Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 марта 2010 года
Климовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Варенышевой М.Н.
при секретаре судебного заседания Герасимовой Т.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании арендной платы,
У С Т А Н О В И Л :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 140487 рублей 05 копеек и пени в размере 12216 рублей 70 копеек, за несвоевременное исполнение договора аренды.
В судебном заседании, представитель истца, ранее неоднократно уточняя исковые требования, окончательно просил взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 солидарно задолженность по арендной плате в размере 139596 рублей 57 копеек, пени в размере 30952 рублей 24 копеек, за несвоевременное исполнение договора аренды за период с 00.00.0000 года по 00.00.0000 года (согласно представленного расчета №), расходы по оплате государственной пошлины в размере 3318 рублей 00 копеек и расходы по оплате услуг представителя 15000 рублей, мотивируя свои требования тем, что 00.00.0000 года между Комитетом по управлению имуществом ... и ФИО2 и ФИО3 был заключен договор № аренды нежилого помещения, общей площадью 30,2 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., ..., ... ... 00.00.0000 года, истица приобрела у собственника ФИО4 указанное нежилое помещение в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 00.00.0000 года. С 00.00.0000 года ответчики были обязаны перечислять арендную плату, по действующему договору, за указанный в исковом заявлении период собственнику ФИО1, однако до момента расторжения договора в судебном порядке ответчики арендную плату истице не перечисляли, в связи с чем образовалась задолженность в сумме иска, а также предусмотренные п. 7.2 договора, сумма неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки в размере 30952 рублей 24 копеек.
Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 исковые требования не признал и пояснил, что к указанному в исковом заявлении периоду ответчики фактически покинули арендуемое спорное помещение, став собственниками другого нежилого офисного помещения, расположенного по адресу: ..., ..., ..., ..., однако прежний собственник ФИО4 уклонялся от расторжения договора аренды, в связи с чем ответчики были вынуждены обратиться в суд с иском о расторжении договора. О продаже данного нежилого помещения ФИО1 ответчикам ничего известно не было, в связи с чем арендная плата на ее имя не перечислялась.
Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.551 ГК РФ - Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со ст. 453 ГК РФ - При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
При этом, в силу ч.2 ст. 223 ГК РФ - В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что 00.00.0000 года, между Комитетом по управлению имуществом ... и нотариусами ФИО2 и ФИО3 был заключен договор № аренды нежилого помещения общей площадью 30,2 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., проспект 50 лет Октября, ... «Б» на срок с 00.00.0000 года по 00.00.0000 года (№); Как следует из пунктов 3.3, 4.5 Договора, размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом (№); 00.00.0000 года вышеуказанное нежилое помещение было приобретено с торгов ФИО4 (№, гр. дело 2-11/09, №); 00.00.0000 года спорное нежилое помещение было продано ФИО4 ФИО1, что подтверждается договором купли-продажи (№), при этом, как следует из представленного свидетельства о государственной регистрации права, переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован за ФИО1 00.00.0000 года (№)
Решением Климовского городского суда от 00.00.0000 года договор аренды № от 00.00.0000 года, нежилого помещения общей площадью 30,2 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., проспект ..., ... «Б», был расторгнут, при этом, указанное решение вступило в законную силу 00.00.0000 года (№).
Как следует из п.7.1 Договора купли-продажи от 00.00.0000 года, заключенного между ФИО4 и ФИО1, договор вступает в силу в законную силу с момента государственной регистрации В УФРС по ... (№).
Удовлетворяя требования истицы о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходил из представленного ею расчета, основанного на условиях договора № аренды нежилого помещения от 00.00.0000 года, исходя из формулы, включающей в себя базовую ставку арендной платы, показатели коэффициентов, площадь помещения, а именно: Ап = Бап * Км * Кт * Ки * Кд * S. Показатели коэффициентов, необходимых для расчета арендной платы, определены в приложении к договору аренды (гр. дело 2-11/09, №), базовая ставка арендной платы на 2009 год в соответствии с Решением Совета депутатов ... от 00.00.0000 года № составляет 1500 рублей за 1 кв.м. в год (№).
Таким образом, плата за арендуемое ответчиками нежилое помещение в период с 00.00.0000 года по 00.00.0000 года, исчисляется следующим образом: 1500 * 1,3 * 1,0 * 2,25 * 2,5 * 30,2 = 331256,25 рублей в год; 331256,25 : 12 = 27604,68 - арендная плата за 1 месяц в указанный истцом период. Поскольку расчетные месяцы: январь и июнь были не полными, арендная плата за указанные месяцы составляет:
- за январь 2009 года с 00.00.0000 года по 00.00.0000 года (за 9 дней): 27604,68 : 31 * 9 = 8014,26.
- за июнь 2009 года с 00.00.0000 по 00.00.0000 года (23 дня): 27604,68 : 30 * 23 = 21163,59.
Таким образом, задолженность по оплате арендуемого ответчиками нежилого помещения в период с 00.00.0000 года по 00.00.0000 года, составляет 139596 рублей 57 копеек (8014, 26 + 27604,68 + 27604,68 + 27604,68 + 27604,68 + 21163,59 = 139596,57) (№).
Доводы ответчиков о том, что договор считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня предъявления требования о его расторжении, а также то обстоятельство, что ответчики ФИО2 и ФИО3 в ноябре 2008 года, фактически покинули арендуемое помещение и с указанной даты не пользовались им, по мнению суда, являются несостоятельными, поскольку обязанность производить арендную плату сохраняется до расторжения договора в установленном порядке, в том числе судом (гл.6 Договора), при этом, фактическое неиспользование помещения, которое являлось волеизъявлением ответчиков, не могло повлечь за собой изменения прав и обязанностей сторон по договору и прекращения принятых на себя обязательств.
Удовлетворяя требования истицы частично по взысканию неустойки, суд исходил из п.п. 4.1 Договора, в силу которого арендная плата по договору аренды от 00.00.0000 года, должна быть внесена ответчиками не позднее десятого числа следующего месяца, при этом в силу п. 7.2 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, Арендатор, уплачивает неустойку в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, таким образом, согласно представленного истицей расчета сумма неустойки составляет 30 952 рубля 24 копейки (№), однако суд считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 2000 рублей.
Снижая размер заявленной истцом неустойки суд руководствуется ст. 333 ГК РФ, согласно которой, суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, при этом, суд учитывает то обстоятельство, что за указанный период ответчики фактически не пользовались спорным нежилым помещением, являясь собственниками другого нежилого помещения, а также то обстоятельство, что в указанный истцом период образования задолженности по арендной плате, имело место рассмотрение гражданского дела по иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО1 о расторжении договора аренды спорного нежилого помещения, в связи с чем суд считает, что сумма неустойки, заявленная истцом, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Кроме того, в соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истицы подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2995 рублей 97 копеек, соразмерно удовлетворенным требованиям.
Также подлежат удовлетворению требования истицы о возмещении расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, подтвержденных представленным договором об оказании юридических услуг (№), в порядке, предусмотренном ст. 100 ГПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 и ФИО3 солидарно задолженность по арендной плате в сумме 139596 рублей 57 копеек, неустойку в размере 2000 рублей, расходы по оплате государственной пошлине в размере 2995 рублей 97 копеек и расходы по оплате услуг представителя 15000 рублей, а всего сумму в размере 159592 рублей 54 копеек.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Климовский городской суд.
Председательствующий: