о признании права собственности на земельные доли

Судебные акты /
ЦФО /
Московская область /
Клинский городской суд /
о признании права собственности на земельные доли

о признании права собственности на земельные доли

РЕШЕНИЕ

Именем Российской федерации

9 февраля 2011 года

Клинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Иоффе Н.Е.,

при секретаре Плясуновой Н.И.

рассмотрев гражданское дело № 2-576 \11 по иску ЗАО «Фирма Трест» к ООО «Технология»,85 граждан о признании права собственности на земельные доли, прекращении права собственности на земельные участки, признании недействительными протокола собрания, соглашений, снятии участков с кадастрового учета,

Установил:

Истец обратился в суд с иском, неоднократно уточнив его, к ответчикам, ООО «Технология» и 85 физическим лицам, о признании права собственности на земельные доли, прекращении права собственности на земельные участки, признании недействительным протокола собрания, соглашений, снятии участков с кадастрового учета.

В обоснование иска истец указал, что ЗАО «Фирма Трест» приобрело по договору купли-продажи у каждого из ответчиков, физических лиц (продавцов земельных долей) земельную долю, площадью <данные изъяты> га, из земель АОЗТ «К.», которые принадлежали им на праве собственности.

Расчет с продавцами земельных долей, гражданами, ответчиками по настоящему делу, истец осуществил в полном объеме. После совершения данной процедуры, истец считает себя законным владельцем земельной доли каждого из ответчиков (продавцов земельных долей).

ЗАО «Фирма Трест» обратилось к продавцам с просьбой явиться в установленный срок в Клинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, расположенный по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Ленина, д. 11/1, для осуществления процедуры государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю каждого из продавцов к ЗАО «Фирма Трест» (объявление в общественно - политической газете Клинского района «Серп и молот» № от /дата/, однако продавцы не явились, то есть, усматривается факт уклонения продавцов от регистрационных действий, в результате чего истец не может самостоятельно провести процедуру по государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли.

Кроме того, в процессе подготовки документов для регистрации перехода права собственности, истцу стало известно о том, что большая часть из вышеуказанных ответчиков, продавцов земельных долей, повторно в 2008 году осуществили продажу своих земельных долей Обществу с ограниченной ответственностью «Технология».

После незаконного приобретения этих земельных долей, Общество с ограниченной ответственностью «Технология» в счет данных земельных долей осуществила процедуру выдела земли из земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, Клинский район, АОЗТ «К.».

Данные факты существенно нарушают права ЗАО «Фирма Трест».

Суть спора состоит в том, что физические лица, владельцы долей в праве собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Московская область, Клинский район, АОЗТ «К.», - после продажи своих долей ЗАО «Фирма Трест» повторно продали эти доли ответчику - ООО «Технология».

Земельные доли были переданы ЗАО «Фирма Трест». С учетом этих долей /дата/ постановлением Главы Администрации Клинского района № истцу были выделены земельные участки, общей площадью <данные изъяты> га, которые используются для ведения сельского хозяйства.

Границы отведенных земель были закреплены в Плане инвентаризации земель и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест», подписанном представителями Администрации Клинского района, сельской администрации К. сельского округа. Все оформленные в собственность ООО «Технология» земельные участки находятся на землях, выделенных истцу.

Таким образом, ответчики по делу, физические лица, не имея права продавать земельные доли, принадлежащие ЗАО «Фирма Трест», незаконно продали их, совершив тем самым ничтожную сделку, а ООО «Технология» выделило приобретенную долю в натуре из земель ранее переданных ЗАО «Фирма Трест», что, учитывая то обстоятельство, что земли у ЗАО «Фирма Трест» никто не изымал, а само право пользования земельными участками, необходимыми для сельскохозяйственных нужд, не прекращалось, оформление в собственность ООО «Технология» указанных земельных участков незаконно и нарушает права ЗАО «Фирма Трест».

Поскольку в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ООО «Технология» на спорные земельные участки указаны протокол собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, и дополнительные соглашения к нему, просит признать их недействительными, а также, учитывая, что участки поставлены на кадастровый учет, просит снять земельные участки с кадастрового учета.

