Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09 декабря 2010 года город-курорт Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Пожидаева В.П.
при секретаре Юханове С.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску Шаверневой А.А., интересы которой представляет Шавернева Т.В., к государственному регистратору Управления Росреестра по СК в г. Кисловодске Нестеренко И.А., Великзарову Ю.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности.
У С Т А Н О В И Л:
27 июля 2010 года Шавернева А.А., интересы которой представляет Шавернева Т.В., обратилась в Кисловодский городской суд с исковым заявлением к государственному регистратору Управления Росреестра по СК в г. Кисловодске Нестеренко И.А., Великзарову Ю.В. о признании недействительными договора купли-продажи, записи о государственной регистрации права, исключении из числа собственников квартиры Великзарова Ю.В. и выдаче свидетельства о праве собственности на квартиру.
Впоследствии законный представитель истицы Шаверневой А.А. – Шавернева Т.В. в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменила предмет иска на требования о расторжении договора купли-продажи <адрес>, расположенной по <адрес>
<адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Шаверневой Т.В., действующей в интересах Шаверневой А.А., и Великзаровым Ю.В., прекращении права собственности и признании за Шаверневой А.А. право собственности на указанную квартиру, указав при этом, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ истица Шавернева А.А. являлась собственником <адрес>, расположенной по <адрес> <адрес>. Постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ей было разрешено заключить договор купли-продажи указанной квартиры при условии зачисления на ее счет денежных средств в размере <данные изъяты>. В этот же день между Шаверневой Т.В. действовавшей в интересах дочери Шаверневой А.А., и Великзаровым Ю.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств, предоставляемых Великзарову Ю.В. ОАО "МДМ-Банк" По условиям указанного договора оплата за квартиру производится в следующем порядке: в день подписания договора покупатель передает продавцу задаток в <данные изъяты> рублей, оформляемый распиской, которая передается покупателем в Банк, а окончательный расчет между сторонами производится не позднее следующего рабочего дня после получения покупателем кредита, который будет предоставлен покупателю Банком в течение трех рабочих дней, после передачи покупателем в Банк договора купли-продажи квартиры прошедшего государственную регистрацию. В день заключения указанного договора между ОАО "МДМ-Банк" и Великзаровым Ю.В. был заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил Великзарову Ю.В. кредит в <данные изъяты> на покупку спорной квартиры. С учетом того, что по условиям кредитного договора заемные денежные средства предоставляются покупателю после предоставления в Банк расписки продавца о получении задатка за продажу квартиры, Великзаров Ю.В. путем обмана и шантажа потребовал от Шаверневой Т.В. расписку о том, что она якобы получила от него задаток в размере <данные изъяты>, взамен Великзаров Ю.В. дал ей расписку о том, что купленную квартиру через два года он возвратит истице Шаверневой А.А. по договору дарения. ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Управления Росреестра по СК в <адрес> Нестеренко И.А. произведена государственная регистрация договора купли-продажи, залога и перехода права собственности на квартиру к Великзарову Ю.В. Спустя некоторое время Великзаров Ю.В. предъявил истице сберегательную книжку, подтверждающую, что на счет Шаверневой А.А., открытый в Пятигорском филиале Сбербанка России № 0030/00117 г. Кисловодска перечислена денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей. Далее Великзаров Ю.В. предъявил сберегательную книжку в управление образования <адрес>, после чего постановление № было снято с контроля. ДД.ММ.ГГГГ при попытке снять деньги со счета они узнали о том, что сумма в размере <данные изъяты> на счет Шаверневой А.А. не поступала, а проведенная по сберегательной книжке запись является подложной. Таким образом, оплата за продажу спорной квартиры ответчиком Великзаровым Ю.В. не произведена. Данное обстоятельство, по мнению истицы и ее представителя, является основанием для расторжения договора купли-продажи. С учетом невозможности разрешения данного спорна во внесудебном порядке Шавернева А.А. в лице законного представителя Шаверневой Т.В. обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, расположенной по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шаверневой Т.В., действующей в интересах Шаверневой А.А. и Великзаровым Ю.В., прекратить право собственности Великзарова Ю.В. на <адрес>, расположенную по <адрес> и признать за Шаверневой А.А. право собственности на указанную квартиру.
В ходе судебного заседания истица Шавернева А.А., а также ее законный представитель Шавернева Т.В. поддержали заявленные исковые требования и просили суд удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по СК в г. Кисловодске Нестеренко И.А., в ходе судебного заседания с исковыми требованиями согласилась и не возражала против их удовлетворения.
Представитель третьего лица Управления образования администрации г. Кисловодска Бейбулатова А.К. в судебном заседании с исковыми требованиями также согласилась и не возражала против их удовлетворения.
Ответчик Великзаров Ю.В., а также представители третьих лиц ОАО "МДМ-Банк" и Сбербанка России в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд также не поступало.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав представленные материалы дела, суд пришел к убеждению о том, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ истица Шавернева А.А. являлась собственником <адрес>, расположенной по <адрес>.
