Дело № 2 – 1 \ 11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 февраля 2011 года город - курорт Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Стойлова С.П.
при секретаре Пшуковой А.У.,
с участием представителей:
истцов Красниковой О.В. и Власенко О.В. – Красникова А.М., доверенности от18 июня 2009 года, Власовой О.В., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску Красниковой О.В., Власенко О.В. к Акопян Э.В., Акопяну А.С. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, признании недействительным свидетельства о праве собственности, применении последствий недействительности сделки, прописке в квартире с соответствующим правом совладельца,
У С Т А Н О В И Л :
Красникова О.В. и Власенко О.В. обратились в Кисловодский городской суд с иском к Акопян Э.В., Акопяну А.С., в котором просили признать недействительным договор купли - продажи <адрес>, как обманный со стороны Акопян Э.В. и Акопяна А.С.; признать недействительным свидетельство о праве собственности на <адрес> по адресу: <адрес> и реестровую запись по регистрации данной сделке за № №; применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное состояние, а также прописать в квартире несовершеннолетнего А.Ф.А. с соответствующим правом совладельца.
В дальнейшим, в порядке ст.39 ГПК РФ, истцами были уточнены исковые требования в части признания недействительной сделки договор купли - продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которую они просили признать ничтожной и привести стороны в первоначальное положение.
В судебном заседании представитель истцов Красниковой О.В. и Власенко О.В. – Красников А.М., поддержал заявленные исковые требования показав суду, что <адрес> принадлежала его доверителям на праве общей долевой собственности. Власенко О.В. состояла в зарегистрированном браке с ответчиком Акопяном А.С. От указанного брака имеется несовершеннолетний ребенок – А.Ф.А. В 2003 году они заключили джентльменское соглашение с зятем – Акопяном А.С., в соответствии с которым Акопян А.С. пообещал приобрести для семьи квартиру в Москве, взамен спорной квартиры. В спорной квартире должны были проживать Красников А.М. и Красникова О.В. Также Акопян А.С. пообещал сохранить данную квартиру за своим сыном – А.Ф.А. Учитывая, что данные обстоятельства устраивали обе стороны, Красникова О.В. и Власенко О.В. выдали доверенности ответчику Акопяну А.С., так как предполагалась в начале оформить данную квартиру на него, что подтверждается также тем обстоятельством, что телефон был переоформлен на Акопяна А.С. При этом на данном этапе вопрос о продаже данной квартиры Акопян Э.В. не стоял, и о том, что спорная квартира была продана ей, его доверителям стало известно лишь спустя шесть лет, когда Акопян Э.В. вероломным способом взломала замок в квартире и выбросила из неё вещи, принадлежащие Красниковым, а также малолетнему – А.Ф.А. Всё это время его доверители добросовестно оплачивали все расходы по содержанию спорной квартиры вплоть до 2009 года, а также произвели ремонт в ней. На момент заключения сделки они были одной семьей, поэтому не обращали внимание на то, что в лицевых счетах по оплате коммунальных расходов фигурировала ответчица Акопян Э.В. Считает, что заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Акопяном А.С. и Акопян Э.В. является фиктивным и незаконным, ничтожным, так как его доверители не получали никаких денежных средств от указанной сделки. После заключения сделки продолжали пользоваться и нести бремя по содержанию спорного имущества. Кроме того, в результате заключения данной сделки фактически были лишены своего права на данную квартиру Власенко О.В. и А.Ф.А. Просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме.
Представитель истца Власенко О.В. – Власова Л.Н., поддержала доводы, указанные в исковом заявлении, показав суду, что заключенная сделка является ничтожной, так как в судебном заседании достоверно установлено, что Акопян Э.В. никому никаких денег за приобретенную квартиру не передавала. Данное обстоятельство подтверждается непоследовательными и противоречивыми объяснениями Акопян Э.В., к которым суду следует отнестись критически, а также заключением экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что представленная ответчицей расписка о получении денежных средств выполнена не Красниковой О.В., а другим лицом. Кроме того, ответчицей Акопян Э.В. не представлено также доказательств, свидетельствующих о том, что указанная в договоре денежная сумма передавалась второму собственнику спорной квартиры – Власенко О.В. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически заключенная сделка является фиктивной. Семья Красниковых и Власенко никогда не имели намерений продавать спорную квартиру. Договор от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен не был, так как ответчице Акопян Э.В. никто спорную квартиру не передавал, и она завладела ею только лишь в результате взлома в 2008 году. Кроме того, как следует из п.6 договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором продавцы якобы подтвердили, что на момент совершения настоящего договора, имущество указанное в договоре, никому не продано, не подарено, не обращено в дар, не заложено и в споре не состоит, свободно от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавцы не могли не знать. Вместе с тем, данный пункт договора противоречит пункту 4, согласно которому, в спорной квартире с правом пользования этим жилым помещением на момент оформления договора проживают и находятся на регистрационном учете Ж.О.В. и Акопян А.С., которые после оформления настоящего договора остаются проживать и находиться на регистрационном учете в указанной квартире. Таким образом, спорная квартира была обременена правами третьих лиц, что также свидетельствует о ничтожности сделки. С учетом изложенного, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.
Ответчица Акопян Э.В., представляющая свои интересы и интересы ответчика Акопян А.С., с заявленными исковыми требованиями не согласилась, показав суду, что истица Власенко О.В. была женой её сына Акопяна А.С. В период брака у них родился сын – Филипп. Власенко О.В. и Акопян А.С. не поддерживают брачные отношения с 2008 года. Брак их расторгнут. В августе 2008 года она приобрела у Власенко О.В. и Красниковой О.В., интересы которых представлял Акопян А.С., спорную квартиру за 750000 рублей. Деньги она передавала Акопяну А.С. у нотариуса. Акопян А.С. в её присутствии передал денежные средства истице Красниковой О.В. Там же Красникова О.В. передала ей уже готовую расписку. При ней она эту расписку не писала, поэтому она считала, что данная расписка была написана Красниковой О.В. Заключенный договор был зарегистрирован в регистрационной палате. Продавцам было известно о продаже квартиры. Они остались проживать в ней, потому что на тот момент они считались одной семьей и отношения между ними были нормальными, поэтому она и не возражала против того, чтобы на регистрационном учете в данной квартире продолжала состоять Ж.О.В., родственница семьи Красниковых. В дальнейшем, ввиду того, что отношения между её сыном и истицей Власенко О.В. ухудшились, а Ж.О.В. не проживала в спорной квартире, она через нотариуса предложила Ж.О.В. сняться с регистрационного учета, но та ответила отказом. В связи с чем, она обратилась в суд с соответствующим исковым заявлением, которое решением Кисловодского городского суда было удовлетворено. В июле 2009 года она продала спорную квартиру Нарыковой А.В. за 990000 рублей. Однако, в связи с тем, что семья Красниковых постоянно третировали Нарыкову А.В., последняя попросила её вернуть ей деньги за квартиру, так как нормально пользоваться данной квартирой Нарыкова А.В. не могла. Чтобы не расторгать заключенный договор, они вместе с Нарыковой А.В. ДД.ММ.ГГГГ решили заключить новый договор купли – продажи, по которому она вернула Нарыковой А.В. денежные средства в размере 990000 рублей, опять оформив квартиру на себя. Считает, что заявление истцов о том, что им ничего не было известно о заключенной в 2003 году сделке является необоснованным. Просит применить к заявленным исковым требованиям последствия пропуска исковой давности и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, так как истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о недействительности оспариваемой сделки.
Представитель ответчицы Акопян Э.В. – адвокат Железнякова И.В., поддержала доводы, изложенные её доверительницей. Просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, так как истцами был пропущен срок исковой давности, о применении последствий пропуска которого, она ходатайствовала перед судом. Считает, что согласно представленным представителем истцов квитанциям, уже в сентябре 2003 года истцы знали о заключенной сделке, так как в квитанциях об оплате коммунальных услуг ответчица Акопян Э.В. указана в качестве собственника квартиры, с которой были заключены договора на обслуживание данной квартиры. Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Истцы Красникова О.В., Власенко О.В., ответчик Акопян А.С., третьи лица Нарыкова А.В., УФРС по СК, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились, с заявлением об отложении судебного заседания в суд не обращались, поэтому суд в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав стороны, исследовав представленные сторонами доказательства, суд пришел к нижеследующему.
В соответствии со ст.12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что Красниковой О.В. и Власенко О.В. на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало по 1\2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенном в городе Кисловодске по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Красникова О.В. и Власенко О.В. уполномочили Акопяна А.С. продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес> с правом получения денег от продажи квартиры, выдав ему соответствующие доверенности, удостоверенные нотариусом по г.Кисловодску П.И.И.
ДД.ММ.ГГГГ между Красниковой О.В., Власенко О.В., интересы которых представлял Акопян А.С., и Акопян Э.В. был подписан договор купли – продажи, в соответствии с которым Акопян Э.В. приобретала <адрес>, находящуюся по <адрес>, уплатив за нею продавцам перед подписанием договора купли - продажи 750000 рублей, о чем указано в пункте 3 договора купли – продажи, а также подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в деле правоустанавливающих документов, удостоверенной нотариусом П.И.И.
