Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 июня 2010 года город-курорт Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Пожидаева В.П.
при секретаре Юханове С.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску Прядкиной СП к Кульфаевой ЭА, Магомедову АМ о признании недействительными договоров купли-продажи, записи о регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделок и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
У С Т А Н О В И Л:
05 мая 2010 года Прядкина С.П. обратилась в Кисловодский городской суд с исковым заявлением к Кульфаевой Э.А., Магомедову А.М. о признании недействительными договоров купли-продажи, записи о регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделок и истребовании имущества из чужого незаконного владения по следующим основаниям.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19 марта 2002 года истице принадлежала однокомнатная квартира № 32, расположенная по ул. Чкалова, 60 г. Кисловодска. В июле 2009 года к ней обратилась ответчица с просьбой помочь, она пояснила, что ей необходимы денежные средства в размере 650.000 рублей и у нее есть знакомый, который может занять эту сумму, однако для этого он просит передать ему в залог какое-нибудь имущество, которым может являться ее квартира. Она согласилась и передала ответчице все документы на квартиру. В июле 2009 года Баграева Ф.Б. попросила ее приехать в регистрационную службу г. Кисловодска для оформления договора залога, поскольку заимодавец, как она пояснила, требует от нее юридически оформить залог квартиры. Она согласилась, и они вместе поехали в УФРС по СК в г. Кисловодске. Приехав на место, они прошли в кабинет государственного регистратора Акуловой И.В., где уже находился ответчик Магомедов А.М., который по словам Баграевой Ф.Б. и являлся тем самым заимодавцем. Подписывая оспариваемый договор купли-продажи, она была убеждена, что подписывает договор займа, поскольку указанная квартира была самовольно переоборудована и впоследствии надлежащим образом не зарегистрирована, что по ее мнению, исключало любую возможность ее продажи. Тем не менее, договор купли-продажи все же был заключен. Однако, регистрируя оспариваемую сделку, государственный регистратор в нарушение требований закона не зачитала ей текст договора и не установила то обстоятельство, что деньги за квартиру ей не передавались. В этой связи считает, что оспариваемый договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям закона. С учетом того, что оспариваемой сделкой нарушены ее права и законные интересы она обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит признать договор купли-продажи от 20 июля 2009 года, заключенный между ней и Магомедовым А.М., и договор купли-продажи от 06 августа 2009 года, заключенный между Магомедовым А.М. и Кульфаевой Э.М., ничтожными, признать запись о государственной регистрации права собственности за Кульфаевой Э.М. на спорную квартиру недействительной, применить последствия ничтожности сделки, признав за ней право собственности на квартиру № 32, расположенную по ул. Чкалова 60 г. Кисловодска, и истребовать указанную квартиру из незаконного владения Кульфаевой Э.М.
В ходе судебного заседания истица Прядкина С.П., а также ее представитель – адвокат Кузнецов А.С. поддержали заявленные исковые требования и просили суд удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик Магомедов А.М. в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных исковых требований и показал суду, что действительно между ним и истицей был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, однако указанный договор был заключен по инициативе самой Прядкиной С.П., поскольку ее квартира подлежала сносу, так как подпадала под категорию ветхого жилья. О том, что Прядкина С.П. собиралась продать квартиру ему сообщила Баграева Ф.Б., которая впоследствии и познакомила его с ней. Деньги за квартиру были переданы им Прядкиной С.П. в день подписания договора во дворе УФРС по СК в г. Кисловодске. При этом, заключая оспариваемую сделку, они договорись, что истица поживет в квартире до октября 2009 года, поскольку ей необходимо было время для перевозки вещей. В середине августа 2009 года он продал указанную квартиру своей знакомой Кульфаевой Э.А. Заключая сделку, он предупредил ее о том, что в квартире до октября 2009 года будет проживать Прядкина С.П., а после она переедет на новое место жительства. Однако Прядкина С.П. в назначенный срок отказалась выезжать из квартиры, в силу чего Кульфаева Э.А. вынуждена была предъявить к ней иск о выселении и признании прекратившим право пользования жилым помещением, который решением Кисловодского городского суда от 02 декабря 2009 года был удовлетворен в полном объеме. В этой связи полагает, что единственной целью предъявления настоящего иска является желание Прядкиной С.П. любой ценой отобрать квартиру. Кроме того, ее утверждение о том, что на момент заключения сделки спорная квартира была самовольно переоборудована, а потому не могла быть предметом договора купли-продажи, являются несостоятельными, поскольку указанное переоборудование было узаконено самой же истицей и задолго до заключения оспариваемых ею договоров. С учетом указанных обстоятельств просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В ходе судебного заседания ответчица Кульфаева Э.А. также возражала против удовлетворения заявленных исковых требований и показала суду, что 06 августа 2009 года по договору купли-продажи она приобрела у Магомедова А.М. квартиру № 32, расположенную по ул. Чкалова, 60 г. Кисловодска. Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ней в УФРС по СК в г. Кисловодске. На момент заключения сделки в спорном жилом помещении проживала истица Прядкина С.