об оязании заключить договор

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2012 года

Клинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Иоффе Н.Е.

с участием адвоката Довгайло И.А.

при секретаре Плясуновой Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-367\12 по иску Исмаиловой Л.М.к. к Администрации Клинского муниципального района о признании права арендодателя на приобретение в собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества, обязании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышепоименованным иском к ответчику, уточнив его, ссылаясь на следующие обстоятельства.

На основании договоров аренды недвижимого имущества от /дата/; /дата/; /дата/; /дата/; /дата/; /дата/; /дата/., она является арендатором недвижимого имущества - нежилого помещения, общей /площадь/ состоящего из нежилых помещений с номерами на поэтажном плане /данные изъяты/ по /адрес/

Имущество принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Клинский муниципальный район», на основании свидетельства о госрегистрации права от /дата/

До заключения договора аренды помещений по заказу Управления правового регулирования земельно-имущественных отношений Администрации Клинского муниципального района, ООО «Центр Юридических Услуг «ЮрПрофБизнес» был составлен Отчет /номер/ от /дата/ о рыночной стоимости указанного нежилого помещения, которая на дату оценки составляла /сумма/.

В целях определения условий заключения договора аренды по заказу Управления правового регулирования земельно-имущественных отношений Администрации Клинского муниципального района ООО «Бюро Жилэкспертизы» по результатам обследования здания и помещений в нем составило техническое заключение от /дата/, в котором пришло к выводу, что здание находится в аварийном состоянии (состояние фундамента под стенами было признано неудовлетворительным, несущая способность внутренних и наружных стен - ниже расчетной, гидроизоляция стен отсутствовала, нижние ряды кирпичной кладки разрушены, древесина перегородок повреждена гнилью и коррозией и др.) и необходимо проведение капитального ремонта, были предписаны технические рекомендации по характеру и объему необходимых в ходе производства капитального ремонта работ.

По условиям договора она была обязана обеспечить за счет собственных или привлеченных средств финансирование, реконструкцию и работы по капитальному ремонту объекта, обеспечить работы по капитальному ремонту и реконструкции.

Размер арендной платы за помещения составляет /сумма/., помещения были переданы ей по приемо-передаточному акту и используются по целевому назначению. Обязательства по капитальному ремонту и реконструкции, предусмотренные в договоре, она выполнила в полном объеме. Стоимость расходов на капремонт за вычетом арендной платы составила /сумма/

После заключения договоров аренды с /дата/ по /дата/ она произвела капитальный ремонт несущих конструкций, коммуникаций в занимаемых ею помещениях.

Техническим заключением от /дата/ ООО «Бюро Жилэкспертизы», произведенного по ее заказу, подтверждено, что в период с /дата/ по /дата/ в обследуемых нежилых помещениях был произведен капитальный ремонт основных несущих конструкций и коммуникаций, в результате чего нежилые помещения приведены в удовлетворительное состояние, пригодны к эксплуатации, соответствуют по взрыво-пожаробезопасности и не влияют отрицательно на эксплуатацию комплекса в целом.

Согласно локальной сметы /номер/ стоимость строительных, монтажных и прочих работ по капитальному ремонту нежилого помещения по /адрес/ составила /сумма/.

Согласно Отчета /номер/ от /дата/ рыночная стоимость нежилого помещения, общей /площадь/, по указанному адресу после капитального ремонта составляет /сумма/

Таким образом, за счет произведенных ею работ капитального характера рыночная стоимость помещений увеличилась на /сумма/

Она обратилась в Администрацию Клинского муниципального района с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в соответствии с ФЗ от 22 июля 2008 г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Этим Законом и ст.623 ГК РФ ей принадлежит право зачета стоимости произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, в счет выкупной цены арендованного имущества.

До настоящего времени ее заявление о заключении договора купли-продажи помещений не рассмотрено. Восстановление ее нарушенных прав арендатора на выкуп арендованного имущества может быть восстановлено посредством предъявления данного иска к Администрации Клинского муниципального района.

Площадь арендуемого помещения не превышает предельный размер, установленный Постановлением Правительства РФ от /дата/ /номер/ Задолженности по арендным платежам нет.

В судебном заседании представитель истицы поддержала уточненные исковые требования по изложенным в иске доводам.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истицы, суд приходит к следующему.

В силу ст.3 ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со ст.4 указанного Закона, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривают в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества, муниципальный орган направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу ч. 8 ст. 4 указанного Закона, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу ч.6 ст.5 указанного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с ч.2 ст.9 названного Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом ч.З ст.9 обязывает уполномоченные органы при получении заявления:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст.40.1. Устава Клинского муниципального района (принят решением Совета депутатов Клинского района Московской области от 24 июня 2005 г. N3/15) (с изменениями и дополнениями), Органы местного самоуправления от имени муниципального района самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления муниципального района вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами,- определять порядок и условия приватизации муниципального имущества.

Законом Московской области от.25 июля 2007 года №142/2007-03 «О разграничении муниципального имущества между Клинским муниципальным районом Московской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав" был утвержден перечень муниципального имущества Клинского муниципального района Московской области, передаваемого в собственность городскому поселению Клин Клинского муниципального района Московской области, (ст.1 Закона) Согласно п.п.6.135, 7 Приложения 1 к настоящему Закону Торговые ряды в г.Клин - поступили в муниципальную собственность.

В соответствии с п.6 «Положения о порядке приватизации муниципального имущества Клинского района и о Порядке создания, реорганизации и ликвидации муниципальных унитарных предприятий», утвержденного Решением Совета депутатов муниципального образования "Клинский район" Московской области от 27 октября 2005 г. N 10/19, Продажа муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.(п.6.1.). Право собственности на приобретаемое муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты и со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Основанием для государственной регистрации перехода права собственности является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.(п.б.2.) Расходы на оплату услуг при приватизации муниципального имущества возлагаются на покупателя п.6.3.)

