Дело № 2-371\2012 Р Е Ш Е Н И Е 13 июня 2012года г. Клин, Московской области Клинский городской суд Московской области в составе председательствующего: судьи Кореневой Н.Ф. при секретаре Асеевой З.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чедия А.Р. к Козьяковой С.Ю., Козьяковой А.С. в лице ее законного представителя Макарова Д.А., 3-и лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, /данные изъяты/, о признании права собственности на квартиру и о регистрации перехода права собственности на квартиру, по иску Макарова Д.А., законного представителя Козьяковой А.С., действующего в ее интересах, к Чедия А.Р., 3-и лица Козьякова С.Ю., /данные изъяты/, об истребовании из незаконного владения квартиры, расположенной по адресу: /адрес/, УСТАНОВИЛ: Первоначально Чедия А.Р. обратилась в суд к ответчикам с иском о признании за ней прав собственности на квартиру, расположенную по адресу: /адрес/, на основании договора купли-продажи от /дата/. В ходе рассмотрения дела истица и ее представитель, уточнили исковые требования и просили признать за истицей права собственности на квартиру и вынести решение о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Иск был мотивирован тем, что /дата/ между Чедия А.Р., от имени которой, действовал А., В., от имени которой действовала Г., Козьяковой С.Ю., действующей от себя лично и как законный представитель /данные изъяты/, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /адрес/. Договор был заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, никем оспорен не был, исполнен. Истица и члены ее семьи вселились, после заключения договора, в указанную квартиру и с того времени проживают в ней и несут все необходимые расходы по ее содержанию. Своевременно данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Продавцы освободили проданную квартиру, вывезли оттуда все вещи, мебель, выехали сами и приобрели другую квартиру для проживания, расположенную по адресу: /адрес/. С момента приобретения проживают в ней. Квартира в собственность оформлена на Козьякову А.С. Истица полагает, что у нее есть все правовые основания для признания за ней права собственности на спорную квартиру и регистрации перехода права собственности. В судебном заседании представитель истца, Рублева М.М. продержала исковые требования в связи с уточнением иска, настаивала на его удовлетворении, ссылаясь на обстоятельства, указанные в заявлении, и приложенные к нему документы. /данные изъяты/ Макаров Д.А. иск не признал, подал встречный иск об истребовании из незаконного владения квартиры, расположенной по адресу: /адрес/, который мотивировал тем, что /дата/ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /адрес/, между Чедия А.Р., от имени которой действовал А., В., от имени которой, по доверенности, действовала Г., Козъяковой С.Ю., /данные изъяты/. Указанный выше договор сторонами сделки зарегистрирован в установленном законом порядке не был, а потому в настоящий момент, он является не заключенным. /данные изъяты/. /дата/, было вынесено распоряжение об отказе в выдаче разрешения на оформление этого договора. Данное распоряжение Козъякова С.Ю. обжаловала, но ее жалоба была оставлена без удовлетворения. Несмотря на эти обстоятельства, стороны /дата/ договор подписали, также был подписан передаточный акт. Продавец, действуя в нарушение закона, передал квартиру в пользование истицы. Макаров Д. А. считает, что вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от /дата/, подписанный обеими сторонами, а также передаточный акт, являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиями закона. На сегодняшний день Чедия А.Р. незаконно владеет и пользуется квартирой, поэтому Макаров Д.А. ставит требование об истребовании квартиры из незаконного владения истицы. В судебном заседании Макаров Д.А. поддержал свой иск, ссылаясь на обстоятельства, указанные в нем. /данные изъяты/ Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Клинский отдел, просил рассмотреть данный иск в отсутствие их представителя. Выслушав стороны, проверив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему выводу. Согласно ст.218 ГК РФ «право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества». Согласно ст.131 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами». Согласно ст. 550 «договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434)», «договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ч.2 ст.434 ГК РФ). Как было установлено в судебном заседании, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, сделка состоялось, недвижимость была передана покупателю, расчет по сделке был произведен. Согласно ч.2 ст. 551 исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». В судебном заседании было установлено, что бремя содержания спорной квартиры в настоящее время несет истица. Чедия А.Р. представила документы, подтверждающие, что она добросовестно на протяжении всего этого времени пользуется указанным имуществом и несет все расходы по его содержанию. Оснований, не доверять представленным документам, у суда нет. Оценив, в совокупности, представленные по делу доказательства, суд считает, что Чедия А.