Н., которая по договоренности с Магомедовым А.М. должна была выселиться из квартиры в октябре 2009 года. Однако в назначенный срок квартиру истица не освободила, в связи чем она вынуждена была обратиться в суд с иском о ее выселении. Решением Кисловодского городского суда от 22 декабря 2009 года иск был удовлетворен в полном объеме и истица выселена из жилого помещения. Однако после принятия решения суда Прядкина С.Н. всяческим образом стала уклоняться от его исполнения и даже подала заявление о его отмене, но впоследствии его забрала. По этой причине она также считает, что единственной целью подачи настоящего иска является желание любым способом отобрать квартиру. Кроме того, утверждение Прядкиной С.Н. о том, что она не знала, что подписывает договор купли-продажи от 20 июля 2009 года, по ее мнению, являются несостоятельным, поскольку копия указанного договора была получена Прядкиной С.Н. в день его подписания и она, являясь взрослым и грамотным человеком, могла и должна была с ним ознакомиться и в случае несогласия обратиться с заявлением о его расторжении. В этой связи просит суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по СК в г. Кисловодске, а также третье лицо Баграева Ф.Б. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд также не поступало.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав представленные материалы дела, суд пришел к убеждению о том, что исковые требования необоснованны и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
Вместе с тем, из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, как оно сформулировано в Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, а также способов доказывания тех или иных обстоятельств, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации и федеральных законов.
Гражданским кодексом Российской Федерации одним из оснований признания сделки недействительной предусмотрено несоответствие совершенной сделки требованиям закона или иных правовых актов.
Так, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Для признания сделки недействительной по указанному основанию необходимо, чтобы при самом совершении этой сделки непосредственно нарушались императивные требования закона к любому ее элементу /к субъектному составу, содержанию, форме и т.д./. При этом на предмет соответствия сделки закону может рассматриваться только юридическая цель сделки, входящая в ее содержание.
Между тем, оспариваемые истицей сделки вопреки его утверждению в полном объеме соответствуют требованиям действующего законодательства.
В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19 марта 2002 года, удостоверенного нотариусом Кисловодского нотариального округа Гуркиной В.В. и зарегистрированного в реестре за № 3501, Прядкиной С.П. принадлежала однокомнатная квартира № 32, расположенная по ул. Чкалова, 60 г. Кисловодска.
Указанное свидетельство зарегистрировано в УФРС по СК в г. Кисловодску, в подтверждение чего Прядкиной С.П. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии АВ 26 № 297928 от 09 апреля 2002 года.
Согласно статьям 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу действующих норм гражданского законодательства РФ сделкой признается правомерное юридическое действие одного или нескольких дееспособных субъектов гражданских /имущественных/ прав, совершенное в установленной законом или их соглашением форме, соответствующее подлинной воле субъектов и приводящее к правовым последствиям /установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей/.
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона /продавец/ обязуется передать вещь /товар/ в собственность другой стороне /покупателю/, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму /цену/.
В судебном заседании установлено, что 20 июля 2009 года между Прядкиной С.П. и Магомедовым А.М. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Прядкина С.П. /продавец/ продала, а Магомедов А.М. /покупатель/ купил принадлежащую продавцу квартиру № 32, расположенную ул. Чкалова, 60
г. Кисловодска.
Указанный договор зарегистрирован в УФРС по СК в г. Кисловодске 29 июл 2009 года /н.р. 26-26-34/001/2009-301/, в подтверждение чего Магомедову А.М. было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЕ № 892824 от 29 июля 2009 года.
В качестве основания для признания сделки от 20 июля 2009 года ничтожной как несоответствующей требованиям закона, истица указала, что на момент ее заключения спорная квартира была самовольно переоборудована, что исключало любую возможность ее отчуждения, она не получала денег за ее продажу и она не знала, что заключает договор купли-продажи, так как полагала, что заключает договор залога.
В соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязанность доказывания есть необходимость совершения комплекса действий по доказыванию, определяемая не выбором или усмотрением субъекта доказывания, а угрозой наступления неблагоприятных последствий в случае их невыполнения. При этом обязанность по доказыванию исполняется исключительно путем реализации процессуальных прав.
Вместе с тем, истицей в условиях состязательности процесса не предоставлено ни одного допустимого доказательства, подтверждающего обстоятельства, на которых она основывает свои требования.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается копией дела правоустанавливающих документов на квартиру № 32, расположенную по ул. Чкалова, 60 г. Кисловодска, для регистрации договора купли-продажи от 20 июля 2009 года Прядкиной С.П. были представлены следующие документы: договор купли продажи, две квитанции об оплате государственной пошлины, оплаченные самой Прядкиной С.П., и два заявления о регистрации.
