Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года Кисловодский городской суд Ставропольского края
в составе:
председательствующего судьи Сотникова А.А.
при секретаре Пшуковой А.Н.
с участием представителя комитета имущественных
отношений администрации города-курорта Кисловодска Алешникова И.А. рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Борлаковой Р.П. Пазлиевны, Митиной Н.С. к администрации города-курорта Кисловодска, управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска о признании незаконным отказа администрации города-курорта Кисловодска в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложении на администрацию города-курорта Кисловодска обязанности по изменению вида разрешенного использования земельного участка, признании незаконным отказа в переводе строения из нежилого здания в жилой дом, возложении обязанности по переводу здания из нежилого в жилое, признании незаконным отказа в предоставлении участка в собственность за плату, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка
У С Т А Н О В И Л :
Истицы Борлакова Р.П., Митина Н.С. обратились в суд с настоящим иском к ответчикам, указав, что на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года им в равных долях принадлежит нежилое здание спальный корпус литер «Г», расположенный по адресу: ..., .../... на земельном участке общей площадью 1 778 кв м с кадастровым номером Номер обезличен, находящемся во владении и пользовании истиц на праве аренды в соответствии с постановлением администрации города-курорта Кисловодска Номер обезличен от Дата обезличена года и договором аренды от Дата обезличена года Номер обезличен. Согласно протоколу Номер обезличен междоведомственной комиссии по архитектурно-строительным вопросам при администрации города-курорта Кисловодска строение литер «Г» по адресу ..., ... был переведен из нежилого в жилое для использования помещения в качестве индивидуального жилого дома, и в соответствии с уведомлением о переводе Номер обезличен от Дата обезличена года Управлением архитектуры и градостроительства был согласован проект на реконструкцию с перепланировкой. Дата обезличена года истицы обратились в администрацию города с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 1 778 кв м по ... Данное заявление рассматривалось комиссией по землепользованию и застройке, и заключением комиссии истицам Борлаковой Р.П., Митиной Н.П. отказано в изменении вида разрешенного использования участка. При обращении в Управление архитектуры и градостроительства администрации по вопросу перевода здания из нежилого «спальный корпус литер «Г» в жилое «жилой дом» истицы так же получили отказ. Письмом Номер обезличен от Дата обезличена года за подписью председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска истицам Борлаковой Р.П., Митиной Н.С. дан отказ на их обращение по вопросу предоставления участка в собственность за плату со ссылкой на то обстоятельство, что испрашиваемый участок относится к особо охраняемым природным территориям. В исковом заявлении Борлакова Р.П., Митина Н.С. просят признать указанные выше отказы администрации по их обращениям незаконными и необоснованными, поскольку в силу действующего законодательства изъятыми из оборота являются земельные участки, на которых расположены находящиеся в федеральной собственности объекты. Принадлежащее истицам здание таким объектом не является, участок из оборота не изъят, то обстоятельство, что участок находится в пределах города-курорта, не может служить основанием к отказу в предоставлении участка в собственность за плату. Расположенное на участке здание литер «Г» используется в качестве жилого дома, предоставление участка, на котором расположено здание, в собственность, не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц или государства. Борлакова Р.П. и Митина Н.С. просят обязать администрацию изменить вид разрешенного использования земельного участка с вида «под спальный корпус литер «Г» на вид «под жилую застройку индивидуальную», перевести здание «спальный корпус литер «Г» из нежилого в жилое – «Жилой дом литер «Г». Так же истицы просят суд возложить на администрацию города-курорта Кисловодска обязанность заключить с ними договор купли продажи земельного участка площадью 1 778 кв м с кадастровым номером Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., .../...
В судебное заседание истицы Борлакова Р.П., Митина Н.С. не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме, просят их удовлетворить.