На основании договоров аренды недвижимого имущества от /дата/.; /дата/.; /дата/.; /дата/.; /дата/.; /дата/.; /дата/ истица является арендатором недвижимого имущества - нежилого помещения, общей /площадь/, состоящего из нежилых помещений с номерами на поэтажном плане /данные изъяты/ по /адрес/

На основании свидетельства о государственной регистрации права от /дата/, Постановления Главы Клинского района Московской области /номер/ от /дата/, Постановления Администрации Клинского района Московсой области /номер/ от /дата/ « о внесении изменений в приложение /номер/ к постановлению Главы Клинского района от /номер/, комплекс зданий и сооружений /название/ по /адрес/ передан в муниципальную собственность и принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Клинский муниципальный район».

По условиям договора истица была обязана обеспечить за счет собственных или привлеченных средств финансирование, реконструкцию и работы по капитальному ремонту объекта, обеспечить работы по капитальному ремонту и реконструкции.

Размер арендной платы за помещения составляет /сумма/ помещения были переданы ей по приемо-передаточному акту и используются по целевому назначению, что подтверждается актом о взаиморасчетах от /дата/

После заключения договоров аренды с /дата/ по /дата/ истица произвела капитальный ремонт несущих конструкций, коммуникаций в занимаемых ею помещениях. Обязательства по капитальному ремонту и реконструкции, предусмотренные в договоре, истица выполнила в полном объеме. Стоимость расходов на капремонт за вычетом арендной платы составила /сумма/

Техническим заключением от /дата/ ООО «Бюро Жилэкспертизы» подтверждено, что в период с /дата/ по /дата/ в обследуемых нежилых помещениях был произведен капитальный ремонт основных несущих конструкций и коммуникаций, в результате чего нежилые помещения приведены в удовлетворительное состояние, пригодны к эксплуатации, соответствуют по взрыво-пожаробезопасности и не влияют отрицательно на эксплуатацию комплекса в целом.

Согласно локальной сметы /номер/ стоимость строительных, монтажных и прочих работ по капитальному ремонту нежилого помещения по /адрес/, составила /сумма/.

Согласно Отчета /номер/. от /дата/ рыночная стоимость нежилого помещения, общей /площадь/, по указанному адресу после капитального ремонта составляет /сумма/.

Таким образом, за счет произведенных истицей работ капитального характера рыночная стоимость помещений увеличилась на /сумма/

Согласно кадастрового паспорта и технического паспорта помещения по /адрес/ общая площадь составляет /площадь/. Площадь арендуемого помещения не превышает предельный размер, установленный Постановлением Правительства РФ от /дата/ /номер/ Задолженности по арендным платежам нет, о чем указано выше.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В силу ст.22 ГПК РФ, исковые дела с участием граждан, организаций о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, земельных и иных правоотношений, отнесены к подведомственности суда общей юрисдикции.

Подведомственность данного спора определяется с учетом разъяснения п. 13

Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ /номер/ от /дата/» О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» о том, что споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

В данном случае спор возник из договора аренды помещения, в котором предпринимательская деятельность не осуществляется, ввиду исполнения истицей обязанности по капитальному ремонту, с другой стороны ответчик, арендодатель, получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющейся объектом налогообложения по налогу на доходы, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической( предпринимательской ) деятельности.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Исмаиловой Л.М.к. право на приобретение по договору купли-продажи нежилого помещения, общей /площадь/, состоящего из нежилых помещений с номерами на поэтажном плане /адрес/ инвентарный номер здания /номер/, описанного в техническом паспорте ГУП МО МОБТИ Клинский филиал /дата/.

Обязать Администрацию Клинского муниципального района Московской области в четырнадцатидневный срок с момента вступления данного решения суда в законную силу принять решение о приватизации Исмаиловой Л.М.к. вышеуказанного арендуемого имущества на условиях его выкупа по рыночной стоимости, равной согласно Отчета /номер/ от /дата/ - /сумма/, с зачетом в счет этой выкупной стоимости произведенных Исмаиловой Л.М.к. расходов по капитальному ремонту и реконструкции (за вычетом из этих расходов арендной платы) в размере /сумма/, с оплатой по договору купли-продажи суммы, с рассрочкой на один год, с момента заключения договора, составляющей разницу между рыночной стоимостью объекта и стоимостью расходов на производство капитального ремонта (за вычетом из этих расходов арендной платы) в размере /сумма/

Обязать Администрацию Клинского муниципального района Московской области в тридцатидневный срок с момента вступления данного решения суда в законную силу заключить с Исмаиловой Л.М.к. договор купли-продажи нежилого помещения, общей /площадь/ состоящего из нежилых помещений с номерами на поэтажном плане /адрес/, инвентарный номер здания /номер/, на условиях выкупа Исмаиловой Л.М.к указанного помещения по рыночной стоимости, равной согласно Отчета /номер/ от /дата/ - /сумма/, с зачетом в счет этой выкупной стоимости произведенных Исмаиловой Л.М.к. расходов по капитальному ремонту и реконструкции (за вычетом из этих расходов арендной платы) в размере /сумма/, с оплатой по договору купли-продажи суммы, с рассрочкой на один год, с момента заключения договора, составляющей разницу между рыночной стоимостью объекта и стоимостью расходов на производство капитального ремонта (за вычетом из этих расходов арендной платы) в размере /сумма/.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд через Клинский горсуд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено /дата/.

Федеральный судья Клинского горсуда Иоффе Н.Е.