Указанное право было зарегистрировано в "Бюро технической организации" по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №с-№
Постановлением главы города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Шавернева А.П. и истицы Шаверневой А.А. последней было разрешено совершение сделки по отчуждению <адрес>, расположенной по <адрес>, при условии зачисления на ее счет <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ между Шаверневой А.А. /продавцом/, действующей с согласия своей матери Шаверневой Т.В., и Великзаровым Ю.В. /покупателем/ был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по <адрес>.
Согласно условиям указанного договора спорная квартира приобретается Великзаровым Ю.В. за счет его собственных средств, а также за счет денежных средств предоставляемых ему ОАО " МДМ-Банк" в кредит. По соглашению сторон цена квартиры составляет <данные изъяты> Квартира приобретается с использованием кредитных средств Банка и в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке /залоге недвижимости/" считается находящейся в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, которая производится одновременно с регистрацией настоящего договора.
Пунктами 2.1-2.4 договора купли-продажи установлено, что расчеты между сторонами производятся в следующем порядке:
· в день подписания договора покупатель передает продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей, который оформляется распиской;
· окончательный расчет между сторонами договора производится за счет полученного покупателем от Банка кредита уплаты продавцом покупателю денежных средств в размере <данные изъяты>, не позднее следующего рабочего дня после получения покупателем кредита. Получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается распиской продавца о получении денежных средств, копия которой передается в Банк;
· предоставление покупателю кредита производится Банком на условиях кредитного договора в течение трех рабочих дней, считая с даты предоставления покупателем в Банк настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию;
· свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру с указанием в свидетельстве залогового обременения квартиры и передачи его нотариально заверенной копии в Банк и оригинала вписки из ЕГРП с указанием, что квартира принадлежит на праве собственности покупателю и обременена ипотекой в пользу Банка и передачи ее в Банк и передачи Банку копии расписки о получении продавцом от покупателя денежных средств в размере задатка указанного в договоре;
· документы, подтверждающие получение продавцом соответствующей суммы указанные в настоящем разделе, могут не составляться и не передаваться продавцом покупателю, а также покупателем Банку, если оплата соответствующей суммы осуществляется в безналичной форме со счета покупателя, открытого в Банке, и из назначения платежа явно следует, что оплата произведена по настоящему договору.
ДД.ММ.ГГГГ между Великзаровым Ю.В. /заемщиком/ и ОАО "МДМ-Банк" /заимодавцем/ был заключен кредитный договор, по условиям которого Великзарову Ю.В. предоставлен кредит на сумму <данные изъяты> для приобретения <адрес>, расположенной по <адрес>.
В соответствии с мемориальным ордером № заемные денежные средства были перечислены ОАО "МДМ-Банк" на счет Великзарова Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ № спорная квартира передана Великзарову Ю.В.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по СК в <адрес> произведена государственная регистрация договора купли-продажи, залога и перехода права собственности на квартиру к Великзарову Ю.В. в подтверждение чего ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Далее судом установлено, что в подтверждение оплаты покупной стоимости спорной квартиры ответчиком Великзаровым Ю.В. была передана истице сберегательная книжка серии НЧ 270433910, предварительно открытая им в Пятигорском отделении № Сбербанка России /ОАО/, ДО № 30/<данные изъяты>/ на имя Шаверенвой А.А., согласно которой ДД.ММ.ГГГГ на данный счет им перечислена денежная сумма в размере <данные изъяты>
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
Статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании и подтверждается заявлением заведующего ДО № Пятигорского отделения № Сбербанка России /ОАО/ ФИО9 № от ДД.ММ.ГГГГ, с момента открытия счета <данные изъяты> Шаверенвой А.А. каких-либо приходно-расходных операций по счету не производилось. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток по вкладу составляет <данные изъяты>. Запись от ДД.ММ.ГГГГ в Сберегательной книжке серии <данные изъяты> о зачислении на счет <данные изъяты> Сбербанком России не производилось.
Наличие данных обстоятельств, по мнению суда, безусловно, свидетельствует о том, что Великзаров Ю.В. не исполнил надлежащим образом своих обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом суд не может принять во внимание то обстоятельство, что законный представитель истицы Шаверневой А.А. – Шавернева Т.В. получила от Великзарова Ю.В. сумму задатка в размере <данные изъяты>, поскольку указанное обстоятельство надлежащими доказательствами не подтверждено.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, оплата которого производится после передачи недвижимости, относится срок оплаты. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать оплаты переданного товара или его возврата.
С учетом изложенного суд считает, что неоплата покупателем Великзаровым Ю.В. приобретенной у истицы квартиры в установленный договором срок следует является существенным нарушением условий договора, дающим истице право требовать его расторжения.
Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" № от ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Шаверневой А.А., интересы которой представляет Шавернева Т.В. к государственному регистратору Управления Росреестра по СК в г. Кисловодске Нестеренко И.А., Великзарову Ю.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, расположенной по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шаверневой Т.В., действующей в интересах Шаверневой А.А., и Великзаровым Ю.В..
Прекратить право собственности Великзарова Ю.В. на <адрес>, расположенную по <адрес>.
Признать за Шаверневой А.А. право собственности на <адрес>, расположенную по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Кисловодского городского суда –
В.П. Пожидаев