Данный договор был зарегистрирован в органах юстиции ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается делом правоустанавливающих документов, исследованным в судебном заседании.
ДД.ММ.ГГГГ между Акопян Э.В. и Нарыковой А.В. был подписан договор купли – продажи <адрес>, по которому Нарыкова А.В. приобрела квартиру за 990000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ УФРС по СК была проведена регистрация перехода права собственности к Нарыковой А.В., и за ней было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, что подтверждается договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 26 – АЕ №.
ДД.ММ.ГГГГ между Нарыковой А.В. и Акопян Э.В. был подписан договор купли – продажи вышеуказанной квартиры, по которому Акопян Э.В. приобрела данную квартиру за 990000 рублей. Указанный договор также был зарегистрирован в УФРС по СК, и право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Акопян Э.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись о регистрации права №, а также штампом на договоре из которого следует, что переход права по данной сделке был зарегистрирован в ЕГРП, регистрационная запись №.
В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как следует из п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Как следует из пункта 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик по делу Акопян Э.В. при заключении была поставлена в известность Акопяном А.С., представлявшим интересы Власенко О.В. и Красниковой О.В., о том, что в спорной квартире с правом пользования этим жилым помещением на момент оформления договора проживают и находятся на регистрационном учете Ж.О.В. и Акопян А.С., которые после оформления настоящего договора остаются проживать и находиться на регистрационном учете в указанной квартире.
В связи с чем, доводы представителя истцов – Власовой Л.Н. о том, что заключенный договор является недействительным по мотиву обременения спорной квартиры правами третьих лиц, в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ подлежат отклонению.
Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ.
В судебном заседании установлено, что после заключения договора купли – продажи в спорной квартире остались проживать Красникова О.В. и Красников А.М.
Как поясняли в судебном заседании и Красников А.М., и Акопян Э.В., на тот момент они жили одной семьей и отношения между ними были нормальные.
В связи с чем, суд с учетом требований содержащихся в абзаце седьмом статьи 12 ГК РФ, ст. 398, 463 ГК РФ, считает, что факт проживания в спорной квартире семьи Красниковых после заключения договора купли – продажи не влечет за собой недействительность заключенного договора, так как в соответствии с вышеприведенными статьями, право одностороннего отказа исполнения заключенного договора принадлежит покупателю, а не продавцу. Вместе с тем, покупатель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору купли – продажи, вправе, не отказываясь от заключенного договора, защищать свои права способами, предусмотренными ст.12, 398 ГК РФ.
Поэтому доводы истцов о недействительности заключенного договора купли – продажи по мотиву проживания в спорной квартире семьи Красниковых, также подлежат отклонению.
Также подлежат отклонению и доводы истцов о том, что после заключения сделки они несли бремя по содержанию спорного имущества, что влечет за собой недействительность заключенного договора, потому что само по себе несение бремени по содержанию чужого имущества является основанием для предъявления исковых требований к собственнику данного имущества о взыскании неосновательного обогащения, но не влечет за собой недействительность заключенной сделки в соответствии с действующим законодательством.
Доводы истцов о признании заключенного договора купли – продажи недействительным, ничтожным по мотиву безденежности сделки, также по мнению суда подлежат отклонению, так как в соответствии с п.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, денежная сумма в размере 750000 рублей была передана продавцам до подписания договора.
Данное обстоятельство подтверждается также вышеприведенной распиской от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом П.И.И., в соответствии с которой Акопян А.С., представлявший интересы истцов при заключении оспариваемой сделки, получил от Акопян Э.В. полную сумму денег в размере 750000 рублей.
Допустимых доказательств, опровергающих данное письменное доказательство, в условиях состязательности сторон, истцами представлено не было.
В связи с чем, суд приходит к убеждению, что вышеуказанные доказательства подтверждают исполнение обязательств ответчицей Акопян Э.В. по заключенному договору купли – продажи.
Учитывая, что при заключении оспариваемой сделки Акопян А.С. действовал на основании доверенностей, выданных истцами и никем не оспоренных в судебном заседании, в соответствии с которыми истцы передали ему полномочия по получению денежных средств от продажи квартиры, неисполнение ответчиком Акопяном А.С. своих обязательств по передаче вышеуказанных денежных средств истцам, не может служить основанием для признания оспариваемой сделке недействительной, ничтожной.
Кроме того, суд считает, что представленная в ходе судебного заседания ответчицей Акопян Э.В. расписка от имени Красниковой О.В., которую в соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ выполнила не Красникова О.В., а другое лицо, фактически свидетельствует о том, что доказательств, подтверждающих факт передачи денежных средств именно Красниковой О.В., в судебном заседании представлено не было.