Представители администрации города-курорта Кисловодска и управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска в судебное заседание не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Алешников И.А., с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что позиция комитета изложена в письме, направленном истицам Дата обезличена года. Участок не может быть предоставлен в собственность, поскольку находится в границах курорта федерального значения с режимом округа горно-санитарной охраны. В соответствии с действующим законодательством земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов отнесены к числу земель особо охраняемых природных территорий, и участи в этих местностях ограничены в обороте.
Выслушав представителя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ст.ст. 22, 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Из протокола Номер обезличен от Дата обезличена года усматривается, что А. разрешена реконструкция литера Г, расположенного по ул. ... ..., в жилое по проекту.
Как видно из уведомления от Дата обезличена года, администрация города-курорта Кисловодска в лице управления архитектуры и градостроительства на имя А., рассмотрев представленные в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документы о переводе помещения общей площадью 480,7 кв м по адресу: ..., .../..., литер «Г», из нежилого в жилое в целях использования помещения в качестве жилого дома, протокол междоведомственной комиссии по архитектурно-строительным вопросам при администрации города-курорта Кисловодска Номер обезличен от Дата обезличена года, решила помещение, на основании приложенных документов: а)перевести из нежилого в жилое без предварительных условий; б) перевести из нежилого в жилое при условии проведения в установленном порядке реконструкции литера «Г» с перепланировкой существующих помещений по проекту, согласованному с управлением архитектуры и градостроительства.
Согласно договору купли-продажи от Дата обезличена года Борлакова Р.П. и Митина Н.С. купили у А. в равных долях (по ? доле каждый) нежилое здание спальный корпус литер «Г», расположенный на земельном участке мерою 1 778 кв м по адресу: ... ..., .../... Из договора следует, что на момент заключения сделки отчуждаемый объект представляет собой нежилое здание – спальный корпус литер «Г» из двух этажей, общей площадью 480,7 кв м. Земельный участок мерою 1 778 кв м принадлежал продавцу на праве аренды на основании Постановления Главы города-курорта Кисловодска от Дата обезличена года Номер обезличен, договора аренды от Дата обезличена года Номер обезличен.
Из свидетельств о государственной регистрации права Номер обезличен видно, что за Борлаковой Р.П. и Митиной Н.С. в равных долях зарегистрировано право собственности на нежилое здание спальный корпус литер «Г» площадью 480,70 кв м, расположенное по адресу: ..., .../... на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена года сделана запись регистрации Номер обезличен и запись регистрации Номер обезличен.
Из кадастрового паспорта, ситуационного плана объекта недвижимого имущества, составленного Дата обезличена года Кисловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» усматривается, что по адресу: ..., .../... расположен жилой дом литер «Г» общей площадью 663,4 кв м. В качестве основания указано уведомление о переводе из нежилого помещения в жилое от Дата обезличена года Номер обезличен.
Суд считает необходимым указать, что в соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а так же требований о целевом назначении земельного участка Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ так же установлено, что собственник земельного участка вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием при условии соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. На основании ч. 1 ст. 41 ЗК РФ этими же правами обладает и арендатор.
Следовательно, собственник, либо иной владелец земельного участка при строительстве объекта недвижимости обязан изменить вид разрешенного использования земельного участка, если это необходимо для осуществления строительства.
На основании ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Из кадастрового плана земельного участка ( выписки из государственного земельного кадастра) от Дата обезличена года, видно, что земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен площадью 1 778 кв м, расположенный по адресу: ..., .../... имеет вид разрешенного использования «Для использования в лечебно-оздоровительных целях под спальный корпус литер «Г» санаторно-курортного учреждения «...».
Из письма управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска от Дата обезличена года за Номер обезличен видно, что истицам на их обращение сообщено о невозможности изменить целевое назначение объекта недвижимости и вид разрешенного использования земельного участка по адресу: ..., .../... При этом основания и причины отказа в письме не указаны.
