Дело № 2-689\2011 год
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ22 апреля 2011 года г. Клин, Московской области
Клинский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Кореневой Н.Ф.
При секретаре Леоновой Е.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Городничевой А.Г., Городничева М.Г. к Администрации Клинского муниципального района, Городничев Г.Н., 3-и лица - Администрация сельского поселения Нудольское, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по Московской области, отдел в Клинском районе, о признании договора состоявшимся, заключенным и исполненным, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок по фактическому пользованию, о признании права собственности на самовольные постройки,
УСТАНОВИЛ:
/дата/ на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенного между Городничевым Н.М. и Городничевым М.Г., Городничевой А.Г., последние приобрели в совместную долевую собственность земельный участок площадью 0.31га и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: /адрес/
Договор купли-продажи земельного участка жилым домом был составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, от имени Городничева М.Г. договор подписал Городничев Г.Н.. Договор был нотариально удостоверен нотариусом гШ.., /дата/, номер в реестре №. После приобретения дома, Городничевы не зарегистрировали свое право собственности на указанный земельный участок с домом в установленном законом порядке. Однако все условия договора были выполнены, Городничев Н.М. не имел к покупателям никаких претензий. В соответствии с передаточным актом от /дата/, истцы получили от Городничева Н.М, свидетельство о праве собственности на землю, ключи от дома, расчетные книжки, т.е. все необходимое для полного осуществления своих прав владения, пользования и распоряжения указанным имуществом.
С момента приобретения указанного недвижимого имущества и до настоящего времени Городничевы осуществляют владение и пользование указанным земельным участком с жилым домом на правах сособственников, несут бремя его содержания. При проведении межевания указанного земельного участка было установлено, что фактическая площадь земельного участка составляет /площадь/. Поэтому истцы, обращаясь в суд с иском, просили признать договор состоявшимся, заключенным и исполненным, признать за ними в равных долях право собственности на жилой дом и земельный участок по фактическому пользованию, и признать право собственности на самовольные постройки, жилые пристройки, которые были переоборудованы взамен ранее имеющихся на данном земельном участке.
В судебном порядке Городничев М.Г. и представитель Городничевой А.Г., Городничев Г.Н., исковые требования поддержали, с учетом их уточнения, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в заявлении, приложенные к нему документы, просили иск удовлетворить в полном объеме.
Администрация Клинского муниципального района, Администрация Нудольского сельского поселения своих представителей в суд не направили, о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены, свое мнение по иску представили, возражений не имеют.
Представитель управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по Московской области, отдел в Клинском районе, в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен, просил рассматривать дело в его отсутствие.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, суд пришел к следующему выводу.
Из имеющейся в деле копии договора купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым ломом, от /дата/, земельный участок площадью /площадь/ и размещенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: /адрес/, перешли к Городничеву М.Г. и Городничевой А.Г. в равных долях. Как было установлено в судебном заседании, вышеуказанный договор был заключен в письменном виде между Городничевым Н.М. и Городничевым М.Г., от имени которого действовал Городничев Г.Н. а также Городничевой А.Г., которая действовала с согласия своего отца, Городничева Г.Н.. Договор был подписан обеими сторонами, нотариально удостоверен нотариусом Ш. /дата/, зарегистрирован в реестре за номером №. Деятельность нотариуса осуществляется от имени государства, что «гарантирует доказательственную силу и публичное признание нотариально оформленных документов», что подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от /дата/ №-П. Таким образом, у суда нет оснований для сомнений в действительности договора купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, от /дата/. Данный договор никем не оспаривался, не признавался недействительным. Городничевы до настоящего времени пользуется указанным имуществом как собственники, несут бремя содержания спорного недвижимого имущества, бывший владелец дома, а также его наследники, претензий за все это время не высказали.
Согласно ст. 550 «договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434)», «договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ч.2 ст.434 ГК РФ). Как было установлено в судебном заседании, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, сделка состоялось, недвижимость была передана покупателю, расчет по сделке был произведен. Согласно ч.2 ст. 551 исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами».
В судебном заседании было установлено, что бремя содержания спорного земельного участка с домом в настоящее время несут истцы. Городничевы представили документы, подтверждающие, что они добросовестно на протяжении всего этого времени пользуются указанным имуществом и несут все расходы по его содержанию. Оснований, не доверять представленным документам, у суда нет.
Оценив, в совокупности, представленные по делу доказательства, суд считает, что Городничев М.Г. и Городничева, в свое время, приобрели указанный земельный участок с размещенным на нем жилым домом, на основании, допускаемом законом, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора. Стороны договорились по все существенным условиям сделки, само имущество было передано, истцы с /дата/ добросовестно и открыто пользуются приобретенным недвижимым имущество, используют его по назначению, несут расходы по его содержанию, но до конца сделку надлежащим образом не оформил.
Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом». Возникновение договорных отношений возможно при наличии двух условий: достижение сторонами договоренности по всем существенным условиям договора и придание этому соглашению определенной формы, если это необходимо в силу правового акта или соглашения сторон. В данном случае оба условия были соблюдены, причем обеими сторонами, что никем не оспаривалось. На момент совершения договора купли-продажи данный объект недвижимого имущества был свободен от каких-либо обременений, в том числе свободен от прав третьих лиц, поэтому Городничев Н.М., как собственник, имел право распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению.
Согласно ст.425 ГК РФ «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения».
Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка состоялась, и договор купли-продажи (купчая) был заключен в соответствии с требованиями закона. Форма договора была соблюдена, существенные условия были оговорены, условия договора исполнены обеими сторонами. Оснований для признания договора не заключенным, судом не установлено, никто не заявлял требований о признании сделки недействительной, а значит, договор вступил в силу и обязателен к исполнению, является, в силу закона, основанием для перехода титула собственника к приобретателю.
Из вышесказанного следует, что Городничев М.Г. и Городничева А.Г., в свое время, стали добросовестными приобретателями, и у них возникло право собственности на земельный участок площадью /площадь/, с размещенным на нем жилым домом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: /адрес/, в соответствии с действующим законодательством, что подтверждает факт их владения спорным имуществом на праве собственности. Никто право Городничевых не оспаривает и не признает недействительным. Ответчики по данному иску никаких возражений суду не представили. Ни одна из сторон о применении срока исковой давности не заявила.
Конституционный суд РФ в своем постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пп.1 и 2 ст.167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой. А.В., Немировской, З.А. Скляновой Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» указал, что « осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота».
В судебном заседании было установлено, что в соответствующие органы не предъявлено разрешение на строительство жилой пристройки /помещение/ пристроенных к жилому дому, расположенному по адресу: /адрес/. Истцы просили признать за ними право собственности на возведенные постройки, которые были переоборудованы без соответствующего разрешения.
Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.
В судебном заседании было установлено, что земельный участок, на котором было переоборудовано и возведено оспариваемое строение, находится в собственности истца, который он получил в порядке договора дарения, который в судебном порядке признан состоявшимся и действительным..
Согласно ст.222 ГК РФ «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил., при этом допущенные нарушения должны быть существенными. Самовольность налицо при наличии хотя бы одного из трех указанных признаков. Обычное последствие самовольной постройки - невозможность приобретения права собственности на такую постройку и обязанность ее сноса за счет застройщика. Сделки по распоряжению самовольной постройкой являются ничтожными.
Ст.222 ГК РФ допускает случаи приобретения права собственности на самовольную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Судом было установлено, что истцом небыли получены необходимые разрешения, для строительства и реконструкции принадлежащей ему части дома.
Законодатель указывает, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Ч.1 ст.222 ГК РФ говорится о жилом доме, строение и сооружении, законодатель имеет в виду объекты, обособленные от других уже существующих на том же земельном участке аналогичных объектов. Жилой дом может быть признан самовольной постройкой лишь в том случае, если он является самостоятельной постройкой по отношению уже к существующему старому жилому дому.
В судебном заседании было установлено, что указанные в исковом заявлении пристройки были переоборудованы из старых построек, находящихся при существующей части дома, принадлежащим им, т.е. было произведено переоборудование старых помещений. Таким образом, из плана технического паспорта БТИ, усматривается, что истцы не возводили новые объекты, стоящие отдельно от уже построенного дома, а качественно улучшили уже имеющиеся жилые строения. Суд находит, что в этом свете переоборудование части жилого пристройки к существующему старому жилому дому не является постройкой и не подпадает под действие ст.222 ГК РФ.
Оснований для отказа в признании права собственности на указанное строение суд не находит, поскольку суду не было представлено доказательств того, что сохранение построек создает угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушает права и интересы других граждан, что построены они с существенными нарушениями. В дело было представлено заключение специалиста, из которого усматривается. что жилые пристройки /помещение/ выстроены в соответствии с действующими градостроительными нормами и не нарушают права третьих лиц. Ответчики никаких возражений и обоснований суду не представили.
