Именем Российской Федерации Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Стойлова С.П., при секретаре судебного заседания Пшуковой А.У., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, третьему лицу – Администрации города-курорта Кисловодска о признании незаконным отказа органа местного самоуправления, изменении вида разрешенного использования земельного участка, признании права собственности на многоквартирный жилой дом, признании помещений квартирами, признании права собственности на квартиры, УСТАНОВИЛ: Ислаханова Г.А. является собственником земельного участка по <адрес> данном земельном участке Ислаханова Г.А. возвела многоквартирный жилой дом. Поскольку работы по строительству проводились без получения соответствующего разрешения и ввиду необходимости изменения целевого использования земельного участка, она обратилась в суд с иском к Управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска о признании незаконным отказа органа местного самоуправления, изменении вида разрешенного использования земельного участка, признании права собственности на многоквартирный жилой дом, признании помещений квартирами, признании права собственности на квартиры. Определением Кисловодского городского суда от 22 августа 2011 года к участию в настоящем деле в качестве третьего лица привлечена Администрация города-курорта Кисловодска. Допрошенная в судебном заседании истица Ислаханова Г.А. исковые требования поддержала и пояснила, что она является владельцем земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <адрес>. На этом земельном участке на основании разрешения на строительства и проекта она начала строительство индивидуального жилого дома. Однако, впоследствии она изменила проект и решила построить многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Данный дом ничьих интересов не нарушает, поскольку соответствует всем нормам. Также истица пояснила, что она обращалась в Администрацию города по вопросу изменения целевого использования земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. Однако ей было в этом отказано. На основании этого истица Ислаханова Г.А. просила суд признать незаконным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> на «под многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями», изменить вид разрешенного использования этого участка, признать за ней право собственности на многоквартирный жилой дом со встроенными жилыми помещениями, расположенный по <адрес>, признать за ней право собственности на нежилые помещения и квартиры, расположенные по этому адресу. Ответчик – представитель Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска и третье лицо – представитель Администрации города-курорта Кисловодска, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела без их участия не просили. В связи с этим с согласия истицы и в соответствии со статьями 167 и 233 ГПК РФ, по определению суда, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке заочного судопроизводства. Выслушав объяснения истицы, исследовав материалы настоящего гражданского дела и материалы инвентарных дел, суд приходит к следующему. В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Как усматривается из материалов настоящего гражданского дела, При этом, право собственности на указанный земельный участок Из материалов настоящего гражданского дела также усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком согласован проект строительства трехэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 230 кв.м., а 14 мая Однако, как достоверно установлено в судебном заседании, истица отклонилась от разрешения на строительства и согласованного проекта, В связи с этим, при обращении истицы к ответчику по вопросу узаконения выполненных работ, ответчиком было отказано письмом № от ДД.ММ.ГГГГ и разъяснено, что вопросы признания права собственности на самовольные постройки не находятся в ведении органа местного самоуправления. Это письмо суд считает правомерным и обоснованным, поскольку вопросы признания права собственности на самовольные постройки в силу статьи 222 ГК РФ находятся в исключительной компетенции суда. Согласно данным вышеуказанного инвентарного дела, общая площадь спорного объекта недвижимости составляет <данные изъяты> кв.м., а площадь его застройки – <данные изъяты> кв.м. В состав объекта входят встроенные помещения <данные изъяты>. Вместе с этим, все вышеперечисленные помещения, расположенные на первом, втором, третьем и четвертом этажах, изолированы в одно-, двух- и трех - комнатные квартиры, так как в силу пункта 3 статьи 16 ЖК РФ квартиры в спорном многоквартирном доме структурно обособлены друг от друга, обеспечивают возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в этом доме и состоят из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в обособленном помещении (квартире). Так, в состав многоквартирного жилого дома входят следующие квартиры, включающие в себя жилые, нежилые помещения и балконы, которые в силу пункта 5 статьи 15 ЖК РФ не входят в общую площадь квартир: <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> То есть, как материалы настоящего гражданского дела, так и материалы инвентарного дела указывают, что разбивка помещений на самостоятельные и изолированные друг от друга квартиры осуществлена при строительстве многоквартирного дома, а впоследствии при технической инвентаризации всего объекта недвижимости. В связи с этим, суд считает, что исковые требования о признании тех или иных помещений одно -, двух - или трех - комнатной квартирой удовлетворении не подлежат. В ходе судебного заседания также с достоверностью установлено, что самовольно возведенный объект осуществлен истицей с учетом градостроительных и противопожарных норм, правил и требований. Заключением ООО «Инжгеопроект» № (арх. №) установлено, что конструктивная схема здания соответствует СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах», кладка стен соответствует второй категории, техническое состояние конструкций здания соответствует первой категории по СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений», и здание может эксплуатироваться как многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Из указанного заключения видно, что деформации, трещины и повреждения, которые бы свидетельствовали о дефектах фундаментов, стен, каркаса, перекрытий и несущих конструкций, не отмечены. Кладка стен осуществлена из бетонных камней на цементно-песчаном растворе, стены армированы в местах сопряжений с колоннами каркаса. По данным лабораторных исследований прочность бетонных камней, кирпича и раствора соответствуют нормативному уровню. Перекрытия выполнены монолитными плитами, которые армированы двойной сеткой. Балки и лестничные площадки выполнены из монолитного железобетона. Согласно письму ООО «Комби-Сервис»» ИСО-2001 от ДД.