о признании договора купли-продажи земельного участка и признании права осбвенности



Дело №2-2420/2010 год

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2010 года г. Клин, Московской области

Клинский городской суд Московской области в составе председательствующего:

судьи Кореневой Н.Ф.

при секретаре Павкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шидлаускас Р.Р. к Давыдову А.И. о признании договора купли-продажи земельного участка действительным, о прекращении права собственности на жилой дом и о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышепоименованным иском, указав следующие обстоятельства.

/дата/ между Шидлаускас Р.Р. и Давыдовым А.И. был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: /адрес/, в границах чертежа, прилагаемого к договору, площадью /площадь/. Данный договор был составлен в письменном виде, удостоверен нотариусом, номер в реестре № от /дата/. Переход права собственности и договор были зарегистрированы в установленном законом порядке в /дата/.

В /дата/ истец начал строительство дома, подготовив всю необходимую документацию. По завершению строительства дома, решив зарегистрировать свое право собственности на дом, истец выяснил в органах БТИ, что на указанном земельном участке числится дом, который сгорел, но поскольку справка о пожаре не была получена, то право собственности на жилой дом за Давыдовым А.И. не прекращалось, и собственником вновь построенного истцом дома считается Давыдов А.И.. Истец считает, что договор купли-продажи дома исполнен, ответчик полномочий собственника земельного участка не исполнял, никаких претензий к истцу не предъявлял. Истец просит признать за ним право собственности на вновь возведенный дом, поскольку во внесудебном порядке решить этот вопрос не может.

В судебном заседании представитель истца, Новикова Т.А., иск поддержала, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в заявлении и приложенные к нему документы, дав аналогичные пояснения.

Ответчик в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, расписка в деле имеется. Об уважительности причин неявки в суд не сообщил.

Выслушав представителя истца, проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, суд полагает, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно копии договора купли-продажи (купчая) земельного участка от /дата/, Давыдов А.И. продал Шидлаускас Р.Р. земельный участок /площадь/, с кадастровым номером № в границах кадастрового плана земельного участка, прилагаемого к настоящему договору, находящийся по адресу: /адрес/, на землях поселений, находящихся в ведении администрации Воздвиженского сельского округа, /адрес/, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства , суду был предоставлен кадастровый план спорного земельного участка .

В дело представлена копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок от /дата/ .

Согласно нормам действующего законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Земельный Кодекс РФ предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, истцом доказан факт того, что собственником вышеуказанного земельного участка является он с /дата/.

В судебном заседании было установлено, что на указанном земельном участке имеется жилой дом со служебными постройками, год постройки /дата/, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом , ходатайством сельской администрации о присвоении почтового адреса от /дата/ , а также письмом Управления архитектуры и градостроительства от /дата/ .

Кроме того, судом с достоверностью было установлено, что на указанном земельном участке ранее находился дом, площадь которого на /дата/ составляя /площадь/, что подтверждено выписками из похозяйстеной книги. При этом в техническом паспорте на дом указано, что постройки /литеры/ снесены полностью. В настоящее время на указанном жилом участке стоит жилой дом, обозначенный /литеры/ Представитель истца пояснил, что старый дом сгорел, участок был продан без жилого строения. Таким образом, в судебном заседании было установлено, что истец построил новый дом, к которому ответчик не имеет никакого значения, а поскольку старый дом сгорел, в органы БТИ своевременно не были представлены соответствующие документы, то в настоящее время на основании ст.236 ГК РФ за ответчиком должно быть прекращено право собственности на сгоревший дом, а за истцом должно быть признано право собственности на новый дом.

Согласно ч.1, ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведение затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

В ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ указаны случаи, когда разрешение на строительство не требуется, в частности там записано, что разрешение не требуется при: 2) строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4)изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».

Согласно ст.222 ГК РФ «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, при этом допущенные нарушения должны быть существенными. Самовольность налицо при наличии хотя бы одного из трех указанных признаков. Обычное последствие самовольной постройки - невозможность приобретения права собственности на такую постройку и обязанность ее сноса за счет застройщика. Сделки по распоряжению самовольной постройкой являются ничтожными.

Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.

В судебном заседании было установлено, что земля, на котором был возведен объект недвижимого имущества - жилой дом, находится в собственности истца, о чем имеется правоустанавливающий документ. Судом установлено, что имеется свидетельство о государственной регистрации права.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного /дата/, Шидлаускас Р.Р. принадлежит земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью /площадь/, находящийся по адресу: /адрес/, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним /дата/ сделана запись регистрации №. В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Таким образом, уже нельзя говорить о самовольности строения, поскольку истец осуществил постройку на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности.

Ст.222 ГК РФ допускает случаи приобретения права собственности на самовольную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Судом было установлено, что истцом не были получены необходимые разрешения, для строительства принадлежащего ему жилого дома, в частности, из технического паспорта БТИ по состоянию на /дата/ следует, что были снесены постройки - /литеры/. Разрешение на строительство не предъявлено лит/литеры/

Ст.222 ГК РФ не регулирует случай исправления таких нарушений, хотя практически это возможно. Законодатель указывает, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан». Суду не было представлено доказательств того, что жилой дом выстроен с нарушением действующих градостроительных норм, а также нарушает права третьих лиц.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что возможно признать за истцом право собственности на данные постройки, поскольку судом не было установлено, что истец создал данный объект строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, и иными правовыми актами, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, нарушила права и интересы третьих лиц.

Можно сделать вывод, что после исправлений допущенных Шидлаускас Р.Р. , нарушений градостроительного законодательства, постройка перестает быть созданной с существенными нарушениями правил и по этому основанию не может быть признана самовольной. В силу ст. 24. ФЗ от 17.11.1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» «гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях», поэтому истец в данном случае может быть подвергнут административному наказанию. Данное строение - объект индивидуального жилищного строительства, возведен без соответствующего разрешения, но проект дома имеется, учтен в органах БТИ, составлен технический паспорт. Ответчик никаких возражений и обоснований суду не представил. Никто о нарушении своих прав не заявил.

До /дата/ единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности лицу, которое возвело строение или переоборудовало, является технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, при этом представление разрешения органа местного самоуправления во ввод такого объекта в эксплуатацию не обязательно. Вышеназванные нормы закона предусматривают единственное обязательное условие - построенный объект должен находиться в пределах границ принадлежащего земельного участка, что доказано материалами дела. Земельный участок площадью /площадь/ принадлежит истцу. Весь участок огорожен, его границы согласованы с владельцами соседних земельных участков и не изменялись, права и законные интересы третьих лиц не нарушаются. Это право никто не оспаривает и не признает недействительным.

В силу ст.25 ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» от 21.07.1997 года «1.Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Отсутствие разрешения на строительство возведенного жилого дома не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Оснований для отказа в признании права собственности на указанное строение суд не находит, поскольку суду не было представлено доказательств того, что сохранение дома создает угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушает права и интересы других граждан

Руководствуясь ст. ст. 194,197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Шидлаускас Р.Р. право собственности на жилой дом со служебными постройками, находящийся по адресу: /адрес/.

Прекратить за Давыдовым А.И. право собственности на жилой дом со служебными постройками, находящийся по адресу: /адрес/.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение десяти дней со дня вынесения мотивированного решения суда

Судья Н.Ф. Коренева

Мотивированное решение суда составлено /дата/

Судья Н.Ф. Коренева