Кроме того, истцы просили признать за ними право совместной долевой собственности, по /доля/ за каждым, на земельный участок общей площадью /площадь/., которые мотивировали тем, что при проведении работ по межеванию и составлению планов земельных участков, которыми пользуются истцы, было установлено, что фактическая площадь земельного участка, которым пользуются истцы, составляет общую площадь /площадь/ Указанные акты согласования местоположения границ совместно с межевыми планами были согласованы со всеми заинтересованными лицами. Претензий относительно увеличения площади земельного участка, а также нарушения земельных прав заинтересованных лиц, не поступало, поэтому истцы считают, что у них есть основания для признания за ними права собственности на земельный участок общей площадью /площадь/. Однако суд полагает, что данные требования не могут быть удовлетворены в полном объеме и считает, что иск этой части подлежит удовлетворению частично, право собственности может быть признано только на земельный участок общей площадью /площадь/
Согласно договора купли-продажи земельного участка от /дата/, истцы в собственность приобрели земельный участок общей площадью /площадь/ Как было установлено в судебном заседании, фактическая площадь участка составляет /площадь/
Из представленного сторонами договора аренды земельного участка от /дата/, у Городничева Н.М. в аренде находился земельный участок общей площадью /площадь/. Таким образом, данный земельный участок Городничеву Н.М. не принадлежал на праве собственности, а потому он не может им распоряжаться по своему усмотрению. Однако суд, принимает во внимание следующие обстоятельства. Согласно Решению СОВЕТ ДЕПУТАТОВ КЛИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 21 февраля 2007 г. N 4/38 «О МИНИМАЛЬНОМ РАЗМЕРЕ ПРЕВЫШЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАНИНА (в ред. решения Совета депутатов Клинского муниципального района МО от 25.10.2007 N 6/45), « учитывая, что граждане имеют в собственности земельные участки, документальная площадь которых не совпадает с фактической и из превышающей площади нельзя сформировать самостоятельный участок, на основании ст. 33 Земельного кодекса РФ и ст.3 и 5 ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" N 93-ФЗ от 30.06.2006, Совет депутатов Клинского муниципального района решил:
Установить минимальные размеры земельных участков, свободных от прав третьих лиц, составляющие разницу между площадью участка, находящегося в собственности по документу, и площадью фактического пользования, в целях получения сведений об уточненной площади для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок для:
Личного подсобного хозяйства приусадебного использования и индивидуального жилищного строительства в сельской местности - /площадь/».
Таким образом, суд считает, что у истов есть все правовые основания для признания за ним право совместной долевой собственности на земельный участок общей площадью /площадь/., по фактическому пользованию Данное право истцов никто не оспаривает, возражений по иску не поступило, споров о границах не заявлено. Администрация Клинского муниципального района и Администрация сельского поселения Нудольское по иску возражений не имеют. Суд считает, что данное решение является основанием для увеличения фактической площади участка, приобретенного истцами по договору, по фактическому ее пользованию. Данным решением права третьих лиц не нарушаются.
Требования истцов об обязании Клинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по Московской области, зарегистрировать за истцами право собственности на указанное недвижимое имущество не подлежат удовлетворению, поскольку право собственности в регистрирующем органе может быть зарегистрировано при наличии обстоятельств, указанных в законе. Суд принимает доводы представителя Росреестра в той части, что управление не является субъектом спорного правоотношения, истцы не обращались в Клинский отдел Управления Росреестра с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности. Суд полагает, что основанием для регистрации права собственности истцов будет являться решение суда. Правовых оснований для удовлетворения данных требований не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194.197-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: /адрес/, заключенный /дата/ между Городничевым Н.М. и Городничевым Г.Н., действовавшим от имени Городничева М.Г., и между Городничевой А.Г., действовавшей с согласия своего отца, Городничева Г.Н., подписанный сторонами и нотариально удостоверенный нотариусом /адрес/, действительным.
Признать за Городничевой А.Г. право собственности на /доля/ земельного участка общей площадью /площадь/., кадастровый номер №, находящийся по адресу: /адрес/
Признать за Городничевым М.Г. право собственности на /доля/ земельного участка общей площадью /площадь/ кадастровый номер №, находящийся по адресу: /адрес/
Признать за Городничевой А.Г., Городничевым М.Г. право собственности, в равных долях, на жилую пристройку /помещение/ расположенных по адресу: /адрес/
Признать за Городничевой А.Г. право собственности на /доля/ жилого дома со служебными постройками находящегося по адресу: /адрес/
Признать за Городничевым М.Г. право собственности на /доля/ жилого дома со служебными постройками находящегося по адресу: /адрес/
Решение суда является основанием для регистрации права собственности на /доля/ земельного участка общей площадью /площадь/., кадастровый номер №, находящийся по адресу: /адрес/, на имя Городничевой А.Г. в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, отдел в Клинском районе.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности на /доля/ жилого дома со служебными постройками находящегося по адресу: /адрес/, на имя Городничевой А.Г. в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, отдел в Клинском районе.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности на /доля/ земельного участка общей площадью /площадь/ кадастровый номер №, находящийся по адресу: /адрес/ на имя Городничева М.Г. в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, отдел в Клинском районе.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности на /доля/ жилого дома со служебными постройками находящегося по адресу: /адрес/, на имя Городничева М.Г. в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, отдел в Клинском районе.
В удовлетворении исковых требований Городничевой А.Г., Городничева М.Г. о признании за ними права собственности, в равных долях, на земельный участок общей площадью /площадь/., отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Клинский городской суд в течении десяти дней со дня вынесения мотивированного решения суда.
Судья Н.Ф. Коренева