ММ.ГГГГ, согласованному начальником Отдела государственного пожарного надзора по городу Кисловодску, самовольно возведенные помещения литера «Б» № по <адрес>, соответствует пожарным нормам. Все материалы, использованные при переоборудовании и перепланировке, соответствуют сертификатам государственного Реестра системы ГОСТ Р-РДС-204. Согласно СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» строительные конструкции характеризуются огнестойкостью и пожарной безопасностью, и соответствуют ГОСТу 30403 «Пределы огнестойкости строительных конструкций». Кроме того, по вопросу узаконения самовольно возведенного жилого дома не возражают ОАО «Кисловодскгоргаз», ОАО «Горэлектросеть» города Кисловодска, филиал ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» - Кисловодский «Водоканал», что подтверждается справками № от ДД.ММ.ГГГГ, Таким образом, суд полагает, что спорный объект недвижимости под литером «Б» в существующем виде, как многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу жизни или здоровью окружающих, Более того, при принятии настоящего решения судом учитывается, что земельный участок, где расположен спорный объект, принадлежит истице на праве собственности, а также и то, что истице было выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке и согласован проект строительства. Между тем, суд также считает, что подлежат удовлетворению требования о признании за истицей права собственности на многоквартирный жилой дом. В соответствии с подпунктами 1-3 п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В то же время, положения Жилищного кодекса РФ понятия «многоквартирный дом» не раскрывают. Оно приводится в Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России № 29 от 14 февраля Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Следовательно, понятие статуса многоквартирного жилого дома содержит в себе признак, по которому в его состав входят элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир). Настоящим решением суд признал за истицей право собственности на квартиры, которые образуют многоквартирный жилой дом по <адрес>, в связи с чем по смыслу статьи 36 ЖК РФ, у нее возникло право собственности на все иные помещения многоквартирного жилого дома, которые не вошли в состав квартир и в состав встроенных нежилых помещений. По данным инвентарного дела ФГУП «Ростехинвентаризация» В части исковых требований о признании незаконным отказа органа местного самоуправления и изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд пришел к следующему. В соответствии со ст.245 ГПК РФ суд рассматривает дела, возникающие из публичных правоотношений по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. В соответствии с ч.1 ст.246 ГПК РФ дела, возникающие из публичных правоотношений, рассматриваются и разрешаются судьей единолично, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, коллегиально по общим правилам искового производства с особенностями, установленными настоящей главой, главами 24-26 Гражданского процессуального кодекса РФ и другими федеральными законами. В соответствии с ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему. В соответствии с ч.1 ст.256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. В соответствии с ч.2 ст.256 ГПК РФ пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления. Согласно п.7 ст.37 и п.12 ст.39 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Как установлено выше, спорный объект недвижимости – многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 433 кв.м., который принадлежит истице на праве собственности. Из кадастрового паспорта земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) №, выданного Материалы настоящего гражданского дела указывают, что истица обратилась в Администрацию города-курорта Кисловодска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «под многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями». Однако, письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска отказало истице в этом, ссылаясь на Правила землепользования и застройки в городском округе городе-курорте Кисловодске. Однако, указанное письмо Управления архитектуры и градостроительства изначально является необоснованным, поскольку ответчиком нарушена процедура для вынесения решения об отказе истице в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Статей 39 Градостроительного кодекса РФ установлена такая процедура, Аналогичная процедура изменения вида разрешенного использования установлена в главе 5 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных решением Думы города-курорта Кисловодска № 137-39 от 07 августа 2009 года. Между тем, обжалуемый отказ подписан исполняющим обязанности начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска в нем отсутствуют сведения о результатах проведенных публичных слушаний и соответствующих рекомендаций по изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка. В то же время, в части исковых требований о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства, суд считает необходимым отказать, поскольку истицей пропущен трехмесячный срок, предоставленный ей на обжалование действий органов местного самоуправления, а уважительных доказательств причин такого пропуска в условиях состязательного процесса ею не представлено. Вместе с этим, суд полагает, что у ответчиков не имелось законных оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка по следующим основаниям. Пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Настоящим решением суд установил, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, который не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу жизни или здоровью окружающих. То есть, с учетом сказанного, суд считает возможным изменить вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, с «под жилую застройку индивидуальную» на «под многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениям». Более того, градостроительный план земельного участка по <адрес>, утвержденный начальником Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска на основании приказа Министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края № от <данные изъяты>, содержит в себе информацию обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования спорного земельного участка, включая под многоквартирные жилые дома от 3-х до 5-ти этажей. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Ислахановой Г.А. подлежат частичному удовлетворению. На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить в части. Изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, имеющему вид разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную» на «под многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями». Признать за ФИО1 право собственности на следующие объекты недвижимости: 1) помещение № – гараж общей площадью <данные изъяты> кв.м., 2) помещение № – нежилое помещение (встроенное) общей площадью <данные изъяты> кв.м., 3) помещение № – нежилое помещение (встроенное) общей площадью <данные изъяты> кв.м., 4) помещение № – нежилое помещение (подсобное) общей площадью <данные изъяты> кв.м., 5) квартиру № <данные изъяты>., 6) квартиру № <данные изъяты> 7) квартиру № <данные изъяты> 8) квартиру № <данные изъяты> 9) квартиру № <данные изъяты> 10) квартиру № <данные изъяты> 11) квартиру № <данные изъяты> 12) квартиру № <данные изъяты> 13) квартиру № <данные изъяты> 14) квартиру № <данные изъяты> 15) квартиру № <данные изъяты> 16) квартиру № <данные изъяты> 17) квартиру № <данные изъяты> входящие в состав многоквартирного жилого дома под литером «Б» общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <адрес>. Решение является основанием для внесения изменений в данные технической инвентаризации на объект недвижимости и государственной регистрации права на объекты недвижимости. В удовлетворении искового заявления ФИО1 в части требований о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска в изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, а также в части требований о признании помещений №№ 10, 9, 8, 4, 7, 5, 6, 86, 87 двухкомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 12, 13, 11, 14, 15, 16, 88, 89 двухкомнатной квартирой № по адресу <адрес>, Решение может быть отменено судом его вынесшим в семидневный срок с момента вручения копии решения суда по заявлению стороны, не присутствовавшей в судебном заседании, в случае предоставления доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание, а также доказательств, которые могут повлиять на содержание принятого решения суда. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления в Ставропольский краевой суд путем подачи кассационной жалобы через Кисловодский городской суд. Судья С.П.Стойлов2-1789/11 Р Е Ш Е Н И Е / заочное / 30 сентября 2011 года город-курорт Кисловодск
на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме, истице на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу <адрес>.
зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации
№, и выдано свидетельство о государственной регистрации права 26-АЖ №.
2010 года – на имя истицы выдано разрешение на строительство данного объекта № №.
и возвела на земельном участке по <адрес> многоквартирный жилой дом. Данное обстоятельство нашло свое подтверждение из исследованного в ходе судебного заседания инвентарного дела ФГУП «Ростехинвентаризация» №.
№ от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно.
а потому суд считает возможным признать за истицей право собственности на квартиры и встроенные нежилые помещения, входящие в его состав, что не противоречит требованиям статьи 222 ГК РФ.
2007 года, а также в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года.
№ объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>,
<адрес>, фактически состоит из тринадцати квартир, имеющих самостоятельные выходы, а сам объект содержит элементы общего имущества, что в силу действующего градостроительного и жилищного законодательства России придает ему статус многоквартирного жилого дома, каким он и значится по данным инвентаризации.
ДД.ММ.ГГГГ ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю названный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен отдельный кадастровый номер №, и земельный участок имеет вид разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную».
в соответствии с которой вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи. Публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации, который в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение главы администрации также подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
Из этого следует, что ответчиком нарушена процедура предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.
<адрес>, о признании помещений №№ 26, 27, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 90, 91 трехкомнатной квартирой № по адресу <адрес>,
<адрес>, о признании помещений №№ 28, 29, 30, 31, 32, 33, 92, 93 двухкомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 37, 34, 35, 36, 94 однокомнатной квартирой
№ по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 39, 40, 41, 42, 95 однокомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 45, 46, 43, 44, 47, 48, 96, 97 двухкомнатной квартирой № по адресу <адрес>,
<адрес>, о признании помещений №№ 50, 51, 49, 52, 53, 54, 98, 99 двухкомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 58, 57, 56, 55, 100 однокомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 60, 61, 62, 63, 101 однокомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 64, 65, 66, 67, 68, 69, 102, 103 двухкомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 70, 71, 72, 73, 74, 75, 104, 105 двухкомнатной квартирой № по адресу <адрес>, о признании помещений №№ 76, 77, 78, 79, 106 однокомнатной квартирой № по адресу <адрес> – отказать.