Р., в свое время, приобрела спорную квартиру на основании, допускаемом законом, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора. Стороны договорились по все существенным условиям сделки, само имущество было передано, истица /дата/ добросовестно и открыто пользуются приобретенным недвижимым имущество, использует его по назначению, несет расходы по его содержанию, но до конца сделку надлежащим образом не оформила. Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом». Возникновение договорных отношений возможно при наличии двух условий: достижение сторонами договоренности по всем существенным условиям договора и придание этому соглашению определенной формы, если это необходимо в силу правового акта или соглашения сторон. В данном случае оба условия были соблюдены, причем обеими сторонами, что никем не оспаривалось. На момент совершения договора купли-продажи данный объект недвижимого имущества был свободен от каких-либо обременений, в том числе свободен от прав третьих лиц. Согласно ст.425 ГК РФ «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения». Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка состоялась, и договор купли-продажи квартиры был заключен в соответствии с требованиями закона. Форма договора была соблюдена, существенные условия были оговорены, условия договора исполнены обеими сторонами. Оснований для признания договора не заключенным, судом не установлено, никто не заявлял требований о признании сделки недействительной, а значит, договор вступил в силу и обязателен к исполнению, является, в силу закона, основанием для перехода титула собственника к приобретателю. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" «Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче(п.61). Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (п.62) Таким образом, суд считает, что есть все основания для регистрации сделки, а у истицы возникает, в силу закона, право государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, что повлечет приобретение права собственности на спорную квартиру в силку закона. Данное право истицы никто не оспаривает. Требования Макарова Д.А. об истребовании из незаконного владения Чедия А.Р. спорной квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку Макаров Д.А., как законный представитель Козъяковой А.С., не представил доказательств обоснованности завяленных им требований. Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от /дата/, Козьяковой А.С. принадлежала /доля/ квартиры, расположенной по адресу: /адрес/ Другими сособственниками данной квартиры были В., /данные изъяты/ и Козьякова С.Ю., /данные изъяты/ В настоящее время Козьякова А.С., /данные изъяты/, является собственником /данные изъяты/, расположенной по адресу: /адрес/ она также прописана в данной квартире ( /данные изъяты/). /данные изъяты/ /данные изъяты/ /данные изъяты/ Кроме того, он не представил доказательств того, что истица незаконно владеет этой квартирой. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Договор исполнен, квартира передана покупателю, и Чедия А.Р. вправе ставить вопрос о переходе права собственности к ней на спорную квартиру. Таким образом, суд считает, что есть все основания для регистрации сделки, а у истицы возникает, в силу закона, право собственности на спорную квартиру. Данное право истицы никто не оспаривает. /данные изъяты/ Руководствуясь ст.ст.194, 197-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать за Чедия А.Р. право собственности на /данные изъяты/ расположенную по адресу: /адрес/ Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на /данные изъяты/, расположенную по адресу: /адрес/, на имя Чедия А.Р. в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, отдел Клинском районе. Исковые требования Макарова Д.А., законного представителя Козьяковой А.С., действующего в ее интересах, к Чедия А.Р., 3-и лица Козьякова С.Ю., /данные изъяты/, об истребовании из незаконного владения квартиры, расположенной по адресу: /адрес/, оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Клинский городской суд в течении одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Мотивированное решение суда составлено /дата/. Судья Н.Ф. КореневаИз имеющейся в деле копии договора купли-продажи квартиры от /дата/, квартира, расположенная по адресу: /адрес/, перешла к Чедия А.Р.. Как было установлено в судебном заседании, вышеуказанный договор был заключен в письменном виде между Чедия А.Р., от имени которой действовал А., на основании нотариально удостоверенной доверенности от /дата/, и В., от имени которой действовала Г., на основании нотариально удостоверенной доверенности от /дата/ Козьяковой С.Ю.. Договор был подписан обеими сторонами. Также сторонами был составлен и подписан передаточный акт (/данные изъяты/). Договор никем не оспаривался, не признавался недействительным. Чедия А.Р. до настоящего времени пользуется указанным имуществом как собственник, несет бремя содержания спорного недвижимого имущества, бывшие владельцы квартиры, претензий за все это время не высказали.