Представитель ответчика ООО «Технология» возражала против исковых требований, указав, что у истца отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие его право собственности на спорные земельные доли, а также акты приема-передачи и иные документы, которые подтверждают факт владения и пользования истцом земельными долями.

Истцом фактически заявлены требования о государственной регистрации 85 договоров купли-продажи земельных долей и перехода права собственности, а не требование о признании права собственности, для таких требований применяется общий срок исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ.

Истец знал, что договоры купли-продажи земельных долей подлежат государственной регистрации с момента их подписания сторонами, что подтверждается условиями п.6 договоров купли-продажи земельных долей, однако каких-либо действий по регистрации названных договоров не предпринимал, интереса к данным земельным долям в течение продолжительного времени и вплоть до июля 2010 г. не проявлял, что подтверждается информацией, изложенной в исковом заявлении и публикации в общественно-политической газете Клинского района «Серп и молот», трехлетний срок исковой давности истек.

ООО «Технология» является добросовестным приобретателем 85 земельных долей по <данные изъяты> га каждая, общей площадью <данные изъяты> га, в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение): для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Московская область, Клинский район, АОЗТ «К.». ООО «Технология» надлежащим образом зарегистрировало право собственности на земельные доли и с момента регистрации перехода права собственности использует приобретенные земельные доли по назначению, поставило земельные доли должным образом и в срок на учет в налоговых органах, производит оплату всех обязательных налогов, сборов и иных платежей. Позднее в 2009 г. ООО «Технология» осуществило процедуру выдела земельных участков в счет принадлежащих ООО «Технология» земельных долей и зарегистрировало право собственности на земельные участки в УФРС по Московской области.

Договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с 85 продавцами, у которых ООО «Технология» приобрело земельные доли, были заключены в 2008 г. на возмездной основе, расчет между сторонами произведен полностью, что подтверждается п.4 указанных договоров и передаточными актами к ним.

Общество добросовестно отнеслось к анализу возможных рисков перед принятием решения о приобретении земельных долей, а именно последние приобретены у лиц, права которых на это имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также пунктами 6-7 Договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки предусмотрено, что отчуждаемые доли свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц на дату заключения договоров, продавец гарантирует покупателю, что продаваемые доли никому ранее не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запрещениями не состоят.

О том, что продавцами ранее были заключены договоры купли - продажи земельных долей с ЗАО «Фирма Трест» общество не знало и знать не могло.

Истец просит признать недействительными 11 договоров купли-продажи долей, в которых помимо 85 продавцов (ответчиков по иску -физических лиц) фигурируют еще 66 продавцов-физических лиц, не имеющих отношения к иску, но также произведших отчуждение ООО «Технология» земельных долей по указанным договорам. Общая площадь земельных долей, приобретенных ООО «Технология» по 11 договорам купли-продажи долей составляет <данные изъяты> га, таким образом, общая площадь земельных долей, не проходящих по иску составляет - <данные изъяты> га.

Также считают несостоятельными доводы истца о том, что он не произвел регистрацию права собственности на спорные земельные доли, по причине того, что на них был наложен арест. Голословным считает заявление истца о том, что он использует земельные участки для ведения сельского хозяйства, поскольку отсутствие у истца зарегистрированных в установленном законом порядке прав на спорные земельные доли не позволяет ему должным образом использовать их, поставить на учет в налоговых органах, производить оплату всех обязательных налогов, сборов и иных платежей.

Приложенное к исковому заявлению Постановление Администрации Клинского района Московской области от /дата/ «Об утверждении границ отвода земель, плана инвентаризации и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест» считает недопустимым доказательством ввиду того, что в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить, какие земельные доли и где отведены ЗАО «Фирма Трест».

Договоры купли-продажи долей, которые истец приводит в подтверждение своих прав на земельные доли, заключенные между истцом и ответчиками, физическими лицами, имеют явные исправления (совершены ручкой) в датах договоров, подписаны неуполномоченным лицом - истек срок доверенности на подписание со стороны покупателя, договоры не могут быть признаны заключенными, т.к. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Считает, что ООО «Технология» является добросовестным приобретателем земельных участков и у истца отсутствуют какие-либо правовые основания требовать прекращения права собственности на 16 земельных участков, общей площадью <данные изъяты> га.