Как установлено судом, собственниками здания по указанному выше адресу с 2008 года являются истицы Борлакова Р.П. и Митина Н.С., а не санаторно-курортное учреждение ... Реконструкция здания литер «Г» по указанному выше адресу в жилое строение произведена на основании разрешения органа местного самоуправления в лице Управления архитектуры и градостроительства, являющегося структурным подразделением администрации города-курорта Кисловодска, по согласованному проекту.
При установленных обстоятельствах отказ администрации в переводе здания в жилое и изменении вида разрешенного использования участка, выраженный в письме управления архитектуры и градостроительства от Дата обезличена года является необоснованным и подлежит признанию незаконным. На администрацию города-курорта Кисловодска следует возложить обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка и перевести расположенный на участке спальный корпус литер «Г» из нежилого здания в жилое – жилой дом литер «Г».
В соответствии со ст.36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
В силу п.3 ст.35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса о том, что граждане, имеющие в собственности сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Положениями ч. 3 ст. 28 Федерального закона от Дата обезличена года Номер обезличенФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п.6 ст.36 Земельного кодекса РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 ст.36 ЗК заявления принимает решение о предоставлении земельного участка
в собственность бесплатно в соответствии с п.2 ст.28 ЗК РФ, а в случаях, указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно п.2 ст.15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Согласно решению Думы города-курорта Кисловодска Номер обезличен
от Дата обезличена года администрации города-курорта Кисловодска в срок до Дата обезличена года поручено определить и представить на утверждение Думы города-курорта Кисловодска перечень и границы особо охраняемых территорий местного значения в пределах черты городского округа, включающие в себя земельные участки, имеющие особое природоохранное, оздоровительное и иное ценное значение. Указанным решением ограничено предоставление вновь в собственность (аренду) физических и юридических лиц земельных участков в составе указанных зон.
Согласно решениям Думы города-курорта Кисловодска Номер обезличен
от Дата обезличена года и Номер обезличен от Дата обезличена года положение о порядке согласования предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность и пользование юридическим и физическим лицам разработано и принято не было, а согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена производится на основании Правил землепользования и застройки на территории городского округа города-курорта Кисловодска.
Как следует из материалов гражданского дела, на основании постановления главы администрации города-курорта Кисловодска Номер обезличен от Дата обезличена года Митиной Н.С. и Борлаковой Р.П. в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером Номер обезличен, находящийся во второй зоне округа горно-санитарной охраны по адресу: ..., .../... для использования в лечебно-оздоровительных целях под спальный корпус литер «Г» санаторно-курортного учреждения «...», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к постановлению, общей площадью 1 778 кв м, сроком на 10 лет. Пунктом 3 данного постановления признаны утратившими силу пункты 1 (в части наименования арендатора), 2.2, 2.3 постановления Главы города-курорта Кисловодска от Дата обезличена года Номер обезличен «О предоставлении А. в аренду земельного участка по .../...
На основании постановления главы администрации от Дата обезличена года Номер обезличен Дата обезличена года между администрацией в лице комитета имущественных отношений, и арендаторами Митиной Н.С., Борлаковой Р.П. заключен договор Номер обезличен аренды земельного участка сроком по Дата обезличена года.
Земельный участок прошел государственный кадастровый учет, имеет отдельный кадастровый номер Номер обезличен. Следовательно, участок соответствует требованиям ст.ст. 6, 11.1 и 37 ЗК РФ, предъявляемым к земельным участкам, как к объектам купли-продажи.
Судом установлено, что на данном земельном участке расположен объект капитального строительства - жилой дом литер «Г» принадлежащий истицам Борлаковой Р.П., Митиной Н.С. на праве собственности, что подтверждено представленными письменными документами.
