обжаловано только в суде. Право ЗАО «Самара- Экспорт» никто не оспаривал, оно не было прекращено. Порядок государственной регистрации прав определен п. 1 ст. 13 N 122 и включает в себя: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав: внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким образом, регистратором при регистрации перехода права собственности на ЗАО «Самара - экспорт» и за Пхайко А.А. дважды проводилась правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Экспертиза не установила противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данные объекты недвижимости, а также не установила оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Продажа Клявлинского хлебозавода без земельного участка расположенного под ним, не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает прав истца.

У ответчика отсутствуют документальное подтверждение о том, что он обладает на том или ином праве земельным участком под Клявлинским хлебозаводом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), на котором расположен незавершенный строительством объект- Клявлинский хлебозавод, принадлежит Российской Федерации, согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.

Из представленного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ответа на запрос следует, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ от 25.10.2001 года(ред.12.12.2011 года) отчуждение здания, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В данном случае здание и земельный участок принадлежали разным лицам, поэтому отчуждение незавершенного строительством объекта- Клявлинского хлебозавода, готовностью 46%, находящегося по адресу: (адрес) было осуществлено без земельного участка. Строительство Клявлинского хлебозавода было разрешено предшествующему правообладателю данного объекта недвижимости имущества на основании постановления администрации Клявлинского района Самарской области № 511 от 30.12.1997 года.

С учетом ст. 209 ГК РФ следует, что никто не вправе произвести отчуждение объема прав больше, чем обладает само лицо, т.е. ЗАО «Самара -Экспорт» не могло продать земельный уча­сток, которым оно не владеет.

Таким образом, договор купли- продажи от 14.05.2009 г. не может являться недействи­тельным по причине не продажи земельного участка.

В силу ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватиза­цию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществ­ляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены на­стоящим Кодексом, федеральными законами,

При приватизации земельного участка для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их на­значением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен в слу­чаях, прямо указанных в законе. К таким случаям относится, в частности, приватизация объек­тов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона № 178, из которого сле­дует возможность приобретения земельного участка, необходимого для эксплуатации зарегист­рированного за ним объекта недвижимости.

То обстоятельство, что ЗАО «Самара - Экспорт», не реализовали право, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ, на приобретение прав на земельный участок, не лишает права Пхайко А.А. на надлежащее оформление прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости в силу п. 3 ст. 28 Закона № 178.

Таким образом, доводы истца о нарушении земельного законодательства при совершении оспариваемой сделки так и возможное нарушение его прав отчуждением объекта недвижимости без земельного участка не находят своего подтверждения и опровергаются действующим зако­нодательством, регулирующим спорное правоотношение.

Поэтому исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому спору и имеющие существенное значение для правильного его разрешения, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства суд не находит оснований для признания сделки недействительной.

В судебном заседании представителем ответчика заявлено письменное ходатайство об взыскании с истца в пользу ответчика услуг представителя в сумме 15000 рублей.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за ис­ключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 названного Кодекса.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

Таким образом, из содержания указанных норм следует, что возмещение судебных издер­жек (в том числе расходов на оплату услуг представителя) осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда.

Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования, в связи с чем правомочной на возмещение таких расходов будет являться сторона, в пользу которой состоялось решение суда: истец - при удовлетворении иска, ответчик - при отказе в удовлетворении исковые требований.

Таким образом, сам факт отказа истцу в удовлетворении исковых требований является основанием для взыскания судебных расходов, понесенных ответчиком, при этом право ответчи­ка на возмещение понесенных по делу судебных расходов не может быть поставлено в зависи­мость от того, заявлял ли он по делу какие либо встречные требования или не заявлял.

Суд исходя из принципа разумности и справедливости, с учетом характера спорного правоотношения, учитывая стоимость оказанных юридических услуг, сложившуюся в судебной практике, объем составленных и подготовленных представителем документов, время его участия в судебных заседания, а также продолжительность рассмотрения и сложность дела, учитывая нормы расхода на служебные командировки, установленные правовыми актами, стоимость экономных транспортных услуг, суд считает, что с Пхайко А.А. в пользу ответчика- конкурсного управляющего ЗАО « Самара –Экспорт» Макова В.В. следует взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Пхайко А.А. к ЗАО «Самара-Экпорт» о признании договора купли–продажи от 14.05.2009 года недействительным и применение последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с Пхайко А.А. в пользу конкурсного управляющего ЗАО «Самара–Экспорт» Макова В.В. расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию по гражданским делам Самарского областного суда через Клявлинский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Сторонам разъяснено, что мотивированное решение будет изготовлено 4.03.2012 года.

Судья (подпись) Бакунова В.В.