Ответчики в количестве 44 человек письменными заявлениями просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражали против исковых требований.

Остальные ответчики, физические лица, неоднократно в судебное заседание не явились, надлежаще извещались о днях и времени рассмотрения дела, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в судебное заседание не явился, письменно просил рассматривать дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения участвующих лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не отвечающая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 168 ГК РФ применяется и в том случае, если закон или правой акт не содержит прямого указания на ничтожность сделки, но совершенная сделка противоречит положениям закона или правого акта.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий.

/дата/ состоялось собрание участников долевой собственности на земли АОЗТ «К.», на котором присутствовало 385 участников долевой собственности, а также Глава администрации К. сельского округа В., генеральный директор ЗАО «Фирма Трест» Н. и директор ООО «Д.» А., что подтверждается копией протокола №, согласно которого участники долевой собственности на земли АОЗТ «К.» единогласно решили продать по договору купли-продажи свои земельные доли в соответствии с предложенными условиями ЗАО «Фирма Трест», утвердить представленный собранию договор купли-продажи земельной доли. Участники решили продать по договору купли-продажи принадлежащие им земельные доли согласно обозначенных и установленных ими границ земельных участков, находящихся в собственности, на плане земель сельскохозяйственной организации.

Протокол № составлен в соответствии с действующим на момент его подписания законодательством, подписан и заверен печатями.

Решение данного собрания никем не оспаривалось, не признавалось недействительным.

На основании решения общего собрания участников долевой собственности АОЗТ «К.» ЗАО «Фирма Трест» выполнила землеустроительные работы по инвентаризации земель сельхозпредприятия АОЗТ «К.», находящихся по адресу: Московская область Клинский район АОЗТ «К.», кадастровый номер №

/дата/ генеральный директор ЗАО «Фирма Трест» обратился с письменным ходатайством в Администрацию Клинского района с просьбой вынести решение о согласовании и утверждении границ земельных участков из земель АОЗТ «К.», площадью <данные изъяты> га, в целях инвентаризации и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест».

/дата/ Администрацией Клинского района Московской области вынесено Постановление №, которым утверждены границы земельных участков из земель АОЗТ «К.», площадью <данные изъяты> га, план инвентаризации и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест».

План инвентаризации и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест» согласован заместителем Главы Администрации Клинского района, руководителем земельного комитета, директором ЗАО «Фирма Трест» Главой Администрации К. сельского округа, директором Клинского лесхоза.

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке от /дата/, земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Московская область Клинский район АОЗТ «К.» снят с кадастрового учета /дата/.

Каждому из ответчиков (физических лиц) на праве собственности принадлежало в праве общей долевой собственности на землю АОЗТ «К.» земельная доля, общей площадью <данные изъяты>.

Согласно представленных договоров купли-продажи земельной доли, каждым из ответчиков с истцом в период с апреля 2002-2005 г.г. были заключены договоры, в соответствии с которыми продавцами, являющимися собственниками земельных долей, переданы покупателю земельные доли, общей площадью <данные изъяты> га, каждый, в праве общей долевой собственности на землю по адресу: Клинский район К. сельский округ АОЗТ «К.», кадастровый номер АОЗТ «К.» № К каждому договору приложено свидетельство на право собственности на землю.

В соответствии с п.п. 4,5 договоров расчеты между сторонами произведены полностью во время подписания договора.

Как следует из имеющихся материалов, договоры купли-продажи земельной доли заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписаны сторонами. С момента заключения договоров никто их не оспаривал, не признавал недействительными.

Таким образом, истцом выполнены условия договоров, каждому из покупателей была выплачена указанная в договоре денежная сумма, и для осуществления процедуры государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю каждого из продавцов к ЗАО «Фирма Трест», истцом размещено объявление в общественно - политической газете Клинского района «Серп и молот» № от /дата/.