Исходя из системного толкования положений Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21 июля 2007 года, государственная регистрация представляет собой сложный юридический состав, заключающийся в совершении ряда последовательны действий как лицами, подавшими заявление на государственную регистрацию, так и должностным лицом – государственным регистратором.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 9, абзацу 3 пункта 1 статьи 13 и абзацу 11 пункта 1 статьи 17 указанного Федерального закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к полномочиям регистрирующего органа отнесена проверка законности сделок с недвижимым имуществом.
Таким образом, регистрирующий орган при осуществлении государственной регистрации в пределах своей компетенции проверяет законность совершения сделки, юридическую силу правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяет действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливает отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Регистрируя оспариваемую истицей сделку купли-продажи от 20 июля 2009 года и проверяя ее соответствие требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган УФРС по СК в г. Кисловодске не нашел каких-либо оснований /в том числе наличия самовольного переоборудования квартиры/, препятствующих проведению государственной регистрации.
Оснований ставить под сомнения указанные выводы должностного лица у суда не имеется. По этой причине признание указанного договора ничтожным по основанию наличия самовольного переоборудования в данном случае не допустимо.
Не имеется оснований для признания договора ничтожным и по основанию того, что истица не получала денежных средств за ее продажу, поскольку из пунктов 3 и 4 договора купли-продажи от 20 июля 2009 года усматривается, что стоимость продаваемой квартиры составляет 650.000 рублей, которую покупатель Магомедов А.М. погасил перед продавцом Прядкиной С.П. полностью до подписания настоящего договора.
Оснований ставить под сомнение указанные обстоятельства у суда также не имеется, тем более, что в условиях состязательности процесса они надлежащими доказательствами Прядкиной С.П. не опровергнут.
Не является основанием для признания договора купли-продажи от 20 июля 2009 года ничтожным и то обстоятельство, что Прядкина С.П. якобы не знала о том, что заключает договор купли-продажи, а полагала, что заключает договор залога, поскольку указанные обстоятельства опровергаются представленными материалами дела, а именно:
· заявлением № 34/001/2009-301 от 20 июля 2009 года, в котором Прядкина С.П. просит УФРС по СК в г. Кисловодске произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 20 июля 2009 года;
· заявлением № 34/001/2009-302 от 20 июля 2009 года, в котором Прядкина С.П. просит УФРС по СК в г. Кисловодске произвести государственную регистрацию перехода права собственности;
· квитанциями об оплате государственно пошлины от 20 июля 2009 года, в которых указано, что оплата производится за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество;
· распиской в получении документов от 20 июля 2009 года.
По этой причине суд считает, что Прядкина С.П., дважды оплачивая государственную пошлину за регистрацию договора, заполняя собственноручно два заявления о ее проведении, не могла не знать о том, что в действительности ею заключается договор купли-продажи, а не договор залога.
Суд также считает, что Прядкина С.П., исходя из закрепленного в пункте 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предположения о разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений не только могла, но и должна была до заключения договора ознакомиться с его текстом и в случае обнаружения того, что он в действительности не является договором залога отказаться от его подписания.
В этой связи ее утверждения о незнании, что ею заключается договор купли-продажи, а не залога подлежат отклонению как противоречащие материалам дела.
При этом показания допрошенных в ходе судебного заседания свидетелей ФИО1 и ФИО2 не могут быть приняты судом во внимание, так как правового значения для разрешения данного спора не имеют, поскольку об обстоятельствах заключения оспариваемых сделок им ничего не известно.
Не могут служить основанием для удовлетворения требований о признании указанного выше договора ничтожным и утверждения истицы об отсутствии кадастрового паспорта на спорную квартиру при его регистрации в УФРС по СК в г. Кисловодске, поскольку согласно статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 01 июля 1997 года, в редакции от 27 декабря 2009 года, действовавшей на момент регистрации договора, представление кадастрового паспорта при наличии в деле правоустанавливающих документов технического паспорта на данный объект недвижимого имущества являлось не обязательным.
С учетом указанных обстоятельств оснований для признания договора купли-продажи от 20 июля 2009 года ничтожным не имеется, в силу чего заявленное требование в этой части удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем не подлежат удовлетворению и требования Прядкиной С.П. о признании ничтожным договора купли-продажи от 06 августа 2009 года, заключенного между Магомедовым А.М. и Кульфаевой Э.М., признании записи о государственной регистрации права собственности за Кульфаевой Э.М. на спорную квартиру недействительной, применении последствий ничтожности сделки, признании за ней права собственности на квартиру № 32, расположенную по ул. Чкалова 60 г. Кисловодска и истребовании указанной квартиры из незаконного владения Кульфаевой Э.М., поскольку данные требования по существу направлены на устранение последствий признания ничтожным договора купли-продажи от 20 июля 2008 года, в котором суд отказал.
При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Прядкиной СП к Кульфаевой ЭА, Магомедову АМ о признании недействительными договоров купли-продажи, записи о регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделок и истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Кисловодского городского суда –
В.П. Пожидаев
Данные изъяты
Данные изъяты
Данные изъяты