Как видно из письма комитета имущественных отношений от Дата обезличена года за Номер обезличен, Митиной Н.С., Борлаковой Р.П. на их обращение о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ..., .../..., сообщено о том, что испрашиваемый участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации, поскольку находится в пределах городского округа города-курорта Кисловодска. В письме содержится ссылка на постановление Правительства РФ от Дата обезличена года Номер обезличен, которым город-курорт Кисловодск, расположенный в ..., признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, установленных постановлением Совета Министров РСФСР от Дата обезличена года Номер обезличен «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в ...», а так же на положения ч. 1 ст. 95 и ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов отнесены к числу земель особо охраняемых природных территорий. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов ограничены в обороте и не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный ответ не соответствует приведенным выше нормам законодательства. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости истиц, сформирован, его границы определены, он поставлен на государственный кадастровый учет, имеет отдельный кадастровый номер, а поэтому полностью отвечает требованиям земельного законодательства и является самостоятельным объектом гражданско-правовых и земельных отношений.
В силу ч. 4 ст. 27 ЗК РФ изъятыми из оборота являются земельные участки, на которых расположены находящиеся в федеральной собственности объекты.
Принадлежащее истицам на праве собственности строение литер «Г» таковым объектом не является, что свидетельствует об отсутствии ограничений для передачи земельного участка истицам в собственность.
В соответствии с пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота. Администрация, письменно отказывая Митиной Н.С. и Борлаковой Р.П. в выкупе земельного участка, не представила доказательств об исключении спорного земельного участка с кадастровым номером Номер обезличен, расположенного по адресу: .../... из оборота, не заявлял об этом в судебном заседании представитель комитета имущественных отношений.
В силу п. 3 ст. 28 Федерального Закона Номер обезличен от Дата обезличена года «О приватизации государственного и муниципального имущества» отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Таким образом, законных оснований, позволяющих администрации города-курорта Кисловодска отказать истицам Борлаковой Р.П., Митиной Н.С. в приобретении участка в собственность путем выкупа, не имеется.
Из исследованного в судебном заседании кадастрового паспорта спорного земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена года видно, что земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен площадью 1 778 кв м, расположенный по адресу: ..., .../... полностью отнесен к категории земель населенных пунктов.
Администрацией не представлено доказательств того, что получение истицами Борлаковой Р.П. и Митиной Н.С. спорного участка повлечет какие-либо нарушения прав и законных интересов других лиц или государства. То обстоятельство, что спорный земельный участок находится в городе-курорте Кисловодске, не свидетельствует о невозможности передать его в собственность за плату.
В соответствии со ст. 96 ЗК РФ земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов).
Таким образом, администрацией города-курорта Кисловодска допущены нарушения гражданских прав истиц и норм действующего земельного законодательства, поскольку Борлаковой Р.П. и Митиной Н.С. незаконно и необоснованно отказано в выкупе арендуемого ими земельного участка, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Борлаковой Р.П. Пазлиевны, Митиной Н.С. к администрации города-курорта Кисловодска, управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска – удовлетворить.
Признать незаконным отказ администрации города-курорта Кисловодска, выраженный в сообщении управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска от Дата обезличена года на имя Борлаковой Р.П. и Митиной Н.С. о невозможности изменить целевое назначение объекта недвижимости и вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 1 778 кв м с кадастровым номером Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ..., и обязать администрацию города-курорта Кисловодска изменить вид разрешенного использования данного земельного участка с вида «под спальный корпус литер «Г» на вид разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную».
Возложить на администрацию города-курорта Кисловодска обязанность перевести объект, расположенный по адресу: ..., ..., из нежилого здания «спальный корпус литер «Г» в жилое «жилой дом литер «Г», расположенный по адресу: ..., ...
Признать незаконным отказ администрации города-курорта Кисловодска в предоставлении Борлаковой Р.П., Митиной Н.С. в собственность путем выкупа земельного участка расположенного по адресу: ..., ...... выраженный в письменном ответе председателя Комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска Номер обезличен от Дата обезличена г, и обязать администрацию города-курорта Кисловодска заключить с Борлаковой Р.П., Митиной Н.С. договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., ......, имеющего общую площадь 1 778 кв м, кадастровый номер Номер обезличен
Решение может быть обжаловано в течение 10-ти дней в ...вой суд.
Судья Сотников А.А.