Регистрация права собственности ЗАО «Фирма Трест» не была произведена вследствие того, что на все принадлежащие ЗАО «Фирма Трест» земельные доли был наложен арест по постановлению судебных органов, что подтверждается постановлениями о наложении ареста на имущество от /дата/ и /дата/.

Из постановления о наложении ареста на имущество от /дата/ следует, что /дата/ возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ст. № УК РФ, которое было соединено с другими уголовными делами, возбужденными в тот же период, по признакам состава преступления, предусмотренного ст.№ УК РФ.

В рамках возбужденного уголовного дела произведен обыск, в ходе которого изъяты договоры купли-продажи земельной доли со свидетельствами на право собственности на землю, среди которых значатся договоры и свидетельства на право собственности на землю, принадлежащие ответчикам, физическим лицам, что подтверждается протоколом обыска от /дата/.

Как установлено судом, ответчики (физические лица) повторно в 2008 году осуществили продажу своих земельных долей Обществу с ограниченной ответственностью «Технология», что подтверждается договорами № от /дата/, № от /дата/, № от /дата/, № от /дата/, №, №, №, № от /дата/, № от /дата/, №, № от /дата/, передаточными актами и свидетельствами о государственной регистрации права от /дата/, /дата/,/дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/.

/дата/ ООО «Технология» на основании протокола собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область Клинский район АОЗТ «К.» от /дата/, соглашения № от /дата/ к протоколу собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область Клинский район АОЗТ «К.», площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № от /дата/, соглашения № от /дата/ к протоколу собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область Клинский район АОЗТ «/адрес/», площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № от /дата/, выданы свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки, площадью <данные изъяты>.

Таким образом, ответчики по делу, физические лица, не имея права продавать земельные доли, принадлежащие ЗАО «Фирма Трест», незаконно продали их, совершив тем самым ничтожную сделку, а ООО «Технология» выделило приобретенную долю в натуре из земель ранее переданных ЗАО «Фирма Трест», что, с учетом того, что земли у ЗАО «Фирма Трест» никто не изымал, а само право пользования земельными участками, необходимыми для сельскохозяйственных нужд, не прекращалось, оформление в собственность ООО «Технология» указанных земельных участков незаконно и нарушает права ЗАО «Фирма Трест».

При таких обстоятельствах, вышеуказанные протокол и соглашения, на основании которых произведена государственная регистрация права собственности ООО «Технология» на земельные участки, должны быть признаны недействительными.

Ссылка представителя ООО «Технология» на пропуск срока исковой давности для предъявления иска несостоятельна, поскольку заключение договоров относится к периоду апреля 2002 года - 2005 года, а, как указано выше, /дата/ было возбуждено уголовное дело в отношении руководства ЗАО «Фирма Трест» по ст. № УК РФ, рассмотрение которого закончилось в 2010 году оправдательным приговором, в июне 2010 года был снят арест с земельных долей, принадлежащих ЗАО «Фирма Трест», поэтому в данном случае именно с этого периода начинается течение срока исковой давности.

Довод представителя ответчика о том, что истец не предпринимал каких-либо действий по регистрации договоров купли-продажи земельных долей, не проявлял интереса к данным земельным долям в течение продолжительного времени и вплоть до июля 2010 г., также не может быть принят судом, поскольку Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливает срок обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество, а с марта 2005 года истец не мог произвести регистрацию договоров купли-продажи по причине возбуждения и рассмотрения уголовного дела, в рамках которого на земельные участки был наложен арест, а сами договоры купли-продажи и свидетельства на право собственности на землю продавцов земельных долей были изъяты, что является объективной причиной, исключающей проведение государственной регистрации.

Также судом не принимается довод представителя ответчика о том, что ООО «Технология» является добросовестным приобретателем, зарегистрировало свое право на земельные доли, произвело выдел земельных участков, зарегистрировав право на земельные участки, поскольку изначально продавцами, физическими лицами, совершены ничтожные сделки по продаже земельных долей, принадлежащих ЗАО «Фирма Трест», а ООО «Технология» выделены приобретенные по ничтожным сделкам земельные доли из земель, ранее переданных ЗАО «Фирма Трест».