Вместе с тем, с учетом имеющейся в деле расписки Акопяна А.С., суд считает, что взаиморасчеты между ответчиком Акопяном А.С. и истцами не могут повлиять на признание оспариваемой сделки недействительной, так как они могут послужить лишь основанием для самостоятельного обращения в суд с соответствующим иском, который должен быть разрешен с учетом требований статей, содержащихся в главе 49 ГК РФ.
Доводы представителей истцов о том, что истцы не собирались продавать квартиру, что является основанием для признания сделки недействительной, по мнению суда подлежат отклонению, так как противоречат имеющимся в деле доказательствам, а именно доверенностям, выданным истцами ответчику Акопяну А.С., из которых следует, что истцы на тот момент собирались распорядиться спорной квартирой, выдав соответствующие доверенности данному ответчику.
Доводы представителя истцов Красникова А.М. о том, что они заключали с ответчиком Акопяном А.С. «джентльменские» соглашения по поводу судьбы квартиры, также подлежат отклонению, так как не подтверждены соответствующими допустимыми доказательствами.
Доводы истцов, их представителей о том, что оспариваемая сделка подлежит признанию недействительной в соответствии со ст.170 ГК РФ, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания, и опровергаются имеющимися в деле доказательствами, заключенными договорами между Акопян Э.В. и Нарыковой А.В., квитанциями об оплате коммунальных услуг, представленных в судебном заседании Акопян Э.В.
Кроме того, истцами по делу в судебном заседании не было представлено доказательств подтверждающих, что заключенный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям закона, как указано в ст.168 ГК РФ.
В судебном заседании, на основе вышеприведенных доказательств, было достоверно установлено, что оспариваемая сделка заключена в надлежащей форме, и она соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделкам купли – продажи недвижимости.
Более того, в соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Оспариваемая сделка купли - продажи не является ничтожной, а является в соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ оспоримой.
Как следует из статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В судебном заседании ответчицей Акопян Э.В. заявлено ходатайство о применении к заявленным исковым требованиям о признании сделки недействительной исковой давности.
Учитывая, что из представленной в судебном заседании представителем истцов Красниковым А.М. квитанции об оплате коммунальных услуг следует, что уже в сентябре 2003 года на ответчицу Акопян Э.В. был открыт лицевой счет по оплате коммунальных услуг на спорную квартиру, о чем не могло быть неизвестно истцам по делу, суд приходит к убеждению, что им уже на тот момент должно было стать известно о заключении оспариваемой сделки.
С этого момента до обращения истцов в суд с иском к ответчикам прошло более 6 лет, то есть срок исковой давности на момент обращения в суд истцами был пропущен.
В судебном заседании представители истцов не просили суд восстановить пропущенный срок исковой давности, заявляя о том, что на тот момент истцы не предавали значения тому, что ответчица Акопян Э.В. была указана в лицевом счете, что свидетельствует о неразумности и недобросовестности их действий.
В связи с вышеизложенным, суд удовлетворяет заявления ответчицы Акопян Э.В. о применении исковой давности к заявленным исковым требованиям истцов о признании недействительной сделки договора купли - продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной, приведении сторон в первоначальное положения, и отказывает в удовлетворении данных исковых требований.
С учетом принятого решения, суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований истцов о признания недействительным свидетельства о праве собственности на <адрес> по адресу: <адрес> и реестровой записи по регистрации данной сделке за №, а также прописке в квартире несовершеннолетнего А.Ф.А. с соответствующим правом совладельца, взыскании судебных расходов, так как в соответствии со 12 ГК РФ, ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, а исковые требования о постановке на регистрационный учет с правом совладельца несовершеннолетнего А.Ф.А. не подтверждены соответствующими доказательствами, подтверждающими, что у данного лица возникло право на спорное помещение, и он приобрел в установленном законом порядке право на проживание в вышеуказанной квартире.
В связи с чем, с учетом требований ст.101 ГПК РФ, суд считает, что не полежит удовлетворению заявление представителя истцов сделанное им в судебном заседании о возмещении расходов, понесенных в связи с проведенной экспертизой.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199, ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Красниковой О.В., Власенко О.В. к Акопян Э.В., Акопяну А.С. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли – продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным свидетельства о праве собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, возмещении судебных расходов, признании недействительной реестровой записи по регистрации данной сделке за №, применении последствий недействительности сделки, прописке в квартире несовершеннолетнего А.Ф.А., с соответствующим правом совладельца – отказать.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в Ставропольский краевой суд, со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Стойлов С.П.