То обстоятельство, что в сделках фигурируют еще 66 продавцов-физических лиц, не имеющих отношения к иску, но также произведших отчуждение ООО «Технология» земельных долей по указанным договорам, само по себе, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку после устранения нарушений прав истца, ответчик не лишен возможности произвести регистрацию права на земельные доли и выделить земельные участки в части 66 продавцов, договоры с которыми не оспариваются в рамках настоящего гражданского дела.

Не принимается судом ссылка представителя ответчика на недопустимость доказательства - Постановления Администрации Клинского района Московской области от /дата/ «Об утверждении границ отвода земель, плана инвентаризации и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест», так как, по мнению ответчика, в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить, какие земельные доли и где отведены ЗАО «Фирма Трест».

Как указано выше, /дата/ Администрацией Клинского района Московской области вынесено Постановление №, которым утверждены границы земельных участков из земель АОЗТ «К.», площадью <данные изъяты> га, план инвентаризации и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест», который согласован заместителем Главы Администрации Клинского района, руководителем земельного комитета, директором ЗАО «Фирма Трест» Главой Администрации К. сельского округа, директором Клинского лесхоза, на котором указаны границы и площадь земельных участков из земель АОЗТ «Слободское», соответствующая площади 3405,74 га, то есть, площади, указанной в Постановлении №. Таким образом, постановление и план инвентаризации и упорядочения землепользования ЗАО «Фирма Трест» соотносятся друг с другом, не противоречат друг другу и определенно указывают на местоположение, границы и площадь земельных участков из земель АОЗТ «К.». Соответствие плана инвентаризации и упорядочения землепользования АОЗТ «К.» и Постановления Главы Администрации Клинского района Московской области № установлено вступившим в законную силу решением суда от /дата/.

Доводы о том, что договоры купли-продажи долей, заключенные между истцом и ответчиками, физическими лицами, имеют явные исправления (совершены ручкой) в датах договоров, подписаны неуполномоченным лицом - истек срок доверенности на подписание со стороны покупателя и др., а потому, по мнению ответчика, не могут быть признаны заключенными, судом не принимаются, в связи с тем, что данные договоры не оспаривались, не признавались недействительными, все они являлись предметом изучения при рассмотрении уголовного дела, по которому руководитель ЗАО «Фирма Трест» оправдан, а потому все эти доводы судом признаются не заслуживающими внимания.

По утверждению ответчика, ООО «Технология» является добросовестным приобретателем земельных участков и у истца отсутствуют какие-либо правовые основания требовать прекращения права собственности на 16 земельных участков, общей площадью <данные изъяты> га.

Суд не соглашается с этим доводом, поскольку в 16 земельных участков, общей площадью <данные изъяты> га, входят участки, полученные ООО «Технология» как от продавцов земельных долей, ответчиков по настоящему делу, так и иных физических лиц, одним массивом, без какого- либо разграничения, а потому, для защиты нарушенного права, истец вправе требовать прекращения права собственности ответчика именно на 16 земельных участков, что не лишает ответчика в будущем произвести регистрацию права на те земли по договорам с физическими лицами, которые не относятся к настоящему спору и не являются ответчиками по настоящему делу.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными в силу ничтожности следующие договоры купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение): для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Московская область, Клинский район, АОЗТ «К.», в части совершения купли-продажи ответчиками:

- от /дата/ за №

- от /дата/ за №, в части, касающейся 85 ответчиков, физических лиц.

Признать за Закрытым Акционерным Обществом «Фирма Трест» право собственности на 85 земельных долей общей площадью <данные изъяты> га, что составляет <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение): для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Московская область, Клинский район, АОЗТ «К.».

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Технология» на следующие земельные участки:

16 земельных участков

Признать недействительными:

- протокол собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область Клинский район АОЗТ «К.» от /дата/.

- соглашение № от /дата/ к протоколу собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область Клинский район АОЗТ «К.», площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № от /дата/.

Снять с кадастрового учета:

16 земельных участков

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Клинский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено /дата/

Судья Клинского городского суда Иоффе Н.Е.